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#51 15/02/2018 23h54 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Bernardv a écrit :

Bonsoir  Frame et grand merci pour vos précisions ,

J’avais presque terminé une assez longue réponse et  elle a disparue !
Je vais faire plus court et reviendrai plus tard .

150m pour 195000 euros  cela fait donc  1300 euros du ml (voirie et réseaux)  j’avais plutôt le prix de  2000 euros ( voirie de  9m  de large  ) ; puis-je vous demander en quelle année vous l’avez fait ? quelle largeur de voirie ? avec un trottoir ?

Le site - rencontre de l’urbanisme 2008- du Conseil Architecture et Urbanisme  54 donne : 96 euros/m² TTC pour une voirie en enrobé avec bordure en béton ; 840 euros par ml pour les réseaux et 5400 euros pour le branchement aux réseaux d’un particulier .

Pouvez-vous donner quelques précisions sur la rétention des eaux de pluie sous la voirie ; le revêtement perméable est-il suffisant à lui seul , ou  quelque-chose en plus est installé ?

Grand merci  , Bonne soirée

Bonsoir Iqce et grand merci pour les infos complémentaires ,

On m’interdit de faire  un message séparé !

Du fait de mon message  à Frame que j’ai dû réécrire (en  bien moins  long  )  je vais vous répondre  seulement ( mes  yeux  sont trop  fatigués  ! )sur les zones du PLU de la commune telles  qu’elles sont  actuellement: je n’ai pas de zone U  , la zone constructible, ancienne , est notée UA  et il y a seulement d’autre part la zone NC non constructible .
Dans cette zone UA il y a encore des "dents  creuses " donc je suppose  qu’elle  est toujours en finition d’urbanisation , donc UA ?

Grand merci pour toutes les  infos que vous donnez ,

A bientôt ,Très bonne soirée

9m de large pour votre accès !?

Le cabarit routier est de 2.5m et la majorité des départemantales 6m de large.

J’avoue ne pas comprendre votre dimension.

J’ai moi aussi réalisé un lotissement de 4 lots sur 6000m2.
L’accès demandé par le PLU est de 6m pour un double sens et 3.5m pour un accès unique.

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#52 16/02/2018 09h16 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Bonjour Bernard,

A mon humble avis il est impératif que vous vous fassiez accompagner par une personne un peu au fait des procédures et termes ; +1 bien sur avec le dimensionnement des voiries par exemple.
Pour le pluvial il faut savoir s’il y’ a un réseau et si vous pouvez rejeter les eaux des surface imperméabilisées dedans ou pas ou en partie (débit de fuite).

Pour le zonage…Le UA n’est pas du tout du AU ça vous l’avez compris.
UA est un sous zonage de U ; plus on est proche du centre, plus la 2éme lettre est au début de l’alphabet.
Donc en clair votre terrain se retrouverait DECLASSE dans le futur PLU. sad
En clair si du UA vaut 100 € le m2, du AU vaut au mieux moitié moins ( cf explications supra dans mes autres mails).

Je reformule mes questions / observations précédentes : il faut savoir pourquoi.

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#53 16/02/2018 11h30 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Bonjour,

Je profite de cet échange pour savoir si il y a un équivalent de la base Patrim pour les terrains. De ce que j’ai compris, la base Perval est réservée aux notaires et sur Patrim, je n’ai rien vu.

Je possède 2 "petits" terrains en zone 2AU dans 2 coins différents de la même commune et qui intéressent 2 promoteurs distincts qui veulent aller à la rencontre des élus (révision du PLU à l’horizon de 2 ans)… Je souhaite les vendre en l’état: il faut l’accord de plusieurs propriétaires de parcelles, je n’ai pas envie d’immobiliser de l’argent…

Et bien entendu, je n’ai pas envie de me faire "avoir" donc j’aimerai connaître les prix des transactions "équivalentes" sur cette commune.

