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#1 27/02/2013 16h21 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour,

après moult recherches il m’apparaît nécessaire de cibler des biens qui nécessitent des travaux afin d’avoir une meilleure marge de manoeuvre pour la négociation et meilleure rentabilité au final.
Aujourd’hui je trouve bcp d’immeuble vers 6/8% de rentabilité brute alors que je cible >10% (illusoire??!), les plus intéressants sont dans des quartiers populaires et nécessitent qd meme quelques travaux. Sans compter que ce n’est pas ma cible de locataire.
Je me dis aussi que cela me permettra aussi de découper le bien comme je veux et éventuellement revendre certains lots.

J’ai donc repéré ces 2 immeubles vendus ensembles (angle de rue, quartier dortoir/étudiant, face école primaire, <10 min de transport en commun et axe principal avec commerces):
4 studios dont 3 loués (entre 20 et 27m²)
1 local commercial loué (50m²)
2 T2 à rénover (40m²)
comble de 45m² à aménager
1 atelier (32m²) avec 1 garage (39m²) à transformer?

250m² de surface au sol sur 2 lots cadastrés (!) et les T2 sont communs au 2 bâtiments…
pour la modique de somme de 375K.
revenu locatif actuel = 16K
revenu potentiel = 39K sans compter l’atelier/garage
Estimation budget travaux faite par le vendeur 35-50K.

Vu que la matrice n’a que 2 lots cela me parait limitant pour les travaux sans déclarer en mairie…En revanche pour faire du meublé coté habitation ça me semble pas mal.

A ère vue qu’est ce que cela vous inspire? cela mérite-t-il une étude approfondie?

Mots-clés : immeuble de rapport, immeuble, travaux

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#2 27/02/2013 17h35 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Bonjour,

selon les éléments que vous donnez, il faudrait pouvoir acheter le bien tout frais d’achat et travaux compris à 390k€.

En partant de (375k*1.07)+35k de travaux, donc environ 440k, cela me semble jouable mais tendu.

A votre place, j’évoquerai tout de suite la question prix afin de ne pas bosser sur un projet qui ne se fera pas: évoquez une proposition à 330k pour voir si le prix pourrait être baissé de 45k, soit 12%, ce qui n’est pas négligeable pour le vendeur.

En parallèle, faites faire une estimation des travaux par des professionnels, si la facture arrive à 70k, vous saurez tout de suite que l’affaire aura du mal à se faire.
Si vous arrivez à 45-50k, vous devrez encore faire baisser le prix en disant que le vendeur s’est trompé et que votre offre doit être baissée d’autant.
Si vous arrivez à boucler pour moins, c’est du bonus.

Concernant les 10%, comment êtes vous arrivé à ce chiffre? Souhait de revenus complémentaires, recherche de biens autofinancés, autre?..

Pour le cadastre, je vois pas ou est le frein, si ce n’est peut être l’obligation de déposer 1 dossier de demande de PC/déclaration de travaux par unité foncière (éventuellement à négocier avec la Mairie).

Cordialement.


Parrainage Direct Énergie: 103 287 544

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#3 28/02/2013 00h56 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Voici ce que m’inspire votre descriptif :

En effectuant 50 k€ de travaux, le loyer annuel augmente de 23 k€ par an, soit 2 ans de retour / investissement. Pourquoi le propriétaire ne s’est-il pas donné la peine de les cueillir ?

Augmentation de la surface habitable : renseignez-vous sur la SHON maximum autorisée sur le terrain. Si la SHON résiduelle est nulle, impossibilité de transformer l’atelier en appartement

Faut-il envisager l’aménagement du garage en appartement ? Vous pouvez peut-être créer des places de parking en essayant de les valoriser au niveau du loyer des appartements, ce qui vous permettrait également à terme d’éviter de devoir payer une taxe parking au moment d’une vente partielle à la découpe.

Attention au raccordement EDF des nouveaux lots : si l’installation actuelle n’est pas adaptée, ERDF peut vous réclamer une mise aux normes + création d’une colonne, dont le coût peut dépasser 5 k€. Prévoyez peut-être une contre-visite avec un électricien éclairé.

Aménagement des combles : si l’escalier commun dessert un 3° étage, il faut prévoir un système d’évacuation des fumées. Si le 3° étage est desservi par un escalier en partie privative (duplex), cela n’est pas nécessaire.

Revenu locatif potentiel : avez-vous pris en compte pour les studios une vacance locative sur la période estivale ? envisagez-vous une location saisonnière pendant l’été ?

Bail commercial : regardez sur le bail si la taxe foncière est répercutée au locataire au pro rata de la surface, c’est toujours cela de pris.

Prix de vente : difficile de vous conseiller sans connaissance des prix de marché. Vous pouvez fixer votre prix d’intérêt en fonction du taux de rentabilité souhaité et du montant des travaux que vous aurez vous même estimé, en excluant les combles, atelier et garage (à considérer je pense comme bonus). Je me méfie toujours des propriétaires qui vendent un potentiel.

Sur le principe, je suis du même avis que vous : je pense que les meilleures rentabilités s’obtiennent sur des biens avec travaux (mais tout dépend du taux horaire personnel que vous prenez en compte !)

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#4 28/02/2013 12h31 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Merci à vous 2 d’avoir pris le temps d’analyser ce projet, c’est encourageant! smile

L’estimation faite par le vendeur est approximative car jusqu’à présent c’est lui qui faisait les travaux, je compte 500e/m² de mon coté.

Pruls a écrit :

Concernant les 10%, comment êtes vous arrivé à ce chiffre? Souhait de revenus complémentaires, recherche de biens autofinancés, autre?..

Pas très compliqué, 10% brut va donner du +/-5% net, et me prendre la tete à gérer un bien pendant 20/25 ans pour moins que ça je passe mon tour. Sinon c’est aussi pour avoir de la marge en cas de vacances locatives ou imprévu, moins de stress / pression pour louer vite et donc effort d’epargne moins important.

Guismo a écrit :

En effectuant 50 k€ de travaux, le loyer annuel augmente de 23 k€ par an, soit 2 ans de retour / investissement. Pourquoi le propriétaire ne s’est-il pas donné la peine de les cueillir ?

Il n’habite plus sur place et surement plus le temps de s’en occuper, en regardant sur googleview je me suis appercu qu’il a fait des travaux de consolidation coté facade + changement de fenetre. Peut etre le minimum afin de pouvoir vendre en état correct…

Guismo a écrit :

Augmentation de la surface habitable : renseignez-vous sur la SHON maximum autorisée sur le terrain. Si la SHON résiduelle est nulle, impossibilité de transformer l’atelier en appartement

Direction l’urbanisme pour ces infos?

Guismo a écrit :

Faut-il envisager l’aménagement du garage en appartement ? Vous pouvez peut-être créer des places de parking en essayant de les valoriser au niveau du loyer des appartements, ce qui vous permettrait également à terme d’éviter de devoir payer une taxe parking au moment d’une vente partielle à la découpe.

le garage fait 39m² je pensais le réduire et faire de l’atelier un T2, à voir selon la configuration du bâtiment.
Je ne suis pas sûr de pouvoir revendre à la découpe si je ne crée pas de lot en mairie?? actuellement la matrice comporte 2 lots, 1 par batiment…

Il y a quelque chose que j’ai du mal à cerner définitivement avec cet histoire de lot, pour être parfaitement en règle coté fisc et mairie je dois déclarer la surface par appartement, exact?
Le fisc c’est évident car les locataires paient des taxe d’habitation donc on ne peut y couper.(sinon c’est moi qui paie..)
La mairie c’est moins évident, si je déclare mes lots je me vois contraint de payer une taxe de parking si je n’en ai pas donc nombre de proprietaires découpaient leur immeuble mais ne declaraient rien. L’heure étant plutot à récupérer de l’argent partout il me semble y avoir un risque lors de l’achat de se voir régulariser!
Votre exemple d’ERDF le montre dans mon cas, pas de déclaration de travaux validé pas de raccordement individuel des apparts.
Est-ce correct?

