Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#26 17/02/2016 08h46 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   124 

Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété exprimée en tantièmes. Le tantième représente une part exprimée en pourcentage calculée par rapport à l’ensemble de toutes les parts de l’immeuble. Les tantièmes déterminent le pouvoir de vote en assemblée générale au sein de la copropriété et servent de base de calcul dans la répartition des charges de copropriété.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

Hors ligne

 

#27 09/09/2016 11h29 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   47 

Bonjour,

je suis en train d’étudier pour investir dans un petit immeuble dans l’ancien, qui ne disposera pas de chauffage au gaz, pas de chauffage commun et ne comportera pas d’ascenseur (choix volontaire de ma part).

En général, sauf si je me trompe, le seul document que l’on puisse obtenir lors de l’acquisition est un relevé des surfaces des appartements et à la rigueur auprès du fisc du relevé cadastral de l’immeuble (matrice cadastrale) (mais connait-t’il les découpages en appartements ?) afin d’obtenir des prorata pour les charges entre les différents logements de l’immeuble.

Ma question est de l’ordre des comptes d’apothicaire mais il me semble judicieux d’être rigoureux dès le départ en terme de charges récupérables de l’immeuble envers les différents locataires (j’ai une certaine habitude actuellement mais dans le cadre d’une copropriété avec un règlement plutôt clair et précis) :

- ampoules des parties communes (charges générales, au prorata de la superficie des appartements ?)
- Electricité des parties communes (charges générales, au prorata de la superficie des appartements ?)
- nettoyage des parties communes (charges d’escaliers, définit en partie par la superficie et le niveau de l’appartement ?)
- TOM (au prorata des données de la matrice cadastrale ?)

Peut-on faire appel à un géomètre pour définir des tantièmes pour à terme en cas de vente intégrer ceci pour transformer dans un avenir lointain en copropriété (et ainsi vendre les lots un à un à un moment opportun ?)
Et auquel cas ces charges peuvent-elles passer dans l’annexe 2044 des revenus fonciers au réel ?

Merci à vous

Hors ligne

 

#28 09/09/2016 12h17 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1470 

Si je comprends bien, vous envisagez d’acheter un immeuble entier. C’est très différent du cas évoqué précédemment dans le fil, qui consistait à acheter un appartement (un morceau d’immeuble), dans un immeuble sans copropriété, ou plutôt, il s’est avéré que c’était dans une copropriété mais non gérée.

Donc, dans votre cas d’un immeuble collectif appartenant à un seul propriétaire, la seule obligation est d’avoir une méthode de répartition équitable et constante dans le temps.

Vous devez en principe la communiquer au locataire au moment où vous lui envoyez le décompte pour régularisation annuelle. Cf article 23 de la loi de 1989 qui dit : "Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires".

Ca semblerait logique de lui communiquer ce mode de répartition dès le moment du bail, mais il n’y en a pas l’obligation, contrairement au cas de la copropriété.

Votre obligation dans le bail est d’écrire le mode de récupération de charges (à savoir Provisions sur charges avec régularisation annuelle), et le montant de ces provisions sur charges.

Presque toujours, c’est la surface des logements qui sert de clé de répartition. C’est cela qui est considéré comme équitable.

J’aurais tendance à dire de ne marquer dans le bail que ce qui est obligatoire : mode de récupération de charges (à savoir Provisions sur charges avec régularisation annuelle), et le montant de ces provisions sur charges. Et d’informer à l’oral que c’est une répartition au pro-rata de la surface des logements.

Pour la surface des logements, vous avez de toute façon l’obligation d’indiquer dans le bail une surface raisonnablement juste. Donc cette surface indiquée dans le bail, par rapport à la surface totale louée, est la clé de répartition.

Je pense qu’avec le géomètre, les millièmes, et la prise en compte de l’utilité (*), vous voulez être trop précis. Le mieux est l’ennemi du bien. Qui plus est, si vous vouliez revendre à la découpe dans quelques années, qui vous dit que le boulot du géomètre fait aujourd’hui sera encore valable ? Le contexte réglementaire pourrait changer d’ici là, l’imagination est sans limite dans ce domaine.