Merci par avance

Dernière modification par Pierrot31 (16/02/2018 11h40)

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#54 16/02/2018 17h48 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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J’ai profité de la journée ensoleillée pour réfléchir à ce projet qui depuis le début ne me semble vraiment pas clair.

Une hypothèse : votre terrain est en centre ville, donc le zonage qui s’impose en ce cas sur cette surface est U sous indicié Ua.
MAIS des réseaux sont absents et la commune ne veut pas investir.
Ils vous demandent donc de le faire à leur place en mettant en place un zonage AU qui est définit comme un zonage d’attente d’urbanisation, sous les réserves édictées dans le code de l’urbanisme : zone insuffisamment équipée, à urbaniser sous forme d’une opération d’ensemble.
Et c’est pour cela qu’il vous ait demandé de faire le projet, de chiffrer les réseaux etc

Si tel est le cas, faites valoir le code de l’urbanisme ne rentrez pas dans leur jeu, manifestez vous avec ces arguments auprès du commissaire enquêteur lors de l’enquête publique.

PS : accessoirement, si malgré tout vous devez en passer par là, prévoyez du bicouche plutôt que de l’enrobé si possible et pensez à la chaussée provisoire en phase travaux si besoin.

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#55 18/02/2018 14h15 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Bonjour Frame ,

Je voudrais me consacrer uniquement à ce dossier mais les obligations habituelles sont toujours là !

Grand merci pour les précisions , je vais traiter un point à la fois pour plus de clarté  et je me tiens ici  à la gestion des eaux pluviales ( cela doit rejoindre ce que m’indique  iqce sur la loi sur l’eau ?).

J’ai cherché de l’info sur internet et il y a de quoi se questionner !

Vous dites que la rétention  vous a été imposée mais aussi que le revêtement perméable n’a pas été adopté et là j’ai une grande question :comment plus précisément à été faite votre rétention ?

Je pensais que cette rétention se faisait de façon suffisante avec un enrobé poreux ( ou béton poreux ) en surface et la structure de la route ( environ 35cm d’épaisseur ? en gravier) était suffisante pour accumuler l’eau de la pluie avant qu’elle puisse s’infiltrer ; mais cela  semble plus compliqué !

Pouvez-vous me donner quelques précisions sur la technique de rétention qui a été  employée ? 

J’ai lu aussi que le particulier qui faisait construire pouvait aussi avoir des obligations pour la rétention des eaux de pluie .

Est-ce le cas chez  vous Frame ? Imposé par la collectivité  ou non?, ici pour ce qui concerne le particulier qui  a fait construire. )

Pour le particulier j’ai lu sur la technique du "puits d’infiltration " ( Sur un exemple  d’un lotissement  cette technique permettait l’élimination du bassin de rétention  et la surface d’une parcelle gagnée, de plus un coût indiqué de 60 000 euros  contre un coût de 160 000 euros avec le bassin de rétention) mais pour le particulier l’entretien me semble assez contraignant ; curage annuel :coût 80 à 100 euros .

A vous lire Frame sur cette technique de rétention que vous avez adopté .
Grand merci , Bon dimanche .

Dernière modification par Bernardv (18/02/2018 15h02)

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#56 18/02/2018 18h23 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Iqce a écrit :

Bonjour Bernard,

A mon humble avis il est impératif que vous vous fassiez accompagner par une personne un peu au fait des procédures et termes; +1 bien sur avec le dimensionnement des voiries par exemple.
Pour le pluvial il faut savoir s’il y a un réseau et si vous pouvez rejeter les eaux des surface imperméabilisées dedans ou pas ou en partie (débit de fuite).

Pour le zonage…Le UA n’est pas du tout du AU ça vous l’avez compris.
UA est un sous zonage de U ; plus on est proche du centre, plus la 2éme lettre est au début de l’alphabet.
Donc en clair votre terrain se retrouverait DECLASSE dans le futur PLU. (En clair si du UA vaut 100 € le m2, du AU vaut au mieux moitié moins (cf explications supra dans mes autres mails).

