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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/09/2019 19h00

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

Je m’intéresse à la meilleur fiscalité possible pour les magasins et bureaux.

A priori, il serait possible de faire du magasin meublé ou équipé pour passer dans le même registre que les locations d’habitations meublées (déclaration en BIC et même avantages que le LMNP).

Par contre, les quelques rares littératures dispos sembleraient indiquer que ce montage ne pourrait pas se faire en nom propre mais seulement en société. Et donc RSI et autres impots/charges sur les sociétés.

Pour ma part, je ne pense pas intéressant de passer les magasin en locations nues (et donc régime foncier) car ma tranche marginale d’imposition est trop élevée (donc perte de rentabilité). Aujourd’hui j’ai plusieurs apparts en LMNP (acheté en nom propre) et cela semble être la fiscalité la plus favorable. Cependant comment s’en rapprocher avec un magasin.

Comment avez vous fait? Quels sont vos montages fiscaux pour ce registre?

cordialement

Mots-clés : bureaux, fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel), mur de magasin

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#2 11/09/2019 22h51

Membre
Réputation :   57  

La solution est peut être le déficit foncier : les revenus du magasin gommés par des travaux dans des appartements loués en nu. Je trouve que les murs de boutique ( bien placés) ont une bonne rentabilité pour un minimum d’em…( les rapports avec un pro sont plus simples qu’avec des particuliers et il paye le foncier mais c’est selon le bail).

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#3 12/09/2019 09h33

Membre
Réputation :   1  

Merci Toufou.
Je suis d’accord sur le fait que les locataires de magasins sont moins chiants. Et qu’il peut y avoir une bonne renta.

Et oui, en faisant des travaux, on génère du déficit foncier qui gomme les bénéfices. Mais je ne vais pas faire des travaux dans le seul but de générer un déficit. Ca ne serait pas rentable. Et le bien n’a pas besoin de travaux actuellement.

Le régime foncier ne me semble pas intéressant fiscalement : comment le passer en BIC (comme pour les apparts en LMNP)? Là est la question wink

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#4 12/09/2019 10h17

Modérateur
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Sauf à transformer ces "magasins" en logements à louer meublés (par ex pour de courtes durées), ou en bureaux équipés (à louer ainsi), je ne vois pas comment transformer ces revenus en BIC. Une pomme ne deviendra pas une orange.

Vous semblez ne pas bien avoir compris la piste qui vous a été proposée : investissez (en plus) dans d’autres biens à louer nus, dans lesquels il y aurait de lourds travaux à réaliser. Cest ainsi que vous générerez du déficit foncier !

Sinon, dans votre situation (revenus fonciers élevés, TMI IR élevé, pas de souhait/opportunité de faire des travaux), la solution classique est de loger les biens dans une SCI IS, d’y capitaliser, et de n’en sortir des dividendes (imposés au PFU à 30%, prélèvements sociaux inclus) qu’en cas de besoin impératif ou dans beaucoup d’années. En dotant la SCI d’un capital faible et en la finançant en partie par apport en compte courant d’associés, vous pourrez aussi, quand la SCI aura généré de la trésorerie, récupérer cet apport, sous forme de remboursement de CCA, sans aucune fiscalité. Ceci est expliqué en détail dans de multiples fils du forum, avec aussi parfois une holding contrôlant plusieurs SCI IS filles, si on envisage des investissements d’ampleur et d’avoir à mutualiser la trésorerie.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 12/09/2019 10h46

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Merci Goodbylenine pour cette réponse complète.

Je rebondis sur les bureaux meublés : savez vous comment se passe la fiscalité de ceux ci?
On les passe en BIC, ok. Mais peut on les acheter en nom propre (et donc rester sur le même schéma que le lmnp)? Ou doit on monter une société (SNC, SCI…) et passer sur des cotisations sociales au RSI (je crois)?