(*) c’est vrai que dans l’idéal, on prend en compte l’utilité réelle pour un lot. Par exemple, le nettoyage de l’escalier : on pourrait faire un pro-rata selon l’étage où est situé l’appartement. Dans l’idéal, peut-être, mais je trouve que c’est une complication inutile.

Le locataire voit deux choses :
1) que les charges ne soient pas trop élevées
2) que la répartition soit équitable.

Vous allez avoir des charges basses, et la répartition au pro-rata des surfaces est raisonnablement équitable. Je n’irais pas chercher plus loin.

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2016 12h35)

Hors ligne

 

#29 09/09/2016 13h00 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   438 

Pour compléter la réponse pertinente de @bernard2k, c’est dans le règlement de copropriété que sera définit les règles de répartition.
C’est ce document qui fera référence et viendra arbitrer les questions qui peuvent poser discutions comme par exemple quelle surface est prise en compte ; au sol ou carrez ? Il faut réfléchir à toutes les possibilités qui peuvent survenir pour sa rédaction, un notaire peut être de bon conseil.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

Hors ligne

 

#30 09/09/2016 15h09 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1470 

DDTee, certes un règlement de copro va régler, au passage, la répartition des charges. Mais c’est prendre un rocher pour tuer une mouche.

Ce que je disais, c’est que tant que Gamma est propriétaire de tout l’immeuble, donc tant qu’il n’a pas besoin de revendre à la découpe, il n’est pas nécessaire de créer un règlement de copro. Pour répartir les charges sur les locataires, il suffit de faire une répartition des charges "équitable", et le pro-rata des surfaces ira très bien pour cela.

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2016 15h10)

Hors ligne

 

#31 03/12/2018 09h31 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   59 

Je reprends cette file car j’ai sensiblement le même problème.

Je continue d’explorer différentes pistes pour acheter un bien rentable sur Lyon, car via une vente "classique" on se marche dessus. J’ai tenté les enchères, mais les prix d’adjudication sont presque identiques aux prix du marché, sauf pour les biens occupés, et je ne me sens pas de lancer une procédure d’expulsion et les mois de bataille judiciaire qui vont avec.
J’ai contacté des mandataires judiciaires, et j’ai repéré quelques biens qui pourraient m’intéresser.

Pour le premier bien: Une copro de 3 lots, deux sont chez le mandataire et un appartient à un propriétaire habitant. Du coup, il n’y a pas de syndic. Pas d’AG. Rien.
Comment cela se passe-t-il dans ce cas ? Je ne peux pas avoir de montant de charges, il n’y a pas de travaux votés. Est ce que l’autre copropriétaire fait des travaux sur son appartement ? ou l’immeuble se dégrade lentement ? …

Pour le second bien: une copro de plusieurs lots. Un lot chez le mandataire. J’ai pu rentrer en contact avec une propriétaire occupante, qui m’a transmis le nom de la présidente du syndic. Je vais lui envoyer un courrier pour lui poser mes questions. Par contre, la propriétaire occupante que j’ai vu m’a indiqué qu’il n’y avait pas d’AG. Que tout le monde s’entendait bien dans la copro, qu’on se croisait dans les couloirs pour discuter de ce qu’on faisait, et qu’on se répartissait le montant en fonction des tantièmes.
Même problématique que pour le premier, je ne peux donc pas étudier les comptes rendus des AG.

Qui a déjà été confronté à la situation ? Le premier cas est particulier, mais pour le second, certains investisseurs ont bien du visiter/ s’intéresser à des copro gérées " à la bonne franquette ".

Hors ligne

 

[+1]    #32 03/12/2018 10h49 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   108 

Bonjour,

Vous êtes en face de petites copropriétés qui ne sont pas gérées selon la réglementation… Tant que cela fonctionne et qu’il n’y a pas d’incidents (mauvais payeurs, dégradation du bâti…), tout va bien et c’est particulièrement peu couteux.