Je reformule mes questions/observations précédentes:il faut savoir pourquoi.

Quelle difficulté pour envoyer un message!J’ai dû relire dix fois pour relier toutes les apostrophes:j’ai tendance à laisser un espace et reverso n’est pas vraiment utile.

Bonjour Iqce,

Grand merci pour vos réponses,
Sincèrement je ne m’inquiète pas pour la formulation du zonage,peut-être en zone urbaine dense (ville) il y a cette zone "u"mais j’ai le plan devant moi de l’ancien zonage du village et mon terrain est dans la zone urbanisée centrale (il y a quatre  hameaux d’autre part) les terrains à front à rue sont constructibles en l’état ( les réseaux passent à front à rue) et si mon lotissement se fait à l’arrière de ces terrains je dois créer une voie et les réseaux pour viabiliser ces terrains à l’arrière .

Le Plan Local d’Urbanisme est en cours de révision et il s’agirait que la collectivité classe (vote du conseil) en zone à urbaniser ces terrains en arrière --c’est à dire que l’accord est donné pour faire les travaux de viabilisation--je dois donc leur présenter des plans(pas  des plans définitifs de géomètre pour l’instant , mais disons des ébauches) pour qu’ils acceptent ce classement.

Pour les eaux pluviales ,c’est un point que je ne pensais pas aussi compliqué, je reverrai le maire (l’adjoint à l’urbanisme il faudrait le créer! et la compétence avec.) à ce sujet.
La rue principale  a reçu l’assainissement avec sa réfection (goudronnage) au début des années 70 et à l’époque tout(eaux vannes , eau de pluie) était collecté dans une seule canalisation , il y a eu séparation par après dans les autres routes réaménagées.

Comment devront gérer les eaux de pluie  les nouvelles constructions (Voir le message  à Frame) c’est  une question  que  je dois poser  à  la collectivité.

Grand merci Iqce pour le suivi, Bon dimanche.

Dernière modification par Bernardv (18/02/2018 20h02)

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#57 18/02/2018 18h43 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Bonjour

Je pense que vous êtes préoccupé par un faux problème.
A moins que ce détail m’est échappé mais le tout à l’égout et les réseaux eaux pluviales sont présents sous la chaussée.
Dans ce cas vous n’avez aucuns problèmes.

Faites moi plaisir, prenez contact avec un cabinet de géomètres et vous vous éviterez de cogiter pour rien.

Concernant la rétention des eaux pluviales   de la voirie, une solution de cuve sous la chaussée a été adopté dans mon projet, puis chaque lot devra prévoir une cuve enterré de rétention dont le débit de fuite fera relief au réseau crée dans votre lotissement.
Le tout ira rejoindre le réseau communal.

Ce n’est ni le maire ni ses élus qui font évoluer le shema d’urbanisme. C’est le SCOT qui trace les projets.
Ne perdez pas de temps avec votre mairie, aller voir la DDT.
La révision du PLU est encadré par la loi, heureusement que ce n’est pas le maire qui décide de tout ça, ce temps est révolu.
La densification des zones déjà urbanisée est LA priorité dictée par la loie et concrétisé par le SCOT.
Rien à faire du maire, il se pliera à la loi comme tout le monde.

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#58 18/02/2018 18h46 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Pour les eaux de voirie je vous ait parlé de noues (d’infiltration) éventuelles si le rejet n’est pas permis ; pensez aussi à la loi sur l’eau (bis, le cas échéant etc).

