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#51 10/10/2019 07h54 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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La chose la plus embêtante, de mon point de vue, étant l’assurance, on peut mettre en condition suspensive la souscription de la dite assurance…

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#52 10/10/2019 08h15 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Je ne crois pas à l’assurance : qui va la souscrire, et avec quel budget, si l’AG ne se réunit pas et qu’il n’y a pas de budget de fonctionnement ?

Oh, bien sûr le vendeur doit pouvoir la souscrire à ses frais et au nom du SDC, car les assureurs acceptent en général bien volontiers qu’on leur donne des sous. Ce qui signifie que vous en tant qu’acheteur allez vous retrouver avec une sorte d’obligation morale de payer les autres années à la suite du vendeur (sauf à remettre en marche la copro, mais bon courage). Si c’est souscrit de cette façon, quand il faudra faire un gros remboursement, l’assureur risque d’y regarder à deux fois et de déclarer que le contrat n’est pas valable puisque le copropriétaire n’avait pas le pouvoir d’engager le SDC…

Bref, j’ai bien compris que c’est possible d’acheter un tel bien (merci pour les réponses), par contre je ne crois pas qu’il y ait de solution vraiment viable en dehors d’une remise en route de la copro, ce qui nécessitera beaucoup d’énergie et de conviction, et immanquablement de se porter volontaire pour être syndic bénévole vu que les autres n’en ont rien à faire.


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#53 11/10/2019 13h58 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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J’étais dans le cas d’un achat sans syndic (ma RP).
Un IDR, 4 appartements, deux propriétaires. Il partageait toutes les factures de main à la main depuis des années (eau, assurance, électricité des communs etc.)
Le seul papier était un annexe au compromis de vente qui stipulait que le vendeur n’avait pas connaissance de la tenue d’AG, de vote de travaux, de procédure ou de dette et que l’acheteur avait conscience de l’obligation d’avoir un syndicat, que sans tenue d’AG il était impossible de savoir s’il y avait des créances et que l’assurance était obligatoire. J’ai pu m’assurer d’avoir un maximum d’ancienne facture (assurance et travaux) mais il est toujours possible de cacher des créances à l’acheteur. Mon notaire m’a également fait part que c’était courant sur d’anciens immeubles avec peu de copropriétaires …
Une fois l’appartement vendu, la copropriété as était immatriculée et un syndic bénévole créé.

Dernière modification par Erka (11/10/2019 18h31)

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[+1]    #54 11/10/2019 15h41 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Tout à changé au 1er janvier 2019…

Sur Immatriculation des copropriétés : Démarches et registre des copropriétés - ANIL on peut lire:

vendre un ou plusieurs lots dans la copropriété, le numéro d’immatriculation devant être mentionné dans l’acte notarié. Si la copropriété n’a pas été immatriculée au moment de la vente, le notaire chargé d’établir l’acte procède d’office à son immatriculation. Les frais engagés par le notaire sont à la charge du syndic défaillant ou, si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat, de la copropriété ;

Dernière modification par Pierrot31 (11/10/2019 15h52)

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#55 11/10/2019 18h37 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Dommage que ce passage n’indique pas la source. Mais il ne concerne pas l’absence de syndic (uniquement l’absence d’immatriculation en cas d’existence d’un syndic).

Maintenant et sur le fond, l’absence de syndic n’est évidemment pas une situation saine, ne serait-ce que sur le plan juridique : (hors cas d’indivision) il en faut un et c’est tout. Si je devais demain acheter un lot dans une copropriété sans syndic alors qu’il devrait y en avoir un, j’imagine que, sur le fond, je voudrais acheter un bien dans une copro qui est en règle avec la loi.

Sur la forme, ça pourrait passer par trois choses, à inclure dans le compromis (clause suspensive?) :

1) que le vendeur s’engage à faire en sorte à ce que la copro nomme un syndic ,
2) et prenne une assurance pour les parties communes, le tout dans le délai d’un mois,
3) que je sois indemnisé de tous frais engagés ou votés par le syndic entre le compromis et la signature et qui n’étaient pas connus le jour du compromis (à hauteur de mes tantièmes et pour tous les frais votés pour au moins les 12 mois suivants la signature de l’acte).

