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#1 29/05/2021 12h21

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,
j’avais déjà posé cette question dans un fil existant mais, noyé au milieu d’autres questions (les miennes), je n’ai pas eu de réponse. Je tente ma chance en essayant d’être plus concis.

Voici la situation :
Un couple pacsé possède un bien (ici immeuble) en indivision.
Un des conjoint, peut exploiter, seul (sans indivision) le bien en LMNP.

Question :
L’exploitant seul peut-il alors, au régime réel, amortir 100% du bien, ou seulement la moitié (dans l’hypothèse de parts égales au sein du couple) ?

Pourquoi cette question ?
Exploiter hors indivision permet d’être au micro-BIC par défaut, lever l’option pour le réel par périodes de 2 ans puis revenir au micro-BIC plus tard. Cerise sur le gâteau, au réel par option, on peut récupérer en crédit d’impôt, 2/3 des frais de compta ce qui n’est pas le cas pour le régime réel en indivision

Merci d’avance.

Mots-clés : couple, indivision, lmnp

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#2 01/06/2021 09h53

Membre (2021)
Réputation :   0  

Depuis que j’ai posé la question, j’ai trouvé ICI des informations assurant que la gestion peut-être effectuée au nom d’un seul :

Pour autant, la circonstance qu’un immeuble appartienne à un couple marié, selon le régime de la communauté légale1 ou a fortioride la séparation de biens, ne fait pas obstacle à ce qu’un seul des membres du couple déclare exercer l’activité de loueur en meublé.

Dans cette hypothèse, l’activité est enregistrée sous forme d’une entreprise individuelle auprès du service des impôts des entreprises et cette dernière dispose de la faculté d’adhérer à un OGA.

1 En vertu de l’article 1421 du code civil  » Chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et d’en disposer « . »

A la lumière de la réponse de l’administration fiscale, la création d’une entreprise individuelle (et son adhésion au CGA Alsace) est, sur le plan fiscal, plus favorable qu’une indivision, compte tenu de l’existence de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).

Reste le problème de l’amortissement du bien dans ce cas… 100% ou 50% ?
Vous allez me dire que je me fais des nœuds au cerveau pour rien mais j’aimerais lever cette incertitude…
J’ai vu que beaucoup avaient lu mon post mais aucune réponse. C’est peut-être une question ou très subtile ou très stupide :p
Merci

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#3 01/06/2021 11h12

Membre (2014)
Réputation :   116  

Bonjour

Voila vos réponses 
https://www.paulduvaux.com/item/583-le- … on-meublee

a faire valider bien sur par qui de droit ( le comptable et le service des impots dont vous dependez )

je n’ai pas compris l’interet du micro -BIC au passage. si vous etes sur queqlues choses de " standard" pour serez content d’etre au reel pour 10 ans ( au moins )

cdt

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#4 01/06/2021 13h03

Membre (2021)
Réputation :   0  

Merci de votre retour.

Timinel a écrit :

Voila vos réponses
https://www.paulduvaux.com/item/583-le- … on-meublee

Je connais bien le site dont vous donnez le lien mais je ne parviens pas à voir où exactement il est dit que l’amortissement pourra se faire la totalité. Je vais le relire une n-ième fois (je comprends vite mais il faut m’expliquer longtemps ; ) ).

Timinel a écrit :

je n’ai pas compris l’interet du micro -BIC au passage. si vous etes sur queqlues choses de " standard" pour serez content d’etre au reel pour 10 ans ( au moins )

Si nous exploitons le bien en indivision, nous serons de fait au régime réel.
Si exploitation par un seul, nous serons de droit au micro avec régime réel possible par levée d’option.
C’est ce dernier terme qui est important : le crédit d’impôt sur la comptabilité et CGA n’est applicable que si on est au réel par l’option.
Et vu les tarifs qu’on m’annonce ici et là pour 11 logements (~ 1500€/an hors CGA) je trouve que ce n’est pas négligeable (même si je sais que le crédit d’impôt est plafonné à quelque chose comme ~900€)

@Ravito se posait la même question ici.

Dernière modification par zigma12 (01/06/2021 13h08)

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#5 01/06/2021 14h16

Membre (2021)
Réputation :   0  

Paul Duvaux a écrit :

La distinction entre exploitant de l’entreprise et propriétaire de l’immeuble
L’exploitant individuel de location meublée n’est pas nécessairement le propriétaire de l’immeuble utilisé pour l’exploitation.
L’immeuble exploité peut être la propriété indivise du couple ou même la propriété exclusive du conjoint non exploitant.
Il est possible de concevoir qu’un conjoint loue le bien dont il a la propriété à l’autre conjoint.

Paul Duvaux est clair sur le fait qu’un peut exploiter seul le bien de l’indivision ou même du conjoint, mais quid de l’amortissement ?

Dernière modification par zigma12 (01/06/2021 14h17)

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[+1]    #6 01/06/2021 14h36

Membre (2014)
Réputation :   116  

in Paul duvaux a écrit :

Mais selon moi, en dehors du cas de l’indivision conjugale, et si le régime réel est plus favorable que le micro, il faut choisir le mode d’exploitation en indivision pour se garantir le droit d’amortir la totalité de l’immeuble.

