PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

[+1]    #1 21/09/2017 15h02

Membre (2017)
Réputation :   1  

Bonjour à tous !

L’idée fleurissante d’investir dans l’immobilier me fait me poser beaucoup de questions.

Sur le forum, j’ai l’impression que l’investissement concernant du locatif semble remporter la palme du meilleur investissement ou tout du moins de celui qui est le plus utilisé.

Me concernant, avec un ami, nous nous posions la question d’acheter un bien immobilier, de le rénover et enfin de le revendre. Ce bien serait à mon nom et serait ma résidence principale afin que lors de la revente, il n’y ait pas de taxes sur la plus value. Le but n’est vraiment pas de le garder mais plutôt de le revendre le plus rapidement possible.

Je ne souhaite pas être marchand de bien pour le moment (puisque j’ai compris qu’un marchand de bien ne pouvait demander de crédit à la banque - ce qui, aujourd’hui, est impossible pour moi (et puis je suis loin d’être un expert pour pouvoir me le permettre dans tous les cas)).

Si j’ai bien compris, la loi concernant le nombre de vente de RP / an est assez vague. J’ai lu / entendu que l’on pouvait en faire 3-4 dans l’année, d’autres qui disent seulement 2. Parfois qu’une seule. Si vous avez des précisions la dessus, je suis preneur smile

Concernant l’investissement que l’on voudrait faire, qu’en pensez-vous ? Cela nous permettrait de dégager du cash pour un plus gros investissement futur (toujours en RP) etc… jusqu’à pouvoir s’immiscer dans les ventes aux enchères (où les bien subissent une forte décote). J’ai du mal à voir ces investissements sur du long terme (en tant que particulier).

Concernant les dépenses, que faut-il prévoir (je ne parle pas des travaux) - mais plutôt les à-côtés (notaire par exemple) que ce soit à l’achat ou à la revente ?

Je rappelle que je suis un novice en la matière et que je suis la pour apprendre ! Si vous avez des bouquins / des posts / des sites ou tout autres sources d’informations qui pourraient m’aider, je suis tout ouie.

En vous remerciant d’avance,

Miguel

Mots-clés : achat, renovation, revente

Hors ligne Hors ligne

 

#2 21/09/2017 17h53

Membre (2017)
Réputation :   15  

Bonjour Wrath199

Effectivement sur la partie immobilier physique la palme du meilleur investissement revient a .. l’immobilier

D’emblée je vous dirais que ami+business = pas toujours une bonne idée

"ce bien serait a mon nom" donc vous achèter et emprunte seul, si vous compter reverser de la plus value a votre "ami" il faudra le faire via un don taxé sauf erreur a 60%

La règle est surtout que si vous abuser, ça peux couter cher, d’autant plus que les travaux ne sont plus déductible du prix de vente.

Moi je m’emballerais pas sur votre capacité a acheter/revendre, un achat c’est 3 mois entre la promesse et la signature, suivi des travaux (plus ou moins onereux, plus ou moins bien fait, les imprévu.. la canalisation d’eau qui pété, l’élément de charpente a changer, la chaudière qui redémarre pas) un permis de construire nécessite 2 mois d’affichage préalable également. ce genre de projet se monte a mon avis sur 1 an

Sauf a avoir un report de première échéance dans le prêt pendant ce temps la les traites tombent (credit, charges de copro, assurance, foncier …)

Suit la revente du bien, avec la chance 2 semaines, avec peu de chance … 2ans, il faut bien analyser le secteur et dite vous bien que le prix affiché en agence est le prix annoncé pas le prix de vente dite vous aussi que les gens se désistent, n’ont pas leur prêt et la vous perdez 2 mois
Prends en compte les frais agence.

Pour les frais a prévoir :
a l’achat : notaire, hypotheque/caution, frais dossier pret
ensuite : charges copro, foncier, assurance, traite du pret
a la vente : frais d’agence

pour la petite histoire j’ai fait un projet similaire, ca s’est étalé sur 2 ans entre les accords de copro (modif de facade) le permis de construire, les dossiers de pret, la revente a été compliqué pourtant la zone se prêtait a ce type de bien et a mis 6 mois, vendu par une agence (honoraire négocié)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 21/09/2017 18h54

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Wrath199 a écrit :

Si j’ai bien compris, la loi concernant le nombre de vente de RP / an est assez vague. J’ai lu / entendu que l’on pouvait en faire 3-4 dans l’année, d’autres qui disent seulement 2. Parfois qu’une seule. Si vous avez des précisions la dessus, je suis preneur smile

30 secondes des recherche sur Google Imposition des plus-values des marchands de biens LégiFiscal et voilà la réponse smile

On ne peut pas dire 

Wrath199 a écrit :

qu’un marchand de bien ne pouvait demander de crédit à la banque

mais seulement qu’ils ont plus de mal à obtenir des crédits et doivent faire un apport supérieur à celui d’y a quelques années.
Le principal handicap rencontré par cette profession est la responsabilité civile qui est effective (et les assurances qui en découlent), la fiscalité sur leur marge brute.

Utilisez le moteur de recherche interne (en haut à droite) le sujet à souvent été déjà abordé.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#4 21/09/2017 21h48

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Wrath199 a écrit :

B
Me concernant, avec un ami, nous nous posions la question d’acheter un bien immobilier, de le rénover et enfin de le revendre. Ce bien serait à mon nom et serait ma résidence principale afin que lors de la revente, il n’y ait pas de taxes sur la plus value.

Ca, ça craint.

Votre ami n’a aucune raison d’investir dans votre RP sauf à habiter avec vous !

Et investir à deux dans une RP, ça se formalise, soit en indivision, soit en SCI, soit en mariage.

Sinon, vous allez au-devant des ennuis.

Donc,
- soit il a vraiment une bonne raison d’habiter avec vous et vous faites le projet ensemble.
- Soit vous lui dites : "écoutez, c’était bien sympa d’y réfléchir ensemble mais investir à deux sur ma RP à moi, c’est la meilleure manière de se fâcher, de se faire gauler par les impôts etc. etc., alors je vais le faire tout seul. Par contre si vous faites un projet de votre côté, pas de souci pour y réfléchir à mon tour pourvu que vous investissiez seul ; et pourquoi pas faire du locatif à deux un de ces jours avec une structure adaptée, par exemple une SCI".

Ne pas prendre un marteau pour planter une vis (mais plutôt un tournevis), et ne pas se mettre à deux pour tenir le manche du tournevis, c’est la meilleure manière d’y arriver.

Dernière modification par Bernard2K (21/09/2017 21h56)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

En ligne En ligne

 

#5 21/09/2017 22h07

Banni
Réputation :   -3  

J’ai acheté et vendu 3 appartements en 13 ans…
Le dernier appartement, conservé une année, a engendré une plus value de 25% .
Lors d’un entretien avec mon notaire, je lui ai fait part de mon envie de continuer, c’est très lucratif…
Il a été très clair, les impôts croisent les fichiers, les différentes déclarations….et à la prochaine opération  je serais quasiment sur d’être reconsidérer marchand de bien sur la totalité des achats revente depuis le début, avec tout ce que cela induit et un redressement fiscal .

De plus il faut réussir à faire de la plus value, pas forcément évident…

Et puis si c’était aussi simple tous les pro du bâtiment ne ferait que ça, en faire 3 ou 4 dans l’année ca relève du fantasme technique en plus d’être irréalisable sur le plan des délai artisan, actes de vente, recherche des biens….

Hors ligne Hors ligne

 

#6 21/09/2017 22h16

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Wrath199 a écrit :

Bonjour à tous !


Je ne souhaite pas être marchand de bien pour le moment (puisque j’ai compris qu’un marchand de bien ne pouvait demander de crédit à la banque - ce qui, aujourd’hui, est impossible pour moi (et puis je suis loin d’être un expert pour pouvoir me le permettre dans tous les cas)).