Mais je ne sais pas si c’est réalisable sur le plan opérationnel/juridique?

Dernière modification par carignan99 (11/10/2019 18h41)

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#56 11/10/2019 18h58 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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D’un point de vue opérationnel, je ferai une offre d’achat avec comme clause suspensive l’état daté et un rappel à la loi Alur.

Puis, une fois en possession de l’offre d’achat contresignée, via mon notaire, je demanderai l’assurance de la copropriété. Constatant la carence, je demanderai au vendeur de se mettre en règle…. Et là, tout doit en découler : syndic, immatriculation, assurance…

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[+3]    #57 12/10/2019 07h26 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Je n’irai pas forcément dans votre sens, si le vendeur cesse d’être copropriétaire avec cette vente (c’est à dire que le bien vendu est son seul lot dans la copropriété). Tout est question de rapport qualité/prix. Si on paie suffisamment peu cher, on peut accepter certains emmerdements et risques. Aussi, on pourrait envisager de faire une offre "pédagogique" :
- avec copro remise en ordre (AG réalisée, comptes de l’année passée et comptes prévisionnels pour l’année en cours approuvés, syndic désigné, assurance RC du SDC souscrite, copropriété immatriculée, compte bancaire séparé au nom du SDC si plus de 16 lots, ou vote validant la dispense d’un tel compte si moins de 16 lots) : on accepte de payer le prix demandé. Soit dit en passant : dans un tel cas, les gens ne pourront plus prétendre que la copropriété n’a pas de dépenses annuelles, puisqu’elle devra payer des choses (au moins la prime d’assurance). Ainsi, avec une telle remise en ordre, l’argument en faveur d’une copro non gérée ("on n’a aucune charge") tombe de lui-même.
- dans l’état : le prix moins X %. En étant bien conscient de la somme d’emmerdement et d’aléas qui vous resteront sur les bras et qui justifient largement ce X %.

Mais le cas soumis par Ribeiro est différent : le vendeur reste copropriétaire et même occupant (un appartement occupé par le vendeur). Là, le problème, c’est que si le vendeur vous en veut de la façon dont vous l’avez plié lors de la vente, il va rester pénible pendant longtemps.
Par ailleurs, avec l’histoire que le vendeur a obtenu tout ou partie de l’immeuble par succession, il faut aussi vérifier qui est vraiment propriétaire : lui seul, ou bien une indivision ?

Au total, le tout est d’être bien conscient des démarches qui restent nécessaires et de la somme d’emmerdements que ça peut représenter. A partir de là, soit vous le sentez et vous acceptez, mais ça vaut -X% sur le prix. Soit vous ne le sentez pas et vous passez votre chemin.

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2019 07h46)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#58 12/10/2019 10h29 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Pourquoi pas, on peut prendre cet angle d’attaque. Pour autant, dans la pratique, une négociation n’est pas rationnelle même si on en a l’impression… Mais là, ce serait rentré sur un vaste débat…

A la lecture de cet file, la somme des enquiquinements que cela peut représenter ne me semble pas insurmontable : il "suffit" de rappeler la loi et de si conformer…

PS: Pour vous amuser, sur Patrim, prenez une "grosse" barre des années 60, avec plein de ventes sur un type d’appartement donné (normalement, tous les T2 ou T3 ou T4 font tous la même taille) et regardez les disparités de prix. Même si on peut discuter des travaux, de l’étage, de l’évolution des prix, des taux… Certains négocient mieux que d’autres ou certains sont des vendeurs plus pressés que d’autre ou….