Quand à la récupération des eaux sur parcelle , pas besoin de voir qui que ce soit : nul n’ayant le droit d’aggraver la situation du fonds inférieur (c’est du droit, du code civil de mémoire art 640 ou 641), elles doivent être récupérées sur le terrain.
Les puits d’infiltrations sont possibles sous réserve de ne pas être dans un des périmètres de captage d’eau potable, sur une zone de réserve d’eau potable (voir ZIAF des SDAGE par ex sur le net).
Le cas le plus courant est donc un bassin de rétention avec débit de fuite similaire à la situation actuelle ; on le détermine à la base  avec la formule dite de Caquot Q=KCIA.

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#59 18/02/2018 18h52 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Iqce a écrit :

J’ai profité de la journée ensoleillée pour réfléchir à ce projet qui depuis le début ne me semble vraiment pas clair.

Une hypothèse : votre terrain est en centre ville, donc le zonage qui s’impose en ce cas sur cette surface est U sous indicié Ua.
MAIS des réseaux sont absents et la commune ne veut pas investir.
Ils vous demandent donc de le faire à leur place en mettant en place un zonage AU qui est définit comme un zonage d’attente d’urbanisation, sous les réserves édictées dans le code de l’urbanisme : zone insuffisamment équipée, à urbaniser sous forme d’une opération d’ensemble.
Et c’est pour cela qu’il vous ait demandé de faire le projet, de chiffrer les réseaux etc

Si tel est le cas, faites valoir le code de l’urbanisme ne rentrez pas dans leur jeu, manifestez vous avec ces arguments auprès du commissaire enquêteur lors de l’enquête publique.

PS : accessoirement, si malgré tout vous devez en passer par là, prévoyez du bicouche plutôt que de l’enrobé si possible et pensez à la chaussée provisoire en phase travaux si besoin.

Je poursuis Iqce,

Ici vous me dites,mais ai-je bien compris, que mon terrain étant dans la zone centrale du village, il l’est effectivement, ce serait à la commune de faire les travaux de voirie, d’assainissement et je revendrai  mon terrain devenu constructible par après directement.
Que les saints de l’urbanisme vous entendent Iqce!:-) mais alors ils vont me préempter(exproprier?) mon terrain au prix actuel , non aménagé, au prix qu’un aménageur me le proposerait,non?

Ou il me semble qu’il y a une loi qui permet à la collectivité de reporter les frais occasionnés par la viabilisation sur le propriétaire du terrain lors des ventes des terrains, je me trompe?

Votre PS sur le "bicouche", pouvez -vous donner quelques précisions, merci.

Bonne fin de dimanche et grand merci pour le suivi.

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#60 18/02/2018 19h20 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Bernard,

Trop d’info tue l’info ; je crains ainsi de vous noyer…Je vous ait envoyé un courriel pour récapituler si besoin.

Si la collectivité préempte : ce sera au prix que l’acheteur que vous aurez trouvé vous en proposera (donc fuyez les dessous de table !) MAIS la commune à t’elle instaurée le droit de préemption ?

Si elle vous exproprie : c’est qu’elle aura justifiée ce choix dans le PLU avec par ex l’OAP que j’ai évoquée au début et qui à vous lire n’existe pas.

Par contre, si elle finie par vous exproprier, elle à bien plus interêt là encore à vous payer du terrain en AU qu’en Ua comme je vous l’ai écrit le prix est au moins divisé par 2.

Or, même avec vos infos, je ne suis pas convaincu de la partialité, de la pertinence de ce classement potentiel en AU…

Et là ce qui compte ce n’est pas l’avis d’Iqce ou de M. le Maire (avec tous les risques de dérives qu’il pourrait y avoir : copinage ou réglement de compte) mais le Code de l’Urbanisme art R123-5

Les zones urbaines sont dites "zones U". Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

PS : bicouche au lieu d’un enrobé à 20 euros le m2, vous pouvez faire en couche de roulement un bicouche à 3 euros le m2. Mais ce sont des prix "au pif" ne connaissant pas les données évoquées par ailleurs (= les contraintes). Les prix du CAUE que vous donnez sont donc à prendre avec des pincettes.