Guismo a écrit :

Aménagement des combles :…

merci je n’étais pas au courant! savez vous quel peut être le coût de ce système?

Concernant les travaux je pense en faire une partie mais l’ayant déjà fait et travaillant à coté je sais que ce n’est pas evident mais au moins on sait ce que l’on fait.

Dernière modification par freesas (28/02/2013 12h32)

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#5 05/03/2013 23h18 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Effectivement cette notion de création de lot est difficile à cerner. Après m’être renseigné auprès du marchand de biens qui m’a vendu mon dernier lot (ce qui explique ma réponse tardive), il s’avère que le droit de stationnement acquis reste flou et relève du cas par cas (nous voila bien avancé).

Apparemment (une seule source, pas d’écrit) pour que l’administration puisse statuer, il faut un acte d’urbanisme (déclaration préalable de travaux, permis de construire…). Si le nombre de lots inscrits à la matrice est inférieur à la réalité, il faut pouvoir en prouver l’existence par le passé (compteurs, taxes d’habitation…).

Dans mon cas, l’immeuble comportait 2 appartements à la matrice cadastrale alors qu’il y en avait 4 en réalité (2 appartements étaient reliés aux réseaux des commerces situés en dessous = appartements de fonction).
Avant de commencer les travaux, j’ai fait intervenir un huissier afin qu’il constate l’existence des 4 appartements, avec prise de photo des compteurs, portes palières, salle de bains, cuisines…(suite au conseil d’un agent immobilier qui avait procédé de la sorte lors d’une opération personnelle).
Parallèlement, je me suis rendu au centre des impôts fonciers pour expliquer ma situation et en suis reparti avec 4 imprimés Cerfa pour déclarer la consistance des locaux, à retourner une fois la rénovation achevée.
J’espère ainsi pouvoir éviter de payer la taxe parking, le jour ou je souhaiterais éventuellement créer une copropriété en vue d’une vente partielle.

Pour les autres questions :
- informations sur SHON, COS… : service de l’urbanisme
- raccordement EDF : pas de DP nécessaire => je fais actuellement installer 3 compteurs supplémentaires sans demande préalable en mairie, idem pour l’eau
- coût d’un système d’évacuation des fumées : n’étant pas concerné, je n’ai pas approfondi le sujet

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#6 06/03/2013 09h56 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Guismo a écrit :

Effectivement cette notion de création de lot est difficile à cerner. Après m’être renseigné auprès du marchand de biens qui m’a vendu mon dernier lot (ce qui explique ma réponse tardive), il s’avère que le droit de stationnement acquis reste flou et relève du cas par cas (nous voila bien avancé).
…/…
Avant de commencer les travaux, j’ai fait intervenir un huissier afin qu’il constate l’existence des 4 appartements, avec prise de photo des compteurs …/…
J’espère ainsi pouvoir éviter de payer la taxe parking, le jour ou je souhaiterais éventuellement créer une copropriété en vue d’une vente partielle.

Excellente idée, la taxe parking ne serait ainsi plus du tout payé ?
Je suis en train d’étudier un cas assez semblable et la mairie exige autant de "taxe parking" que de lots futurs, ce qui me semble abusif. En effet l’ensemble (grosse maison avant transformation) avait un droit de stationnement auparavant, donc une taxe parking non due pour un lot (au minimum).

Eviter que la mairie statut est sans doute mieux, il est toujours temps de régulariser par la suite…
500€/m2 pour les combles c’est peut-être un peu juste, non ? (Il y a souvent des créations d’ouvertures à réaliser)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#7 01/09/2014 13h59 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Bonjour à tous,

Comme indiqué récemment dans ma présentation, je cherche a investir dans un immeuble de rapport (apres une première expérience : achat d’un studio loué meublé depuis quelques mois)
J’ai trouvé un bien potentiellement interessant, mais quelques avis éclairés seraient bienvenus… Ci dessous un petit topo :

Le bien :
Immeuble en centre ville, proche gare / commerces / transports
Composé de 2 locaux commerciaux (coiffeur + artiste), 3 T2 et 1 T3
1 T2 n’est pas loué pour le moment,

Aspect financier :
Prix actuel : 210 000 FAI
Montant des loyers HC : 28 380 € / an HC
TF : 3200 €
Frais de notaire estimés : 14 000 €

Points positifs :
- le prix de vente est négociable (le vendeur a déménagé, souhaite liquider ses biens rapidement)
- le salon de coiffure a été entièrement rénové il y a quelques mois
- possibilité de passé direct en meublé pour l’appartement vide
- certains travaux (évoqués ci dessous) sont éligibles a une aide municipale de 20%

Points négatifs :
- un des locataire pose problème, tant dans son comportement qu’au sujet du paiement de son loyer. Procédure d’expulsion en cours… Avez vous déjà réncontré ce cas,  est ce que l’expulsion d’un locataire peut faire partie des conditions suspensives à la vente ?
- les 4 apparts sont habitables en l’état, mais nécéssitent tous un sérieux rafraichissement (sols, peinture, révision chaudières / VMC etc…)
- l’extérieur du bâtiment est lui aussi à refaire, à plus ou moins court terme : changement des volets et des portes, ravalement de facade, toiture et isolation…
- il semble que le raccordement au tout à l’égout ne soit pas fait… en cours de vérification par les services municipaux

Financement envisagé :
Crédit sur la totalité, idéalement sur 25 ans : 
          prix d’achat négocié (d’apres info de l’agence)   180 000
          frais de notaire                                                 14 000
          divers frais bancaires                                          3 000
          travaux                                                            40 000
                                                            soit environ 237 000 €
Lors d’un RDV récent, mon banquier était très positif quant à un investissement de ce type, mais finalement j’avais reçu une réponse négative.
Il ne s’agissait alors que d’un "test", sur un bien similaire mais moins interessant…. j’ai donc bon espoir de trouver un financement, dans ma banque ou via un courtier.

Evidemment cet achat induirait une grosse implication personnelle pour gérer les différents travaux envisagés, mais z’enfin… on n’a rien sans rien !
J’envisage prochainement une nouvelle visite, accompagnée cette fois d’un professionnel qui pourrait me donner son avis et coter plus précisément les travaux envisagés.

En attendant, vos avis et conseils sont les bienvenus !
Que pensez vous de ce projet, y a t il des points que je n’ai pas évoqué, des questions à soulever avant d’aller plus loin ?

Merci smile

Dernière modification par Clairette (01/09/2014 14h00)


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

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#8 01/09/2014 20h07 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Clairette a écrit :

Bonjour à tous,


Points positifs :
- certains travaux (évoqués ci dessous) sont éligibles a une aide municipale de 20%

Ca c’est très bien

Clairette a écrit :

Points négatifs :
- les 4 apparts sont habitables en l’état, mais nécéssitent tous un sérieux rafraichissement (sols, peinture, révision chaudières / VMC etc…)

Ca c’est du classique

Clairette a écrit :

- l’extérieur du bâtiment est lui aussi à refaire, à plus ou moins court terme : changement des volets et des portes, ravalement de facade, toiture et isolation

Bon attention, car les 20% de la municipalité doivent y être soumis ?
Ils doivent, comme cela est la cas bien souvent, imposé une isolation thermique de classe I3 ou I4 donc assez élevé en terme de travaux et de cout.

Clairette a écrit :

- il semble que le raccordement au tout à l’égout ne soit pas fait… en cours de vérification par les services municipaux

Pas bien grave, le plus important est de savoir à quelle hauteur se trouve l’égout par rapport au point le plus bas de votre maison ou de votre évacuation.

Le seul cout excessif dans ce type de travaux est la profondeur de la tranché que doit faire le terrassier, plus c’est profond, plus c’est cher.

Cdt

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#9 01/09/2014 22h05 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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hypothèses

2 locaux commerciaux (coiffeur + artiste) = 2x40m² = 80m²

3 T2 = 3x40m² = 120m²

et 1 T3 = 50m²
1 T2 = 40m²

soit au total environ 300m² pour 200k€ ! (j’arrondis)

Pour la rénovation compter 700€/m² (+/- 200€/m²). Cela pour vous dire que si mes hypothèses sont bonnes, il faut compter amortir le bien en 15 ans.

Donc, les loyers sur 15 ans doivent couvrir tous les frais yc vacances locatives, impots, taxes, rafraichissement, renovation, etc, etc.

La renta est bonne sur le papier. Je crois que le vendeur n’a pas fait sa meilleure proposition. Il semble nécessaire de bien évaluer le cout des travaux (facade, eaux usées, etc).

Je n’ai pas de boule de cristale, mais je suis sceptique (j’espère pour vous que je me trompe).

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#10 01/09/2014 22h12 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Le rendement semble intéressant.
J’ai acheté il y a 3 ans un immeuble avec travaux, il faut compter 500€ par m² pour reno electricité/placo mur et plafond/peinture/sol/cuisine équipée/remplacement des menuiserie/salle de bain.
J’ai peint et posé la cuisine moi même.
Si tu veux avoir une idée des prix de reno tu peux faire de simulation sur le site contact artisan: il faut être précis mais les prix sont généralement enveloppe de ce que j’ai pu constater.
sur anil.org tu peux trouver des simulateurs d’investissement pour caler la durée de ton emprunt et voir quel sera ton eventuel effort financier.
a+

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#11 01/09/2014 22h22 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Lors de l’achat de notre immeuble, nous avions un locataire qui ne payait pas.
La procédure n’était qu’à son début, elle est reparti de zéro.
Le locataire qui était pommé et n’a fait aucune démarche pour prolonger la procédure d’expulsion.
Il a été exclu 25 mois après le premier impayé, 4000€ de procédure + les impayés et l’appart était à refaire en partie…
Pour le remboursement, le mauvais payeur est en CDI au smic, le juge a décidé que nous serions dédommagé de 150€/mois jusqu’à remboursement de la dette…
Ne compte donc pas sur les loyers de cet appart pour ton calcul de rendement dans les premières années et intègre les frais de procédure.

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#12 02/09/2014 09h09 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Merci pour vos réponses ! Quelques précisions pour chacun :

@Bascarol :
Concernant la subvention  municipale : elle a pour but d’embellir le centre ville, pas de faire des économies d’energie. Donc le propriétaire doit utiliser certains matériaux, respecter certaines couleurs etc mais par contre pas de contraintes en terme énergétique.

@Boubouka :
Je ne m’engagerai de toute facon qu’après avoir eu confirmation des coûts, effectivement.
D’après mes échanges avec ma banque, sur ce type d’achat, je pourrai envisager une mensualité de 1300€ / 25 ans (incluant 40 000€ de travaux), soit 1000€ / mois de cashflow.
Evidemment il faut en déduire les couts d’assurance, de TF, l’entretien…et apres 2/3 ans les impots et cotisations… Mais cela me parait raisonnable, d’autant que si l’immeuble et les appartements sont rénovés, les loyers pourront etre augmentés légèrement.
Est ce que cette réflexion vous parait trop bancale ?

@Maxime49 :
Merci pour ce retour d’expérience.
La procédure d’expulsion a été entamée il y a déjà un moment, d’après l’agence ca ne devrait pas tarder. Si après étude précise concernant les travaux je me décide à acheter, j’aimerai que le départ de ce locataire soit une des conditions suspensives à la vente. D’après l’agence immo c’est possible.

Bonne journée à vous !
Claire


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#13 02/09/2014 12h28 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Clairette a écrit :

Merci pour vos réponses ! Quelques précisions pour chacun :

@Bascarol :
Concernant la subvention  municipale : elle a pour but d’embellir le centre ville, pas de faire des économies d’energie. Donc le propriétaire doit utiliser certains matériaux, respecter certaines couleurs etc mais par contre pas de contraintes en terme énergétique.

C’est assez rare que des Maires souhaitent embellir leur centre ville. C’est une bonne chose pour vous.

Clairette a écrit :

@Maxime49 :
Merci pour ce retour d’expérience.
La procédure d’expulsion a été entamée il y a déjà un moment, d’après l’agence ca ne devrait pas tarder. Si après étude précise concernant les travaux je me décide à acheter, j’aimerai que le départ de ce locataire soit une des conditions suspensives à la vente. D’après l’agence immo c’est possible.

Bonne journée à vous !
Claire

Pas possible, mais obligatoire pour vous. Sinon vous devrez gérer et recommencer la procédure.
Si vous voulez absolument ce bien coute que coute, alors la clause sera soit :
- suspensive et le bien vous appartiendra à la fin de la procédure
- devra inclure l’indemnité d’expulsion et remboursement des loyers impayés pendant la procédure si vous le gérez l’expulsion vous même

Tout dépendra si vous souhaitez profitez immédiatement des autres bien de cette immeuble.

Cdt

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#14 02/09/2014 22h43 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Clairette a écrit :

La procédure d’expulsion a été entamée il y a déjà un moment, d’après l’agence ca ne devrait pas tarder.

Oui mais l’objectif de l’agence est de vendre, donc il faut lui demander précisément à quel stade de la procédure ils en sont…
Attention, l’expulsion c’est long et çà mine le moral (au-delà des finances) …

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#15 02/09/2014 22h45 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Réputation :   44 

Clairette a écrit :

j’aimerai que le départ de ce locataire soit une des conditions suspensives à la vente. D’après l’agence immo c’est possible.

Bon, là vous risquez d’être partie pour l’hiver…

Dernière modification par pierrejacques11 (02/09/2014 22h45)

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#16 02/09/2014 23h23 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Le calcul du cash flow intègre t il le bien du locataire mauvais payeur?

Vous avez identifié les charges. Dans ces villes a CF > 0 vous avez un risque à identifier et assumer. Le rapport coût de la rénovation au m2/prix au m2 est un indicateur.

Le risques sont essentiellement de 3 natures
- valeur a la revente
- solvabilité des locataires
- votre capacité a rénover le bien entre 2 locations où le prix de la rénovation (ou rafraîchissement) a perte entre 2 location créé peu de valeur.

si la somme des rénovations successives dépasse le prix du foncier cela finit par devenir un problème. Il faut que le CF puisse couvrir les éventuels travaux. Compter environ 2 a 3€/m2/mois en prévision pour les rafraîchissements et rénovations n est pas délirant. Si le m2 se loue à 10€/mois vous voyez le sujet. Si un m2 se loue 25€/mois le poids des 3€ n est plus le meme. Ce point a déjà été debattu mais pas forcément dans ces termes.

Vous seule savez si c’est un bon placement. Ici on peut juste vous aider a identifier les points de vigilance.

Dernière modification par Boubouka (02/09/2014 23h27)

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#17 03/09/2014 12h51 → Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ? (immeuble de rapport, immeuble, travaux)

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Merci pour vos retours.
Je pense de toute facon que l’étape à venir est de revisiter cet immeuble et d’estimer précisément le coût des travaux. Cela permettra de valider la rentabilité de l’investissement, et en parallèle je verrai où en est, à ce moment là, la procédure d’expulsion.

Bonne après midi,
Claire


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