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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/10/2017 15h53 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Bonjour,

Je suis sans conjoint et j’ai actuellement une activité LMNP au régime réel simplifié dont je suis très satisfait. Pour l’instant j’ai réalisé tout mes investissements seul mais voilà, j’aimerai peut être investir avec un membre de ma famille proche (éligible sarl de famille…).

Comme je fais tout, tout seul de A à Z et que j’achète en mon nom, je ne me suis jamais penché sur les questions d’investir à plusieurs.

J’aimerai avec cette deuxième personne, pouvoir continuer les mêmes types d’investissement que j’ai fais en solo en essayant de garder la fiscalité attrayante et une rentabilité intéressante.
Bref du LMNP pour location longue durée sur des studios ou sinon du saisonnier (j’ai déjà l’expérience du saisonnier).

Comme je ne m’intéresse qu’à la location meublée, j’ai tout de suite exclut la SCI (revenus commmerciaux et non foncier…).

Je me pose donc la question de la SARL de famille. Mais concrètement, si on oublit les questions du genre "on investit à deux, il faut donc être d’accord, s’entendre ect…..", et si l’on se penche sur le côté fiscale et au niveau de la rentabilité net après impot, est ce que je vais m’y retrouver ?

Je ne veux pas me lancer dans cette aventure si au final je perds en rentabilité net après impot comparé à si j’avais investis en solo et que cela me fasse grandir fortement mon taux d’endettement… dans ce cas de figure, autant continuer à investir seul et aider mon proche à investir pour lui même de son côté

A savoir que je vais tout gérer de A à Z, donc pas de conflit d’organisation, concertation ect…

L’intérêt que je vois pour chacun: je gère tout de A à Z et je fais profiter de mon expertise en investissement immobilier à mon proche qui n’y connait rien, tant dis que mon proche qui n’est pas endetté et a des bons revenus nous facilitera l’accès au crédit. Gagnant - Gagnant à condition de s’y retrouver en renta net après impôt.

Quels sont vos retours ?

Merci

Dernière modification par Magnetov (20/10/2017 15h54)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl

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#2 20/10/2017 21h42 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Pourquoi ne pas envisager la sci is?

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#3 20/10/2017 22h17 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Vous perdrez forcément de la rentabilité car le lmnp seul est la solution la moins onéreuse.

Tout dépend quel est votre objectif de succession par exemple et pourquoi faire du meublé avec une autre personne alors que c’est vous qui ferez tout.

Je suis presque dans le même cas que vous, j’avais envie d’investir avec la compagne alors que c’est moi qui gère tout. Nous allons choisir la sci is comme la propose trahcoh. Le surcout sera :
- expert comptable 800€.
- cfe 500€

Soit 1300€/an de surcout par rapport à  investir seul. Ne pas oublier le formalisme que nécessite la sci  par contre, c’est un bon outil pour transmettre, surtout entre personnes non mariées.

Je ne connais pas les contraintes de la sarl de famille mais je suppose que financièrement, vous aurez les mêmes contraintes fiscales  (ec, cfe)

Dernière modification par lachignolecorse (20/10/2017 22h18)


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[+2]    #4 20/10/2017 23h13 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Bonjour,
avec la SARL à l’IR vous avez la possibilité d’amortir le bien (le beurre) et, contrairement à la SCI IS, vous bénéficiez du régime très favorable (abattement pour duree de détention ) des plus value des particuliers (l’argent du beurre).

Sans compter le problème  pour la SCI IS lorsqu’il faut sortir le cash :salaires ou dividendes, qui seront  imposés aux prélèvements sociaux et IR en plus de l’IS payé par la société
Le coût en terme d’honoraires (comptable et juriste pour respectivement la comptabilité et l’assemblée générale annuelle ) sera un peu plus élevé que pour une SCI IS
Compter au minimum 1000€ annuels,( si vous mettez un peu les mains dans le cambouis pour la compta).
Après, sauf erreur de ma part, au niveau imposition cela se fait comme si vous déteniez le bien en direct (du fait que la SARL à l’IR est translucide fiscalement) donc cela ne fera pas de changement par rapport au biens que vous gérez actuellement en direct.

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#5 23/10/2017 09h59 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Je vous remercie pour vos retours.
Vous parlez du CFE mais même en LMNP tout seul il faut s’acquitter du CFE.
Pour l’expert comptable je verrai avec le mien pour négocier le prix comme il me fait déjà la compta pour mon LMNP.

