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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 29/11/2016 11h00

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pablo3347 a écrit :

Et moi j’ai ma RP à crédit actuellement où j’ai fait quelque travaux mais je ne ferai pas une grosse plus-value.
Premièrement dois-je la vendre et faire comme lui?

Si vous avez acheté votre RP dans ce but, oui.
Si vous l’avez acheté pour la conserver, pas sûr que ce soit rentable de vendre.

Dernière modification par gunday (29/11/2016 11h01)

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[+1]    #27 29/11/2016 11h25

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pablo3347 a écrit :

Le but étant de sortir un cashflow pour être de nouveau crédible auprès de la banque pour le deuxième crédit.

Du point de vue du banquier, j’ai bien peur que cette première expérience réussie ne compte pas beaucoup. Lui, il verra surtout un couple déjà doublement endetté (RP + premier bien locatif) dont un seul des deux travaille, avec un calcul de taux d’endettement probablement élevé = gros risque = pas de nouveau prêt.

Il risque d’être très difficile voire impossible d’avoir un crédit pour un second bien locatif. Je vous le dis encore une fois : accès facile au crédit = CDI. En démissionnant vous vous placez dans la situation de ne pas pouvoir emprunter pour votre second bien locatif.

Il m’expliquait qu’il avait acheté ces appartements via une SCI pour diminuer ces impôts, les droits de succession et faciliter l’achat de matériau en déduisant la TVA. De plus il a plus facilement accès au crédit .

Pour déduire la TVA il faut que la SCI soit fiscalisée. C’est à dire qu’elle facture de la TVA sur les loyers. Ca peut arriver sur certains biens (type local commercial, bureaux) et ça ne dérange pas le preneur professionnel qui récupère la TVA ; par contre pour louer des locaux d’habitation à l’année c’est inadapté.

Pour l’accès au crédit via une SCI, les banquiers regardent la solvabilité des associés. Donc ça ne sera pas plus facile d’emprunter via une SCI.

Vous raisonnez à l’envers. La SCI soumise à TVA est un outil. Comme tout outil, il est adapté à certaines situations et pas à d’autres. Vous ne devez pas choisir l’outil et dire "oh, et si je m’en servais ?". Vous devez définir un projet et vous demander ensuite "quel est l’outil adapté à mon projet ?".

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2016 11h34)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#28 31/01/2017 15h23

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Bonjour à tous !

Je tiens à sincèrement vous remercier, vous tous, pour l’inestimable support que vous apportez
par vos réponses et clarifications sur ces sujets parfois complexes.

Cette aide inestimable ne peut qu’être utile,tant aux personnes dans le doute (comme moi)
qu’à la société dans sa globalité, car aider les individus à franchir le pas de l’investissement est le plus important rouage dans la société actuelle…

Alors un grand MERCI !


JE ME PRÉSENTE :

- Vincent
- 36ans
- en CDI dans un grand groupe industriel
- "Grace" à un petit apport (suite au décès de mon père divorcé depuis 20ans)
j’investis depuis 10ans dans mes résidences principales que j’achète, rénove et revend,
en prenant toujours le soin de bien acheter pour bien revendre (je n’ai jamais acheter avant au moins 9mois de suivi du marcher et de recherches…)

MON PROJET :
J’ai hâte de découvrir le livre "Rentier en dix en ans" commandé ce jour, mais en attendant je souhaiterais vous exposer mon projet immo.

J’en suis aujourd’hui à mon 3eme achat comprenant un maison principale
+ un studio en location attenant à l’actuel accès unique de ma maison, et attenant à mon parking ext.

Je souhaiterais acheter une maison voisine qui comprend :
   1 maison avec terrasse
+ 1 garage (accolé à mon jardin)
+ 1 jardin (séparé de sa maison par une rue)

OBJECTIF = l’achat de tout ceci :

-> me permettrait de rattacher son actuel garage à ma maison, qui deviendrait l’accès principal de ma résidence.

-> ceci me permettrait donc de complètement dissocier le studio et d’y rattacher mon actuel parking en augmentant le loyer + ne plus avoir à passer devant les fenêtres de mon locataire pour rentrer chez moi (ce qui augmente encore la valeur locative) + possibilité de revendre le studio&parking séparément de la résidence principale.

-> enfin le jardin de mon voisin se trouvant de l’autre côté de la rue, il servirait à construire un nouveau logement.

Le tout (Mon studio avec parking est + Maison du voisin + Nouvelle maison à construire) serait en location ou à la vente selon mes besoins.

Tout ce projet pourrait se réaliser via des crédits (mon crédit en cours pour ma résidence principale n’est pas très élevé), ou via l’investissement de différentes connaissances souhaitant investir.

Quels sont vos avis, conseils, idées, remarques ?
D’avance merci

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#29 09/04/2018 22h09

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Bonjour à tous,

Je me rapproche de vous afin d’avoir différents avis et d’éclairer mon projet.

J’ai 25 ans, possède un BTS NRC, ai bossé dans un grand groupe de téléphonie en tant que commercial mais ce monde m’a vite déplu (pourtant très bon vendeur) et me suis orienté vers un métier manuel . J’ai attaqué une formation en chaudronnerie et aujourd’hui je me spécialise dans la soudure mon métier me plaît beaucoup mais je n’attendrai pas d’avoir 40 ans afin d’avoir un salaire confortable aujourd’hui je touche 1500euros pour information.
L’année dernière ma copine et moi avons acheté un appartement qui nous a coûté 151000 € frais de notaire inclus et revendu 6 mois après sans rien faire dedans (simplement souci de bien être) 162000€. J’ai un capital d’un peu plus de 30000€ grâce à de l’argent mit de côté depuis mes 18 ans + la moitié de la plus value.

Avec un très très bon ami à moi nous aimerions nous lancer dans l’aventure. Faire de l’achat revente de biens immobiliers.
Cet ami est charpentier, il a le même âge que moi et est actuellement en phase de finition des travaux de sa grange et a donc un petit crédit car c’est un héritage.

Dans un premier temps l’idée est d’acheter un appartement ancien a un tarif très bas pour le rénové nous même et dégager une plus value intéréssante afin de renouveller l’opération et d’évoluer d’année en année.
Etant donné nos bas salaires, et l’appat du gain , nous n’avons rien à perdre et sommes motivés à 200%. La balle est dans notre camp coté motivation et détermination à réussir.

Seulement tout n’est pas aussi simple, et nous posons pas mal de questions :

- Pouvons nous exercer cette activité en tant que particulier ?
- Si non , en tant que professionnel , à quel statut faut il prétendre ?

Nous pensons que les 2/3 premières années seront les plus durs afin de se lancer (acquérir directement après vente voir même avant etc..) Etant donné cela pensez vous qu’il faut prendre le risque de rester chez son employeur et de bosser les week ends en rénovations afin de ne pas avoir de perte de revenu ?

J’insiste mais je suis persuadé qu’avec l’envi de réussir, la motivation et l’appat du gain nous pouvons réussir… quand je vois que j’ai réussi à réaliser une plus value de 15000euro sur un appartement où je n’ai rien fait du tout à part prendre de belles photos d’un mobilier moderne, c’est vendeur …..

Merci d’avance pour vos précieux conseils

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#30 09/04/2018 22h28

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En lançant une recherche sur ce forum avec le mot clé "Marchand de Biens" et "MDB", vous devriez trouver pas mal de lecture, et des réponses à la plupart de vos questions.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#31 10/04/2018 07h45

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En tant que particulier :
- la première solution est de faire cela sur sa résidence principale. Acheter pas cher en mauvais état, retaper, revendre. Bien sûr il faut que ça soit sa RP effective : là où l’on habite, reçoit son courrier, déclare ses impôts, etc.
- la deuxième solution, si ce n’est pas sur sa RP, c’est de faire cela… une seule fois. En effet, dès la deuxième opération, vous risquez la requalification en marchand de biens.

Sinon, c’est typiquement une entreprise de marchand de biens. Faites comme le dit Goodbyelenine pour voir tout ce qu’il y a à lire à ce sujet sur le forum. A retenir : dans ce cas, l’accès au crédit est celui d’une entreprise, donc très difficile.

Dernière modification par Bernard2K (10/04/2018 07h48)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#32 10/04/2018 07h59

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Tous les cas de vente exonérées de plus-value ici


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#33 10/04/2018 09h38

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Sans compter qu’il est impressionnant de voir le nombre de forumeurs qui ont l’impression de découvrir l’eau chaude après un exemple d’achat/revente qui se fait dans de bonnes conditions, avec l’impression de n’avoir "rien fait" si ce n’est que d’avoir immobilisé un capital 10 fois plus élevé que la plus-value et beaucoup d’opérations administratives/travaux ou autre. Dans votre cas c’est probablement la hausse subite du marché local qui a engendré cette plus-value mais cela n’arrive qu’une fois tous les X temps, l’inverse peut tout à fait se produire à la prochaine opération, rien ne vous garantit un gain.

Pour quelle raison avez-vous revendu cet appartement ? Considérez que vous avez surtout eu de la chance.
Sinon les gains se font sur de la grosse réhabilitation, gros travaux, agrandissements et comme dit précédemment si ce n’est pas votre RP les gains sont taxés et soumis à un statut professionnel.

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#34 21/01/2019 13h21

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Bonjour à tous,

Je viens de m’inscrire sur ce site afin de prendre des renseignements relatifs au sujet cité en objet.

Je suis passionné de rénovation et souhaiterais en faire mon « activité » mais je me pose beaucoup de questions car je suis novice concernant les questions fiscales, légales, de statut et aurais grand besoin de vos avis et conseils.

Ci-dessous quelques points qui pourrait me faire avancer dans ma réflexion :

1/ Suis-je obligé de monter une entreprise pour faire de « l’achat-réno-revente ».
-    Je souhaiterais démarrer de manière non officielle pour me faire un avis objectif (1 à 2 projet par an).
-    Si c’est une obligation de monter une entreprise, quel type de statut est adapté ?
-    Il me semble que je dois fournir des décennales dans le cas où je serais « pro ». Pouvez-vous m’en dire un peu plus ? (exemple : si je remplace une baignoire par une douche à l’italienne, en faisant intervenir un plombier et un carreleur, je m’occupe donc que de la structure. Suis-je responsable de quelque chose ou les décennales des artisans qui sont intervenus suffisent-elle ? / autre exemple : j’apporte des modification sur l’électricité et je passe par un consuel pour faire valider l’installation, quel est mon degré de responsabilité si tout est au norme sachant que je ne suis pas électricien ?)

2/ Je suis actuellement en poste.
-    Puis-je cumuler cette activité avec mon poste ?
-    Si non, puis-je toucher le chômage en même temps si je n’ai pas suffisamment de rémunération ?
-    J’ai entendu dire que l’on pouvait débloquer une grande partie des fonds de chômage pour investir dans son entreprise. Est-ce que ça peut exister pour cette activité et sous quelle forme ? (ex : achat d’un camion ou outils, aide comptable…).

3/ Accompagnement
-    Y’a-t-il une fonction qui peut m’accompagner dans mes démarches ? Je pense à une aide comptable ou autre personne qui serait calibrer pour faire un montage solide et réduisant les risques si je me lance officiellement. Si une fonction de ce type existe dans l’immobilier, c’est encore mieux 😊

Je pense avoir fait le tour de mes premières interrogations (qui sont d’ailleurs déjà nombreuses).

Je vous remercie pour votre aide.

SAM40

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#35 21/01/2019 13h37

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Réputation :   266  

Sam40 a écrit :

Bonjour à tous,

Je viens de m’inscrire sur ce site afin de prendre des renseignements relatifs au sujet cité en objet.

Bonjour,

Une présentation express et un premier message en forme de liste de questions : de toute évidence vous êtes pressé et motivé. C’est bien de vouloir être efficace et aller vite mais il ne faut pas se précipiter non plus. Avant de penser à devenir professionnel de l’immobilier, pourquoi ne pas commencer par acquérir et rénover un premier bien ?
L’occasion d’apprendre le b.a.ba, voir les erreurs à éviter (peut être en commettre quelques unes sans que ça porte trop à conséquence), voir aussi si ce métier est fait pour vous, prendre des premiers contacts, etc.

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#36 21/01/2019 14h05

Membre
Réputation :   0  

Bonjour DANGARCIA,

Je vous remercie pour votre réponse. Excusez-moi pour le coté "protocolaire de mon message" avec l’énumération des questions. Je voulais être sûr de faire ressortir toutes mes interrogations smile

Je suis entièrement d’accord avec vous sur le besoin de se faire la main avec un premier projet. C’est d’ailleurs chose faite. Je ne l’ai pas précisé mais je suis en fin de rénovation d’un appartement dans lequel je rentre à la fin du mois en résidence principal.
C’est d’ailleurs ce qui m’a motivé à m’orienter dans cette voie. Je me prend en "flagrant délit" d’apprécier largement plus le temps passé dans les rénovations (malgré les surprises qui font parties du lot) que mon travail qui est pourtant intéressant, rémunérateur et source de plusieurs avantages.

Dans l’idée, je souhaite vendre cette année mon appartement et me lancer dans cette activité grâce entre autre à la PV.

Si vous avez des conseils et avis sur les différents points cités, je vous remercie par avance smile

SAM40

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#37 21/01/2019 15h58

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Conseils pour SAM40 :
- faire une recherche sur ce forum (avec l’outil en haut à droite de cette page) sur les mots clés "Marchand de Biens" en lisant et assimilant tout ce qui a déjà été écrit sur ce thème (ça répondra à la plupart de vos questions). Puis faire de même sur un moteur de recherche sur l’ensemble d’Internet (ou en affinant la recherche).
- compléter votre présentation (avec par ex.les infos sur vous qui figurent dans votre dernier message)

Éventuellement : publier sur ce forum une synthèse du résultat de vos recherches.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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