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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/03/2021 16h20

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,



Comme évoqué dans ma présentation (en tant que nouvel arrivant sur le forum), afin de bénéficier de revenus complémentaire, j’ai acheté comptant une maison T3 (je me suis d’ailleurs trompé dans ma présentation en mettant T2) en novembre 2020 qui sera j’espère louer en avril prochain. Les travaux sont réalisés par mes soins (accompagné de quelques amis). Je souhaite le louer en meublé (le bien étant situé en centre ville proche d’écoles supérieures peut convenir à une colocation étudiante mais peut très bien convenir à un couple de jeunes actifs également).

J’ignore par contre si le mieux serait d’opter pour le Micro-Bic (du fait de l’achat comptant et des travaux non effectués par les entreprises) au profit du réel.

Je vous fais part des chiffres bien que le bien ait été déjà acheté (je regrette de ne pas avoir connu ce forum avant de faire mon achat pour vous faire part avant de cette étude…).

Situation personnelle
- Homme, 29 ans
- Célibataire sans enfant.

Situation professionnelle :
Salarié dans le domaine de la grande-distribution depuis 5 ans.
Salaires : 1900 euros net.
TMI de 11% si je ne m’abuse car revenus professionnels imposables à 18 800 euros (22 800 - 4 000 de frais réels).

Je suis propriétaire de ma RP (dans le département de l’Eure) financée à crédit sur 25 ans. Mensualités de 550 euros.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyennes
- Fiscales : moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : bonnes
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : pas beaucoup de temps disponible.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison T3 mitoyenne des 2 côtés de 60 m2 sur 3 niveaux, en mono-propriété avec jardinet privatif. Pas de servitude ni droit de passage.
- Année de construction : 1930
- Libre de toute occupation
- La maison sera remise au goût du jour d’ici le mois d’avril. Seulement un rafraichissement est nécessaire.
- Prix d’achat des matériaux hors meubles : 5 000 euros (2 de mes amis sont chef d’entreprise dans le bâtiment). Je n’ai pas de factures.

LOCALISATION DU BIEN

- Évreux (27), centre-ville
- J’ignore si l’emplacement prendra de la valeur.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire et frais d’agences : 81 800 euros
- Loyer envisagé : 630 HC + 20 euros de charges par mois (les charges comprendront la taxe d’ordures et l’entretien de la chaudière).
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans.
- Pas de frais de gestion par agence (je n’habite pas très loin).
- Taxe foncière hors TEOM : 600 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 192 euros
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Je ne souhaite pas souscrire.
- CFE : 400 euros/an
- Frais d’entretien/travaux : 1000 euros/an

- Rentabilité brute : 8,2 % brut (7560 euros / 70 000 euros (prix net vendeur) + 5 000 euros (frais d’agences) + 6 800 euros (frais de notaire) + 5 000 euros de matériaux travaux + 5 000 euros estimatifs en meubles.

- Rentabilité net net (sauf erreur de ma part) : 7,9 %. En plus de la rentabilité brute, j’ai inclus la taxe foncière, l’assurance PNO, la CFE, les possibles frais d’entretien (1000 euros/an) ainsi que les impôts en prétendant avoir opté pour le Micro-Bic (revenus de location imposés sur 3 780 euros du coup).

FINANCEMENT DU BIEN

- Paiement comptant
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : je dispose de 60K d’épargne sur les livrets.

RÉGIME D’EXPLOITATION

Je compte louer avec le statut LMNP (mais j’ignore si je dois prendre l’option du Micro-Bic au Réel. C’est pour cela que je n’ai pas budgété les frais d’un expert-comptable ci-dessus).

Selon vous, dans mon cas, cela vaut-il le coût d’opter pour ce bien au régime réel ou bien "le jeu n’en vaut pas la chandelle" ?

Vous remerciant par avance pour les réponses apportées.

Au plaisir de vous lire

Cordialement

Gautier

Mots-clés : immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 08/03/2021 18h21

Membre (2015)
Réputation :   61  

Bonjour,

Rien de tel qu’une simulation chiffrée pour y voir clair :

1) Régime du micro-BIC : vos revenus imposables seront égaux à 50% de vos loyers chargés. En année pleine, cela vous fait : (630+20)*12*50% = 3900 €. Cette somme de 3900 € sera soumise à l’IR (si votre TMI ne change pas du fait de ce revenu supplémentaire, l’IR sera calculé au taux de 11%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Vous serez donc imposé à hauteur de : 3900*(11%+17,2%) = 1100 €

2) Régime du réel : il faut formuler une hypothèse en matière d’amortissement du bien (on va supposer ici un amortissement sur 50 ans correspondant au prix de revient du bien duquel on va retrancher 15% de quote-part représentative du terrain non amortissable) et des équipements (10 ans pour les meubles) ; il manque aussi l’estimation des honoraires de l’expert-comptable (que je vous propose de fixer à 500 € par an). En année pleine, vos revenus imposables seront les suivants :
- Loyers HC = 630*12 = 7560 €
- Amortissement du bien = (prix net vendeur + commission AI + FDN = 81800)*85%/50 = 1390 €
- Amortissement des travaux = 0 (vous n’avez pas de facture pour les matériaux et vous ne pouvez rien déduire au titre de ce que vous avez fait vous-même)
- Amortissement des meubles = 5000/10 = 500 €
- Intérêts sur l’emprunt = à déterminer (vous n’indiquez pas les modalités de financement de votre achat ; néanmoins, je ne pense pas que l’impact des intérêts d’un éventuel emprunt soit ici très déterminant)
- Entretien courant = 1000 €
- TF + PNO + CFE = 600+192+400 = 1192 €
- Honoraires expert-comptable = 500 €
- TOTAL = montant de vos revenus imposables au réel = 2978 € (hors impact des intérêts financiers éventuels).
Vous serez imposé à hauteur de : 2978*(11%+17,2%) = 840 €

Bilan = l’option pour le régime réel vous permet d’économiser 260 € par an d’IR et de prélèvements sociaux mais nécessite de recourir aux services d’un expert-comptable dont les honoraires seront supérieurs à cette économie. Ça ne vaut pas le coup et vous avez tout intérêt à opter pour le régime forfaitaire du micro-BIC.

Dernière modification par Tchouikov (08/03/2021 18h32)

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#3 08/03/2021 18h57

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour,

Merci infiniment Tchouikov pour cette réponse très complète.
J’ai omis de spécifier que la valeur actuelle du bien si une estimation devaient être faite après travaux serait de 120 000 euros (estimation meilleurs agents).
Cela changerait donc le montant pris en compte pour l’amortissement et je suppose la durée d’amortissement qui ne serait plus de 50 ans vu que les frais de notaire et d’agences ne peuvent être pris en compte ? Je me trompe ?

Il n’a pas d’intérêts d’emprunt à déduire. L’achat a été réalisé comptant.

Pour que je puisse y voir plus clair, vous déduisez l’ensemble des honoraires de l’expert-comptable et non pas uniquement 1/3 étant donné que les 2/3 sont récupérés en crédit d’impôt ?
J’ignorais que l’on pouvait bénéficier des 2/3 en crédit d’impôt et déduire la totalité en charges.

De plus, un expert-comptable proche de chez moi m’a envoyé ses tarifs. Pour un seul bien il est à 650 euros TTC avec adhésion CGA comprise. Cela est cher selon vous ?

Merci d’avance

Belle soirée

Gautier

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#4 08/03/2021 19h27

Membre (2015)
Réputation :   61  

Vous apportez là une précision intéressante au sujet de la valorisation du bien après travaux qui vous permet d’envisager une optimisation fiscale pour l’avenir :

- Si vous optiez aujourd’hui pour une imposition au réel, la base de calcul de vos amortissements serait égale à votre prix de revient (81800 € desquels il faut défalquer la valeur non amortissable du terrain estimée à 15% dans la simulation chiffrée que je vous ai proposée) : l’écart avec la valeur de marché de votre bien après travaux (120000 €) ne pourrait pas être pris en compte.

- Rien ne vous empêcherait en revanche d’opter dans quelques années pour un régime d’imposition au réel (notamment si vous engagiez une autre opération immobilière en LMNP). Dans ce cas, vous pourriez amortir votre bien sur la base de cette valeur vénale (120000 €) si celle-ci est toujours d’actualité.

Ce serait une solution intéressante car elle vous permettrait de "récupérer" dans le futur sous forme de charges déductibles, du fait d’une base amortissable supérieure à celle que vous pourriez retenir actuellement, tout ou partie de la valorisation du bien induite par les travaux mais que vous n’avez pas pu prendre en compte (travaux effectués par vous-même + absence de factures pour les matériaux).

Le moment venu, je vous suggère néanmoins de sécuriser l’estimation de la valeur vénale de votre maison, sur la base de laquelle vous calculerez vos amortissements, avec un dossier plus robuste qu’une estimation en ligne fournie par le site Meilleurs Agents.

Pour ce qui est du régime fiscal pour lequel vous avez intérêt à opter dans l’immédiat, la recommandation que je vous donnais dans mon précédent message est inchangée (et même confortée) : le régime du micro-BIC est assurément le plus adapté à votre situation actuelle.

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#5 08/03/2021 19h42

Membre (2021)
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Merci pour votre retour.

C’est bon à savoir. Moi qui pensais que vu que l’achat a été réalisé l’année dernière (novembre 2020) que je pouvais me baser en 2021 notamment lors de sa mise en location en avril prochain sur le prix actuelle (120 000 euros).

Bonne soirée,

Bien à vous,

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#6 08/03/2021 19h56

Membre (2015)
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Ah, alors les choses sont différentes : vous pouvez théoriquement amortir sur la base de la valeur vénale actuelle du bien (120000 euros).

Vous pouvez reprendre la simulation chiffrée de mon précédent message en substituant la valeur de 120000 euros à celle de 81800 euros que j’avais retenue. A vous de voir quelles conclusions vous en tirerez.

Si vous optiez finalement pour le réel, pensez à documenter sérieusement la valeur de 120000 euros que vous retiendrez.

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#7 08/03/2021 21h01

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Pour la durée d’amortissement,  vous pouvez partir sur :
- 30 ans pour maison ancienne
- 40 ans pour maison récente

Voir ici. Mon EC utilise aussi ces durées.

Pour le coût du bilan, le prix est identique à l’offre de jedeclaremonmeuble à la différence que vous aurez une personne en face de vous. Par contre, vu la simplicité de votre dossier, vous devriez pouvoir trouver moins cher.


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#8 08/03/2021 22h23

Membre (2021)
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Merci beaucoup pour vos précisions lachignolecorse.
En effet, comme disait à juste titre Tchouikov, il est nécessaire de poser les chiffres pour se rendre compte et tirer des conclusions.
Je viens de faire les calculs (avec l’aide du simulateur de je déclare mon meublé qui est bien fait je trouve) en prenant la valeur actuelle de 120 000 euros du bien.
Je tombe pour le micro-bic à 1 100 euros d’impôt (3900* 28,2%) et au réel je tombe à 767 euros d’impôt sans compter le paiement de l’expert comptable. Sur uniquement ce bien-là, je ne pense donc pas que le jeu en vaille la chandelle pour le réel.

Étant donné que je peux cibler une clientèle de jeunes actifs (étant en centre-ville), j’en viens même à me demander si le montant imposable en micro-foncier ne se rapprocherait pas du montant imposable en micro-Bic. De plus, cela me demanderait finalement moins de charges notamment la CFE et l’achat des meubles.
Voici le calcul :
Micro foncier : Abattement de 30% de 7560 = 5 292*28;2% = 1492 euros
Micro- Bic : Abattement de 50% de 7800 euros = 3 900* 28,2% = 1100 (comme évoqué au-dessus).

Toutefois en meublé, si je me dirige vers d’autres achats à terme, je serai moins "matraqué" et je sauterai moins facilement de TMI. Le bail est d’ailleurs considéré plus souple.

Qu’en pensez-vous ?
Que feriez-vous à ma place ?

D’avance merci pour votre retour,

Bonne soirée

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#9 08/03/2021 22h38

Membre (2014)
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Il n’y a que vous qui puissiez répondre à cette question. Tout dépend de la clientèle visée et de votre objectif (Vous pouvez aussi faire du foncier avec des meubles (à préciser .dans l’état des lieux bien entendu)).

En foncier, vos baux durent 3 ans donc c’est moins souple pour résilier le bail pour le propriétaire, mais vous économisez la cfe et l’ec. Par contre, si vous achetez un second bien, vos coûts cfe et ec seront quasi inchangés et donc le meublé pourrait revenir plus intéressant après quelques acquisitions…

En meublé,  vous pouvez aussi déduire quelques frais qui ne sont pas acceptés en foncier : frais de carburant, petit outillage…

Et n’oubliez pas que dans ce premier bien, vous n’avez pas d’interets d’emprunt, ce qui favorise vos calculs en micro

Dernière modification par lachignolecorse (08/03/2021 22h56)


Faire et laisser dire

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#10 14/05/2021 19h08

Membre (2019)
Réputation :   10  

Bonjour Go7662,

Je suis également à la recherche d’un bien un peu similaire actuellement, j’aurais été intéressé d’avoir votre retour: avec vous réussi à louer votre maison en meublée? Si oui, à quel type de locataires et vos objectifs de rentabilité ont il été atteints?

Cdt

Dernière modification par TurboTurtle (14/05/2021 19h08)

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[+1]    #11 15/05/2021 13h27

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour TurboTurtle,

J’ai réussi à la louer récemment meublée à de jeunes actifs (couple sans enfant) qui n’avaient pas achetés la totalité des meubles.
Fiscalement n’ayant pas pris de crédits et ayant fait les travaux moi-même, je suis plus lourdement imposés. Le régime du micro plus avantageux pour moi est un moindre mal par rapport a une location en nue et son fameux micro foncier…
Ces impôts sont anticipés puisque mon objectif est de disposer de revenus complémentaires de suite.  De plus, je ne me suis pas défait de toute ma trésorerie avec cet achat.
Vous cherchez le même type de bien sur quel secteur ? Qu’est-ce qui vous a amené à chercher une maison et non un appartement ou immeuble ?
Je trouve pour ma part que la maison de ville offre un Bon compromis (ticket d’entrée pas très cher par chez moi si on accepte les travaux, pas de copropriété donc on peut faire les travaux quand on le souhaite et puis sur un T3 je pense que les locataires peuvent rester relativement longtemps.
Dans mon coin, il est même moins cher d’acheter plusieurs petites maisons en dessous de 100 000 avec travaux qu’un immeuble (j’avais fait des recherches).

Au plaisir d’échanger,

Bon week-end à vous,

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#12 15/05/2021 16h26

Membre (2019)
Réputation :   10  

Merci pour votre retour intéressant!
Je m’intéresse à une maison de ville un peu pour les mêmes raisons que vous:
- ticket d’entrée raisonnable
- pas de problèmes de copros / indépendance
- surface moyennes donc rapport rendement / turnover relativement équilibré (je ne suis pas encore complètement sur de ce point!)
- possibilité d’exploiter en LMNP (selon le secteur), voir en petite colocation
- possibilité de revendre à des primos accédants plutôt qu’à des investisseurs uniquement

J’ai déjà un petit immeuble de rapport et je souhaite diversifier un peu le type de bien. Qui plus est, j’ai l’impression que l’engouement pour les immeubles de rapports a tiré considérablement les prix vers le haut, les rendant à peine plus attractifs que la somme des appartements qui les composent. Le marché me semble aujourd’hui très tendu.

Je suis en ile de France donc et je recherche le plus proche de chez moi, mais difficile de trouver des maisons à 100/120K€ à moins d’une heure / une heure et demie de route malheureusement. Je pense que ce type de bien peut être intéressant des des villes de tailles moyennes un peu dynamique, avec soit des étudiants, soit un bassin d’emploi solide.

Niveau rentabilité, savez-vous estimer un peu plus précisément ce que donne votre investissement avec le recul (si ce n’est pas trop indiscret)? Vous avez réussi à louer à quel prix en meublé?

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#13 15/05/2021 17h13

Membre (2021)
Réputation :   1  

Merci pour votre retour,
Quelles surfaces avez-vous avec votre immeuble ? Beaucoup de T2 ? Vous n’avez pas trop de turnover ? (Si ce n’est pas indiscret).
Je vous rejoins totalement. Je préfère investir dans une ville dynamique proche de grosses ville avec suffisamment d’habitants (je m’étais fixé minimum 20-30 000 habitants).

Concernant ma rentabilité je suis si mes calculs sont bons à 5,3 net d’impôts :
7560 (loyers nets) - 190 (PNO) - 150 (CFE, j’avais mis 400 dans ma présentation, je m’étais trompé à ma grande surprise) - 1100 (impôts) - 600 (TF) - 500 (estimations pour entretien et/ou achat de meubles) * 100 / 95000 (prix du bien avec frais de notaires d’agences et travaux que j’ai fait moi même).
J’ai été aidé par des amis, je n’ai pas un coût élevé pour les travaux et les matériaux (j’ai regardé pas mal sur le bon coin notamment).
J’avais déjà quelques meubles en bon état j’ai du racheter pour 1000 euros de meubles environ.
Certains meubles figurant dans la liste pour louer sont stocké car ont été acheté par les locataires.

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[+1]    #14 15/05/2021 17h32

Membre (2019)
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Je trouve que la rentabilité est très correcte pour ce genre de projet (il faut dire que vous avez bien optimisé la partie travaux de votre projet, ce qui joue pas mal dans ce sens!).

J’ai 2 T2 et un T3. Le T3 est loué nu et ne devrait pas avoir de turnover (locataires en place depuis 10 ans et qui ne veulent pas bouger).

Les T2 meublés vont générer plus de turnover, j’ai un locataire qui part en juillet (arrivé fin aout, donc resté moins d’un pour raisons pro), les autres attendent une réponse de leur employeur pour savoir s’ils restent.

Je m’étais basé sur 1 mois de vacances tous les 2 ans, j’espère que ça ne sera pas systématiquement 1 mois / an car la renta en prendrait un sacré coup!

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#15 15/05/2021 22h13

Membre (2021)
Réputation :   1  

Vous avez eu du courage d’aller directement sur un immeuble ! Chapeau!
Vous faites gérer en agence avec la distance ? Vous investissez dans quel département si ce n’est pas indiscret bien entendu ?
Je ne vous souhaite pas d’avoir 1 mois/an de vacance (car refaire un bail chaque année ça va deux minutes…).
Avant d’acheter cette maison, j’avais hésité avec un investissement plus patrimonial de type studio ou T2 dans une ville telle que Rouen (j’habite pas loin) mais la rentabilité était trop faible (les prix ont je trouve flambé et le prix des loyers n’a pas augmenté énormément).
De plus, avec l’effet confinement le jardin de la maison de ville a fait son effet lors des visites (même s’il n’est pas grand).

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#16 16/05/2021 20h58

Membre (2019)
Réputation :   10  

Plus du pragmatisme que du courage je dirais, j’ai investi dans le nord, et un immeuble la bas coute le prix d’un studio sur Paris. Pour le même prix j’ai 3 locataires au lieu d’un seul (plus de travail mais risque plus réparti) et je suis un peu plus indépendant dans mes choix qu’avec une copropriété.

Je gère moi même, je n’aime pas trop déléguer (et ça me revient bien moins cher de faire 2/3 allers retours par an que de payer une agence) pour les états des lieux. Mais c’est sur que si je pouvais trouver plus près de chez moi, ça serait encore mieux!

J’ai aussi l’impression que les prix continuent de bien augmenter sur tous les secteurs à peu près corrects, il n’y a quasiment pas de biens à vendre…nous verrons bien comment ça évolue!

Bonne soirée

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