Deux points d’attention :

- Il existe normalement un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Les références du(des) document(s) doivent figurer sur la fiche d’immeuble que vous pouvez obtenir auprès du service de la publicité foncière concerné en communiquant le numéro de la parcelle que vous pouvez obtenir après du cadastre.

- Vérifier que la copropriété est bien assurée… Votre assurance personnelle ne couvre que les parties privatives…

En tout état de cause, le notaire chargé de la vente devra creuser ces points pour établir l’acte (et en particulier vérifier si le vendeur est à jour de ses charges et obtenir les différents diagnostics pour les parties communes de l’immeuble …)

Canyonneur

PS : ne confondez pas
- président du conseil syndical et syndic. Ce n’est pas la même chose !
- les travaux sur les parties communes (répartis selon les tantièmes de copropriété générale ou particulière - voir règlement de copropriété) et les travaux sur les parties privatives (qui sont décidés et payés par le copropriétaire qui est propriétaire du lot)

Dernière modification par Canyonneur75 (03/12/2018 10h56)

Hors ligne

 

#33 03/12/2018 11h03 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   59 

- Quel est l’intérêt d’un réglement de copro ? J’ai les tantièmes associés aux lots. J’ai également le descriptif des biens.
Les travaux facade et toiture, les plus onéreux, sont en général répartis selon les tantièmes.

+1 pour l’assurance de la copro….
Pour le premier bien, s’il n’y a pas de syndic, je doute qu’il y ait un compte bancaire pour la copro, et également une assurance.
Ça complique sérieusement le dossier du premier bien… Puis je obliger l’autre copropriétaire à y souscrire ? Et si je me retrouve adjudicataire ( pour l’instant, j’étudie uniquement le dossier, aucune offre ), puis l’obliger à avoir un syndic ?

Pour le second bien, il y a bien un syndic bénévole, mais pas d’AG. Des devis sont réalisés, des travaux sont faits, puis le montant est réparti. J’espère qu’il y a bien une assurance.
Je suis plus dubitative sur le premier.

Hors ligne

 

#34 03/12/2018 16h30 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   438 

Au delà de la présence d’un syndic, qui est légalement obligatoire dès qu’il y a plusieurs propriétaires, méfiez vous de ne pas vous retrouver à deux copropriétaires.
En effet, aucun ne peut avoir légalement de majorité quelque soit le nombre de tantièmes. En cas de désaccord, plus aucune décision ne peut donc être prise sauf par intervention judiciaire… la galère !


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

Hors ligne

 

#35 07/10/2019 12h03 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   39 

Bonjour à tous,

Je me retrouve dans la même situation sur des biens que l’on m’a proposés.

Il s’agit de 3 appartements dans un petit immeuble de 5 appartements. La rentabilité potentielle est élevée, >10% brut.
Pour les 2 autres appartements, un est occupé par le propriétaire et l’autre est loué.

Avec les 3 appartements, je serai le copropriétaire avec le plus de tantième mais les deux autres réunis ont la majorité.

L’agent immobilier me dit qu’il n’y a pas de syndic, ni bénévole ni professionnel.

Comme discuté plus haut, à mon sens aussi, avoir une copro sans syndic n’est pas viable dans le temps, le risque est trop grand de tomber sur un copropriétaire ingrat.

J’ai donc demandé à l’agent de prendre la température auprès du propriétaire occupant concernant la création d’un syndic et éventuellement de son intérêt à le gérer (je ne souhaite pas le faire).

EDIT : Il s’agit d’une succession…

Que pensez-vous de la situation ? Quelles seraient les risques à acheter ?

Dernière modification par Ribeiro (07/10/2019 13h19)

Hors ligne

 

[+1]    #36 07/10/2019 12h18 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1470 

Sans syndic, qui fait les pré-états datés et états datés, rendus obligatoire par la loi ALUR ?

A priori, il est juste impossible d’acheter un bien d’une copropriété sans syndic, car tout notaire digne de ce nom refusera de rédiger des actes qui n’auraient pas ces documents en annexes.

A mon sens, le vendeur essaie de vendre des biens invendables en l’état. Et l’AI qui a accepté un mandat sur ces biens n’est vraiment pas futé. C’est au vendeur de faire en sorte qu’il y ait un syndic (par exemple en proposant sa candidature de syndic bénévole), de façon à pouvoir ensuite vendre ses biens.

Hors ligne

 

#37 07/10/2019 12h25 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   108 

Bonjour,

1 - Etes vous dans le cas d’un immeuble avec plusieurs propriétaires mais sans règlement de copropriété et sans état descriptif de division ou alors dans une copropriété non gérée : dans le cas 1, il faut fuir, car c’est une indivision….dans le cas 2, tout copropriétaire peut exiger la nomination d’un syndic, soit un copropriétaire accepte d’être syndic bénévole, sinon il faut recourir à un professionnel avec les coûts associés (articles 17 et 17-2 de la loi de 1965)

2 - J’ai listé certains problèmes potentiels dans une copropriété non gérée dans un message dans une autre file

3 - En tout état de cause, vous pouvez prévoir que le propriétaire cédant prenne en charge le coût de l’immatriculation.

Canyonneur

EDIT : ajout d’un "sans" en réponse au message #38

Dernière modification par Canyonneur75 (07/10/2019 13h39)

Hors ligne

 

#38 07/10/2019 12h46 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   86 

Canyonneur75 a écrit :

1 - Etes vous dans le cas d’un immeuble avec plusieurs propriétaires mais sans règlement de copropriété et état descriptif de division ou alors dans une copropriété non gérée : dans le cas 1, il faut fuir, car c’est une indivision…

Pouvez-vous préciser votre pensée? A mon sens, s’il y a un état descriptif de division, ce n’est pas une indivision…

Pour en revenir à la problématique de Ribeiro, il y a l’aspect légal que d’autres connaissent mieux que moi. Pour le côté pratique, je dirai que c’est pas la même risque d’avoir le rdc que d’avoir le dernier étage…

Avez-vous des parties communes en dehors du toit et de la façade ?

Hors ligne

 

#39 07/10/2019 13h34 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   217 

Il est tout à fait possible d’acheter une copropriété sans syndic (je l’ai vu il y a quelques mois dans une petite copro de deux lots).

Sur le court/moyen terme, il est évident que vous voudrez un syndic, ne serait-ce que pour être en conformité avec la loi et pour des questions de gouvernance.

A très court terme : comment les parties communes sont-elles assurées? Pour le bien loué, il se peut que la PNO le fasse à hauteur des tantièmes mais quid du propriétaire occupant?

Il est possible qu’en posant cette question vous ayez des surprises, du genre parties communes partiellement assurées (ce qui serait inacceptable).

Quoiqu’il en soit, pourquoi ne pas tout simplement mettre une clause suspensive : création d’un syndic avant la signature de l’acte authentique.

Hors ligne

 

#40 07/10/2019 14h23 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Réputation :   39 

Merci à tous pour vos réponses

Information que je n’avais pas précisée, il s’agit d’une succession. Les héritiers sont nombreux et pas tous dans la même région.

@ Berard2K, il semblerait, d’après mes lectures, que le pré-états datés puisse être délivré par le vendeur par contre l’états datés, lui, doit être délivré par le syndic.
A voir comment cela se passe si une vente en copropriété se fait sans syndic…

@Canyonneur75
1/2- Difficile de répondre, ce qui est sûr c’est que le bâtiment est bien divisé car j’ai reçu l’esquisse avec la division des lots et des parties communes. Je ne sais donc pas s’il y a eu par le passé un syndic ou si ça n’a jamais été le cas. L’AI m’a indiqué qu’il n’y avait pas de charges, il est donc possible que le bien ne soit pas assuré… Je vais creuser.
3 - S’agissant d’une succession, il faudrait voir avec les héritiers mais ils sont nombreux… Cela peut être un point de négociation.

@Pierrot31
Il s’agit du rdc pour 2 appartements et du 1er pour le 3ième. Pour les autres appartements, 1 aussi au premier étage et le deuxième au 2ième étage. Ce dernier à une entrée indépendante par l’arrière.
Il y a une entrée commune ainsi qu’une cage d’escalier pour les appartements du rdc et du 1er.

Dernière modification par Ribeiro (07/10/2019 14h24)

Hors ligne

 

[+3]    #41 07/10/2019 14h39 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   108 

Bonjour,

Il est assez facile de vérifier l’existence d’un règlement de copropriété et ou d’un EDD :

1 - Aller sur le site du cadastre pour récupérer le numéro de la parcelle sur laquelle l’immeuble est construit (gratuit)

2 - Demander au bureau de la publicité foncière la fiche d’immeuble qui vous donnera la description du bien et s’il s’agit d’une copropriété les références du règlement de copropriété et la liste des lots (imprimé cerfa 3233 - Demande de renseignements pour la période à compter du 1er janvier 1956) - cout 12 €

Canyonneur

PS1 : comment sont gérés les travaux sur les parties communes dans cet immeuble ?

PS2 :

Carignan99 a écrit :

création d’un syndic

Le pape crée les cardinaux, l’AG des copropriétaires nomme le syndic !

PS3 : la législation a augmenté considérablement le nombre de documents autour des ventes immobilières - je gage que si elle était appliquée très scrupuleusement, peu de ventes iraient à leur terme dans des délais acceptables - il me semble que dans de nombreux cas, les notaires constatent la carence et la signalent dans l’acte….

Dernière modification par Canyonneur75 (07/10/2019 18h57)

Hors ligne

 

#42 07/10/2019 14h47 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   217 

Il n’y a des états datés que s’il y a des charges réparties entre les copropriétaires. D’après mon notaire, il est fréquent de trouver (encore) des immeubles sans syndic parce qu’il y a une ampoule dans l’escalier et qu’un copro paye pour les autres.
Le plus chaud ce sont les assurances : à mon sens, pas de syndic = pas d’assurance pour l’immeuble. Si un copropriétaire n’est pas assuré pour ses tantièmes de parties communes, vous serez solidaire de ses problèmes (par ex. si une tuile tombe sur la tête d’un passant).

Hors ligne

 

#43 07/10/2019 17h08 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   86 

@canyonneur75
S’il y a un EDD, est-ce que de fait il y a une copropriété (sans syndic) ?

Hors ligne

 

#44 07/10/2019 18h39 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   217 

bon, canyonneur répondra mais la réponse est simple : oui. S’il y a plus d’un propriétaire, il y a fatalement une copropriété (EDD ou pas EDD). Qui peut tenir des AG sans syndic.

Dernière modification par carignan99 (07/10/2019 18h39)

Hors ligne

 

#45 07/10/2019 19h03 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   86 

Canyonneur75 a écrit :

.dans le cas 2, tout copropriétaire peut exiger la nomination d’un syndic, soit un copropriétaire accepte d’être syndic bénévole, sinon il faut recourir à un professionnel avec les coûts associés (articles 17 et 17-2 de la loi de 1965)

carigna99 a écrit :

S’il y a plus d’un propriétaire, il y a fatalement une copropriété (EDD ou pas EDD). Qui peut tenir des AG sans syndic.

Donc, je comprends que Ribeiro pourra régulariser la situation a posteriori en faisant un EDD si nécessaire (avec les coûts supplémentaires), un règlement de copropriété (avec l’aide d’un géomètre) et en exigeant la nomination d’un syndic. Ai-je tord?

Hors ligne

 

[+2]    #46 07/10/2019 19h08 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   217 

Exactement.
Un syndic, c’est la loi.
Concernant le recours à un géomètre, il n’y en aura en principe pas besoin - il doit de toutes façons y avoir, à minima, un état descriptif de division qui décrit clairement les lots et les parties communes. Sans ça, je ne vois pas comment il pourrait y avoir de vente (qui nécessite qu’on sache exactement ce qu’on achète).

Hors ligne

 

#47 07/10/2019 19h12 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   86 

Donc, en définitive, au besoin a posteriori, il devra aller discuter avec les voisins et leur expliquer la loi si cela le dérange de ne pas avoir d’assurance…

Peut être qu’il peut même souscrire une assurance directement pour l’immeuble en entier et s’arranger avec ses voisins ensuite?

Hors ligne

 

[+2]    #48 07/10/2019 21h04 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   108 

Bonsoir,

Quelques points pour compléter la discussion :

1 - La pluralité de propriétaires n’entraîne pas la copropriété : de nombreux biens sont détenus en indivision, on peut prendre l’exemple d’une maison sur deux niveaux héritée par deux frères chacun occupant un niveau.

L’article de wikipédia sur la copropriété fait bien la distinction à mon sens :
"La copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
La copropriété se distingue de la propriété partagée. Dans ce dernier cas, la propriété d’un immeuble bâti n’est pas répartie en lots, mais revient à plusieurs propriétaires qui peuvent bénéficier d’un certain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme une période annuelle de jouissance du bien, une priorité d’accès, le partage des revenus, ou encore des tarifs réduits."


C’est donc l’existence de lots incluant des parties privatives qui entraîne l’application du statut de copropriété.

Dans une indivision, il est possible de déclarer au niveau fiscal des logements distincts (l’administration se base sur la notion d’unité d’habitation, pas de lot), d’avoir plusieurs compteurs d’électricité (sauf restriction locale)…

Ceci est cohérent avec l’article 1 de la loi de 1965 qui précise :
"La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots"

2 - La notion de règlement de copropriété (RC) est précisée par la loi de 1938 puis par l’article 8 de la  loi de 1965 qui l’a remplacée : "Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes."

La notion d’état descriptif de division (EDD) a été précisée par l’article 71 du Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière (aujourd’hui abrogé). Le nouvel article 71-1 de ce décret précise :
"L’état descriptif doit identifier l’immeuble auquel il s’applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot."
Ce document était indispensable pour permettre la nouvelle organisation de la publicité foncière au 1er janvier 1956.

Les deux documents peuvent être distincts en particulier pour les copropriétés avec un RC ancien antérieur à 1955. Les deux documents sont en général confondus pour des immeubles construits depuis 1956 ou mis en copropriété après 1956.

3 - En pratique, la copropriété est créée de fait dès qu’un droit exclusif sur une partie d’un bien est attribuée à un des propriétaires. L’EDD et le RC sont alors obligatoires et toutes les dispositions de la loi de 1965 s’appliquent, le syndicat des propriétaires est constitué, la copropriété doit être immatriculée et un syndic doit être nommé.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/10/2019 21h20)

Hors ligne

 

#49 09/10/2019 22h20 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1470 

Canyonneur75 a écrit :

il me semble que dans de nombreux cas, les notaires constatent la carence et la signalent dans l’acte….

J’aimerais être sûr qu’un notaire peut établir l’acte de vente d’un lot de copropriété sans syndic et sans état daté. Il constate la carence dans l’acte et c’est tout ?

Maintenant que j’ai l’occasion de croiser un notaire de temps en temps, je poserai la question.

Hors ligne

 

[+1]    #50 09/10/2019 22h54 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   217 

Yes he can. L’acte constate la carence, notamment dans la section ’charges et conditions relatives à la copropriété’. Le vendeur déclare ce qu’il sait, par exemple pas de travaux en cours d’exécution ou décidés par les copropriétaires ou en attente de règlement, pas d’avance de trésorerie ou au titre du FDR, pas de répartition des charges, que les compteurs sont individuels (pas de charges communes de gaz ou d’électricité) etc. etc. etc…. ou qu’il y a des travaux etc. etc. Et l’acheteur qu’il en fait son affaire. Il y en a pour une à deux pages.

Un notaire m’a expliqué qu’il s’agissait (pour l’instant encore) d’une situation courante dans les toutes petites copropriétés, où la seule charge commune se limite à une ampoule dans le couloir (façon de parler). Situation appelée à disparaître.

Dernière modification par carignan99 (09/10/2019 23h05)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech