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#26 26/01/2016 09h05 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Louez les terres si possible, spéculer sur le reste nonobstant les points abordés supra n’a pas de sens, à mon avis…
De plus, avoir des biens cernés par des terres agricoles éventuellement exploitées (si vous réussissez à acheter, vous ne serez pas assuré de pouvoir louer le reste indéfiniment) est souvent problématique : odeurs, pesticides, inondations suivant le sens du labour éventuel…

Dernière modification par Iqce (26/01/2016 09h07)

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#27 12/03/2018 13h42 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Je relance ce post.
J’ai trouvé un terrain agricole dans le Grand Lyon de 4000m², facilement accessible en TCL, en bordure de route goudronnée (facilement accessible voiture), au bout d’une impasse avec des maisons sur la route, et une au fond de l’impasse.
Des poteaux edf passent devant le terrain, et la maison qui jouxte le terrain doit bien avoir l’eau, donc il doit être possible d’avoir de l’eau dessus.

Je me pose la question de proposer un prix et d’y créer un jardin potager citadin, en louant des parcelles de +/- 200m².
Je ne trouve pas de post de personnes ayant réalisé l’investissement sur le forum.

Autant les formations pour l’immobilier, je trouve cela inutile, autant dans mon cas de figure, je n’arrive pas à trouver des renseignements précis.
Voici une formation que j’ai trouvé : Formation jardin potager

Concernant l’estimation du prix du terrain, je compte faire une analyse fine de ces paramètres:

prix des terres SAFER
et,
Base de données notaire

Concernant le PLU, on est dans une métropole du Grand Lyon
PLU

avec, concernant la zone agricole

PLU a écrit :

GRAND LYON
RÈGLES PARTICULIÈRES À LA ZONE A

2.1
Règle générale
Sont limitativement autorisées sous conditions les occupations et utilisations des sols suivantes : 
2.1.1
Les  constructions,  travaux,  ouvrages  ou  installations  nécessaires  ou  liés  à  l’activité  agricole
(forestière, horticole, maraîchère…).
2.1.2
Les constructions, travaux, ouvrages, installations ou outillages à destination de
carrières
, dès lors
qu’elles  sont  inscrites  à  l’intérieur  de  l’emprise  d’un  périmètre  de
« richesse  du  sol  et  du  sous-
sol »,
reporté aux documents graphiques ; sont en outre admis les constructions travaux ouvrages
ou installations complémentaires ou liés à l’activité principale pendant la durée d’exploitation, sous
réserve d’un réaménagement dans le respect de la vocation de la zone, à l’issu de l’exploitation.
2.1.3
Les constructions, travaux, ouvrages ou installations à
destination d’habitation et leurs annexes
(tels que garages, abris de jardin…), dès lors qu’ils sont destinés au logement des personnes dont
la  présence  permanente  est  nécessaire  au  fonctionnement  de
l’exploitation
et  implantés  à
proximité   immédiate   des   bâtiments   d’exploitation   (moins   de   30 mètres),   sauf   impossibilité
technique ou liée à la nature de l’exploitation.
2.1.4
Pour
les constructions, travaux, ouvrages ou installations autres ceux admis par le présent
règlement
,
les   travaux   d’aménagement   et   d’extension   mesurée   sans   changement   de
destination des constructions existantes
à la date d’approbation du plan local d’urbanisme. 
2.1.5
Les    constructions,    travaux,    ouvrages    ou    installations    nécessaires    à    une
activité    de
transformation et de vente
de sa production locale exercée à titre accessoire par
l’exploitant
, à
condition   qu’ils   soient   localisés   à   proximité   immédiate   des   bâtiments   existants   (moins   de
30 mètres), sauf impossibilité technique ou liée à la nature de l’exploitation.
2.1.6
Les  installations  ou  constructions  légères  permettant,  à  titre  accessoire,
l’utilisation  par  des
exploitants de leurs animaux, à des fins éducatives, sportives ou touristiques
.
2.1.7
Les   constructions,   travaux,   ouvrages,   installations   ou   outillages   relatifs   aux
équipements
techniques
  liés  à  la  sécurité,  aux  différents  réseaux,  à  la  voirie,  aux  voies  ferrées  de  transport
public et au stationnement des véhicules, dès lors qu’ils sont intégrés au paysage environnant.
2.1.8
Les
équipements publics ou d’intérêt collectif
dès lors qu’ils ne compromettent pas la vocation
agricole de la zone et sous réserve de leur insertion au paysage naturel ou bâti.
2.1.9
L’extension  ou  la  reconstruction  des  équipements  publics  ou  d’intérêt  collectif  existants  à  la  date
d’approbation du plan local d’urbanisme.
2.1.10
Les  aires  d’accueil  des  gens  du  voyage  dès  lors  qu’elles  sont  compatibles  avec  la  vocation  de  la
zone et sous réserve d’une insertion qualitative au paysage naturel.
2.1.11
L’aménagement d’ensemble de jardins familiaux ou collectifs, comprenant notamment des abris de
jardin et des locaux collectifs nécessaires à leur exploitation et à leur gestion.

Des rares expériences que je trouve sur internet, je n’ai que les interrogations, et pas "la suite":
Interrogations identiques aux miennes ( forum autre que IH, supprimez le lien s’il porte atteinte à la charte ).

Concernant la demande, je n’ai aucune doute, il y a plusieurs personnes qui recherchent ce type de bien dans la ville, et je pense avoir de bons retours.

Bref, j’ai plein de questions, et ne sait pas où commencer.

J’ai déjà un verger, limite Loire-Rhône, acquis avant notre déménagement, qui est actuellement loué en bail civil, sans soucis pour trouver un locataire, ravi d’avoir un terrain. Par contre, il n’y a pas d’eau, pas d’électricité, pas de clôture, pas de cabanon. Uniquement des arbres fruitiers.
Il n’était pas un "investissement" à proprement parlé, mais un "achat de plaisir" lors de l’achat, en 2014. Je n’aurais pas de mal à le vendre, au prix d’achat. Je le garde en souvenir sentimental.
Je suis au fait du bail civil pour un terrain agricole.

Mais dans le cas d’un aménagement pour un jardin familial ou collectif ?

Dernière modification par amoilyon (12/03/2018 13h45)

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#28 12/03/2018 14h26 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Je trouve que c’est effectivement pertinent ; et que vous avez déjà très bien cerné votre projet.
A ce stade des réflexions, ce qui compte ce n’est pas forcément ce qu’untel ou untel pourra vous dire. Je vous conseille donc à minima pour avancer de vous rapprocher du service économie agricole de la DDT (ex DDA).
Mais, connaissant vaguement la situation sur Lyon, ils sont débordés.
Donc voir avec le service instructeur si un CUb est pertinent.

Sinon, à lire comme ça, j’ai envie de dire que c’est faisable, avec un doute - mais vraiment léger - sur la qualification du porteur de projet : doit il être agriculteur (cf cotisations MSA par ex) ou non ? Mais je pense que non.
Attention également à la notion d’aménagement d’ensemble : en général ils ’agit d’aménager l’ensemble…De la zone définie au PLU (est ce le cas sur le plan de zonage, achetez vous la totalité du secteur ?). Dans le cas présent, la rédaction semble sujette à interprétation !

Dernière modification par Iqce (12/03/2018 14h29)

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#29 13/03/2018 07h13 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Déjà, ce que ça ne serait pas :
- il ne s’agit pas de jardins ouvriers ou familiaux, définis par les articles 471-1 et suivants du code rural. Ceux-ci sont réservés aux jardins gérés par une association, une société des exploitants des jardins, ou une administration publique.
- il ne s’agit pas d’un bail rural, le preneur n’en faisant pas son activité professionnelle.

A partir de là, il s’agirait d’une location de terrain selon le code civil comme vous l’avez écrit.

La difficulté me semble être que vous n’allez évidemment par faire diviser la parcelle au cadastre, ni en parcelles ni en lots. Il ne va donc pas être évident d’identifier chaque jardin loué et d’écrire dans le bail sa définition exacte.

Le risque est surtout si vous voulez un jour virer les locataires pour vendre le terrain ou autre. C’est là que les baux ont intérêt à être bien écrits, pour vous éviter des contestations des locataires.

Je vous conseille de bien travailler votre sujet par vous-même, puis de demander l’avis d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en immobilier. Ca coûte, mais il vaut mieux prendre les précautions avant.

Une autre difficulté va être le coût de l’eau. Quand on arrose un jardin, ça consomme vite des m3 et l’eau potable est très coûteuse. De plus, si vous devez avoir un compteur par locataire, l’insllation va être complexe et coûteuse. Idéalement, il faut une source d’eau gratuite : puits, ruisseau, ou récupération d’eau de pluie. On voit souvent à côté des cabanons de jardins des bidons qui récupèrent l’eau du toit.

Dernière modification par Bernard2K (13/03/2018 07h16)

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#30 19/03/2018 16h22 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Je vous +1 pour vos retours, très pertinents.

Auriez vous d’autres sites afin d’estimer la valeur de ces terres ?
Agreste

Icqe a écrit :

Je trouve que c’est effectivement pertinent ; et que vous avez déjà très bien cerné votre projet.
A ce stade des réflexions, ce qui compte ce n’est pas forcément ce qu’untel ou untel pourra vous dire. Je vous conseille donc à minima pour avancer de vous rapprocher du service économie agricole de la DDT (ex DDA).
Mais, connaissant vaguement la situation sur Lyon, ils sont débordés.
Donc voir avec le service instructeur si un CUb est pertinent.

Sinon, à lire comme ça, j’ai envie de dire que c’est faisable, avec un doute - mais vraiment léger - sur la qualification du porteur de projet : doit il être agriculteur (cf cotisations MSA par ex) ou non ? Mais je pense que non.
Attention également à la notion d’aménagement d’ensemble : en général ils ’agit d’aménager l’ensemble…De la zone définie au PLU (est ce le cas sur le plan de zonage, achetez vous la totalité du secteur ?). Dans le cas présent, la rédaction semble sujette à interprétation !

J’essaye de creuser le sujet. Je continue dans ce sens.
Je vais essayer de joindre le service de Lyon, j’avais eu des gens très pro lors d’appels pour d’autres questions. Cependant, j’en suis encore au stade de projet et je dois peaufiner mon dossier afin de poser toutes les bonnes questions.
S’il est nécessaire de cotiser à la MSA, alors je ferai un seul bail civil pour un seul locataire, comme pour mon verger. En attendant de pouvoir l’exploiter au mieux.
Je ne peux pas acheter l’ensemble des parcelles agricoles de ce coin. Seules quelques une sont en vente, et seul celle ci m’intéresse réellement. Les autres sont moins accessibles, et perdent l’intérêt. d’un tel projet.

@Bernard2K
Effectivement, le bail civil de mon verger est bien conçu. Je le reprendrais pour ce projet.
Pas de soucis, avec un plan explicite de louer une parcelle, sans division cadastrale.

Pour l’eau, c’est effectivement un point d’interrogation. Plusieurs sous compteurs individuels ?
Quid du gel ?
Des cabanons dans chaque parcelle ?…

Je continue de creuser.

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#31 19/03/2018 20h18 → Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole (terrain)

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Bonjour,

Pour l’eau, il faudrait voir (ce serait étonnant, mais…) si un réseau d’irrigation existe et si votre projet peut y avoir accès.

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