Achat d'un terrain agricol en vue d'un passage en terrain constructible ?

Picsou24 · #1

Bonsoir à tous.

Tout d’abord mes excuses, le sujet ne correspond pas strictement à la définition "immobilier locatif".

Nous connaissons "tous" des personnes qui ont eu des terrains initialement agricoles qui finissent revendus en constructibles après révision du plu.

Sachant qu’il est "dans l’air du temps" que les révisions de plu soient censées limiter le mitage, pensez vous encore intéressant d’acheter du terrain en agricole/ forestier proche de zones urbanisées. (j’ai par exemple une possibilité sur une belle parcelle zone N qui touche une zone constructible)

Avez vous eu des retours récents, des avis, des informations à ce sujet?

Merci.

Mots-clés : agricole, mitage, terrain, urbanisme

Iqce · #2

Bonjour Picsou,

Tout d’abord il faut préciser que le cas que vous citez s’applique aux territoires gérés par un PLU ou un PLUi(h) ou encore une carte communale.

Un peu de généralités :

- initialement les territoires sont au Règlement National d’Urbanisme (RNU) ; au dessus, si la collectivité s’engage dans un minimum d’urbanisme de Projet, on trouve la Carte Communale (CC) qui organise le territoire au RNU en 2 sous ensembles : le Constructible (C) et le Non Constructible (NC).
Le Code de l’Urbanisme édicte dans ces 1ers articles les règles qui s’appliquent au RNU (et aux CC).
Je vous invite à lire ceci pour tenter d’anticiper si un terrain aux abords des parties actuellement urbanisés dans le cas du RNU ou de la CC peut être urbanisé "un jour" : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCo … e=20100713

- une collectivité (une commune, un EPCI) qui s’engage dans de l’urbanisme de Projet va élaborer un document de planification qui va normalement lui permettre de mettre en oeuvre la volonté communale. Parfois le programme électoral et le PLU sont en phase (enfin, en tout cas cela devrait être toujours le cas).

Voilà pour le préambule…

Et pour entrer dans le vif du sujet :

- La compétence urbanisme est une des rares à être "partagée" entre l’Etat et la collectivité (n’en déplaise aux partisans de la décentralisation) : cela veut dire que le projet communal doit être validé par l’Etat (le Préfet).

- Un projet non vertueux serait forcément retoqué au contrôle de légalité par cet Etat garant du droit (oui, je sais, c’est une théorie, surtout dans le Sud).

Dés lors peut on "spéculer" sur un terrain Agricole ?

Oui mais…

- Il vous faut anticiper le projet communal : difficile puisque de nos jours il doit être l’expression d’une pluralité d’opinions ou d’un programme électoral !
- Il vous faut vous assurer que le projet communal (par exemple, pour faire simple : un nouveau lotissement) ne pourra pas être satisfait dans les dents creuses de l’enveloppe urbaine : c’est écrit dans le Code de l’Urbanisme…Cf L 101-1 par exemple
- Il vous faut vous assurer que ce terrain ne remet pas en cause l’agriculture locale ; par ex une modeste parcelle en Bio de 3000 m2 peut compromettre l’activité non pas forcément du propriétaire, mais de son fermier ou encore de la filière Bio locale (il faut pas mal d’année pour une conversion en BIo). Pire si vous êtes en AOC : vous aurez contre vous l’Etat, l’INAO et la Chambre : aucune chance de passer la CDPENAF http://www.rhone.gouv.fr/index.php/layo … Son-mandat

Reste encore une question d’ordre citoyenne, éthique : quand on voit que des villes comme Marseille ou Montpellier ont en quasi totalité bétonné leur territoire, que mangerons nos enfants à ce rythme ?

Il me semble donc face à l’ensemble de ces écueils que l’investisseur éclairé en 2019 doit spéculer non plus sur le foncier agricole (ou Naturel) mais sur les terrains déjà urbanisés avec par exemple la reconstruction de la ville sur la ville.

Un peu de lecture, si je ne vous ait pas trop assommé : https://www.latribune.fr/entreprises-fi … 99775.html

Dernière modification par Iqce (02/04/2019 21h16)

salaze · #3

Bonjour,

IQCE vous a bien résumé la situation.

J’y ajouterai quelques éléments.

D’abord le zonage N, que vous indiquez correspond à une zone naturelle à protéger, non constructible, qui peut éventuellement faire l’objet d’une exploitation agricole:
Zone N - Définition

Ensuite, s’agissant de terres agricoles, il peut il y avoir des restrictions à l’acquisition et la nécessité d’être enregistré à la chambre d’agriculture.

Enfin, selon les départements, des organismes publics peuvent s’opposer à l’achat de terres agricoles afin de les conserver pour des exploitants.

Il me semble également que tout déclassement de terre agricole doit désormais être compensé par le zonage agricole de nouvelle surface pour compenser cette "perte".

Iqce · #4

NB : je suis très agréablement surpris et flatté par l’intérêt que vous portez à mes écrits en matière d’urbanisme et je vous en remerc.ie (et je vois que salaze intervient dans ce domaine, qui n’est fondamentalement pas le mien mais sans lequel il n’est rien en matière d’immobilier).

NB 2 : du coup cela m’encourage pour poursuivre sur la détermination de l’éventuel projet communal ; en effet il y a des invariants qui peuvent vous éclairer. Sauf que l’on s’écarterait peut être un peu du sujet (edit : mais je peux faire mon maximum pour contextualiser). N’hésitez pas à me donner vos avis, Picsou en tête bien sur

Dernière modification par Iqce (03/04/2019 09h27)

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