Diagnostic énergétique médiocre à cause d'une isolation trop fine ?

cover26, le 23/06/2023 a écrit :

Ma question est donc la suivante: pensez-vous pertinent de faire faire le nouveau DPE (lorsque les plafonds des garages seront isolés) par une autre entreprise de diagnostic pour essayer d’obtenir un "D" plutôt que un "E" ?

Vous pouvez effectivement compter sur un effet "loterie". Il s’agirait par exemple de demander à 2 voire 3 entreprises de faire un DPE, de façon à retenir le plus favorable. Le coût de cette manœuvre est à mettre en relation avec la valeur du bien, le niveau du loyer, et le gain attendu d’avoir un DPE plus favorable.

L’autre approche est de dire : "la méthode est rationnelle, puisque c’est un logiciel qui calcule à partir de données. Si les données entrées sont les bonnes, le résultat sera le bon. Je vais donc consacrer un peu de temps et d’énergie à fournir au diagnostiqueur toutes les données nécessaires, preuves à l’appui (dossier de factures sous le bras), et à m’assurer qu’il rentre bien tout correctement dans son logiciel sans prendre de raccourci qui me serait défavorable, et j’aurai un seul DPE, mais le bon".

cover26, le 23/06/2023 a écrit :

PS: alors que j’écris ce message, mon épouse m’informe que l’agence de gestion locative vient de l’appeler et que la locataire d’un autre de nos appartements refuse de payer l’augmentation annuelle demandée par l’agence au prétexte qu’elle soupçonne l’appartement d’être une "passoire thermique"… Elle demande à ce qu’un DPE soir réalisé (il est actuellement vierge) !

La locataire, ou l’agence, ou votre épouse, ou vous, confondez deux notions :
1) la décence du logement. Depuis le 1er janvier 2023, l’un des critères de décence est (article 3 bis du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) "le logement a une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an". Pour cela, il faut donc un DPE établissant une consommation énergétique inférieure à ce chiffre (notez bien que, pour les critères de décence, il ne s’agit pas d’atteindre telle ou telle lettre). En l’absence d’un DPE établissant cette consommation, le logement ne peut pas vérifier cette condition, il n’est donc pas décent. (notez bien que, même si la conso réelle est inférieure à 450, tant qu’il n’y a pas le DPE pour l’établir, le logement n’est pas décent, car le décret ne dit pas que le critère est "conso inférieure à 450" , il dit ""conso estimée par le DPE inférieure à 450", donc pas de DPE = critère non rempli).

2) Le gel des loyers. La Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 interdit à compter du 24 août 2022 toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE. La loi précise que ces dispositions s’appliquent pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. Donc, en théorie (sous réserve qu’il s’agisse bien de la simple application d’une clause d’indexation annuelle, c’est à dire que l’échéance (la "fin") du bail, au bout des 3 ans ou des 6 ans, où il faudra le renouveler ou le reconduire tacitement, n’est pas intervenue après le 24/08/22), vous pouvez appliquer la clause d’indexation annuelle sans avoir à justifier d’un DPE.

Pour autant, puisque vous avez besoin d’un DPE non vierge pour que le logement soit décent, et puisque vous aurez de toute façon besoin d’un DPE au moment de l’échéance du bail, vous avez effectivement besoin d’en faire un et de le communiquer au locataire.

Toutes ces informations pouvaient se trouver assez facilement sur l’internet, par exemple cette page : Décence énergétique et gel des loyers | Ministères Écologie Énergie Territoires

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2023 17h09)