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#1 23/01/2018 15h40 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Bonjour,

Aprés la joie de l’état datée exigé lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété, je découvre l’état pré-daté qui existe depuis La loi ALUR du 24 mars 2014.

pour faire simple état daté = 540 euros facturé par le syndic prévu au contrat pour 3 pages et 4 chiffres…

état prédaté = 540 euros non prévu au contrat de syndic mais facturé tout de même pour 3 pages et 4 chiffres…

Je viens de lire la position de l’ARC sur ce sujet.
Avez vous déjà eu l’occasion de l’opposer à votre syndic lors de la vente d’un bien pour ne pas payer cet état prédaté ?

Le Gouvernement confirme, que les syndics ne peuvent pas facturer d’honoraires pour le
« pré état daté »

La loi ALUR du 24 mars 2014 a été prétexte à de nombreuses tentatives de la part des syndics professionnels de majorations indues de leurs honoraires de gestion courante et particulière.

À ce titre, divers copropriétaires se sont interrogés sur la légalité de la facturation d’honoraires supplémentaires du syndic au titre du « pré état daté », ce sur quoi le Gouvernement a  tranché fin 2015.   

I. La législation

Lorsqu’un copropriétaire envisage de céder son lot, il doit fournir au potentiel acquéreur, des informations pour que celui-ci puisse avoir une idée de la situation financière et des travaux décidés pour la copropriété. Autrement dit, il s’agit, par la communication de ces pièces, de permettre à l’acquéreur d’acheter en connaissant le montant des charges courantes et des éventuels travaux qu’il devra assumer.

Les informations transmises par le syndic au notaire au moment de la vente sont formalisées dans un document appelé : « Etat daté ».

L’article 54 de la loi ALUR du 24 mars 2014 a voulu renforcer l’information faite au candidat à l’achat, en obligeant le vendeur à communiquer toute une série de pièces dès la signature d’une promesse de vente (règlement de copropriété, trois derniers procès-verbaux, etc.).

En gros, les informations fournies initialement lors de l’état daté (au moment de la signature de l’acte définitif) doivent désormais en partie être transmises dès la signature de la promesse.

Le « pré état daté » n’a jamais existé juridiquement

Certains syndics professionnels ont alors perçu le bon filon et ont évoqué l’obligation d’un prétendu « pré état daté » :

obligatoire ;
établi exclusivement par leurs soins et assujetti à des honoraires additionnels facturés au seul copropriétaire vendeur.

Une réponse ministérielle du 15 septembre 2015 à une question parlementaire n° 79469 du 12 mai 2015 confirme la position qu’a toujours soutenue l’ARC, à savoir que le « pré état daté » :

n’a aucune existence légale ou réglementaire ;
est inexistant juridiquement.

Il ne peut donc entraîner la moindre facturation d’honoraires par le syndic.

La loi ne prévoit que l’état daté

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit uniquement qu’en cas de mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété, il est établi un état daté par le syndic :

sur sollicitation du notaire, chargé de la vente par le copropriétaire vendeur  du lot concerné ;
dont les frais d’établissement sont supportés exclusivement par le copropriétaire vendeur.

III. Les recommandations de l’ARC

Les copropriétaires ne doivent donc pas se laisser intimider par certains syndics professionnels, pour se voir imposer un « pré état daté » qui serait :

obligatoire selon la loi ALUR ;
établi impérativement par le syndic, aux frais du vendeur, en raison notamment d’un prétendu monopole de conservation des documents requis.

À cette dernière allégation, il suffit de répondre, concernant les pièces exigées du vendeur par l’article L 721-2 du CCH :

que les copropriétaires en détiennent un certain nombre, tel que : procès-verbaux des assemblées générales, règlement de copropriété, annexes comptables réglementaires ;
que l’extranet obligatoire, qui est proposé par le syndic, doit également permettre de disposer du carnet d’entretien, du diagnostic technique global s’il existe, etc. ;

Ainsi, si nous annoncions, lors de l’adoption par le Parlement de la loi ALUR du 24 mars 2014, que des dérives ne manqueraient pas de survenir chez certains professionnels de l’immobilier, il est rassurant de s’apercevoir, également que :

le Gouvernement a une lecture de la loi de « bon sens » et dans l’intérêt des copropriétaires ;
des solutions légales ou réglementaires favorisent des intérêts divergents, à savoir :
pour le candidat à l’acquisition d’un lot, de pouvoir détenir rapidement des documents, lui permettant de connaître la situation globale de la copropriété ;
pour le vendeur, d’avoir la capacité de transmettre ces éléments rapidement, facilitant ainsi des transactions sans avoir à relancer un syndic ni à supporter des frais complémentaires élevés.

Dernière modification par corsaire00 (24/01/2018 19h38)

Mots-clés : loi allur, état daté, état pré-daté

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#2 25/01/2018 11h00 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Vous avez bien fait de faire apparaître cette nouvelle aberration qui permet aux syndics de ponctionner les vendeurs de quelques centaines d’euros.
On peut comprendre éventuellement l’apparition de l’état daté et son coût devrait être encadré car cela va de 100€ à 600€, bien que ce soit de nouveaux frais qui s’ajoutent avec les diagnostics à la charge du vendeur.

Le pré-état daté est une honte. En plus de déjà ralentir les transactions avec tout un cas de document requis, la loi ALUR a rajouté ce gadget dans lequel il y a 3 cases à remplir.
J’invite les futurs vendeurs à anticiper et plancher sur le sujet en remplissant vous-même ce document. La loi ALUR oblige les syndics à mettre en ligne dans votre espace client un tas de documents qui vous serviront à faire la synthèse nécessaire à ce pré-état.
Voici un fichier pdf qui pourra vous servir d’exemple:
pre-etat_date_loi_alur_vierge.pdf
Vous verrez qu’il n’y a pas grand chose. De plus en le faisant faire par le syndic, vous aurez beau être à jour de charges, une dette apparaitra à votre nom du simple fait du coût de ce document pour lequel le syndic vous aura envoyé au préalable un devis pour acceptation et avant qu’il ne renvoie quoique ce soit au notaire. Inutile de vous dire que si votre acheteur est ok et que vous êtes pressé de conclure la vente en signant un compromis, c’est autant de temps perdu.

Autre chose: conseil venant du notaire, à vous lors de la prochaine AG de mettre à l’ordre du jour un vote pour que ces frais de pré-état daté et état daté ne soient pas excessifs, c’est une négociation à avoir avec le syndic qui doit se montrer raisonnable s’il a dérivé en exigeant trop. Ils ont maintenant suffisamment de recul pour savoir qu’il leur faut 3 minutes pour remplir ces documents.


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#3 25/01/2018 11h33 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Bonjour !

Je confirme cette horreur. J’ignorais cela, et découvert avec dégoût ces 540 euros à payer (par le vendeur), qualifiés de "Frais de mutation", dans le document dénommé "Questionnaire préalable à la vente" demandé par le notaire de l’acheteur directement auprès du syndic.

L’immobilier, en France, devient de moins en moins intéressant. En plus d’être une vache à lait pour l’État, c’est un véritable filon pour tout un tas d’intermédiaires "légaux" et plus ou moins institutionnels.

Dernière modification par M07 (25/01/2018 11h34)


M07

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#4 12/04/2018 12h45 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Bonjour,

A mon tour de vous apporter les dernières info concernant la vente de mon appartement.

C’est tout récent, 1ere semaine de mars.

On trouve le fameux " document candidat acquéreur" appelé aussi "pré état daté"

Notez qu’il ne figure pas dans mon contrat de syndic datant de novembre 2016

Il est effectivement demandé par le notaire auprès du syndic.

Le syndic me demande d’accepter un devis pour la fourniture des pièces suivantes :

- Règlement de copropriété et état descriptif de division.
-PV des 3 dernières AG.
-Montant des charges courantes du budget prévisionnel au titre des 2 derniers exercices comptables précédant la vente.
- La fiche synthétique.
-L’état global des impayés de charges au sein du syndicat.
- Les dettes vis a vis des fournisseurs.
-Le carnet d’entretien de l’immeuble.

Le tout pour la somme de 216,00 € et envoyé sous forme dématérialisé vers le notaire !
C’est effectivement cher pour quelques "clics de souris"

Nous arrivons maintenant à l’établissement de l’état daté ( nommé frais et honoraires liés au mutation sur le contrat de syndic) qui est voté en AG.
Sur le contrat , il n’est pas précisé de détail concernant c’est état  ? (envoi de documents, démarches, divers….) La on s’interroge ?
Je présume qu’il y a forcément des doublons avec le pré- état daté, mais je peux me tromper !

Il m’est facturé 450,00 €

A priori par rapport aux autres post, mon syndic n’est pas trop gourmand.

J’ai récemment demandé a mon syndic des informations et de justifier les éléments constituant cet état daté, et je n’ai pas de réponse.
Affaire à suivre !

Avis a tous les copropriétaires, lisez, relisez vos contrats de syndic, n’hésitez pas à demander des justifications sur les prestations proposées.

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#5 13/04/2018 22h09 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Bonjour;

Actuellement en train de vendre un appartement, je viens de regarder le tarif des prestations du syndic , et l’état daté est facturé … 0€, il fait partie du package.

Je vais envoyer un mail pour confirmation.

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#6 07/06/2018 00h08 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Bonjour ,

   A mon tour de vendre un appartement en copropriété . Le notaire m’a appelé aujourd’hui pour cette histoire de pré-état daté , il a demandé un devis au syndic. Lequel lui a dit que cela ne faisait pas partie de ses attributions habituelles et qu’en conséquence il le facturerai 311 euros…

   Alors même que j’avais dit au notaire détenir tous les documents nécessaires à la vente au cas où il en ait besoin!
    Je vais voir si je peux remplir moi même le pré état daté et si oui je vais le remettre tout de suite dans le bon chemin , le notaire stagiaire ! (le mieux c’est qu’il prétend avoir besoin de ce document pour accélérer le compromis alors que l’étude a mis presque deux semaines pour charger quelqu’un du dossier et lire les documents envoyés par l’agence!)

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#7 07/06/2018 01h27 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Je reviens sur cette histoire de pré état daté .

J’ai à remplir l’état des dettes de la copro vis à vis des fournisseurs , cela se trouve dans l’annexe 1 (exercice clos) , mais il y a une rubrique "compte d’attente"  (somme très minime ): faut-il l’ajouter?

Et pour les dettes des copropriétaires vis à vis de la copropriété : j’ai :somme exigible restant à recevoir (là aussi il y a un compte d’attente et un compte de régularisation):25000 euros et j’ai en face: copropriétaires excédents versés 19500 euros ,mais je suppose qu’il ne faut pas compenser l’un par l’autre.

Toutes ces sommes sont arrêtées au 31-12-17. Dois-je mettre dans l’état global des impayés la somme de 25000 euros , ou bien la somme réelle qui a été discutée à l’AG en Mai (seuls 2 copropriétaires ne paient pas leurs charges et il y a eu un prélèvement automatique mis en place pour l’un , et on attend un jugement pour l’autre).La somme n’est donc que de 19309 euros en avril 2018

Merci par avance si quelqu’un peut me tirer d’affaire

Dernière modification par Victoire (07/06/2018 02h33)

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#8 07/06/2018 02h29 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Bonjour,
Dans le message #2 j’ai mis un exemple de pré-état rempli.
Le compte d’attente doit être de l’argent prêt pour régler les fournisseurs donc il n’est pas nécessaire de l’ajouter.
Vous devez mettre les sommes à jour donc arrêtées à la dernière AG.


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#9 07/06/2018 02h37 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Oui mais la dernière AG a eu lieu le 24 mai , mais avec des comptes arrêtés au 31-12-2017.

En ce qui concerne les "mauvais payeurs " c’est une note annexe qui parle de l’évolution de leur dossier qui me permet de calculer la somme de 19309 euros. Sur l’arrêté de compte au 31-12-17 on a 25000 euros à cause de divers paiements en retard je pense , pas de vraies dettes longue durée.

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#10 07/06/2018 02h56 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Alors ce qu’il faut c’est que les chiffres soient à jour, c’est pour cela qu’un pré-état n’est valable qu’un mois (ou peut-être pour d’autres considérations financières mais on n’est plus là pour en débattre).


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#11 07/06/2018 03h14 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Il me semble que c’est l’état daté qui n’est valable qu’un mois , avec des comptes à jour puisque c’est juste avant la signature de l’acte authentique.

Le pré-état daté n’a pas d’existence juridique reconnue d’après ce que je lis partout (voir article cité par Corsaire en tête de file , ainsi que d’autres sur internet)

Dernière modification par Victoire (07/06/2018 03h16)

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#12 07/06/2018 03h29 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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En effet vous avez raison.
Maintenant dans la pratique les syndics surfacturent le pré-état daté et ne font payer l’état-daté "que" 150€ comme une mise à jour. A voir combien ils facturent le seul état-daté s’il n’y a pas eu de pré-état fourni par le syndic au préalable.

Certains devraient avoir honte en voyant le résultat des réglementations qu’ils promulguent, tout est fait pour écœurer les gens surtout que l’acheteur ne tire aucune information particulière de ce document qui vient alourdir une pile indigeste dans laquelle ces informations figuraient déjà.


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#13 07/06/2018 16h12 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Victoire a écrit :

Bonjour,

   A mon tour de vendre un appartement en copropriété . Le notaire m’a appelé aujourd’hui pour cette histoire de pré-état daté , il a demandé un devis au syndic. Lequel lui a dit que cela ne faisait pas partie de ses attributions habituelles et qu’en conséquence il le facturerai 311 euros…

   Alors même que j’avais dit au notaire détenir tous les documents nécessaires à la vente au cas où il en ait besoin!
    Je vais voir si je peux remplir moi même le pré état daté et si oui je vais le remettre tout de suite dans le bon chemin , le notaire stagiaire ! (le mieux c’est qu’il prétend avoir besoin de ce document pour accélérer le compromis alors que l’étude a mis presque deux semaines pour charger quelqu’un du dossier et lire les documents envoyés par l’agence!)

Si on résume la situation, de manière générale :

- le syndicat des copropriétaires dispose d’un contrat avec le syndic qui, selon la législation en vigueur, ne peut pas prévoir de facturation complémentaire pour le "pré état daté", à la différence de l’état daté (dont les frais sont d’ailleurs imputables au seul copropriétaire concerné)

(article 9.2 décret 26 mars 2015, www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/ … D/jo/texte) ;

- l’état daté est nommé ainsi parce que la loi le nomme ainsi

(article 10-1 loi 65 www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArtic … 0006068256) ;

- l’état daté, le copropriétaire vendeur a d’une part l’obligation de le fournir à l’acquéreur, lors de l’acte authentique, mais également l’obligation de recourir au syndic afin de l’établir ;

- ce que l’on appelle le "pré-état daté" est une dénomination qui n’a pas de consécration légale, c’est une simple appellation qui est donnée car il reprend en certains points l’état daté et qu’il intervient avant lui. Le "pré-état daté", ce sont en fait simplement des "documents et informations" à transmettre à l’acquéreur lors de la signature de la promesse

(article 721-2 CCH, www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticl … ieLien=cid) ;

- il n’y a aucune obligation de recourir au syndic afin d’établir ce "pré-état daté", mais un travail assez minutieux à fournir quand même, puisque la finalité est de protéger l’acquéreur en lui donnant un maximum d’informations sur la copro et la situation du copropriétaire vendeur. Les professionnels les plus à-même d’effectuer cette prestation, ce sont évidemment les syndics, puisqu’ils ont déjà la charge des états datés et détiennent théoriquement tous les documents à jour … De leur côté, les syndics n’étant pas des bénévoles, quand on leur demande de travailler plus, ils facturent …

- il y a un risque de confusion entre les règles qui régissent l’état daté et celles qui régissent le "pré-état daté", car noyés dans la règlementation et induits en erreur par un défaut ou un manque d’information (et un manque de curiosité, aussi, souvent), le vendeur peut assimiler l’état daté au "pré-état daté", ou à tout le moins leur faire former un tout indissociable ; 

- la passerelle notaires/syndics étant bien rodée du fait du nombre de ventes de lots de copro, l’usage semble désormais vouloir que les syndics établissent les "pré-états datés", à la demande expresse des notaires et, théoriquement, avec l’assentiment des vendeurs (ce qui semble être ici le cas, c’est déjà çà). C’est là qu’intervient le devoir d’information du notaire voire du syndic (…) sur le fait que le vendeur dispose de la faculté de réunir les documents lui-même. Mais on peut imaginer que cela peut inquiéter les notaires, qui ne veulent pas courir après les vendeurs et vérifier document après document que les informations transmises sont fiables … Donc dans la plupart des ventes, aujourd’hui, le "pré-état daté" est établi par le syndic, car cela arrange le notaire, le syndic, et l’acquéreur ;

- il y a tellement de frais que cela passe presque "inaperçu", mais lors de la vente d’un studio, par exemple, pour peu que le "pré-état daté" puis l’état daté soient facturés plusieurs centaines d’euros, la note peut apparaître très salée, proportionnellement ; 

- il est donc tout à l’honneur du vendeur que d’essayer, s’il en a le temps et l’envie, de réunir (et/ou de glaner sur l’intranet du syndic) les docs et infos nécessaires, qui sont (j’ai mis mes annotations en italique entre parenthèses)

721-2 CCH a écrit :

1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ; (elle est librement consultable par les copropriétaires auprès du syndic, article 8-2 loi 65 www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArtic … 0006068256)

b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ; (les copropriétaires doivent théoriquement tous disposer d’un exemplaire, sinon le syndic ou au pire des cas le service de publicité foncière l’ont à disposition (moyennant paiement))

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ; (ils sont envoyés par LRAR chaque année par le syndic au copropriétaire après l’AG)


2° Les informations financières suivantes :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; (voir les deux derniers décomptes annuels des charges envoyés par le syndic au moment des premiers appels de fonds suivant les exercices clôturés)

b) Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ; (voir normalement le dernier appel de fonds reçu)

c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; (voir dans les documents annexes à convocation à la dernière AG le montant des dettes fournisseurs (dettes des compte 40) et des créances copropriétaires (créances des comptes 45)

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. (voir le pv AG et le dernier appel de fonds concerné)

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ; (copro inférieure à 10 lot dont le budget annuel est inférieur à 15000 euros)


3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ; (chaque copropriétaire peut en obtenir une copie auprès du syndic qui peut facturer le service, article 33 décret 67 www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArtic … 0006061423)


4° Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ; (pas d’arrêté jusqu’à présent, visiblement)


5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l’article L. 731-1. (fourni lors de la convocation à l’AG suivant le même diagnostic, s’il a été voté, article 731-2 CCH www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticl … e=20180607)

Il pourrait aussi être utile pour les syndicats de copros de négocier avec le syndic un "package" état daté / "pré état daté".

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#14 08/06/2018 00h09 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Ca y est , tous les documents sont réunis et envoyés avec le pré état que j’ai rempli moi-même bien proprement sur un  beau formulaire à mon notaire qui transmettra à l’autre (en espérant que ce dernie ne le refuse pas parce que non tamponné par le syndic)

En tout 10 chiffres et 2 dates sur mon papier, dire que ça coûte 300 euros en passant par le syndic (et rebelote 480 euros pour l’état daté)

J’ai bien pris soin de joindre tous les documents que vous citez (demandés par la loi Alur)

Finelement , s’il y avait eu compromis sous seing privé , cela aurait été plus simple …

Dernière modification par Victoire (08/06/2018 00h12)

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#15 20/06/2018 15h23 → Jackpot pour les syndics : pré-état daté et état daté de la loi Alur (loi allur, état daté, état pré-daté)

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Je viens de recevoir un devis pour le pré État date de 216 € (mêmes montants que Neymar, peut-être le même syndic …),je vais le remplir moi-même .Et 444 € pour l’état daté, mais dans la convention de gestion, il est spécifié que les frais de mutation(état daté) sont de 0 €  , j’attends leur explication.

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