L’idée est qu’actuellement, je n’ai pas l’impression de m’embêter avec la fiscalité de mes appartements (lmnp et en nom propre) et j’ai donc peur de me compliquer la vie si je passe en société / pas par fainéantise, mais par manque de temps. merci

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[+1]    #6 12/09/2019 15h37

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Bonjour,

Je pense qu’un petit tour vers l’article 35 du CGI s’impose

Code général des impôts - Article 35 | Legifrance

Mafo

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#7 13/09/2019 17h28

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mafo : comment dire … votre réponse est exactement l’information qu’il me fallait. Vous venez de me faire gagner 50.000 balles. Sincèrement merci.

Il est incroyable que mon comptable n’est pas su me fournir cette information. (il disait qu’il était obligatoire de passer en société / donc RSI / ou de passer en foncier).

Donc pour résumer ce fil :
Il est possible d’acheter en nom propre un magasin, de faire signer un bail en local équipé/meublé, de passer le revenu en BIC et de rester en nom propre (donc imposable sur l’impôt sur le revenu), et par ce fait, de conserver l’avantage de la revente en plue value pour les particuliers et de ne pas s’embêter avec une société SCI ou SNC…

Donc c’est en tous points identique au LMNP (mais pour les locaux commerciaux)

mille mercis à tous !

Dernière modification par Smitch (13/09/2019 17h49)

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#8 13/09/2019 17h45

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Bonjour,

Pour info, pour savoir si une activité est un BIC ou non, Je vous conseille les articles 34, 35 et 155 du CGI. Vous y trouverez sans doute réponse à vos interrogations.

Mafo

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#9 13/09/2019 18h07

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Ca relève du 5° de l’article 35 du CGI, sans aucun doute. Ca ressemble beaucoup au LMNP, sans aucun doute… mais ce n’est pas du LMNP.

Il y a quelques "petites" différences, et notamment le fait que vous êtes assujetti au ex-RSI, peu importe le montant de vos recettes de location de locaux professionnels équipés.

Informations que l’on trouvait facilement sur le forum et ailleurs, par exemple : La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal

Dernière modification par Bernard2K (13/09/2019 18h13)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#10 13/09/2019 18h11

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Le LMP et LMNP rentrent dans Le cadre de l’article 35 ( location d’immeubles équipés ).

Mafo

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#11 13/09/2019 18h27

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Autre idée sur cette thématique que je partage :

J’ai acquis par sci is une usine surdimensionnée par rapport à mes besoins en tant que société locataire également.

Je sous loue plusieurs cellules à plusieurs locataires désormais qui viennent en produits d’exploitation dans ma société locataire. Ce montage permet de ne pas bouleverser l’équilibre initial entre sci et locataire ou je conserve une renta nette nette de 10%.

Le locataire voit son loyer initial quasiment couvert par les sous-locations, ce qui améliore nettement la rentabilité globale du projet et permet de financer des travaux d’amélioration du site qui permettent ensuite d’intéresser de futurs locataires, à mon sens, c’est un cercle vertueux.

Je précise que le bien est meublé au sens pro, donc équipe de machines outils souvent coûteuses qu’aucun de mes locataires ne pourrait s’offrir seul, ce qui motive un loyer élevé.

Je pratique le bail précaire et vais basculer une partie en prestation de services mise à disposition avec services inclus sur séquence horaire prédéfinie, ce qui devrait devenir un business supplémentaire pour moi a terme.

L’acces au site se fait par digicode avec code perso à chaque locataire, surveillance vidéo du site ne visant pas les postes de travail je précise …avec enregistreur dont les sous locataires sont avisés sur leur contrat (droit à l’image etc…)

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#12 13/09/2019 20h58

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Bernard2K a écrit :

Ca relève du 5° de l’article 35 du CGI, sans aucun doute. Ca ressemble beaucoup au LMNP, sans aucun doute… mais ce n’est pas du LMNP.

Il y a quelques "petites" différences, et notamment le fait que vous êtes assujetti au ex-RSI, peu importe le montant de vos recettes de location de locaux professionnels équipés.

Informations que l’on trouvait facilement sur le forum et ailleurs, par exemple : La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal

Bonjour Bernard2k.
Justement non, il n’y a pas d’assujettissement au RSI obligatoire car il n’est pas obligatoire de monter une société.

Selon l’article de loi section I : on parle de personne physique (donc ce n’est pas une société mais une activité en nom propre / pas de RSI / Impot sur le revenu comme le lmnp)
Et oui, c’est bien la sous section 5°.

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#13 13/09/2019 22h17

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Je ne pense pas que le CGI soit le document qui permette de déterminer si une affiliation à la SSI est ou non obligatoire (ou même possible). Ce sont d’autres documents qui ont ce rôle.

L’article que cite Bernard2k (d’une source qui la plupart du temps est fiable) indique explicitement que la location de bureaux équipés implique une adhésion à la SSI (même si l’activité est faite en non pro, et en nom propre). Je n’ai pas été vérifier les textes, mais il n’y a en commentaire de l’article en question personne qui n’ait contesté ce point.

Donc je ne tirerais pas (comme Smitch) de conclusion sur la base de ce qui se passe en cas de location meublée (qui est "autre chose" que la location de bureaux équipés, même s’il y a des similitudes au niveau de la fiscalité)….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 14/09/2019 08h44

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Smitch : je vous remeercie de m’apprendre que seuls les dirigeants de société sont concernés par le RSI. Vous avez fait là une grande découverte assurément, qui va en étonner plus d’un !


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#15 14/09/2019 11h08

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Bonjour ,

Le RSI touche tous les TNS (travailleurs non salariés ) ayant une activité commerciale, industrielle ou artisanale: entrepreneurs individuels,  auto entrepreneurs et certains dirigeants de société.

Mafo

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#16 14/09/2019 12h44

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Ah bon ? Smitch m’assure pourtant que cela ne concerne que les sociétés. Je ne sais plus qui croire !


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#17 23/12/2019 14h12

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Bonjour,
Je relance ce sujet pour savoir si vous avez de nouveaux éléments concernant la possibilité de louer des bureaux meublés en BIC (sans RSI et en nom propre).
Je suis dans la même situation que Smitch, je souhaite acheter un local pour le transformer en bureaux meublés, je profiterai d’une partie de ce bureau pour y exercer mon activité de graphiste, le reste sera loué en bureau genre coworking (une table chaise desserte pour chaque personne + coin café).

Smitch : Comme par hasard nous cherchons dans le même arrondissement à Marseille smile

Merci à vous.

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#18 23/12/2019 15h43

Modérateur
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Bah, le texte que Bernard2k a cité semble toujours valable, donc : non (sauf à frauder, à vos risques et périls).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#19 24/12/2019 10h01

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Concernant l’affiliation au SSI, avec le jeu de l’amortissement vous ne dégagerez pas une grande base taxable pour le social au début.
Par contre dans tous les cas redevable de cotisations minimales (1.2k€/an environ).

Suivant l’activité des preneurs, il faut que l’équipement du bureau/local/atelier permette l’exploitation par ces derniers.
S’il n’y a que le local, et certains aménagements fixes, relativement à l’activité du preneur ça peut être requalifié en revenus fonciers.

A la différence du LMNP, il ne faut pas oublier que la fiscalité de la vente du bien n’est pas sur le régime des particuliers…
Ce sera une plus-valu professionnelle, même si en tant que professionnel il y a des échappatoires
au niveau fiscal (art 151 CGI: recette >90k€/ou durée de détention >15 ans), aucune idée si c’est également valable au niveau social.


Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#20 30/12/2019 17h06

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bonjour,

Pour vous répondre Zakzak, et validé par mon comptable :

comme a dit Bernard, on dépend de l’article 35 du CGI. Cet article nous permet d’introduire les recettes d’une location de "bureaux/locaux équipés" en BIC.

Et il est également possible d’acheter le local en nom propre (pas de société ni de RSI/SSI)

Donc c’est exactement comme pour la location d’habitation meublé (LMNP ou LMP), statut et fiscalité identique. Autant dire très intéressant fiscalement.

Et si l’achat est en nom propre, vous restez (le jour de la revente) sur un calcul de plus value des particuliers.

Double intérêt fiscal.

Cordialement,
Julien.

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