Dans le cas où le régime micro est plus avantageux, il ne faut pas se déclarer en indivision d’exploitation. Un seul des conjoints se déclare comme exploitant en régime micro. En effet, en régime micro, il importe peu de savoir qui est propriétaire du bien exploité.

" selon moi" laisse un doute d’interpretation mais je n’irai pas a l’encontre de quelqu’un reconnu comme expert sur le domaine … a moins d’un mot de l’administration fiscale.
cdt

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#7 01/06/2021 15h34

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bien vu !

Donc, je comprends que l’indivision conjugale (pacs inclus) constitue une exception qui permet d’amortir la totalité du bien en exploitation par l’un des deux.

Je vais quand même poser la question à l’administration fiscale.
Je mettrai sa réponse dans ce fil.

Dernière modification par zigma12 (01/06/2021 15h37)

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#8 01/06/2021 16h06

Membre (2014)
Réputation :   116  

et vous pouvez demander aussi pour le CGA , je ne suis vraiment pas sur que vous n’ayez pas pris l’interpretation a l’opposé ( ie des que vous etes en reel, vous avez la possibilité du CGA et donc la reduction) .

cdt

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#9 01/06/2021 18h04

Membre (2021)
Réputation :   0  

Le réel en indivision ne permet pas d’avoir droit à la réduction d’impôts (voir)

A la lumière de la réponse de l’administration fiscale, la création d’une entreprise individuelle (et son adhésion au CGA Alsace) est, sur le plan fiscal, plus favorable qu’une indivision, compte tenu de l’existence de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).

Mais ce document ne traite que des couples mariés et surtout ne dit rien de l’amortissement.

De plus, c’est la "réclame" d’un CGA qui a tout intérêt à mettre en avant les astuces pour avoir le crédit* la réduction d’impôt mais aussi à taire une éventuelle amputation de l’amortissement. Je vois peut-être le mal partout…

Bref, ma question à l’administration fiscale est partie, je vous tiendrai au courant de la réponse.
J’ai tenté ma chance au téléphone mais j’ai vite compris que ma question dépassait largement les connaissances de la personne.

* je croyais que c’était du crédit, c’est seulement de la réduction

Dernière modification par zigma12 (01/06/2021 18h08)

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#10 08/06/2021 17h12

Membre (2021)
Réputation :   0  

Zigma12 --> DGFiP a écrit :

Bonjour,

j’aurais une question a priori destinée au pôle recouvrement patrimoine.

Cette question est issue, entre autre, de la lecture de ces documents

Le couple et la location meublée et notamment du paragraphe "L’exploitation en commun d’une entreprise de meublé"
RÉPONSE DE L’ADMINISTRATION FISCALE SUITE QUESTION ADHÉSION LMNP - LMNP Comptabilité Services qui traite des couples mariés (rien n’est dit sur les pacsés)

Considérons un couple pacsé en 2009 souhaitant acquérir un immeuble en indivision (les 2 indivis sont les 2 conjoints, du même foyer fiscal).

Cet immeuble a vocation à être exploité sous le statut du Loueur Meublé Non Professionnel.

Imaginons que l’immeuble soit exploité en LMNP pour le compte d’un seul des deux indivisaires (par exemple, pour bénéficier du micro-BIC de droit et donc du régime réel par l’option permettant alors de bénéficier du crédit d’impôt sur les frais de comptabilité et d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé).

Ma question :

Dans une telle situation, qu’en est-il de l’amortissement de l’immeuble au régime réel ?

se fait-il sur la base de la totalité du prix d’acquisition (ou de la valeur vénale) de l’immeuble ?
ou se fait-il sur 50% de cette même base (dans le cas simple ou chaque individu du couple possède 50% du bien)

INSPECTEUR DES FINANCES PUBLIQUES a écrit :

Conformément aux dispositions du a du 1 de l’article 38 quinquies de l’annexe III au code général des impôts, les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.
Il en résulte que la base servant au calcul des amortissements doit être fixée à partir de cette valeur d’origine et non à partir de la valeur vénale des éléments à la date d’ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l’impôt.
Par ailleurs, doivent également figurer au bilan fiscal d’ouverture, les amortissements qui auraient dû être pratiqués depuis la date de mise en service effective de l’immobilisation amortissable.

Cas des biens immobiliers relevant du patrimoine privé inscrits à l’actif d’une entreprise relevant des BIC régime réel.
Les immeubles appartenant à l’exploitant soumis à un régime de bénéfice réel mais non inscrits au bilan ou sur l’annexe n° 2033 A de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation.
En cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle.
C’est en fonction de cette valeur réelle que seront calculés les amortissements annuels.
L’amortissement est effectué sur un bien inscrit au bilan DONC dont vous êtes propriétaire (50% dans le cas cité)

Référence bofip.impots.gouv.fr :
BOI-BIC-AMT-10-30-10 paragraphe 460 et suivants

Je dois être étanche au jargon de la DGFiP…
Que comprenez-vous ?
Moi je comprends que l’amortissement se fait sur la totalité vu que l’immeuble est inscrit au bilan

Dernière modification par zigma12 (08/06/2021 17h18)

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[+1]    #11 08/06/2021 17h57

Membre (2015)
Réputation :   11  

Personnellement, je comprends l’inverse. Vous amortissez la part DONT VOUS ETES PROPRIETAIRE donc 50% dans votre exemple.

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