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#1 12/05/2020 20h02

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Bonjour à tous,

Je recherche un conseil par rapport à une situation de location en copropriété.
Si qqun est en mesure de me répondre je lui en serais très reconnaissant.

Nous sommes 4 frères et avons hérité d’une petite maison familiale en Bretagne. Nous en sommes copropriétaires.
Malheureusement pour la maintenir en état, de lourds travaux sont nécessaires.
Nous souhaitons donc la louer pour financer ces travaux, mais nous ne savons pas quelle est la meilleure option fiscalement.
Nous avons pensé qu’on pourrait créer une SCI pour y transférer la maison, et réaliser les travaux au nom de la SCI, encaisser les loyers au nom de la SCI et ainsi avoir un résultat nul (ou négatif) et ne pas avoir de fiscalité.

Est-ce une solution raisonnable ? Est-ce que ça coûte cher de transférer notre bien en indivsion dans un SCI familiale ?

Merci beaucoup d’avance si qqun arrive à me répondre.

Très bonne soirée à tous !in

Mots-clés : indivision, location, sci (société civile immobilière)

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[+1]    #2 12/05/2020 20h09

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Je ne pense pas que vous soyez copropriétaires (ce qui voudrait dire que la maison est divisée en appartements et que vous en avez un chacun), mais plutôt en indivision.

Je vous répondrai volontiers quand vous vous serez présenté. Il y a un modèle de présentation en post-it.

Dernière modification par Bernard2K (12/05/2020 20h14)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 12/05/2020 23h00

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EmmanuelCDK a écrit :

Nous sommes 4 frères et avons hérité d’une petite maison familiale en Bretagne. Nous en sommes copropriétaires.
Malheureusement pour la maintenir en état, de lourds travaux sont nécessaires.
Nous souhaitons donc la louer pour financer ces travaux, mais nous ne savons pas quelle est la meilleure option fiscalement.

Avant d’aborder la question de l’optimisation fiscale :
- Avez-vous étudié la solution de vendre la maison en l’état plutôt que de payer des travaux ? Peut Être plus simple (quitte à ce que ce ne soit pas optimal financiérement) ?
- Comment envisagez-vous de trouver des locataires disposés à vivre dans une maison en chantier ?
- Avez-vous estimé le coût des travaux ? En terme financier et en terme de temps ?
- Dans le cas où vous ne trouviez pas de locataire et/ou que d’éventuels loyers ne suffisent pas à couvrir le coût des travaux, avez-vous vérifié que chacun des héritiers serait en mesure de financer sa part ?
- Une fois les travaux terminés, êtes-vous tous d’accord sur la suite à donner (continuer à louer oui/non si non quelle destination pour ce bien, etc.) ?

Dernière modification par dangarcia (12/05/2020 23h04)

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#4 12/05/2020 23h11

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dangarcia a écrit :

Avant d’aborder la question de l’optimisation fiscale :
- Avez-vous étudié la solution de vendre la maison en l’état plutôt que de payer des travaux ? Peut Être plus simple (quitte à ce que ce ne soit pas optimal financiérement) ?
- Comment envisagez-vous de trouver des locataires disposés à vivre dans une maison en chantier ?
- Avez-vous estimé le coût des travaux ? En terme financier et en terme de temps ?
- Dans le cas où vous ne trouviez pas de locataire et/ou que d’éventuels loyers ne suffisent pas à couvrir le coût des travaux, avez-vous vérifié que chacun des héritiers serait en mesure de financer sa part ?
- Une fois les travaux terminés, êtes-vous tous d’accord sur la suite à donner (continuer à louer oui/non si non quelle destination pour ce bien, etc.) ?

Merci dangarcia pour vos questions, j’aurai pu préciser ces différents points en préambule en effet.
- vendre ? non nous souhaitons conserver le bien, le louer seulement 3 ou 4 ans pour financer les travaux
- nous prévoyons de finir les travaux (lourds - assainissement murs, charpente, …  mais pouvant être réalisés en quelques mois) avant de louer la maison, donc pas de locataires dans une maison en chantier. les premières traites de l’emprunt travaux pourront être assurées par nous même ou par une franchise de quelques mois.
- oui nous avons estimé les travaux à 60K€ réalisés en 6 à 8 mois. Nous disposons déjà de 20K€ en liquidités.
- la question du défaut éventuel de loyers /pas de locataires est effectivement importante et nous en avons conscience et sommes en mesure, entre nous 4, de les assumer moyennant des efforts, mais ça reste possible.
- une fois les travaux terminés et la durée de location aussi, nous voulons la conserver comme maison de famille pour avoir un lieu où nous retrouver.

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[+1]    #5 13/05/2020 07h53

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Pour répondre sur votre question :
- en gros, une indivision et une SCI (imposée à l’IR) fonctionnent à peu près pareil : on se partage les frais et les recettes.
- une petite différence est que l’indivision n’a pas de personne morale. Ce n’est pas "l’indivision CDK" qui est propriétaire mais bien "Emmanuel et Julien et Xavier et Bernard CDK". C’est l’ensemble de vos 4 personnes physiques qui êtes propriétaires indivis.
- la grosse différence est : chacun des frères peut exiger de sortir de l’indivision à tout moment. Les autres frères doivent alors lui acheter sa part… ou vendre la maison pour pouvoir en répartir le prix. La SCI, en revanche, peut obliger à conserver dans la durée (ça dépend de ce qu’on marque dans les statuts).

Au total, à partir du moment où vous êtes sûrs de vouloir garder la maison, et où vous pensez qu’après la location vous la garderez en résidence secondaire partagée entre les familles, l’indivision me semble bien adaptée. La SCI ne me semble pas indispensable et va rajouter quelques contraintes (notamment le coût de création et l’AG annuelle).

Par contre, travaillez bien sur le fonctionnement d’une indivision. Il faut être clair, carré, et ça se passe bien. Par contre si on laisse partir à vau-l’eau, là c’est compliqué. Mais une SCI aussi peut partir à vau-l’eau si on ne la gère pas suffisamment rigoureusement.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #6 13/05/2020 08h48

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Bonjour
en appui pour l’indivision, c’est l’article 815 du Code Civil
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention


Ericsson…!  Qu'il entre !

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