Dernière modification par Iqce (18/02/2018 19h20)

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#61 19/02/2018 19h46 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Pryx a écrit :

9m de large pour votre accès !?

Le cabarit routier est de 2.5m et la majorité des départemantales 6m de large.

J’avoue ne pas comprendre votre dimension.

J’ai moi aussi réalisé un lotissement de 4 lots sur 6000m2.
L’accès demandé par le PLU est de 6m pour un double sens et 3.5m pour un accès unique.

Bonsoir Pryx ,

Excusez- moi du retard à vous répondre;

Oui, j’ai mis 9m pour la voie et un trottoir sur un côté, mais ce ne sont pas des données que j’ai reprises dans le PLU,mais avec un trottoir 8m seraient sans doute plus juste .

Je ne suis même pas certain que dans notre PLU actuel il y ait  des données pour les voies d’accès; mon projet se fera avec le nouveau PLU -qui est en train de s’élaborer-et je ne sais pas ce qu’il va imposer .

Je ferai la voie d’accès selon les prescriptions imposées s’il y en a, je ne pense pas que je pourrai la faire sans un trottoir, et par sécurité, je préfère qu’il y en ai un.

Je vous remercie de m’avoir indiqué ce que vous avez fait, les retours d’expérience sont
très formateurs , et  votre indication de différence de largeur selon l’accès unique m’ouvre une nouvelle perspective à étudier : mon terrain pourrait se prêter  à une entrée  à sens unique( voie en "u") à voir.
Bonne soirée.
PS: si vous pouviez donner votre coût au m² de la voirie, avoir des références différentes est bien utile, je vous en remercie  par avance.

Dernière modification par Bernardv (19/02/2018 19h47)

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#62 08/12/2018 14h23 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Pierrot31 a écrit :

Je profite de cet échange pour savoir si il y a un équivalent de la base Patrim pour les terrains. De ce que j’ai compris, la base Perval est réservée aux notaires et sur Patrim, je n’ai rien vu.

Je remarque que
Liste des ventes immobilières - statistiques immobilier notaires
permet d’accéder aux dernières ventes de terrain. Par contre contrairement à Patrim il n’y a pas de date et pas d’identifiant cadastral, donc c’est peu utile.

Quelque chose que j’hésite à essayer c’est de demander à mon notaire s’il veut bien me sortir la liste des ventes récentes avec tous les détails… mais j’imagine que ça me coûtera cher si j’ai la chance qu’il ne refuse pas directement.

Dernière modification par sven337 (08/12/2018 14h25)

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#63 11/12/2018 12h28 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Le site que vous citez est de peu d’utilité comme vous le signalez.

Votre notaire peut, bien entendu, vous aider. Mais, il y a un autre interlocuteur, plus accessible, auquel on ne pense pas spontanément et qui connaît bien la valeur des terrains: un géomètre expert.

Bien à vous,

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#64 11/12/2018 13h20 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Pourquoi le géomètre-expert connaîtrait-il le prix de vente des terrains ? Je conçois qu’il peut conseiller, mais il ne connaît pas le prix réel de transaction, n’est-ce-pas ?

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#65 11/12/2018 15h50 → Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ? (immobilier, lotissements, maitrise d'ouvrage déléguée, terrain)

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Il a une connaissance empirique des prix.

Je sais pas où vous êtes mais, souvent, le foncier est entre quelques mains et, de par son activité, il connaît la majorité de ses "quelques mains" qui vendent au gré des révisions de PLU…

Si j’ai bien compris, vous êtes en milieu rural… Rien qu’avec la commune et la surface de terrain (issue de la base internet que vous avez cité où on a les prix), il sait vous situer le lot…

Par contre, il va pas vous sortir un tableau excel avec toutes les ventes depuis la nuit des temps je pense…

De même, les agriculteurs connaissent les prix…

Il y a aussi les experts fonciers auprès des tribunaux qui connaissent les prix…

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