Si j’ai bien compris, la loi concernant le nombre de vente de RP / an est assez vague. J’ai lu / entendu que l’on pouvait en faire 3-4 dans l’année, d’autres qui disent seulement 2. Parfois qu’une seule. Si vous avez des précisions la dessus, je suis preneur smile



Miguel

Bonjour,
Le sujet à été abordé dans le forum ; vous trouverez également des données sur le net mais en substance, outre le nombre d’achat vente de RP ce qu’il convient de regarder c’est l’idée qui est sous jacente à ces achats reventes.
Si dés la 1ére opération vous vous affichez en marchands de bien, avec pour être clair le seul but de faire de la PV, vous pouvez être redressé.
A mon sens ce n’est qu’une théorie car je n’ai pas d’exemple concret qui étaye ces propos qui relèvent de mon centre des impôts, mais l’idée en elle même n’est guère contestable…
De même si le montage financier et administratif (par exemple avec permis d’aménager à la clé en cas de division parcellaire) vont dans le sens de pratiques professionnelles de lotisseur aménageur : risqué.

Par contre si vous changez 4 fois dans l’année avec de bonnes raisons incontestables : catastrophe naturelle (ne souriez pas, ce fût mon cas en 2008 avec les inondations), mutation professionnelle, suivi d’un enfant qui doit recevoir des soins médicaux loin du foyer etc Il n’y aurait pas de limites (conditionnel car je n’ai pas testé !).

En résumé : si c’était si simple, tout le monde le ferait (quoique…), donc renseignez vous au préalable directement à la source et si ce que l’on vous dit vous convient, notez le nom du contrôleur, la date l’heure du rdv, c’est un minimum de sécurité…

NB : concernant les enchères, ce n’est pas si simple sur l’aspect "décote" : il y a souvent une bonne raison, soyez prudent, les vraies bonnes affaires existent sans doute, mais de ce que j’en ai vu il y a surtout de vraies bonnes raisons (par ex un classique, un bien dans une copro en faillite, et vous devenez le seul à être solvable, youpi) : évidemment ce n’est pas mentionné sur le résultat des adjudications, demandez à voir le cahier des charges au préalable pour vous faire votre idée en fonction des montants réalisés.

Dernière modification par Iqce (21/09/2017 22h17)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#7 22/09/2017 08h12

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Vu que ça a déjà été abordé sur le forum je vais faire court.

Pour faire de la PV sur une RP :

1) déjà, acheter seul et en nom propre. Votre ami n’a pas de raison d’acheter avec vous, sauf s’il habite avec vous, comme déjà expliqué.

2) ensuite, y habiter vraiment. La RP, c’est là où l’on vit, reçoit ses courriers des différentes administrations, où l’on a son abonnement internet et téléphone, etc. Si vous déclarez une RP fictive, les Impôts peuvent mener l’enquête et prouver que vous habitez ailleurs.

3) bien compter tous les frais. Si vous achetez par exemple un bien dont le prix net touché par le  vendeur est de 100 k€, ça peut vous revenir à l’achat 100 + 7 % frais d’agence + 8 % frais de notaire + 2 % frais d’emprunt (frais de dossier + frais de garantie) + 3 k€ de déménagement, rachat de meubles etc. (déménager coûte cher sur toute une floppée de petits frais). Soit environ 121 k€ à débourser, alors que le vendeur, lui, ne touche que 100 k€.
Il vous faut donc ensuite revendre 21 % plus cher que ce que le vendeur a touché, pour simplement rentrer dans vos frais.
Pour faire de la plus-value il faut généralement faire des travaux, de la déco etc. Comptons 5 k€ (ça va très vite), vous êtes désormais à 126 k€.
Arriverez-vous à revendre par exemple 135 k€ net vendeur ce qui ferait une "petite" plus value de 9 k€, par rapport à ce prix coûtant total de 126 k€ ?
Comment comptez-vous "fabriquer" la plus-value ? Etes-vous sûr que vous pouvez transformer en quelques mois une habitation, en faisant passer sa valeur dans mon exemple chiffré, de 100 k€ à 135 k€ net vendeur, sans baguette magique ?

Enfin, est-ce que 9 k€ paient tout l’emmerdement de cette opération qui va durer des mois avec toutes les étapes et procédures ?

Et encore, au niveau des frais pour l’emprunt, j’ai parlé des frais de dossier initiaux, mais il faut prendre en compte les intérêts, l’assurance, et l’IRA (indemnité de remboursement anticipé). A moins que vous n’ayez les moyens de payer cash.

4) Comme dit Iqce, si vous multipliez les achat-revente de RP, il faut pouvoir les justifier par des raisons personnelles et familiales. Si tout ce que vous pouvez répondre à l’inspecteur des Impôts est "c’est pour faire du fric" ou "on m’a dit que jusqu’à 4 fois par an j’ai le droit", vous risquez certains ennuis.

Il est tout à fait possible de faire de sympathiques PV sur des achats-reventes de RP, mais encore faut-il ne pas sous-estimer les frais, la complexité des formalités… et généralement, beaucoup de travaux à faire soi-même pour augmenter la valeur du bien à moindres frais.

Dernière modification par Bernard2K (22/09/2017 08h28)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

En ligne En ligne

 

[-1]    #8 22/09/2017 13h28

Membre (2017)
Réputation :   1  

Merci à tous pour vos différentes réponses.

Je me suis mal exprimé concernant mon ami. Je serais le seul investisseur - ou il serait le seul - mais il n’y aurait qu’un nom sur cette RP (et donc qu’un résident - je vivrais seul par exemple (le problème se posant, s’il y a plus value de comment la transférer de l’un à l’autre)).

Si j’ai bien compris, il est clairement impossible d’acheter / rénover / revendre son bien du jour au lendemain (étant donné que c’est une RP - il faut y rester un minimum de temps ?). Bien que comme le dit dav13 - vendre un bien peut prendre beaucoup de temps.

Bernard2K - quand vous parlez de RP fictive, ce serait le cas. Le but n’étant pas d’y habiter mais vraiment de rénover pour vendre le plus rapidement possible - Infaisable donc selon vous concernant les impôts ? (à moindre d’avoir "une bonne excuse" - mais pour faire court, je n’ai pas d’enfant, je ne compte pas déménager de l’autre côté de la France - et je n’ai pas de femme qui puisse me quitter pour tout revendre :p )

En effet, le but serait vraiment de prendre un bien où il y a "tout à refaire" - nous pouvons nous occuper des travaux pour tout retaper - mon père étant électricien (et touche à tout d’ailleurs, c’est lui qui a retaper pratiquement tout seul toute la maison où nous habitons), il pourrait nous aider pour certaines choses obligatoires.

Concernant l’IRA, j’ai vu que des banques comme Boursorama (peut-être d’autres) avait décidé de l’enlever de leurs crédit immo.

Attention, je n’ai jamais dis que c’était facile, et si je viens vers vous, c’est pour me rendre encore plus compte de toute la complexité d’un tel défi - en effet, sinon tout le monde le ferait et ferait des plus value extraordinaire.

Je ne suis pas pressé de faire n’importe quoi wink

Ce qui me refroidit c’est d’entendre Tounet qui parle de 3 appartements en 13 ans et qu’il puisse être embêté par les impôts sur un nouveau bien… Déménager 4 fois en 13 ans ne me parait pas si dingue que ça.

Bernard2K - je n’ai en effet pas les moyens de payer cash - d’ailleurs, sur ce genre d’opération - que conseillez vous ? un financement au maximum par la banque sur 25 ans ? Ou tout le contraire ?

Miguel

Hors ligne Hors ligne

 

#9 22/09/2017 14h19

Membre (2017)
Réputation :   21  

Wrath199 a écrit :

Je ne souhaite pas être marchand de bien pour le moment

En fait, si. Vous souhaitez bien être marchand de bien, cad acheter un bien dans un but spéculatif pour le revendre et ce de manière récurrente.
Ce que vous ne souhaitez pas, c’est payer les impôts dus. Cela peut marcher tant qu’on ne se fait pas attraper… mais comme expliqué plus haut, le jeu en vaut-il vraiment la chandelle?

Hors ligne Hors ligne

 

#10 22/09/2017 14h26

Membre (2017)
Réputation :   1  

Kiem a écrit :

Wrath199 a écrit :

Je ne souhaite pas être marchand de bien pour le moment

En fait, si. Vous souhaitez bien être marchand de bien, cad acheter un bien dans un but spéculatif pour le revendre et ce de manière récurrente.
Ce que vous ne souhaitez pas, c’est payer les impôts dus. Cela peut marcher tant qu’on ne se fait pas attraper… mais comme expliqué plus haut, le jeu en vaut-il vraiment la chandelle?

Oui, vous m’avez compris - je ne veux pas de ce statut.

Et non, je ne veux pas acheter un bien dans un but spéculatif - puisqu’il lorsque l’on retape un appartement, c’est des journées entières à ne faire que ça. Tout travail mérite salaire, certains sont capable de le faire et veulent le faire, d’autres non. Quand vous réparez quelque chose pour le revendre au prix qu’il coute, c’est spéculatif pour vous ?

Je ne sais pas si le jeu en vaut la chandelle, c’est pour cela que je m’instruis et que j’essaie de capter le meilleur de vos conseils.

Miguel

Hors ligne Hors ligne

 

#11 22/09/2017 18h15

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Il est limpide que votre objectif est de faire une rénovation d’immeuble dans un but de revente avec plus value sans subir les taxes et impôts correspondants.
Votre travail ou celui des autres génère une valeur ajoutée taxable… tout travail mérite salaire et tout salaire est… fiscalisé.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 22/09/2017 18h49

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

C’est aussi une concurrence déloyale pour ceux dont c’est le métier, qui payent des taxes. Donc la dénonciation va vite venir si vous faites dans le fictif.
Après une fois que l’on sait où est la ligne blanche et que l’on a apprécié les risques, il faut prendre ses responsabilités.

Pour faire du vrai fictif : domicilier ses enfants à l’école locale, du quartier… Etre vu des voisins, se faire envoyer son courrier…Au final ce n’est plus trop du fictif !


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#13 22/09/2017 19h22

Membre (2017)
Réputation :   21  

Spéculatif ne veut pas dire fainéant…

Si ce n’est ni pour y habiter ni pour le louer, c’est donc un achat spéculatif ce qui n’est pas en soi un gros mot mais vous ne pouvez pas dire "non, merci" quant au statut.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 23/09/2017 03h28

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Wrath199 a écrit :

le problème se posant, s’il y a plus value de comment la transférer de l’un à l’autre

Question intéressante : vu qu’il ferait les travaux avec vous, comment se répartir la plus-value alors qu’il n’est pas officiellement propriétaire ?

Je reformule : comment s’associer à deux dans une entreprise de marchands de biens, mais sans rien déclarer, ni l’entreprise, ni le fait d’être associés, ni les bénéfices ?

C’est souvent le problème dans les entreprises illégales : vu que ce n’est pas légal, on ne fait pas de contrat écrit, et quand il s’agit de partager le butin, c’est là que ça peut s’envenimer… cool

Wrath199 a écrit :

Bernard2K - quand vous parlez de RP fictive, ce serait le cas. Le but n’étant pas d’y habiter mais vraiment de rénover pour vendre le plus rapidement possible - Infaisable donc selon vous concernant les impôts ?

Vous confirmez que vous voulez frauder les Impôts, en déclarant en RP un lieu où vous n’habiterez pas, et vous voudriez que je vous aide (sur un forum public) à déterminer la meilleure manière de faire ?

Vous vous foutez vraiment de moi ! On n’est pas sur fraudons.org.

Je paie mes impôts, j’attends de chaque citoyen qu’il en fasse de même. A la rigueur, si mon voisin ne paie pas ses impôts, ce n’est pas mes oignons, pourvu qu’il ne me demande pas de devenir son complice en utilisant mon temps libre à lui donner des conseils sur la meilleure manière de monter des entreprises non déclarées et de frauder les impôts !

Vous savez, ce qui rapporte le plus, parmi les entreprises illégales, c’est le proxénétisme et le trafic de drogue. Puisque vous êtes déterminé à enfreindre la loi, pourquoi n’allez-vous pas directement sur les activités les plus rémunératrices, plutôt que de vous embêter avec l’immobilier ? roll

Dernière modification par Bernard2K (23/09/2017 04h03)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

En ligne En ligne

 

#15 23/09/2017 06h44

Membre (2014)
Réputation :   75  

Bonjour,

Vous n’avez pas cherché bien loin!
Pour être considéré comme RP, il faut que vous y soyez la majorité de l’année soit 6 mois.Je ne vois pas comment on pourrait revendre 4 RP dans l’année sans échapper à la PV.

Si vous êtes locataire offrez vous une RS et revendez la, avec le produit de la vente vous achetez votre RP.
Vous vendez la RP vous avez profité de 2 exonérations.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 23/09/2017 11h19

Membre (2017)
Réputation :   1  

Hum hum hum

Kiem : lorsque vous parlez de spéculatif, je prend ce mot dans le sens "acheter en espérant que le bien augmente grâce au marché sans y apporter quoi que ce soit en terme de travaux". Pour cela que j’ai parlé de rénovation et donc d’y apporter une valeur marchande afin de pouvoir revendre au prix qu’il coute (après travaux - et donc plus value).

Bernard2K : croyez-moi, je ne veux ni vendre d’humains, ni d’organes, ni de drogues haha wink Quand je parle de RP fictive, je n’ai pas dis que je n’y habiterais pas le temps de la revente ? Le problème se posant : combien de temps doit-on habiter dans une RP pour qu’elle soit considérer comme tel (medhi57 semble dire 6 mois) ?

Je ne veux frauder personne en tant que tel, je paie mes impôts comme tout le monde, je règle mes amendes. J’essaie juste de comprendre comment fonctionne certaines choses. Et lorsqu’il y a des failles (peut-être n’existent elles pas), je me renseigne. Je ne prendrais jamais le risque de frauder, ce n’est pas mon ambition. Je ne vous connais pas et vous ne me connaissez pas - je peux comprendre votre étonnement suite à mes questions, mais ce ne sont que des "questions". Si vous me dites que j’entre dans la criminalité et l’illégalité, croyez-moi que je continuerais à faire ce que j’ai toujours fais : rester dans la légalité la plus totale.

Après, je suis d’accord avec tout le monde sur le travail et la fiscalité. J’en suis bien conscient. Mais je le rappelle, étant novice, je m’intéresse et quand je lis qu’une vente d’une RP n’est pas taxé sur la plus value occasionné. Pourquoi je ne m’y intéresserais pas ?

Maintenant, vous semblez me dire que c’est impossible d’acheter une RP, de la retaper, et de la revendre 1 mois plus tard (sans excuse valable évidemment) sans enfreindre la loi.

Dans ce cas, il serait plus à même d’investir dans de l’immobilier locatif et dégager du cash flow positif, et ceux sur plusieurs appartements ?

En tout cas, merci encore pour vos réponses wink

Miguel

Hors ligne Hors ligne

 

#17 23/09/2017 12h54

Membre (2010)
Top 20 Année 2023
Top 5 Expatriation
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Finance/Économie
Top 20 Banque/Fiscalité
Réputation :   795  

Wrath

Il y a le légal - et le moral
Vu qu’on utilise un pseudo sur le forum vous avez ose demande comment faire pour capter des Plus-Values non taxables

De trouver un bien a retaper , y vivre, puis revendre et refaire le meme topo n’est pas répréhensible en soi Mais ça prend du temps
En Amerique il faut y vivre 1 an apres l’achat - meme si dans les faits vous rénovez les premiers 5 mois pour pouvoir y emménager…et apres on peut revendre sans taxation
En France probablement aussi…

MAIS gros mais : d’abord faut trouver la perle a pas cher, bien décotée par rapport au quartier mais bien situe - et ça pour un novice c’est possible mais difficile.
Ensuite faut savoir faire tout ce qu’on peut faire soi-même pour économiser au max, trouver des artisans compétents pour les travaux majeurs électricité etc qui travaillent vite …
Le hic c’est comme Bernard vous a explique … le bien acheté a 100k vous revient apres frais de notaire bien plus cher + la rénovation…
Il est clair que meme dans un scénario idéal… faudra attendre un peu pour arriver a faire une bonne P-V
Entre-temps vous pourriez acheter un bien  ou 2 a louer …
Apres quoi vous trouvez une autre possible RP  a retaper et vendez la premiere , changez votre adresse pour la nouvelle et rebelote

Ca prendra de la chance - en plus d’un certain capital - et d’un profil qui rassure le banquier …

En ligne En ligne

 

#18 23/09/2017 13h55

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Je traduis votre dernier message :
"mon projet reste toujours le même : achat-revente rapide avec PV exonérée ; mais comme je n’ai pas envie de me faire gauler par les Impôts, expliquez-moi quels sont les critères minimum pour que les Impôts considèrent cela comme un achat-revente de RP ; je mettrai en oeuvre tout juste ce minimum, pour passer entre les mailles du filet".

Mais moi, je vous ai dit que je n’allais pas faire des efforts pour vous fournir sur un plateau les astuces pour que vous puissiez leurrer les impôts ! Or, c’est exactement ce que vous me demandez de faire.

Je suis assez têtu, vous savez. Donc, n’espérez pas d’autre information de ma part.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

En ligne En ligne

 

[+1]    #19 23/09/2017 16h16

Membre (2017)
Réputation :   1  

Bernard2K : vous avez l’air d’être un fan assidu des impots ! Et si vous relisez mon dernier message, j’explique que je ne veux rien faire d’illégal, ma derniere question par ailleurs indique un investissement sur de l’immobilier locatif au final (comme le suggère Sissi).

De plus, "expliquez-moi quels sont les critères minimum pour que les Impôts considèrent cela comme un achat-revente de RP ; je mettrai en oeuvre tout juste ce minimum, pour passer entre les mailles du filet."
En quoi cela serait passer entre les mailles du filet si eux même considère ça comme légal ?

Et bien sur, vous êtes dans votre bon droit de ne pas me répondre, vous m’avez déjà bien aiguiller sur ce qu’il faut faire et ne pas faire. Je vous remercie pour cela.

sissi : disons que si j’ai demandé ça en premier, ce n’est pas pour faire dans l’immoralité et l’illégalité mais bien parce que j’ai cru entendre que c’était possible et pas forcément illégale. La loi elle même n’est pas claire dessus et reste assez vague.
Ensuite, je suis bien d’accord avec vous et Bernark2k, un bien comme ça ne se trouve pas à chaque coin de rue et encore moins pour un novice comme moi.

Je vais me renseigner sur l’immobilier locatif. De ce que j’ai compris, il y a possibilité de sortir du cash flow positif - c’est peut-être le mieux pour commencer.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #20 23/09/2017 16h55

Membre (2014)
Réputation :   75  

Moi c’est Mehdi et pas medhi,

Je vous donne deux infos et vous n’êtes pas capable d’aller vérifier ni d’argumenter, en fait vous attendez qu’on vous fasse tout?Avez vous seulement regardé les sujets antérieurs qui traitent du sujet?

A moi il ne me semble rien du tout, j’ai fait votre boulot et je suis allé regarder dans le bulletin officiel des impôts.

C’est 6 mois dans l’année et pas 6 mois.

BOI a écrit :

Sont considérés comme résidences principales au sens du 1° du II de l’article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Les droits relatifs à ces biens peuvent également bénéficier de cette exonération.

A. Résidence habituelle et effective
1. Résidence habituelle
30

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

2. Résidence effective
40

Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.

De rien.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

Hors ligne Hors ligne

 

#21 23/09/2017 17h11

Membre (2017)
Réputation :   1  

Excusez moi pour votre pseudo. J’ai été un peu vite.

Sur le reste, je n’arrête pas de dire que je suis novice, que je recherche des informations. Oui, vous m’en avez donnez une (et oui je cherche aussi de mon côté) mais vous avez tort Monsieur. Alors si vous vous êtes levé du mauvais pied, je préfère n’avoir aucune intervention ni aide de votre part si pour derrière, c’est pour me parler comme cela.

Alors oui, je n’ai pas l’habitude de toutes ces informations que tout le monde me donne, j’essaie de les traiter, de les comprendre. Faites comme si vous n’avez pas compris mes "6mois" (évidemment dans l’année, dans quoi d’autres ?) juste pour me reprendre et peut-être me rabaisser ?

Donc ne faites plus "mon" boulot - je ne vous le demande pas - je vous demande des conseils et si vous en avez en votre possessions, des informations. Un forum, c’est bien un lieu d’échange ?

Surtout que je vous ai tous remercié pour vos messages.

Encore une fois, merci mehdi57 pour cette information.

Hors ligne Hors ligne

 

#22 23/09/2017 18h11

Membre (2015)
Réputation :   198  

Wrath199 a écrit :

Je ne veux frauder personne en tant que tel, je paie mes impôts comme tout le monde, je règle mes amendes. […] Si vous me dites que j’entre dans la criminalité et l’illégalité, croyez-moi que je continuerais à faire ce que j’ai toujours fais : rester dans la légalité la plus totale.

Miguel

Comment avoir des amendes à payer en restant dans la légalité la plus totale ?! Un détail doit m’échapper !

Un forum, c’est bien un lieu d’échange ?

Tout à fait, un forum est un lieu d’échange. Ce n’est, par contre, pas un lieu pour venir se "servir" en prenant le temps d’autrui. Comme souligné par mehdi, vous auriez pu trouver nombre de réponses à vos interrogations en faisant quelques recherches, ou tout du moins vous renseigner à propos des pistes qui vous ont été fournies. Mais il me semble, et je peux me tromper, que vous attendez une solution clef-en-main, pensant que les personnes l’ayant en tête sont là pour vous servir.
Il y a des professionnels pour cela. Leurs services grèveront, bien entendu, votre rentabilité.

Hors ligne Hors ligne

 

#23 23/09/2017 20h25

Membre (2017)
Réputation :   1  

Non mais sérieusement, vous êtes vraiment énorme messieurs. C’est délirant ! wulfram, quand je dis que je règle mes amendes, je les paie (c’est illégal de les payer ? c’est illégal d’en avoir eu ?). Si ça ne vous ai jamais arrivé d’en avoir, je n’y peux rien et que la chance reste a vos cotés sur ce point la.

Arrêtez de chercher les broutilles où elles ne sont pas. J’ai cru pouvoir m’informer auprès de personnes ayant des connaissances LARGEMENT supérieur aux miennes dans ce domaine mais apparemment non. Si c’est pour me taxer de vouloir voler votre travail, ne me répondez pas. Ne prenez même pas la peine de le faire.

Bref, je vais arrêter la. Désolé d’avoir voulu vous voler messieurs. Désolé d’avoir fait de mauvaises recherches. Désolé d’être tomber sur pleins d’informations se contredisant et désolé d’avoir voulu demander un peu d’aider à des personnes ayant des informations SURES, PRECISES et VALABLES.

Ps : je tiens quand même à remercier encore une fois toutes les personnes m’ayant donner des pistes pour avancer - voir changer d’idée - sur l’immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#24 23/09/2017 20h36

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Le ton et les propos me semblent s’être beaucoup emballés ; d’ailleurs si je partage les opinions exprimées envers l’illégalité, je ne nierais jamais avoir un peu de noir sous les ongles, d’autant que c’est très bon pour l’organisme de lutter contre les microbes…Mais j’évite de demander, et surtout j’exploite sans vergogne les vides juridiques (par exemple faire des fouilles de - de 50 cm de profondeur pour éviter la RAP dans un permis de construire, rien d’illégal ni de dommageable pour la construction…Est ce illégal d’être informé ?).

Mais sur le net soyez prudent à l’avenir ; avenir qu’il ne faut pas hésiter à nous faire partager, bonne continuation.

Dernière modification par Iqce (23/09/2017 20h39)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#25 23/09/2017 21h23

Membre (2017)
Réputation :   1  

Iqce a écrit :

Mais sur le net soyez prudent à l’avenir ; avenir qu’il ne faut pas hésiter à nous faire partager, bonne continuation.

En effet, je ferais plus attention à l’avenir. Et je le ferais, si j’ai des questions, je continuerais d’en poser. De manière totalement candide, comme je l’ai fais ici. Après, qu’on veuille me répondre ou pas n’a aucune importance, le choix est libre à chacun - mais venir me répondre (et donc perdre son temps) pour me dire ce que je ne suis pas, c’est ridicule sad

Bien à vous Iqce wink

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums