Modification de permis de construire d'une personne physique vers une SCI ?

ojal · #1

Bonjour,

Je vais réaliser un investissement qui doit être fiscalisé à l’IR.
Pour se faire, je dois déposer un PC pour une maison individuelle d’une centaine de m2.
Pour le moment, je ne sais pas si je vais porter ce projet en tant que personne physique ou avec une SCI.
Je souhaite déposer ce PC avant le 31/12 pour rester en RT 2012.
SI je dépose ce PC en mon nom propre, sans signature d’architecte, je voudrais m’assurer que je pourrai modifier ce PC à postériori en le modifiant en PC avec signature d’architecte puis en le transférant à ma SCI si je définis d’ici quelques temps que ce projet sera bien porté par une SCI?
Pour mémoire, dès que l’on dépose un PC en tant que personne morale, la signature d’un archi est obligatoire - et coute cher!

Merci par avance pour vos retours

Mots-clés : permis de construire, personne physique, sci (société civile immobilière)

Iqce · #2

Bonjour,

Vous avez tout compris…ou presque ; le transfert est possible si vous avez prévu l’architecte au départ. J’ai supposé que le permis initial était en cours de validité et que vous alliez vous donner un accord à vous même (! ).
Edit : projet de SP inférieure à 170 m2 ou non ?

Dernière modification par Iqce (06/12/2021 21h01)

bascarol · #3

Bonjour,

Iqce a écrit :
Bonjour,

Vous avez tout compris…ou presque ; le transfert est possible si vous avez prévu l’architecte au départ.

J’ai supposé que le permis initial était en cours de validité et que vous alliez vous donner un accord à vous même (! ).

Ca n’a pas l’air d’être le cas

Iqce a écrit :
Bonjour,
Edit : projet de SP inférieure à 170 m2 ou non ?

Depuis le 01/03/2017 c’est 150m²,

OJAL,
Savez faire tout cela en moins d’un mois ?

1) Pièces obligatoires pour tous les dossiers :
Pièce Nombre d’exemplaires à fournir
- PCMI1. Un plan de situation du terrain [Art. R. 431-7 a) du code de l’urbanisme] 1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires supplémentaires

- PCMI2. Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier [Art. R. 431-9 du code
de l’urbanisme] 1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires supplémentaires

- PCMI3. Un plan en coupe du terrain et de la construction [Article R. 431-10 b) du code de
l’urbanisme] 1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires supplémentaires

- PCMI4. Une notice décrivant le terrain et présentant le projet [Art. R. 431-8 du code de
l’urbanisme] 1 exemplaire par dossier

- PCMI5. Un plan des façades et des toitures [Art. R. 431-10 a) du code de l’urbanisme] 1 exemplaire par dossier

- PCMI6. Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement [Art. R. 431-10 c) du code de l’urbanisme] 1 exemplaire par dossier

- PCMI7. Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche [Art. R. 431-10 d) du code de l’urbanisme] 1 exemplaire par dossier

- PCMI8. Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain [Art. R. 431-10 d) du code de l’urbanisme] 1 exemplaire par dossier

Oui alors foncez sans tarder, vous avez 2h

ICI le lien pour le Cerfa d’une maison
.

Dernière modification par bascarol (06/12/2021 21h30)

Iqce · #4

150 m2 : Bien sur ! Où avais-je la tête, je me morfonds de honte ! Heureusement que vous avez rectifié.

Par contre, pour la période de validité puisque l’on est dans le futur dépôt, cela signifie qu’il ne faudra pas attendre indéfiniment pour acter le transfert du PC avec archi…Ce devra donc "être le cas" (ma concordance des temps n’est pas top, surtout avec une erreur par ailleurs, c’est propice à doute interprétation).
NB : sauf à connaître le service instructeur avec petits gâteaux de fin de presque année et avoir un pote archi sous la main, coté délais cela va être short.

Dernière modification par Iqce (06/12/2021 21h38)

ojal · #5

Merci pour vos réponses.
Comme je l’avais précisé, la surface est bien inférieure à 100m2.

bascarol a écrit :
Savez faire tout cela en moins d’un mois ?

Oui, tout est quasi prêt

Iqce a écrit :
le transfert est possible si vous avez prévu l’architecte au départ.

Je voudrais justement déposer le permis initial en mon nom propre puis si besoin faire une modif de ce PC en rajoutant un plan avec signature d’archi avant de transférer le PC à ma futur SCI.

Je recopie ci dessous la question de base à laquelle pour le moment je ne vois pas clairement de réponse

Si je dépose ce PC en mon nom propre, sans signature d’architecte, je voudrais m’assurer que je pourrai modifier ce PC à postériori en le modifiant en PC avec signature d’architecte puis le transférer à ma SCI si je définis d’ici quelques temps que ce projet sera bien porté par une SCI?

bascarol · #6

Bonjour,

Question simple réponse simple : oui

mais c’est pas aussi simple, d’où les questions de IQCE et les miennes.

Dire ca fait 100m² ok donc = sans architecte, mais sans précisions, difficile de dire si votre PC sans architecte passera ou pas, sera transférable ou pas, sera caduc ou pas.

Un grain de sable nanométrique et votre PC est impossible à transférer, voir annulé.

Enfin a vous de voir.

Cdt

Bernard2K · #7

ojal, le 06/12/2021 a écrit :
Je recopie ci dessous la question de base à laquelle pour le moment je ne vois pas clairement de réponse

C’est vrai que c’est insupportable, ces experts qui refusent de vous donner immédiatement et gratuitement une réponse claire, qui vous servira à maximiser les profits de votre SAS d’aménagement. Si les entreprises ne peuvent pas trouver des conseils gratuits sur l’internet, où va-t-on ? Les gens ne veulent plus travailler, c’est un scandale ! Votre entreprise va peut-être devoir finir par payer un professionnel pour qu’il lui fournisse un conseil professionnel ! C’est le monde à l’envers!

Pour ma part, je suis vraiment désolé mais je ne peux pas répondre, car je pense que vous n’avez pas le droit de faire cette opération en nom propre ou en SCI IR, dès lors que vous avez l’intention de revendre. Or j’ai un principe moral très général qui est de ne pas aider les gens à faire quelque chose d’interdit. Je vous ai exposé l’illégalité de l’opération ici mais vous n’en avez tenu aucun compte : EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie ? p.9

J’en remets une couche :
- à partir du moment où vous avez l’intention de revendre, cette construction et cette revente SONT une activité de votre entreprise d’aménagement. En le faisant en nom propre au lieu de le faire au nom de la SAS, vous faites "du black". Le maçon qui voit débarquer le dimanche l’inspection sur un chantier qu’il fait au black, il peut bien leur répondre : "mais non, c’est dimanche, donc je travaille en nom propre en tant que particulier, ça n’a rien à voir avec mon activité de maçon"… ça ne servira pas à grand chose. Vous êtes exactement dans le même cas.
- à partir du moment où c’est une opération de votre entreprise d’aménagement, vous n’avez pas le droit aux avantages fiscaux liés à la location sociale et à l’ANAH. Ce que vous voulez faire relève donc de la fraude fiscale.

Je sens que je vais me faire engueuler. Non seulement les experts doivent travailler gratuitement, mais ils doivent seulement dire ce que vous voulez entendre ? Je suis tout à fait désolé de vous perturber ainsi.

Dernière modification par Bernard2K (07/12/2021 09h17)

Iqce · #8

ojal, le 06/12/2021 a écrit :
Merci pour vos réponses.
Comme je l’avais précisé, la surface est bien inférieure à 100m2.

bascarol a écrit :
Savez faire tout cela en moins d’un mois ?
Oui, tout est quasi prêt

Iqce a écrit :
le transfert est possible si vous avez prévu l’architecte au départ.
Je voudrais justement déposer le permis initial en mon nom propre puis si besoin faire une modif de ce PC en rajoutant un plan avec signature d’archi avant de transférer le PC à ma futur SCI.

Je recopie ci dessous la question de base à laquelle pour le moment je ne vois pas clairement de réponse

Si je dépose ce PC en mon nom propre, sans signature d’architecte, je voudrais m’assurer que je pourrai modifier ce PC à postériori en le modifiant en PC avec signature d’architecte puis le transférer à ma SCI si je définis d’ici quelques temps que ce projet sera bien porté par une SCI?

Bon, je ne rentre pas dans le débat de B2K, je respecte totalement son savoir et son point de vue : il est dans son domaine de compétence. NB : "c’est pas faux" sur le fait de payer un pro au final (qui dira peut-être une c…ie d’ailleurs, cf mes "170 m21" lol !). Pour être honnête j’ai parfois des MP pour travailler en étant rémunéré, je ne donne jamais suite, l’exercice intellectuel est déjà marrant et stimulant (je garde des compétences qui me sont utiles au quotidien).

Et donc OUI si vous faites un PC MOD avec recours à l’archi, le transfert est possible. Sur ce point, pas de critique, l’esprit de la loi est respecté.

Dernière modification par Iqce (07/12/2021 09h21)

ojal · #9

Bonjour Bernard2K
Merci pour votre réponse.

Bernard2K a écrit :
[je pense que vous n’avez pas le droit de faire cette opération en nom propre ou en SCI IR, dès lors que vous avez l’intention de revendre.

Je n’ai pas d’intention de revendre Le bien sera probablement revendu un jour évidemment, mais quand, je n’en ai aucune idée? Dans 6 ans, dans 9 ans, dans 20 ans, peut être jamais? C’est vous qui avez tiré cette conclusion, personnellement je n’en sais absolument rien

Bernard2K · #10

C’est vous qui l’avez écrit :

ce bien n’a pas de raison à rester de façon pérenne dans le patrimoine

Ca s’appelle l’intention de revente présente dès l’achat. Vous l’avez exprimée sur un média public.
L’habitude vient du fait que, pris ensemble avec les opérations d’achat-revente immobilières de votre société d’aménagement, il y a une multiplicité d’opérations.
Donc, les conditions d’une activité professionnelle seront réunies dès qu’il y aura revente de ce bien. Ce qui vous exposera non seulement au redressement en BIC/IS, mais aussi à devoir restituer tous les avantages Fiscaux/ANAH liés aux caractéristiques sociales de la location à l’IR.
Donc, c’est une opération intrinsèquement risquée, à force de vouloir le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière.

En tout cas, maintenant vous avez une motivation de plus à garder ce bien au long terme.

Dernière modification par Bernard2K (07/12/2021 14h37)

ojal · #11

Bernard2K a écrit :
Ca s’appelle l’intention de revente présente dès l’achat.

Je possède des biens depuis vingt ans qui n’ont pourtant pas l’objectif de rester de façon pérenne dans mon patrimoine.
Je comprends ce que vous dites dans le cas de reventes qui auraient lieu sur des délais courts, mais pas au bout de X années, X restant à préciser J’imagine qu’une dizaine d’années doit être acceptable?
Merci en tous cas d’avoir précisé ce point qui je vous rassure n’est pas notre objectif.

Orhoas · #12

Bonjour ojal,

Nous sommes le 31 et il est probable que les services instructeurs soient désormais fermés.

Avez-vous donc opté pour un dépôt de votre PC avant la date fatidique ?

Là où je travaille, de nombreux promoteurs, petits et grands, ont anticipé la hausse des coûts qu’engendrera la nouvelle réglementation thermique, qui entre en vigueur au 1er janvier pour les nouveaux dépôts. La nuance est importante car ce n’est pas la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme qui compte, mais bien la date de dépôt.
Certains promoteurs l’ont bien compris et ont déposé des dossiers incomplets (pas de plan de façades, division d’un terrain faite un architecte au lieu d’un géomètre, etc). D’autres n’ont pas été très sérieux dans leur étude du PLU.
Je n’ai pas souvenir d’un mois avec autant de demandes déposées.

Concernant votre interrogation, de manière générale le recours à l’architecte est obligatoire (voir page 2 du cerfa).
Sauf exceptions. Pour une nouvelle construction, il faut :
- être un particulier et vouloir édifier pour soi-même une construction qui ne dépasse pas 150m² de surface de plancher.

Si vous déposez un PC en tant que personne morale, via une SCI, vous serez donc soumis à architecte.

Par contre, votre projet, de déposer un PC en votre nom propre, puis un PC modificatif en y apportant uniquement la signature de l’architecte et, enfin, en faisant une demande de transfert du PC vers la SCI, ne me parait pas contraire à la règle (si tous les critères de l’exception sont bien respectés).

Pour moi, le transfert d’un PC vers une SCI ne remet pas en question le souhait de construire pour soi-même. Ce n’est pas incompatible. J’ai déjà vu un couple non marié dont la maison appartient à leur SCI commune.

Dernière modification par Orhoas (31/12/2021 16h41)

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Modification de permis de construire d'une personne physique vers une SCI ?

#1 06/12/2021 18h59

#2 06/12/2021 20h57

[+1] #3 06/12/2021 21h17

Iqce a écrit :

Iqce a écrit :

#4 06/12/2021 21h32

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bascarol a écrit :

Iqce a écrit :

#6 07/12/2021 07h23

#7 07/12/2021 08h50

ojal, le 06/12/2021 a écrit :

#8 07/12/2021 09h17

ojal, le 06/12/2021 a écrit :

bascarol a écrit :

Iqce a écrit :

#9 07/12/2021 10h55

Bernard2K a écrit :

#10 07/12/2021 13h39

#11 07/12/2021 14h46

Bernard2K a écrit :

#12 31/12/2021 16h34

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