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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 15/04/2016 14h14 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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blooming09 a écrit :

c’est vrai que c’est intéressant ! j’espère ne pas avoir trop d’ira… j’ai vu qu’elle ne pouvez pas dépasser 3% du montant restant a rembourser ? Certaines banques proposent-elles de payer ces frais?

3% ou 6 mois d’intérêt, le moins élevé des 2.
Aucune banque les payent, par contre elle peuvent les financer (ajouter le montant à votre nouveau crédit)

Empruntis, c’est bien, mais demandé la liste des banques consultés.
Meilleurtaux par exemple ne consulte pas les banques en lignes, et ma nouvelle banque (qui récupère plein de compte) n’était pas consulté non plus.
Et oui au passage, voyez une BEL, ils sont vraiment performant.

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#27 16/04/2016 08h23 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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gunday a écrit :

Empruntis, c’est bien, mais demandé la liste des banques consultés.
Meilleurtaux par exemple ne consulte pas les banques en lignes, et ma nouvelle banque (qui récupère plein de compte) n’était pas consulté non plus.
Et oui au passage, voyez une BEL, ils sont vraiment performant.

ok je leur demanderai! on m’a conseiller un autre courtier hier qui apparemment serai très bien, je vais l’appeler lundi, en plus il ne prend pas de frais de courtage !

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#28 21/04/2016 17h40 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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bonjour,
je viens un peu vous donner de mes nouvelles après avoir vu quelques courtiers pour mon rachat de prêt.
Donc plusieurs m’ont fait des simulations en intégrant IRA, frais de dossier et commissions courtier dans le prêt. Au final mon dossier leur parait solide et il y a une proposition que j’ai retenu qui me ferai payer les mêmes mensualités que maintenant tout en gagnant 2 ans et 31000 euros. Il y a une autre proposition qui me ferait gagner 4 ans et 37500 euros mais les mensualités sont plus élevées (environs 80e de plus) et mon taux d’endettement passerait a 27.

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#29 22/04/2016 08h59 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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blooming09 a écrit :

Au final mon dossier leur parait solide et il y a une proposition que j’ai retenu qui me ferai payer les mêmes mensualités que maintenant tout en gagnant 2 ans et 31000 euros. Il y a une autre proposition qui me ferait gagner 4 ans et 37500 euros mais les mensualités sont plus élevées (environs 80e de plus) et mon taux d’endettement passerait a 27.

Gagner 2 ans sans effort, c’est pas mal non! wink

Pour la 2nde offre, elle me parait effectivement moins intéressante, la banque a du faire un effort plus faible, car 80 sur 19 ans semble pas compenser.

Dernière modification par gunday (22/04/2016 09h00)

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#30 22/04/2016 20h40 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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gunday a écrit :

Gagner 2 ans sans effort, c’est pas mal non! wink

Pour la 2nde offre, elle me parait effectivement moins intéressante, la banque a du faire un effort plus faible, car 80 sur 19 ans semble pas compenser.

oui c’est pas mal, surtout qu’en fait on est plus près de 3 ans que de 2 ! et pour la seconde offre on passerai a 18 ans et non pas 19, d’où les 80e en plus par mois…

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#31 08/02/2017 14h15 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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bonjour,
je reviens vous donner des nouvelles depuis le temps,
j’ai visité un appartement dans une zone étudiante sur toulouse ( rangueil pour ceux qui connaissent)
un t1 bis DE 32M2 dans une grande residence de 4 immeubles des années 1980. L’appartement est en assez bon état mais il aurai besoin d’un cup de jeune, le prix est de 120.000e. Je ne sais pas si il y a des experts de la region dans le coin mais j’aimerai avoir quelques avis sachant que j’aimerai négocier severemment le prix smile

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#32 08/02/2017 14h49 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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Bonjour
Je ne suis pas expert, loin de la…

Mais à 120000 euros c’est plus qu’une négociation qu’il va vous falloir pour que ce soit rentable.

Explication:
Sans même parler de la rentabilité, pour qu’un bien s’autofinance, il faut, en règle générale, considérer que (Loyer*0,7) doit être supérieur à Mensualité.

Or dans cet exemple, même en considérant que vous mettez les frais de notaire en apport, il ressort une mensualité de 550 euros. (approximation d’un emprunt de 115000 euros sur 20 ans).
Pour atteindre l’autofinancement, il faudrait louer ce logement 550/0,7= 785 euros/mois…..

Cordialement

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#33 08/02/2017 15h42 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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Autre approche : c’est juste le double du prix moyen donné par meilleursagents : Prix immobilier quartier Rangueil / CHR / Facultes, Toulouse

Le vendeur a la folie des grandeurs, et vous n’arriverez pas à baisser de 50 % ; donc passez votre chemin.

Par ailleurs, résidence des années 80 : attention aux charges de copro !

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2017 15h43)

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#34 08/02/2017 18h39 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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C’est un des premiers que je vois donc je me précipite pas smile

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#35 20/09/2017 06h54 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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bonjour,

je reviens vers vous car il s’avère que j’ai l’opportunité d’acheter un bien dans une résidence ou il y a une majorité d’étudiants  a Ramonville a coté de Toulouse. C’est un T1 de 19m2 vendu déjà loué ( bail signé en aout 2017) ou il n’y a aucun travaux a prévoir ( sol a refaire bientôt quand même )
330e HC avec 40e de charges.
Il est vendu a 68k, j’espère le faire baisser un peu car j’ai vu sur un site de moyenne des prix au m2 qu’il était dans la fourchette haute. L’avantage est qu’il est entouré d’un intermarché avec restaurant, un bricomarché et centre médical juste en face, avec l’arrêt de bus qui même directement au métro en bas de la rue…
Ma banque me propose un prêt sur 17ans a 2.05 et un autre sur 20 a 2.25. J’ai rdv chez un courtier pour faire baisser les taux, j’espère aussi faire baisser le prix de l’appartement afin d’être dans les clous pour que le loyer corresponde a la mensualité du prêt mais ça va être chaud…
Je ne sais pas ce que vous en pensez, mais si la mensualité du prêt est a peine plus élevé que le loyer, cela vaut-il quand même le coup d’investir? Ne vaut-il pas mieux le payer directement ? sans compter la taxe foncière…Je me dis que si il y a dix euros de différence je pourrai augmenter le loyer d’ici un an ou deux, la demande des étudiants étant forte a Toulouse. Ah oui c’est une résidence avec laverie, terrain de sport et sale de musculation avec 300appt, j’ai peur que cela soit galère avec le syndic aussi… D plus l’appartement ne possède pas de place de parking sad point positif, je connais le gardien qui m’a mis directement en relation avec le vendeur !
j’attends vos retours smile

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#36 20/09/2017 07h33 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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C’est drôle, vous ne présentez toujours pas le cas correctement (par exemple, vous ne précisez pas si l’appartement est loué meublé ou vide), et vous ne faites toujours pas de calcul de rentabilité. Votre objectif est que le loyer corresponde à la mensualité. Très bien, continuez comme ça ! Si vous voulez vraiment vous former et si vous voulez enfin commencer à faire des calculs de rentabilité, toute l’information est disponible sur le forum.

C’est votre choix et c’est votre argent.

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#37 20/09/2017 11h41 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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blooming09 a écrit :

Je ne sais pas ce que vous en pensez, mais si la mensualité du prêt est a peine plus élevé que le loyer, cela vaut-il quand même le coup d’investir? …Je me dis que si il y a dix euros de différence je pourrai augmenter le loyer d’ici un an ou deux, la demande des étudiants étant forte a Toulouse.

10 € c’est sans compter la taxe foncière comme vous le mentionnez, mais aussi les charges de copro, la PNO, le comptable et la CFE si vous êtes en meublé, l’entretien, l’impôt sur le revenu….

De plus, sans toutes ces charges qu’il est un peu inconscient de ne pas considérer, 10€ de déficit aujourd’hui c’est 50 ou 100€ dans 10 ans (augmentation des charges supérieures aux loyers et remboursement de l’emprunt rendant plus fort le frottement fiscal).

Ramonville, même si il y a le métro, ce n’est pas la même chose que Toulouse pour les étudiants…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#38 20/09/2017 15h52 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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Bernard2K a écrit :

C’est drôle, vous ne présentez toujours pas le cas correctement (par exemple, vous ne précisez pas si l’appartement est loué meublé ou vide), et vous ne faites toujours pas de calcul de rentabilité. Votre objectif est que le loyer corresponde à la mensualité. Très bien, continuez comme ça ! Si vous voulez vraiment vous former et si vous voulez enfin commencer à faire des calculs de rentabilité, toute l’information est disponible sur le forum.

C’est votre choix et c’est votre argent.

l’appartement est loué non meublé mais je compte le passer en meublé l’an prochain. La rentabilité nette est de 4.7%, je trouve que c’est très difficile de trouver un bien avec une rentabilité supérieure a 5% tout du moins sur Toulouse.

DDtee a écrit :

10 € c’est sans compter la taxe foncière comme vous le mentionnez, mais aussi les charges de copro, la PNO, le comptable et la CFE si vous êtes en meublé, l’entretien, l’impôt sur le revenu….

De plus, sans toutes ces charges qu’il est un peu inconscient de ne pas considérer, 10€ de déficit aujourd’hui c’est 50 ou 100€ dans 10 ans (augmentation des charges supérieures aux loyers et remboursement de l’emprunt rendant plus fort le frottement fiscal).

Ramonville, même si il y a le métro, ce n’est pas la même chose que Toulouse pour les étudiants…

c’est une résidence ou je vais tous les jours dans le cadre de mon travail et je n’ai jamais vu un appartement non loué pendant plus de deux mois.
vous me conseillerai plutot de l’acheter sans avoir recour a un pret? c’est un achat sur du long terme que je compte louer tout le temps et peut etre qu’il servira a mes enfant dans 15 ans lorsqu’il seront a la fac…

Dernière modification par blooming09 (20/09/2017 16h33)

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#39 20/09/2017 17h18 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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Je vous conseille certainement pas d’acheter au comptant, je ne vois pas dans mes propos ce qui vous fait penser cela ?!?
J’attire votre attention sur le manque de rentabilité du bien et votre faible considération pour l’ensemble des éléments qui constituent les charges.

blooming09 a écrit :

je trouve que c’est très difficile de trouver un bien avec une rentabilité supérieure a 5% tout du moins sur Toulouse.

En regardant seulement les annonces, je vous crois sans problème, seulement ce n’est pas comme cela que l’on trouve une rentabilité correcte (le sujet à été abordé des dizaines de fois sur ce forum).


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#40 20/09/2017 17h22 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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Les charges sont de 46e par mois dont 40 qui sont ajoutées au loyer

du coup la solution serait peut etre d’emprunter sur 25 ans?

auriez vous un lien pour trouver des biens rentables?
je suis en train de chercher sur le forum là

Dernière modification par blooming09 (20/09/2017 17h38)

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#41 20/09/2017 17h48 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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Bonjour,

Tout d’abord comme d’autres vous l’on conseillé, faites des calculs de rentabilité complet, ça évite les mauvaises surprises.

Ensuite, les quartiers de Toulouse sud ouest (Rangueil, mirail, pradette, …) a éviter comme la peste.

C’est pas cher, mais c’est vraiment pas les meilleurs endroits.

Sinon, un 10m², sur Paris a la rigueur, mais sur Toulouse… Même les étudiants recherchent un peu plus.
20-25m² me semblent être un mini, surtout si vous voulez les conserver quelques années. Sinon il y aura un turnover rapide.

Après, il est pas très difficile de trouver du 5% mini de renta, ce qui est déjà pas mal pour un début.

Ramonville, il y a le cancéropole a coté et une université il me semble, ce peut être un bon endroit, même si perso je préfèrerais plus proche du centre ville.

Et 68K pour 370€ CC n’est vraiment pas exceptionnel, il y a une perte d’au moins 60 a 70€ mensuel, sans compter les impôts…

A+

Ohe

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#42 20/09/2017 18h00 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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bonjour ohe et merci de ton commentaire.
Quels sont les quartiers intéressant selon toi sur Toulouse ?
L’appartement que j’ai vu a Ramonville ne fait pas 10m2 mais 20m2.  68k est le prix affiché j’aimerai l’avoir pour 63k mais apparemment ça ne serait quand même pas rentable…?

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#43 20/09/2017 18h16 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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Il y a surtout des quartiers a éviter.

Après, tout dépend de ce que vous recherchez. Etudiant? jeune CDI? Couple?

Concernant la renta, a 60K il faut au moins 400-420€ de loyer pour être a l’équilibre.
Attention, la taxe foncière est très élevée sur Toulouse, a prendre en compte dans les calculs.

A+

Ohe

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#44 20/09/2017 19h55 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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je cherche soit des apparts pour des étudiants près de université paul sabatier ou des T1 en hyper centre, mais 60k avec un loyer de 400-420 me parait irréalisable smile

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#45 20/09/2017 23h08 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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ohennequin a écrit :

Il y a surtout des quartiers a éviter.

Après, tout dépend de ce que vous recherchez. Etudiant? jeune CDI? Couple?

Concernant la renta, a 60K il faut au moins 400-420€ de loyer pour être a l’équilibre.
Attention, la taxe foncière est très élevée sur Toulouse, a prendre en compte dans les calculs.

A+

Ohe

400 avec les charges ?

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#46 21/09/2017 09h48 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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Bonjour,

Sans.

420-430€ avec les charges.

A+

Ohe

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#47 21/09/2017 10h02 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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Bonjour Blooming,

Chercher un bien dont le loyer couvre ("uniquement") la mensualité est un point d’entrée qui peut éventuellement être intéressant, selon vos objectifs (si cela peut permettre d’avoir un crédit court, etc). Mais, me semble-t-il, pas dans votre cas. Cet achat viendra en effet réduire votre capacité d’emprunt, qui est déjà un point problématique comme vous l’avez évoqué au regard de votre RP.

Votre banque ne prendra pas en compte l’intégralité de votre loyer, mais uniquement 70%.

Pour faire simple, si vous visez un appartement qui se loue 500e hors charges, votre banque ne retiendra que 350 euros de revenus locatifs.

Vous devez donc trouver un bien qui vous coutera moins de 350 euros par mois, soit, sans apport :

- environ 70 K sur 20 ans (incluant les frais de notaire et éventuels travaux+meubles)
- environ 78 K sur 25 ans (incluant les frais de notaire et éventuels travaux+meubles)

Et ceci uniquement pour ne pas réduire votre capacité d’emprunt.

Car au final vous devrez payer de votre poche chaque année les diverses taxes (TF = 450e ? CFE = 250e?), et autres charges (250e de charges propriétaires ?), sans parler du comptable pour du LMNP (400e ?). Ni des travaux et autres vacances locatives.

En d’autres termes, les appartements que vous évoquez sont, sur le papier (nous n’avons pas le détail exact, la situation qui peut être exceptionnelle, etc), trop chers. Poursuivez vos recherches, restez patients et vous trouverez des produits intéressants.

Mais encore une fois, tout dépend de vos objectifs.

Dernière modification par dalki (21/09/2017 10h05)

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#48 21/09/2017 10h27 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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blooming09 a écrit :

Les charges sont de 46e par mois dont 40 qui sont ajoutées au loyer

du coup la solution serait peut etre d’emprunter sur 25 ans?

auriez vous un lien pour trouver des biens rentables?
je suis en train de chercher sur le forum là

Il n’y a pas de lieu magique où se trouvent les biens rentables, une bonne rentabilité ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval, elle se crée (travaux, coloc, forte négociation de prix etc.) Et c’est en ça que DDtee vous invitait à à parcourir le forum.

- Votre taux d’emprunt parait assez élevé, il y’a surement un levier d’optimisation là dessus.
- Le montant des charges parait très faible pour une résidence avec laverie, terrain de sport et salle de musculation, qui paie pour l’entretien de ces éléments?

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#49 21/09/2017 12h11 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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Nush a écrit :

Il n’y a pas de lieu magique où se trouvent les biens rentables, une bonne rentabilité ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval, elle se crée (travaux, coloc, forte négociation de prix etc.) Et c’est en ça que DDtee vous invitait à à parcourir le forum.

Exactement !
Voilà par exemple un lien pour commencer Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#50 21/09/2017 15h07 → Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (conseils, investissement, locatif)

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merci beaucoup pour vos réponses !
je suis en train de lire le sujet qu’a linké DDtee et c’est vrai que mon objectif serai d’avoir un cash flow positif et m’en servir de "roue de secours" pour les périodes qui ne seront pas louées ou si il y a une augmentations des charges etc…j’aimerai aussi ne pas trop réduire ma capacité d’emprunt dans l’optique d’acheter un autre bien.

Nush a écrit :

Il n’y a pas de lieu magique où se trouvent les biens rentables, une bonne rentabilité ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval, elle se crée (travaux, coloc, forte négociation de prix etc.) Et c’est en ça que DDtee vous invitait à à parcourir le forum.

- Votre taux d’emprunt parait assez élevé, il y’a surement un levier d’optimisation là dessus.

j’ai eu une proposition pour emprunter 63K a 1.7% sur 20 ans avec assurance, ca me ferai des mensualités de 322e mais si je loue le bien dans les 350e max je suis quand meme négatif.
Je suis en trian de chercher d’autres appart smile d’ailleurs si j’en vois je peux vous envoyer des liens en mp pour avoir des avis ?

Dernière modification par blooming09 (21/09/2017 15h39)

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