Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 11/04/2017 21h17 → Copropriété : peut-on retirer un immeuble d'une copropriété ? (immeuble, syndic, travaux)

Membre
Réputation :   

Bonsoir à tous,

Je sors d’une AG extraordinaire sur deux de mes biens, situation:

La copro est composée de 3 immeubles dans la même rue:

Immeuble 1: 2 lots sur 3 sont à moi
Immeuble 2: 6 lots
Immeuble 3: 10 lots

Le syndic demande cette AG extraordinaire pour une étude de sol (11 000€) pour l’immeuble 3 soit en gros 700€ par propriétaire (1400€ pour moi). Si nous refusions de signer cette étude le Syndic démissionnait.

Cet immeuble 3 est vraiment en mauvais état (facade qui semble même s’écroulée) comparé aux deux autres immeubles et nous payons souvent pour eux (sur les 10 proprios, 4 ne payent pas les charges).

Nous savons deja que si cette etude de sol entraine des travaux (micropieux) dans cet immeuble, les propriétaires de cet immeuble ne pourront pas payer. Comment cela va t’il se passer? 

Peut on enlever cet immeuble de la copro? Si oui comment faire?

Mots-clés : immeuble, syndic, travaux

Hors ligne

 

[+1]    #2 12/04/2017 21h32 → Copropriété : peut-on retirer un immeuble d'une copropriété ? (immeuble, syndic, travaux)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1418 

Bonjour,

en préalable, il vous faut lire attentivement le règlement de copropriété.
Il faut regarder combien les copropriétaires de chaque immeuble ont de voix. Vous donnez le nombre de copropriétaires, mais les votes se font en nombre de voix correspondant aux tantièmes, et non pas au nombre de personnes. Si les copropriétaires de l’immeuble 3 ont moins que la majorité absolue de la totalité des tantièmes, c’est très avantageux pour vous. Faites les comptes !

Analysez aussi, sur les dernières AG, la "fréquentation" : quelle proportion de copropriétaires de chaque immeuble sont présents, représentés ou absents. Si l’un des immeubles a "traditionnellement" davantage d’absents, ça a son importance.

Deuxième préalable, bien se familiariser avec le fonctionnement d’une copropriété : lire la loi de 1965, lire des guides de vulgarisation (par exemple : arc-copro.fr/sites/default/files/files/benevole.pdf ).

Pour les gros travaux à venir sur l’immeuble 3, le problème c’est qu’il font partie des charges générales, qui sont répartis aux tantièmes (pas de notion d’"utilité" comme pour les charges spéciales).

Concernant la solution pour que les propriétaires de l’immeuble 3 paient les travaux dispendieux à venir, j’en vois 3 :
- la plus radicale : une scission de la copropriété, prévue par l’article 28 de la loi de 1965.
Cf : copropriete.ooreka.fr/astuce/voir/13578 … opropriete
"Petit" problème : ça se vote à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité absolue de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents).
L’astuce pourrait être que, si le premier vote a recueilli au moins 1/3 des voix, une seconde décision peut être pris immédiatement en suivant, cette fois-ci à la majorité de l’article 24 (majorité des présents ou représentés, ce qui exclut donc les absents). Il faudrait donc que les propriétaires de l’immeuble 3 soient absents tandis que ceux des deux premiers immeubles seraient présents ou représentés. Il faudrait donc organiser une sorte de coup d’état en rameutant tous les proprios des immeubles 1 et 2, et en priant très fort que les propriétaires de l’immeuble 3 ne viennent pas… Peu probable, s’ils ont lu l’ordre du jour!

- l’instauration de charges générales spéciales, par immeuble.
Cf cet article du Particulier www.leparticulier.fr/jcms/c_93393/copro … es-charges
dans la partie « Individualiser des charges générales », première flèche.
Il me semble que ça pourrait passer par une modification du règlement, voté à la majorité de l’article 24 (présents et représentés). Cf le même article, sous le titre "mise à jour du règlement de copropriété à la majorité de l’article 24". Mais c’est quand même très tangent, parce que la modification de la répartition des charges se fait normalement à l’unanimité. A supposer que cela puisse se faire à la majorité de l’article 24, pour que ça passe, il faudrait que des propriétaires de l’immeuble 3 soient absents (de façon à ce que les propriétaires des immeubles 1 et 2 soient majoritaires parmi les présents et représentés).

- l’instauration de syndicats secondaires (un par immeuble), prévu par l’article 27.
cf. même article du Particulier, même endroit, deuxième flèche.
Les copropriétaires d’un immeuble réunis en assemblée spéciale, peuvent prendre cette décision à la majorité de l’article 25. Exemple : ceux de l’immeuble 1. Avantage : cette majorité doit être atteinte entre eux. Ca fait que les copropriétaires des autres immeubles n’ont pas leur mot à dire. A priori, les copropriétaires de l’immeuble 1 paient alors seulement les charges spécifiques leur immeuble et sont exonérés des charges des autres immeubles ; même s’il restera sans doute des charges non spécifiques à chaque immeuble qui continueront à être réparties sur toute la copro.
C’est quand même un peu lourd à gérer ensuite, puisqu’il faut gérer les syndicats secondaires  et continuer à gérer le syndicat global où les syndicats secondaires sont représentés.

Au final, il vous faudra :
- bien bien potasser votre sujet ;
- probablement, faire appel à un avocat spécialisé pour vous guider dans les démarches à réaliser (car même en ayant bien potassé, vous risquez de rater une formalité indispensable à tel ou tel moment). Coût de ses honoraires ? Pourquoi seriez-vous le seul à le payer ?
- et dans tous les cas, organiser la conspiration des copropriétaires de l’immeuble 1 (ou des immeubles 1 et 2 selon le plan que vous avez concocté) et prier très fort pour que ceux de l’immeuble 3 ne voient pas le truc venir, ou en tout cas pas tous, pour qu’il y ait suffisamment peu de présents et représentés de l’immeuble 3 pour que vos propositions passent.

PS : dans tous les cas, la solution est à implémenter AVANT que ces gros travaux interviennent. Les décisions ne sont pas rétroactives. Donc il faut agir vite et/ou faire traîner les travaux le temps que la solution soit implémentée.

Bon courage !

Dernière modification par Bernard2K (12/04/2017 22h27)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech