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#1 19/05/2021 16h05

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjours à tous,

Nous sommes en train de préparer la succession en famille, nous sommes quatre enfants.
Mes parents sont propriétaires de plusieurs biens (loués pour la plus-part) et souhaiteraient nous les léguer.

Voici les préconisations de notre notaire avec notre situation :

-Création d’une SARL de famille
-Donation des biens en nue propriété avec réserve d’usufruit
-Apport des enfants de la nue propriété en échange de parts en pleine propriété
-Cession d’usufruit temporaire des parents pour une durée de 10 ans.


Avec ces éléments on se retrouverait donc pendant 10 ans à récupérer chacun 25% des loyers.

Ma question est la suivante; comment allons nous être imposés sur ces revenus fonciers et que peut-on mettre en place pour dans l’idéal engranger les loyers en payant le moins d’impôt ?

      -Les loyers par enfant  > 23keuros/an et nos salaires actuels de jeunes cadres (TMI 30% pour 3 d’entre nous, le dernier enfant est lycéen) ne nous permettront pas de louer en LMNP (si SARL à l’IR), du coup ce serait du LMP, les impôts de ce statut + cotisations sociales SSI sont dissuasifs.
      -A l’IS ce serait 26,5% (puis 25% en 2022) mais faudrait s’affranchir de la flattaxe de 30% si on retire les loyers correspondants à notre part. Personnellement je voudrais faire remonter 70% des mes rentes vers une holding pour l’utiliser en levier et acheter via une SCI (elle et moi) dans quelques années. (Je sais pas si c’est possible, utile)

Il y a de l’amortissement en cours mais je ne l’ai pas pris en compte.
   
J’ignore s’il y a des meilleures/d’autres solutions pour notre cas.

Beaucoup de données, merci pour votre temps et vos réponses. smile

Dernière modification par Pragmatome (19/05/2021 16h06)

Mots-clés : sarl de famille, succession, usufruit

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#2 19/05/2021 16h39

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Il manque quelques informations pour mieux comprendre la situation, en particulier :

   - confirmez-vous que ces biens sont tous loués nus (donc qu’ils génèrent bien des "revenus fonciers", auquel cas on se fiche des "23ke");
   - quel est l’ordre de grandeur de la valeur des biens dont la NP serait ainsi apportée à la Sarl de famille ?  (entre 1Me et 10 Me, il y a un monde… et des impacts très différents)
    - les parents cèderaient l’US 10 ans à qui (à la Sarl de famille ou aux enfants) et contre quoi (des parts de la Sarl de famille, du cash, rien (donation), autre chose ?) ?
   - la fiscalité des 4 enfants est-elle assez similaire (même TMI IR, IFI, et même niveau de revenus), et devrait le rester, ou très différente ?
    - qui gérerait les biens (entretien, travaux, etc) et les locataires ?
    - qui serait gérant de la Sarl ?
    - y a-t-il une volonté forte (des parents, des 4 enfants) de conserver ces biens très longtemps ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 19/05/2021 22h34

Membre (2021)
Réputation :   0  

Tout d’abord merci GoodByLenine,

-confirmez-vous que ces biens sont tous loués nus (donc qu’ils génèrent bien des "revenus fonciers", auquel cas on se fiche des "23ke");

Ils sont loués en meublés aujourd’hui. (revenus "locatifs" vous avez raison)

- quel est l’ordre de grandeur de la valeur des biens dont la NP serait ainsi apportée à la Sarl de famille ?  (entre 1Me et 10 Me, il y a un monde… et des impacts très différents)

Entre 4/5 millions

- les parents cèderaient l’US 10 ans à qui (à la Sarl de famille ou aux enfants) et contre quoi (des parts de la Sarl de famille, du cash, rien (donation), autre chose ?) ?

Il me semble que ce sera une donation aux enfants

- la fiscalité des 4 enfants est-elle assez similaire (même TMI IR, IFI, et même niveau de revenus), et devrait le rester, ou très différente ?

Alors non justement, c’est variable et nos salaires évolueront de façon différente : 
                                 
                                 -1 lycéen donc pas encore de revenus et pas avant quelques années
                                 -2 en TMI 30%
                                 -1 en TMI 11%
Nous ne payons pas l’IFI pour le moment, je suppose qu’on en paiera une fois la nue propriété en SARL acquise.

- qui gérerait les biens (entretien, travaux, etc) et les locataires ?

On va se partager la gestion, pas grave si certains font plus que d’autres.

- qui serait gérant de la Sarl ?


Aucune idée, je suppose notre père.

- y a-t-il une volonté forte (des parents, des 4 enfants) de conserver ces biens très longtemps ?


Oui

Quid de l’idée d’une holding ?

Dernière modification par Pragmatome (19/05/2021 22h42)

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#4 19/05/2021 23h42

Membre (2017)
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Bonsoir,

je ne perçois pas l’intérêt de monter une SARL de famille, si la nue-propriété est donnée aux enfants et si l’usufruit temporaire est donné aussi aux enfants, sauf si c’est une imposition à l’IS qui vous intéresse. Mais peut-être qu’une telle imposition n’intéresserait pas tous vos frères et soeurs, compte tenu de la différence de revenus entre vous.

Pour l’IFI, ce n’est pas, en cas de donation, les nus-propriétaires mais les usufruitiers qui sont imposables.

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[+1]    #5 20/05/2021 00h05

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Je comprend que la SARL aurait la nue-propriété des biens (jusqu’au décès des parents) et les enfants (directement, et pas via la SARL) l’usufruit pendant 10 ans (devenant LMP, et bénéficiant de revenus, pour démarrer dans la vie), et les parents seraient usufruitiers après 10 ans (pour sécuriser leurs vieux jours, et échappant aux forts taux d’IFI et d’IR pendant 10 ans) et la SARL l’usufruit après 10 ans et le décès (ou une autre donation) des parents (les enfants redevenant alors LMP).
Est-ce bien ça ?
Un tel montage me semble avoir du sens (en tout cas du point de vue des parents, qui sont les principaux décideurs ici) même s’il est compliqué (mais pour ces montants, ça peut valoir le coup).

C’est de la location meublée. Donc je comprend mieux "pourquoi une SARL de famille ?" :  pour que la SARL soit à l’IR (= fiscalement translucide), et que chacun des 4 enfants puisse être fiscalement traité comme s’il avait lui même 1/4 des revenus (BIC) de la location meublée (quand la SARL récupérera l’usufruit) en étant LMP (sauf à avoir des revenus pro supérieurs à ses BIC, auquel cas il serait LMNP). Comme LMP, les enfants   (peut-être même le lycéen…) devront s’immatriculer et cotiser à la SSI.

Pour l’IFI, l’usufruitier est imposé comme s’il avait la pleine propriété des biens (sauf à ce que ce soit des biens pro, mais il faut que ce soit son activité principale, et bien relire les textes légaux sur l’IFI), et donc vraisemblablement les 4 enfants devront payer un peu d’IFI  (mais les parents en paieront beaucoup moins) pendant 10 ans.

A terme (dans xx années) la gestion des biens (certains associés faisant bien plus que d’autres, + des choix de gestion pas toujours faciles à faire sur un tel patrimoine partagé), tout comme les différences d’objectifs (liées aux différences de revenus et de situations) entre les enfants, risquent de devenir de potentielles sources de dissensions.

Je suis moi-même LMP,  via SARL de famille, avec des biens loués meublés qui valent bien moins que 4/5 Me, et qui ne nécessitent que fort peu d’implication (exploités en EHPAD ou clinique, travaux à la charge du locataire), et sans affect avec ces biens. Mais je pense que transmettre en l’état à mes enfants serait un "cadeau empoisonné" (liquidité limitée, enfermant dans un cadre fiscal et sociétal) et j’essaierai plutôt de vendre les biens avant qu’il "ne soit trop tard".

Il ne me semble pas évident de répondre à vos questions.

Il faut déjà savoir si des amortissements (le nerf de la guerre en cas de location meublée…) pourront être pratiqués sur les biens dont vous ne detiendrez que l’usufruit. Je suppose que 1/10 de la valeur initiale (celle retenue dans la donation) de l’usufruit 10 ans pourra être amorti chaque année. Mais c’est à confirmer par un homme de l’art. Ceci pourrait limiter l’imposition des 4 enfants (qui payeront sans doute moins d’IR+PS+cotisations SSI que les parents s’ils avaient gardé ces biens).

En ce qui concerne la detention des parts de la SARL via une holding, je crois que vous n’avez pas de choix, car une SARL de famille ne peut avoir que des associés personnes physique (donc pas de personne morale, pas de holding).
Il est probable que le lycéen soit assez pénalisé si la SARL est à l’IS.
Une SNC (au lieu d’une SARL) devrait permettre à certains d’être à l’IR, et à ceux qui veulent éviter le LMP de mettre leurs parts dans une structure à l’IS. Ca faciliterait aussi une vente des parts (limitée au cercle familial si SARL de famille). Mais ça a d’autres inconvénients…
Une structure à l’IS n’est pas sans inconvenient : outre l’IS, il faut payer le PFU (qui disparaitra peut-être un jour) ou l’IR +PS sur les dividendes,  et les plus-values (les biens seront vendus un jour) rentrent plein pot dans le résultat (contre exonération après YY années si SARL IR)..
Le notaire (ou un bon CGPI) pourra vous éclairer sur les potentiels avantages/inconvénients, pour vous, à être LMP, plutôt que de detenir, pour les 10 années initiales, l’usufruit via une société à l’IS. N’oubliez cependant pas que le régime LMP a subi pas mal d’évolutions depuis 15 ans (et ce n’est pas forcément fini), tout comme l’IFI, la fiscalité des plus-values immobilières, des donations/successions  ou d’autres aspects fiscaux… et qu’il est difficile de se projeter à long terme quand autant de paramètres bougent.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 20/05/2021 07h38

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Bonjour,

Vos parents ont la cinquantaine ou un peu plus , je suppose. Vous ont ils déjà donné de l’argent en direct ? Une donation peut tout de même représenter 100 000 euros par parent, plus 30 000 euros en dons manuels soit 260000 euros par enfant.

Pourquoi ne pas créer une sarl dont les parts seraient démembrées nue propriété aux enfants, usufruits aux parents ?, la sarl achète les immeubles.
Les parents réalisent une donation avec l’argent encaissé, et sont généreux à chaque événement.

Les enfants seront pleinement propriétaires au décès des parents.

Chtirentier

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#7 20/05/2021 08h51

Membre (2012)
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Bonjour,

Quel est l’âge de vos parents? Cela va déterminer la répartition NP/US de l’opération.

Qui paie les frais de donation de la NP car à 4/5 millions la part NP de chaque enfant sera sans doute de plus de 100 000 €?

Je tique sur le mot cession dans la partie usufruit. Cela signifie t’il que vos parents revendent leur usufruit à la SARL qui va devoir emprunter pour l’achat de cet usufruit?

Si oui, les loyers serviront à rembourser l’emprunt et même si vous êtes plein-propriétaire d’une partie des parts, je doute que la SARL ait de la trésorerie pour vous verser quoi que ce soit. Par contre, comme c’est transparent fiscalement, il peut y avoir un impôt sur les bénéfices (limités entre amortissement et intérêts d’emprunt) comptables sans perception pour vous.

Les explications que vous fournissez donne surtout l’impression que tout n’est pas compris du montage ou pas détailler suffisamment.

Autre piste, en plus de celles de Chtirentier, si cela n’est pas déjà fait. Avec 4 enfants et 2 parents ce sont 1 220 000 € qui peuvent être transmis via AV sans droits et cela sera plus simple qu’une SARL de famille pour récupérer l’argent.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#8 20/05/2021 09h13

Membre (2019)
Réputation :   78  

Le Notaire a t- il évoqué un pacte Dutreil dans l’opération?

Quels sont les objectifs et avantages présenté dans ce montage?

Dernière modification par HHub (20/05/2021 09h13)

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#9 20/05/2021 12h20

Membre (2021)
Réputation :   0  

Beaucoup de réponses, merci à vous, je comprends de mieux en mieux les possibilités.

GoodByLenine a écrit :

Je comprend que la SARL aurait la nue-propriété des biens (jusqu’au décès des parents) et les enfants (directement, et pas via la SARL) l’usufruit pendant 10 ans (devenant LMP, et bénéficiant de revenus, pour démarrer dans la vie), et les parents seraient usufruitiers après 10 ans (pour sécuriser leurs vieux jours, et échappant aux forts taux d’IFI et d’IR pendant 10 ans) et la SARL l’usufruit après 10 ans et le décès (ou une autre donation) des parents (les enfants redevenant alors LMP).
Est-ce bien ça ?
Un tel montage me semble avoir du sens (en tout cas du point de vue des parents, qui sont les principaux décideurs ici) même s’il est compliqué (mais pour ces montants, ça peut valoir le coup).



Vous avez bien saisi le contexte.

GoodByLenine a écrit :

A terme (dans xx années) la gestion des biens (certains associés faisant bien plus que d’autres, + des choix de gestion pas toujours faciles à faire sur un tel patrimoine partagé), tout comme les différences d’objectifs (liées aux différences de revenus et de situations) entre les enfants, risquent de devenir de potentielles sources de dissensions.



Hélas je ne vois pas d’autres solutions, partager les biens de façon unique ( 1 bien pour 1 enfant schématiquement) engendrerait des frais de succession conséquents. Les revenus locatifs seront une base commune, à chacun ensuite, en fonction de ses ressources, objectifs, envies d’en faire ce qu’il souhaite.

L’IR semble tout indiqué.

Chtirentier a écrit :

Vos parents ont la cinquantaine ou un peu plus , je suppose. Vous ont ils déjà donné de l’argent en direct ? Une donation peut tout de même représenter 100 000 euros par parent, plus 30 000 euros en dons manuels soit 260000 euros par enfant.



Dans la mesure où ils ont moins de 61 ans, la nue-propriété des biens sur lesquels portera la donation sera valorisé à 50% de leur valeur en pleine propriété. Notez également que les biens loués peuvent se voir appliquer une décôte de 15-20% par rapport à la valeur vénale. Nous n’avons pas reçu de donations pour le moment.

Chtirentier a écrit :

Pourquoi ne pas créer une sarl dont les parts seraient démembrées nue propriété aux enfants, usufruits aux parents ?, la sarl achète les immeubles.

Si on le fait dans ce sens, nous devrons payer la taxe sur la PV.

carpediem a écrit :

Je tique sur le mot cession dans la partie usufruit. Cela signifie t’il que vos parents revendent leur usufruit à la SARL qui va devoir emprunter pour l’achat de cet usufruit?

Ce sera une donation, au temps pour moi.

carpediem a écrit :

Les explications que vous fournissez donne surtout l’impression que tout n’est pas compris du montage ou pas détailler suffisamment.

C’est le cas, vous participez à mon apprentissage smile

Hhub a écrit :

Le Notaire a t- il évoqué un pacte Dutreil dans l’opération?

Non

Dernière modification par Pragmatome (20/05/2021 12h24)

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