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#59 12/10/2019 13h20 → Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ? (copropriété)

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Bonjour,

Les différents développements m’inspirent les commentaires suivants :

1 - Sur l’immatriculation des copropriétés :

Les textes de référence sont les articles L711-1 à L711-7 et articles R711-1 à R711-21 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article L 711-2 impose :
- l’immatriculation des copropriétés
- la communication, à l’issue de chaque exercice comptable, les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, issues notamment du budget prévisionnel, des comptes du syndicat et de leurs annexes ;
- la communication des données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet d’entretien et du diagnostic technique global

L’article 711-5 dispose que :
"Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété.
En l’absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée à l’article L. 711-6 est restée sans effet au terme d’un délai d’un mois, le notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente procède d’office à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires."


Seul le non respect par le syndic de l’obligation d’immatriculer les copropriétés donne lieu à des sanctions (article 711-6).

On peut contrôler si une copropriété est immatriculée sur le site dédié.

Les informations mentionnées au II de l’article L711-2 ne semblent pas pour l’instant accessibles.

La puissance publique pourra déterminer à terme, lorsque toutes les copropriétés seront immatriculées via les différentes mutations, quelles sont les copropriétés non gérées (sauf enregistrement dans le fichiers de documents ne correspondant pas à la réalité). Il reste à déterminer si la puissance publique interviendra en cas d’absence de gestion…

2 - Sur l’inclusion de conditions suspensives :

L’idée de faire régulariser la situation par le vendeur est séduisante mais me semble aussi comporter des risques certains :

- le vendeur peut préférer une autre offre sans conditions suspensives (et même trouver des acheteurs séduits par la faiblesse des frais de copropriété…)..
- le vendeur peut mettre en place un syndic inefficace et coûteux (je serai à sa place je vous en trouverai un à 12000 euros par an (lol!))
- si le vendeur ne s’exécute pas ou n’arrive pas à conclure, l’acheteur va se retrouver dans une situation paradoxale : attaquer le vendeur pour non réitération sous la forme authentique  alors que il ne souhaite pas signer…belle bataille juridique et délais +++ en perspective

Pour moi, le seul point à exiger du vendeur est la communication des noms et adresses des copropriétaires et la prise en charge de la quote-part des frais d’immatriculation de la copropriété qui va être effectuée par le notaire…

3 - Sur la nomination d’un syndic dans une copropriété non gérée

La démarche est décrite par l’article 17 de la loi de 1965 qui précise dans son 4ème alinéa :
"Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. "

Donc la démarche pour un nouveau copropriétaire dans une copropriété non gérée me semble être la suivante :

- obtenir un devis d’un syndic professionnel si le nouveau copropriétaire ne souhaite pas être syndic bénévole
- convoquer l’AG (d’où l’utilité d’avoir la liste des copropriétaires)
- la nomination du syndic doit est approuvée à la majorité de l’article 25 (la majorité des voix de tous les copropriétaires - absents ou présents)
Plusieurs cas :
1 - Moins de 50 % des tantièmes présents : convocation d’une nouvelle AG statuant à la majorité de l’article 24 (majorité des présents et représentés)
2 - Plus de 50 % des tantièmes présents :
2a - Plus de 50 % des tantièmes approuvent ==> syndic nommé
2b - Plus de 33 % des tantièmes approuvent ==> deuxième vote à la majorité de l’article 24
2b1 - la résolution est adoptée avec plus de 50 % des présents ==> syndic nommé
2b2 - la résolution est rejetée avec plus de 50 % des présents ==> administration judiciaire
2c - Plus de 50 % des tantièmes rejettent ==> administration judiciaire

PS : l’administration judiciaire est prévue dans le troisième alinéa de l’article 17
"A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble."

- convocation d’une seconde assemblée :
Plus de 50 % des tantièmes présents pour ==> syndic nommé
Moins de 50 % ==> administration judiciaire

En pratique, si les autres copropriétaires de viennent pas aux AG, la nomination du syndic sera acquise à l’issue de la seconde AG. S’ils participent et sont logiques, ils devraient tout faire pour éviter l’administration judiciaire. En revanche, ils pourront se porter candidats en tant que syndic bénévole ou proposer d’autres syndics professionnels pour la seconde AG.

Et en complément, bien entendu, comme pour tout achat, avoir son propre notaire…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (13/10/2019 09h26)

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