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Favoris 1    #1 17/01/2021 10h50

Membre (2018)
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Bonjour,

Comme beaucoup d’entre vous je me retrouve requalifié LMP et donc bientôt soumis aux cotisations SSI.
J’ai actuellement 16 chambres en colocations réparties dans 3 appartements et un pavillon et d’après mes calculs dès l’année 2022 je ne serais plus déficitaire. En théorie le cashflow issu de cette activité devrait me suffire pour vivre malgré les 35% de cotisations SSI.

On m’a conseillé pour les investissements futurs de monter une SARL de famille (avec ma femme qui aurait une part minime). Mais les bénéfices étants soumis aussi aux cotisations SSI pour le gérant majoritaire + TMI j’ai du mal à comprendre l’avantage. Hormis le régime des particuliers sur les PV qui n’est pas négligeable.

Je me pose la question de savoir si, dans le cas où je ne sortirais pas de salaires ni dividendes, je n’aurais pas intérêt plutôt à créer une SARL classique à l’IS pour mes futurs achats. Le bénéfice n’étant taxé qu’à 20%.

Dans cette situation, quel serait votre choix entre LMP+SARL de famille ou LMP+SARL classique à l’IS.

Mots-clés : lmp, sarl (société a responsabilité limitée), sarl de famille

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#2 18/01/2021 09h17

Membre (2015)
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La SARL de famille à l’IR ne fait que renvoyer le revenu de la SARL vers votre IR. S’agissant de revenus BIC de la location meublée, ils viennent donc s’ajouter à votre revenu LMP. Vu que vous êtes LMP, vous n’avez

Qui vous a conseillé cela ?

D’après ma compréhension, une SARL IR étant translucide fiscalement, cela renvoie le revenu vers votre IR, à savoir du BIC issu de la location meublé. Donc cela vient grossir votre revenu LMP et ces biens ne bénéficieront donc pas non plus de la PV du particulier à la revente.

A mon humble avis, ça ne fait que rajouter une couche de complexité, de formalités et de coûts.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#3 18/01/2021 11h00

Membre (2016)
Réputation :   12  

Je ne suis pas un expert, loin de là mais si on pose très grossièrement les calculs pour avoir un ordre d’idée. Cela pourrait ressembler à cela.

Dans le cas du LMP ou SARL de famille à L’IR, il faut soustraire les prélèvements sociaux de 35% sur le CA + les charges de fonctionnement (prenons 20%) + les impôts fonciers + CFE (prenons 10%)+ amortissements (prenons 15%) + les intérêts d’emprunt (prenons 10%).
Il reste 100 - 35 - 20 -10 - 15 -10 = 10 qui viennent s’ajouter à vos revenus pour les impôts sur le revenu.

En montant une SARL de famille à l’IS, on soustrait les charges de fonctionnement + les impôts fonciers + CFE + amortissements + les intérêts d’emprunt. Donc il reste 100 - 20 -10 - 15 -10 = 45 sous forme de dividendes qui subissent les 20% que vous évoquez.

Merci de corriger ou d’affiner ce calcul très rapide. Si c’est proche de la réalité, je pense qu’il n’y a pas photo comme on dit.

Ensuite, il faudrait calculer la taxe sur la plus-value en cas de revente.
Autre remarque, dans le cas de la SARL à L’IS, le salaires et les charges associées pour le gérant majoritaire sont déductibles. Ce qui est une autre façon de sortir de l’argent de la SARL et cela peut avoir des avantages intéressants pour celui-ci

Dernière modification par Seiran (18/01/2021 11h08)

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#4 18/01/2021 13h02

Modérateur (2010)
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Seiran a écrit :

En montant une SARL de famille à l’IS, on soustrait les charges de fonctionnement + les impôts fonciers + CFE + amortissements + les intérêts d’emprunt. Donc il reste 100 - 20 -10 - 15 -10 = 45 sous forme de dividendes qui subissent les 20% que vous évoquez.

Jignore d’où viennent ces "20%" que vous évoquez, mais dans cette situation il y aura bien plus de 20% du bénéfice à payer avant que le reste ne soit dans votre poche (net de tout).

D’abord il y a l’IS a payer sur le résultat fiscal de la SCI IS : 15% (si en dessous de 38k€ environ, plus si au dessus)

Ensuite, en sortant l’argent de la SCI IS, il y a 30% de ce qui est sorti (sauf à renoncer au PFU, et à payer 17.2% + au barème IR).

Au final, pour 100 de "bénéfice" il restera 100 × 0.85 x 0.7 = 59.5.
Les 20% sont devenus 40.5%, et vous n’avez acquis aucun droit (par ex pour la retraite), contrairement à si vous aviez cotisé à la SSI.

Note :  en cas de LMP, les cotisations SSI avoisinent 35% ( ou plus, ou moins, et avec un minimum même si résultat<=0) du RESULTAT de l’activité, et pas du chiffre d’affaire (comme le laisserait supposer a tord le message précédent) :

Seiran a écrit :

Dans le cas du LMP ou SARL de famille à L’IR, il faut soustraire les prélèvements sociaux de 35% sur le CA + les ………


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 04/02/2021 10h09

Membre (2018)
Réputation :   1  

Bonjour,

Désolé pour la réponse tardive, mais j’ai attendu la consultation d’un autre fiscaliste pour ne pas dire de bêtises.
Le nouveau aussi me conseille une SARL de famille à ’IR. L’avantage ne sera pas radical car en tant que gérant je reste soumis aux cotisations SSI. Mais dans certains cas il y a d’autres avantages :

Avantage 1/ réside surtout dans la possibilité de transmettre le patrimoine immo plus facilement à mes enfants via des donations de parts. Le plus tôt possible sera le mieux car les parts auront moins de valeur. (attention néanmoins avec les enfants mineurs pour les emprunts)
Aussi si la plus-value leur incombe et qu’ils sont LMNP ils seront gagnant car PV des particuliers. (attention à se faire accompagner par un pro pour la rédaction des statuts adéquate)

Avantage 2/ concerne l’IFI : une personne en LMP ne peux sortir de l’IFI ses immeubles loués uniquement si il est en bénéfice et que son bénéfice dépasse les autres revenus du foyer fiscal. Attention on parle bien du bénéfice et pas du CA comme pour la determination LMP/LMNP! c’est donc quasi impossible.
Une Sarl de famille n’aura pas ce problème car au dessus de 23000€ de CA ses immeubles ne rentreront pas dans le calcul de l’IFI.
Etant à la limite du seuil c’est un gros avantage pour moi.

Avantage 3/ concerne le seuil maximal des 90000€ de CA pour exonération de la PV : en nom propre le CA personnel viendra se cumuler à celui de la SARL de famille. Hors si c’est la SARL de famille qui revend un immeuble seul son CA sera déterminant. Dans ce sens là il est donc possible de séparer 2x 90000€ pour bénéficier de l’exonération de PV. La création de plusieurs SARL étant possible et si leur existence est justifiée (une par enfant par exemple) alors l’avantage se répète…

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#6 04/02/2021 11h17

Membre (2016)
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De mon côté également, j’ai poursuivi mes simulations comptables.
Merci à Goodbylenine, pour avoir précisé la dernière partie de mon calcul.

J’ai envisagé 3 scénarii pour ma Sarl de famille qui reçoit un peu plus de 90 000 euros de loyers annuels.
1 - Rester à l’IR
2 - Passer à l’IS et sortir en dividende
3 - Passer à l’IS et me verser un salaire

Dans l’hypothèse 1, je dois prévoir 11 000 euros de SSI. Il me semble que ce sera en pure perte pour ma part, car cela ne viendra pas augmenter mes droits à la retraite et je n’ai pas besoin de couverture sociale supplémentaire. Cela fait baisser la rentabilité de cet investissement et j’envisage maintenant une revente "au bon moment" plutôt qu’une transmission à mes enfants. Malgré cela, rester à l’IR demeure la solution la plus favorable financièrement. Notamment, si on considère la revente. La plus-value sera tellement élevée que passer à l’IS est très pénalisant.

Finalement, je rejoins GoodbyLenine et Bernard2K. Passer par une Sarl plutôt que rester en nom propre engendre de la complexité sans présenter d’avantage financier. Les éléments présentés par Groquik sont intéressants, mais ne font pas pencher la balance au stade où j’en suis dans mes réflexions.

Il y a 5 ans, j’avais choisi la SARL de famille pour une autre raison en suivant le conseil de ma banque suite à un audit patrimonial. Entre-temps, ma situation personnelle a changé et l’instabilité fiscale demeure. Donc cela reste compliqué de faire des choix sans visibilité.

Dernière modification par Seiran (04/02/2021 11h26)

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#7 04/02/2021 11h47

Membre (2018)
Réputation :   1  

Dans votre raisonnement je ne comprends pas où la PV serait plus pénalisante en SARL car si je ne me trompe pas (comme c’est le cas dans mon premier post). Dès lors qu’on est LMP on est soumis à la PV des entreprises qu’on soit en nom propre / Sarl de Famille ou SARL à l’IS.

Sommes-nous d’accord sur ce point?

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#8 04/02/2021 12h06

Membre (2015)
Réputation :   71  

Bonjour

La sarl de famille est à l’IR , vous serez en déficit quelques années et ce déficit est déductible de vos autres revenus .

Chtirentier

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#9 04/02/2021 22h10

Membre (2016)
Réputation :   12  

Groquik a écrit :

Dès lors qu’on est LMP on est soumis à la PV des entreprises qu’on soit en nom propre / Sarl de Famille ou SARL à l’IS.

Si la Sarl de famille a opté pour l’IR, c’est le régime de la plus-value des particuliers qui s’applique lors de la revente. Donc en tant que LMP en ce qui me concerne.

Pour le calcul de la taxe sur la plus-value, je comprends que si je vends après 5 années en LMP en maintenant les loyers sous la barre des 90 000 euros alors j’échappe à la plus-value à long terme. Il resterait alors la taxe sur la plus-value à court terme qui est calculée sur les amortissements déduits sur la période. Je reste interrogatif à propos de cette phrase: "les amortissements ne sont donc pas pris en compte dans le calcul de la base imposable." Cela annulerait aussi la plus-value court terme !?

Dernière modification par Seiran (04/02/2021 22h31)

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#10 04/02/2021 23h20

Membre (2018)
Réputation :   1  

Seiran a écrit :

Groquik a écrit :

Dès lors qu’on est LMP on est soumis à la PV des entreprises qu’on soit en nom propre / Sarl de Famille ou SARL à l’IS.

Si la Sarl de famille a opté pour l’IR, c’est le régime de la plus-value des particuliers qui s’applique lors de la revente. Donc en tant que LMP en ce qui me concerne.

Pour le calcul de la taxe sur la plus-value, je comprends que si je vends après 5 années en LMP en maintenant les loyers sous la barre des 90 000 euros alors j’échappe à la plus-value à long terme. Il resterait alors la taxe sur la plus-value à court terme qui est calculée sur les amortissements déduits sur la période. Je reste interrogatif à propos de cette phrase: "les amortissements ne sont donc pas pris en compte dans le calcul de la base imposable." Cela annulerait aussi la plus-value court terme !?

Ce que vous décrivez est la plus value des lmp (que se soit en nom propre ou en sarl de famille), la PV des particuliers est dégressive sur 30 ans sans cotisation  SSI sur la PV (PV court terme).

Dernière modification par Groquik (04/02/2021 23h30)

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#11 05/02/2021 12h55

Membre (2016)
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Tous les sites que j’ai vus disent bien que les associés d’une sarl de famille relèvent du LMNP ou du LMP.

Mais, votre remarque est peut-être correcte. J’espère qu’un participant au forum nous éclairera. GoodbyLenine doit avoir la réponse wink

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#12 07/02/2021 10h17

Membre (2020)
Réputation :   29  

Bonjour,

Une piste que j’envisage de mon côté pour des clients - qui font déjà du LMNP et flirtent dangereusement avec le seuil du LMP - consisterait à avoir deux structures :
- une SCI en principe à l’IR qui est propriétaire du bien immobilier (et qui sert de support soit pour une transmission, soit pour une cession sous régime PV immo, soit… pour les deux additionnés) ;

- une structure d’exploitation (SARL/SAS IS ?) qui exerce l’activité de location en meublé (et si je suis en société comme elle n’a pas d’actifs je peux dissoudre tranquilou quand je veux arrêter) ;

- pour que la SAS ait la jouissance des locaux, la SCI lui consent un bail civil de droit commun portant sur les locaux nus.

J’en suis vraiment à l’approche préliminaire, hein…

Je ne vous cache pas que la LF pour 2021 me fait un peu flipper s’agissant des LMNP.

Dernière modification par VincenB (07/02/2021 10h50)

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#13 07/02/2021 10h58

Membre (2019)
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Avec une structure IS locataire d’une structure IR, il n’y a pas l’avantage fiscal des amortissements du bien et les garanties de loyers impayés sont souvent (toujours?) impossible car existence d’une sous location.

on perd un peu (beaucoup?) du charme de la location meublée.

Dernière modification par HHub (07/02/2021 10h59)

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#14 07/02/2021 11h52

Membre (2020)
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Hé, je sais bien. Mais c’est ça ou découvrir le charme fou qui se dégage du LMP…

Vous avez aussi la possibilité de mettre la SCI en IS, direct ou indirect - y compris… en en faisant une filiale de la structure d’exploitation IS ! J’ai fait un tel montage l’an dernier. On a alors l’amortissement mais pour la PV…

Dernière modification par VincenB (07/02/2021 11h55)

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#15 10/02/2021 08h09

Membre (2020)
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Groquik, vous avez juste pour le régime de la PV en LMP qui est une plus-value professionnelle. A ne pas confondre avec la PV en LMNP qui est une plus-value immobilière des particuliers.

Juste une considération générale sur les structures à l’IS. Elles n’ont d’intérêt que si vous ne souhaitez pas percevoir la totalité du résultat (donc capitaliser dans la société).
Ce ne semble pas être votre cas. Pour vous la SARL de famille est donc plus adaptée, notamment pour l’optimisation patrimoniale qu’elle permet.

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#16 09/04/2021 09h43

Membre (2018)
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Je rajoute une information qui peut intéresser ceux qui veulent monter une sarl de famille.
Ma banque (cic) me dit que pour un emprunt en sarl le méthode de calcul pour l’endettement reste « l’ancienne méthode » nettement plus avantageuse que la nouvelle qui - si j’ai bien compris - ne prend pas en compte les revenus locatifs.
Le revers de la médaille de ce point positif est que l’emprunt sera plus court (15 ans plutôt que 20 ans).

Autre point positif pour l’emprunt, ma femme étant désormais dans la société, malgré le fait qu’elle n’ait qu’une part sur 20000, son revenu sera pris en compte à 100% dans le calcul du taux d’endettement. N’ayant pas de salaire c’est un gros avantage.

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