Je ne ferai pas de SCI IS pour les problèmes mentionnés par Yssingelais.

Concernant la SARL de famille, j’imagine qu’il faut un compte pro ? Si je mets les mensualités du crédit et que je paie les charges de copro avec ce compte je n’aurai guère à sortir comme cash ou au pire il sera réutilisé pour des futurs achats.

Néanmoins si au bout de quelques années on revend un bien et on veut redistribuer à chacun, comme serons nous taxé sur ce versement ? (cotisation sociale car SARL ?)

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#6 23/10/2017 13h34 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Bonjour, sur vos deux interrogations
1/ oui il faut un compte bancaire pro
2/dans la SARL a l’IR, il faut oublier les notions de distributions/dividendes et considérer que vous êtes imposé comme un particulier
-dans les premières années si la société est en déficit (du fait des amortissements) vous ne payez rien
-dans les années qui suivent si la société est bénéficiaire, chaque associé paye des prélèvements sociaux +IR selon sa Quote part du résultat (même si vous ne faites aucun prélèvement d’argent sur le compte de la société !)
-si la question de la vente du bien se pose, la plus value sera considérée comme une plus value des particuliers et pourra bénéficier le cas échéant des exonérations en vigueur à ce moment là.
Le mieux est de solliciter un RDV avec votre expert-comptable qui pourra vous conseiller sur le montage.

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#7 23/10/2017 13h52 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Magnetov a écrit :

Vous parlez du CFE mais même en LMNP tout seul il faut s’acquitter du CFE.

Oui bien sûr mais vous la payez déjà aujourd’hui. Si vous créez une autre société, vous la paierez une seconde fois.


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#8 23/10/2017 14h29 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Vous avez raison, je vais voir combien je vais payer cette année.

Merci Yssingelais pour les précisions, c’est très intéressant alors.
Je pensais que si l’on se versait de l’argent depuis le compte pro (déficit ou pas déficit), cet argent pouvait être assimilé à un salaire (ou dividende) et donc taxé via cotisation sociale (ou taxe dividende).

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#9 13/11/2017 06h56 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Et la sempiternelle question : pourquoi d’emblée vouloir créer une société ? On créé une société parce qu’il n’est pas commode de s’en passer, mais pour en arriver à cette conclusion, il est nécessaire d’envisager l’investissement sans société. Personnellement je pratique le LMNP en indivision et je n’ai rencontré strictement aucun problème lié à ce choix à ce jour.

Par ailleurs, deux points : - sauf erreur il n’y a pas de CFE en louant en meublé via une SCI.
- qui dit SARL dit gérance, qui dit gérance majoritaire dit cotisations minimales obligatoires, même en l’absence de rémunération.

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#10 26/01/2018 15h05 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Je suis sur le point de créer la société immobilière. J’ai opté pour une SARL Familiale.

En négociant, ma notaire pourrait créer la structure (frais immatriculation, publication, rédaction des statuts..) pour 1200 euros alors que mon expert comptable m’en demande 1500 euros.

Je pense passer par ma notaire.

Quel est le coût du suivi de la SARL ? Mon expert comptable m’a fait un peu peur (décidement je pense le changer…):

- Je paie 700 euros de frais d’EC par an pour mon activité LMNP avec 3 biens.
- Dans le cadre de la SARL, il m’a dit que le suivi couterait 1500 euros ! Alors que pour l’instant je ne prévois d’acheter qu’un seul bien.

Est ce exagéré  à votre avis? Est ce que je peux faire une partie des procédures administratives ou trouver moins cher ailleurs ?

Si vous avez des chiffres pour vos SCI, je suis preneur (coût création, coût suivi expertise comptable). Même si je suis décidé à garder SARL Familial, j’aimerai avoir un élément de comparaison.

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#11 26/01/2018 15h48 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Bonjour,

La création d’une SCI est facile a faire soit même, la dernière a du me couter 350€ maxi.
Hormis les statuts que j’ai fait faire par un notaire, mais je compte les réutiliser par la suite pour d’autres SCI.

Mon EC me demande 500€ HT pour la gestion, et 50€ HT par lot immo supplémentaire. Mais je garde la partie PV et AG.

Le votre semble plutot cher…

Et attention, en SARL les dividendes sont soumis au RSI au delà d’une certaine somme. Je me demande si ce n’est pas le même cas pour la SARL de famille.
Dans ces conditions, ça va faire mal en cas de versement de dividendes…

Pouvez-vous dire pourquoi vous préférez la SARL de famille au lieu de la SCI?

A+

Ohe

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#12 26/01/2018 16h07 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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On peut opter pour l’option à l’IR pour la SARL Familiale et ainsi bénéficier du régime LMNP en réalisant des locations meublés.. La SCI pour faire de la location meublé doit forcément être à l’option IS et perd donc le bénéfice de taxe sur la plus value inhérent aux particuliers !

On bénéficie du régime de taxe sur les plus values des particuliers et non des sociétés en SARL Familial avec option IR.

En gros, cela reviens quasi exactement à du LMNP en nom propre.. donc le beure et l’argent du beurre!

# Il n’y a pas de dividendes dans ce cas là, c’est une société transparente, comme si mon associé et moi même réalisions l’activité de LMNP de manière conjointe

Dernière modification par Magnetov (26/01/2018 16h09)

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#13 26/01/2018 16h16 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Bonjour,

Pour moi le gros problème que vous occulter pour la SARL de famille est l’affiliation au rsi…
Pour avoir affaire à eux depuis quelques années maintenant, vous aurez toujours des cotisations a leur verser même en l’absence de rémunérations ( au moins 1500€ par an et par associés ) et  même en cas de déficit.

Les avantages de la SARL IR ont été mentionné par yssingelais. Mais une question me taraude: les amortisssment ne font il pas baisser la valeur nette comptable du bien même en SARL de famille à l’ir ?

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#14 26/01/2018 16h38 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Flobono a écrit :

Mais une question me taraude: les amortisssment ne font il pas baisser la valeur nette comptable du bien même en SARL de famille à l’ir ?

Non, c’est exactement la même chose que pour le LMNP exercé en nom propre, les amortissements ne sont pas pris en compte lors du calcul de la plus value, on utilise le régime des particuliers.

Par contre vous venez de me faire peur avec votre histoire de RSI… Personne n’avait abordé ce sujet..
Je ne sais pas si c’est applicable ou non, à priori oui… cela remettrait tout en question

EDIT : OUF après recherche j’ai trouvé ma réponse..

https://www.captaincontrat.com/articles-creation-entreprise/les-avantages-de-la-sarl-de-famille a écrit :

Le gérant minoritaire ou égalitaire rémunéré est considéré comme assimilé salarié et affilié au régime général de la sécurité sociale. Ses cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération, mais pas sur la part de bénéfice qui lui est allouée.

Le gérant minoritaire ou égalitaire non rémunéré ne dépend d’aucun régime de protection sociale, et ne paie aucune cotisation sur sa part des bénéfices.

Le gérant majoritaire et l’associé majoritaire non gérant sont considérés comme Travailleurs Non Salariés (TNS) et affiliés au Régime Social des Indépendants (RSI). Leurs cotisations sociales sont calculées sur l’ensemble de leurs revenus non salariés : rémunération et part des bénéfices allouée

Dernière modification par Magnetov (26/01/2018 16h40)

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#15 26/01/2018 16h52 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Oui dans ce cas la SARL de famille semble être une option intéressante.

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#16 26/01/2018 17h39 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Effectivement, SARL a l’IR dans ce cas.

Magnetov a écrit :

EDIT : OUF après recherche j’ai trouvé ma réponse..

https://www.captaincontrat.com/articles-creation-entreprise/les-avantages-de-la-sarl-de-famille a écrit :

Le gérant minoritaire ou égalitaire rémunéré est considéré comme assimilé salarié et affilié au régime général de la sécurité sociale. Ses cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération, mais pas sur la part de bénéfice qui lui est allouée.

Le gérant minoritaire ou égalitaire non rémunéré ne dépend d’aucun régime de protection sociale, et ne paie aucune cotisation sur sa part des bénéfices.

Le gérant majoritaire et l’associé majoritaire non gérant sont considérés comme Travailleurs Non Salariés (TNS) et affiliés au Régime Social des Indépendants (RSI). Leurs cotisations sociales sont calculées sur l’ensemble de leurs revenus non salariés : rémunération et part des bénéfices allouée

Le deuxième paragraphe indique qu’en tant que gérant non salarié vous n’êtes sous aucun régime, mais le 3eme paragraphe pourrait le sous entendre, ils ne parlent pas de l’associé égalitaire, qui il me semble est considéré comme un associé majoritaire (mais sans aucune certitude).

A+

Ohe

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#17 26/01/2018 23h52 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Question : Qui seront les associés dans cette SARL de famille, et avec quels pourcentages (parce que si ce sont des membres de votre foyer fiscal qui ont 50% ou plus, et que vous êtes gérant, vous serez gérant majoritaire).

J’ai moi-même une SARL de famille (depuis 15 ans) et si c’était à refaire : je m’en passerais (et c’est le conseil que mon comptable donne à presque tous ceux qui le consulte). Tous les supposés avantages ne m’ont jamais été d’aucune utilité (et ne le seront sans doute jamais), par contre les inconvénients sont réels. La seule chose à laquelle ça m’aura servi, c’est de me pencher sur la compta d’une entreprise, de comprendre et apprendre (mais il y a d’autres moyens pour cela), et de monter d’autres structures (plus pertinentes).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#18 28/01/2018 08h26 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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D’ailleurs c’est la fin officielle du RSI, j’ai reçu hier les cotisation URSSAF independants !
C’est juste le nom qui a changé…

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#19 29/01/2018 09h44 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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@GBL: N’avez vous pas effectué de revente via votre SARL ?

C’est une SARL familiale avec ma soeur. Nous ne sommes pas dans le même foyer fiscal, la répartition sera 50/50 et je serai gérant. Dans ce cas présent je serai donc gérant égalitaire et ne serait pas soumis au RSI

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#20 10/02/2019 18h18 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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GoodbyLenine a écrit :

J’ai moi-même une SARL de famille (depuis 15 ans) et si c’était à refaire : je m’en passerais (et c’est le conseil que mon comptable donne à presque tous ceux qui le consulte). Tous les supposés avantages ne m’ont jamais été d’aucune utilité (et ne le seront sans doute jamais), par contre les inconvénients sont réels. La seule chose à laquelle ça m’aura servi, c’est de me pencher sur la compta d’une entreprise, de comprendre et apprendre (mais il y a d’autres moyens pour cela), et de monter d’autres structures (plus pertinentes).

Bonjour GBL, Magnetov

@GBL

Je me permets de rebondir sur ce message qui m’ intéresse grandement. Je suis actuellement en cours de recherche de la structure la plus adaptée pour investir avec 3 membres de ma famille.

Pour limiter la fiscalité ( et notamment faire du LMNP), je penche entre SCI a l’ IS ou une SARL en famille.

Votre message me laisse interrogatif. N’ avez vous vu donc aucun avantage a la SARL ? Ni au niveau fiscal?

@Magnetov

Avez vous fini par créer une SARL de famille?

Merci d’ avance,

Nicolas

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#21 11/02/2019 11h44 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Bonjour,

Je n’ai pas encore mis cela en pratique car je n’ai pas trouvé encore le bien qui s’y prêtait. Je n’ai pas envie de constituer la SARL (avec le coût et l’énergie à dépenser) pour un simple studio, je recherche des biens plus grands.
Et je suis sur deux projets perso en même temps donc je mets de côté pour l’instant l’achat à deux par manque de temps disponible (et capital énergie et stress déjà employé au maximum…).

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#22 09/05/2019 12h28 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Bonjour à tous,
GBL pourriez vous détailler un tout petit peu plus les raisons pour déconseiller la solution SARL de famille ?
Je suis moi-même ds la situation d’en créer une pour l’achat d’un immeuble qui sera exploité en location meublée.
Mon objectif est essentiellement lié à la transmission. D’après mes recherches c’est la seule structure qui permet de faire du LMNP à l’IR au travers d’une personne morale qui autorise le démembrement des parts. L’idée est de garder l’usufruit et de faire une donation de la nue propriété des parts à mes enfants tant que celles-ci ne valent rien ou pas grand chose (au début du crédit).
J’ai vu en effet pas mal d’inconvénients (affiliation au RSI et cotisations sociales majoritairement), mais voyez-vous une meilleure solution pour la transmission ?
Pour le nu je fais une SCI à l’IR et je démembre les parts, mais en meublé la SCI ne peut être qu’à l’IS et le démembrement n’est plus possible.
J’espère être clair, et bien entendu ces éléments reflètent l’état de mes connaissances à ce stade. En espérant ne pas trop me tromper …

Votre retour d’expérience m’intéresserait vraiment.

Bien à vous

Dernière modification par vinci73 (09/05/2019 12h30)

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#23 10/05/2019 09h01 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Je soupçonne un autre inconvénient pour la SARL de famille.

Je suis en cours de création d’une SCI à l’IS, je n’ai pas encore creusé en détails les statuts et l’objet social mais j’ai retenue il y a quelques semaines qu’une SCI pouvait bénéficier des mêmes protections qu’un acquéreur non professionnel si l’objet social ne m’entonnait pas une activité commercial. Cela signifie qu’une SCI peut notamment bénéficier d’une condition suspensive d’obtention de prêt.

A l’inverse une SARL de famille même à l’IR doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Si l’activité commerciale s’applique à l’immobilier je doute qu’elle puisse bénéficier de cette condition suspensive.

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[+1]    #24 10/05/2019 10h18 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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@vinci73: A votre âge et avec un patrimoine similaire, jai raisonné un peu comme vous. Depuis j’ai changé d’avis.

A présent je pense que la transmission d’une société faisant de la location meublée n’est plus un point très pertinent (et que son importances très surestimée) :
  - déjà pour ceux qui héritent c’est un cadeau empoisonné car il y a peu de chances qu’ils veuillent être loueur en meublé, donc ils vendront, et la SARL de famille compliquera juste la manœuvré un peu plus;
  - ensuite le démembrement des parts n’est pas/plus du tout ce qui me semble le plus pertinent pour préparer la succession : je perdrais toute flexibilité sur l’actif, alors quil en faudra sans doute, vue l’espérance de vie qui me reste, et le fait que les 2 parents décèdent souvent à beaucoup d’années d’intervalle;
  - enfin, les enfants ont besoin d’un coup de pouce financier bien avant d’hériter;
  - et avec des plans à 40/50 ans, il y a toutes les chances qu’il faille les modifier pas mal de fois encore;
  - pour qu’un démembrement soit vraiment efficace financierement, il doit intervenir avant que les emprunts soient remboursés, donc très tôt, par rapport à la date probable de décès, donc à un moment où il aura bien d’autres inconvénients.

Qu’est-ce qui vous empêche de détenir les biens en direct (ce qui présente bien des avantages), et, si jamais un démembrement s’avère la meilleure manière de préparer votre sucession, de démembrer la propriété de ces biens dans 20 ou 30 ans ? Je doute qu’un démembrement soit pertinent à plus court terme (or c’est quand il reste un gros capital emprunté que ça pourrait être avantageux), à votre âge.

Un autre inconvénient de la SARL de famille se trouve au niveau de la revente d’un bien : les impacts et la fiscalité sur la plus value (court terme comme long terme) ne sont pas identiques avec la situation où les biens sont détenus en propre.

Pour résumer : les prétendus avantages de la SARL de famille valent moins que je ne croyais, et ses inconvénients et coûts bien réels (voire : je les avais sous-estimé).

@blacked: la location meublée est bien une activité qu’on peut exercer via une SARL de famille, transparentes l’IR.


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#25 10/05/2019 11h17 → Magnetov : étude de cas immobilier (SARL de famille et LMNP) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp, sarl)

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Bonjour à tous,

@GBL: je comprends beaucoup mieux votre raisonnement.
En effet je suis parti sur l’idée d’une certaine "permanence" de ce nouvel investissement qui est assez patrimonial. Comme j’en suis au financement, c’est en effet le bon moment pour le démembrement, comme vous le pointez justement, car à ce stade les parts de la SARL ne vaudraient rien.
J’étais dans l’idée que la personne morale me permettrait les différents arbitrages dont j’aurai besoin ds le futur sur cette structure (revente, achat de nouveaux immeubles, etc.) sans impacter le démembrement opéré sur les parts de la structure et non sur les immeubles en direct.
Mais cela ne vaut que parce que j’assimilais la problématique de la plus value au régime des particuliers.
Quand vous mentionnez les problèmes à la revente, faites-vous référence sur ce point au seuil de 23 000€ qui une fois dépassé (pour la part des recettes au prorata de mes parts de la SARL) me passerait automatiquement en professionnel et changerait ainsi le régime de la plus value ? La documentation sur ce sujet n’est vraiment pas claire. Depuis la disparition de la condition d’inscription au RCS pour être en LMP on lit beaucoup de choses confuses à ce propos.

J’espère, encore une fois, êtres clair et ne pas faire fausse route ds mon raisonnement.

Bien à vous

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