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[+1]    #1 18/02/2021 09h29

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Bonjour,
Actuellement en recherche de RP, je vous sollicite pour un avis car j’ai du mal à trouver une maison remplissant tous mes critères et les vendeurs ont une fâcheuse tendance à surestimer leur prix de vente à coup de 50 ou 100k€ dès qu’il y a un petit intérêt style vue mer ou belle superficie, ce depuis la fin du confinement (le 1).

Par le bouche à oreille j’ai fini par prendre renseignement sur une maison qui m’intéressait, elle est donc hors marché. C’est une indivision avec un indivisaire possédant 20% des parts qui bloque la vente.
Les autres indivisaires ont intenté une action en justice qui s’est révélée fructueuse puisqu’une vente a été ordonnée. Tout cela reste en cours et normalement, on devrait arriver à une licitation.
Je dis bien normalement, je redoute les recours pouvant faire traîner l’affaire de longs mois voire plus.
Je me posais la question de racheter les 80% des parts à ceux souhaitant vendre.
Ca serait un plan B mais je préfère étudier la faisabilité.
Il me semble que la loi a évolué dans le bon sens pour l’indivisaire possédant au moins les 2 tiers d’une propriété, il peut notamment la mettre en location / y vivre(?).
Personnellement c’est ce que je recherche, une maison pour y loger ma famille et quitter la location.
J’ai bien compris que ça sera impossible d’effectuer des travaux ou à ma charge, néanmoins j’ai quelques années devant moi pour arriver à récupérer les 20% restants.

J’ai certainement intérêt à laisser la procédure actuelle se poursuivre.
Si je reprends, la procédure doit-elle repartir ou ai-je la possibilité de l’emmener au bout ?
Si elle doit repartir, ai-je la possibilité de contraindre l’indivisaire à me revendre ses parts ou bien la vente ne peut-elle être prononcée que dans le cas ou un indivisaire souhaiterait sortir ?

Merci de vos avis et retours d’expériences afin que je puisse mieux cerner le sujet.

PS : je pars du principe que l’indivisaire minoritaire n’a pas les moyens de racher les autres parts, à confirmer bien sûr.

Dernière modification par Surin (18/02/2021 09h31)

Mots-clés : achat rp, immobilier, indivision


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[+1]    #2 18/02/2021 09h55

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Une approche plus prosaïque, avez vous discuté sans à priori en direct avec l’indivisaire qui ne souhaitait pas vendre ?

Car ce type de refus peut être simplement un refus de posture, par exemple, une vente prévu à un investisseur qui voulait en faire un hlm, ou à un marchand de bien qui voulait diviser.
Ca n’a pas plut à cet indivisaire et la situation s’étant ensuite enlisé.

C’est idiot, mais c’est courant.

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Favoris 1   [+1]    #3 18/02/2021 10h10

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Bonjour,

Tout d’abord je suis heureux de voir que votre choix de vie est validée par toute la famille, et je le comprend car j’affectionne également ce genre d’endroit.
Pour le reste j’ai les mêmes infos que vous, le code civil permet de sortir de l’indivision, et sauf erreur vous pouvez le faire avec la majorité des 2/3.
Perso je signerais des promesses de vente avec clauses suspensives et date d’effet et si la tentative amiable échouait j’irais au culot, à l’esbrouffe…"Je n’ai pas de revenus, je dois loger femme et enfants".
Dans cette histoire si le récalcitrant est un local, le rôle du notaire peut être absolument déterminant. Et laissez absolument une porte de sortie "tête haute" s’il s’agit d’un local.

Dernière modification par Iqce (18/02/2021 10h10)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #4 18/02/2021 11h00

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Si vous arriviez à acheter les 80 % des parts :
- concernant la possibilité d’y habiter de façon permanente : je pense que ce n’est pas possible sans l’accord du coindivisaire. En effet, chaque coindivisaire a le droit d’usus, c’est à dire le droit d’utiliser. Si l’un des coindivisaire l’utilise comme résidence secondaire, il ne fait pas obstacle au "droit concurrent" de l’autre indivisaire de l’habiter quand lui-même n’y est pas. En revanche, lorsqu’un coindivisaire y établit sa résidence permanente, il fait obstacle à ce droit concurrent de l’autre coindivisaire. C’est pourquoi il vous faudrait l’accord écrit de l’autre coindivisaire pour y établir votre résidence principale.
A mon sens, le droit accordé au possesseur des 2/3 de mettre à bail (d’habitation) ne signifie pas qu’il peut y habiter lui-même.
- concernant le "nul n’est contraint…" : effectivement, tout le monde peut demander à sortir de l’indivision, ce qui, en cas de refus de vendre d’un des coindivisaires, mène à la vente aux enchères sur licitation. Je ne vois pas d’autre porte de sortie. Je ne vois pas au nom de quoi un juge pourrait obliger un coindivisaire à vendre ses parts au majoritaire. L’obligation porte sur la vente du bien pour pouvoir en répartir le prix, mais pas sur le fait de céder ses parts. Vous demanderiez donc la licitation de votre propre résidence principale… Quitte à vous retrouver ensuite locataire de l’acheteur. Pas une bonne idée bien sûr.
- par ailleurs, si ce coindivisaire est capable d’aller jusque la vente sur licitation, et qu’il s’est donc montré fermé à toute autre solution, je ne vois pas pourquoi il serait plus conciliant avec vous.

Au total, ça me semble une très mauvaise idée d’acheter les 80%.

Dernière modification par Bernard2K (18/02/2021 11h10)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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[+1]    #5 18/02/2021 11h24

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Pour rebondir sur les messages précédents il apparait effectivement assez risqué d’acquérir sans réserve les 80% de l’indivision sans maîtriser les 20% restants.

Comme l’a suggéré Iqce vous pourriez signer des promesses de vente avec clauses supensives, en particulier une clause liée à "l’acquisition concomittante" de la totalité de l’indivision (possibilité à voir avec votre notaire).

Et plutôt que de vous focaliser unqiuement sur les 80% plutôt vendeurs vous devriez adresser la totalité des indivisaires en parallèle voire même, idéalement, finir de négocier et "sécuriser" en priorité les 20% problématiques.
Si vous arriviez à savoir pourquoi l’indivisaire bloquant est dans cette position et que vous puissiez signer avec lui une promesse de vente avec clause suspensive d’acquisition concomittante vous serez en meilleur position pour conclure les négociations avec les autres (entre autres, avec une vue plus précise sur le budget global vu qu’il est probable que les 20% bloquants coûtent en proportion plus chers que les autres).

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#6 18/02/2021 15h26

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Gunday :

Je n’ai pas abordé l’indivisaire "récalcitrant". Je suppose qu’il y a un attachement sentimental (maison de vacances), je ne sais pas dans quelle mesure la volonté de nuire aux autres indivisaires joue. Eux m’ont déconseillé de l’approcher, pour l’instant je m’y tiens.

Iqce :

Une nouvelle page s’écrit oui, le cocon familial met le cap à l’ouest mais rien n’atteint le cocon, on peut se plaire partout.
Le "récalcitrant" (j’espère qu’il ne nous lit pas smile ) n’est pas local, je suis en lien avec le notaire et l’indivisaire majoritaire qui lui est davantage local. Je pense qu’il y a volonté de continuer à paser quelques semaines de vacances l’été dans la maison familiale, le tout sans débourser un sou et sans les contraintes liées à l’entretien. Ce n’est pas mon problème, après tout a un prix et tout se négocie, s’il veut venir en vacances, c’est possible.

B2K :

Je n’avais pas la même lecture que vous puisque l’indivisaire majoritaire pourrait mettre le bien en location. Mon idée serait effectivement de l’habiter tout en laissant l’indivisaire minoritaire continuer à venir les quelques semaines de vacances annuelles, dans la continuité de ce qu’il a fait jusqu’à présent.
Je n’aurais aucune difficulté à recouvrer la part des charges de la maison puisqu’en occupant la maison toute l’année ou presque, je dois un loyer à hauteur de 25%.
En effet j’ai intérêt à laisser la procédure se poursuivre, je comprends que si j’achète les parts à 80%, l’horizon se bouche si le minoritaire fait blocage à vie. L’idée étant de réfléchir aux plans B et C si la procédure en cours n’aboutit pas.

Thesee :

Oui il faudra un jour que je me rapproche du minoritaire, je le ferai sans précipiter les choses.
Imaginons qu’il accepte de me vendre mais à un prix plus élevé, je dois ensuite proposer l’équivalent au prorata aux autres indivisaires non ? Car eux sortiraient pour moins, c’est à dire le prix du marché sans être gourmand (c’est aussi ce qui fait l’intérêt de ce bien).

---

Je me rends compte en vous lisant qu’il y a énormément de points que j’ignore sur le contexte et la situation. Pourtant cela fait plusieurs mois que je suis ce dossier, je relance les gens et vais à la pêche aux renseignements. Pêche qui s’avère fructueuse à chaque fois mais il y a encore du chemin à parcourir.
J’ai d’autres leviers pour faire avancer le dossier mais j’avance lentement, j’ai déjà montré un sacré engouement à vouloir acheter ce bien et cela ne peut que convaincre chaque partie d’être plus exigente. Il y a un peu de marge mais je jongle entre cet enthousiasme et un certain détachement afin que personne ne s’enflamme.
Par ailleurs je poursuis les recherches sur le marché traditionnel.


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#7 18/02/2021 15h33

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Surin a écrit :

Eux m’ont déconseillé de l’approcher, pour l’instant je m’y tiens.

je vais exagéré, mais le blocage peut être crétin.
Par exemple, l’indivisaire 1 (I1) voulait rependre les volets en bleus, mais I5 les voulait en rouge.
I2 proche de I1 l’ont soutenus, I3 n’ayant pas apprécié le marc Levy du noel précédent offert part I5 a soutenu I1 et I4 s’en tape donc a soutenu la majorité I1.
Avec le temps, les insultes ont finis par voler, et les indivisaires ont creusés pour exhumé la poupée explosé au pétard, les cartes gribouillé au feutre, etc.
Depuis I5 est devenu le paria de la famille et plus personne ne veux/doit lui parler.

Scénario entièrement fictif, toutes ressemblances avec une histoire réelle est purement forfuite!
wink

Plus sérieusement, il y a conflit, donc ne restez pas sur la vision que d’un des côtés!

Dernière modification par gunday (18/02/2021 15h34)

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#8 18/02/2021 15h56

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J’ai un peu résumé en disant qu’il y a "volonté de continuer à passer quelques semaines de vacances l’été dans la maison familiale, le tout sans débourser un sou et sans les contraintes liées à l’entretien" car ce sont les majoritaires qui s’en chargent et souhaient vendre.
Je ne pense pas qu’il y ait grand chose d’autre mais à moi aussi d’essayer de savoir s’il y a un autre conflit.


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[+1]    #9 18/02/2021 16h12

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Vous avez quelques avantages :
-un co-indivisaire qui vous est favorable.
- vous ne semblez pas pressé
- pour l’heure vous n’êtes engagé à rien

ce qui jouerait sans doute en votre faveur : que la maison soit au prix du marché d’aujourd’hui, pas d’il y a 6 mois, histoire qu’avec le temps personne ne se ravise. Vous n’en dîtes rien.

Je vais moi aussi entrer dans le bavardage : un très bon ami était en indivision avec ses deux soeurs dont une ultra opposante à tout. Il avait un acheteur exerçant une activité commerciale au RDC d’un immeuble que l’indivision n’avait plus les moyens d’entretenir faute d’entente.
une des soeurs est perchée++, totalement parano. Elle dénonçait à tout va des magouilles improbables (tout en dessinant de jolies marguerites et arcs en ciel dans ses lettres de dénonciation), s’estimait lésée sur le prix, etc etc. ça a mis 2 ans, elle était tout aussi dingue lorsqu’elle a enfin signé sans que personne ait jamais compris ce qui l’avait décidé. Pas l’acheteur en tout cas, elle ne répondait à rien ni personne. L’acheteur a été patient, ça a payé. Mais 2 ans…il est resté patient simplement parce qu’il était dans les murs sans concurrence possible.

Un avis : pas d’accords et bidouilles avec le mec pour qu’il vienne en vacances chez vous.

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#10 18/02/2021 17h53

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Surin a écrit :

Imaginons qu’il accepte de me vendre mais à un prix plus élevé, je dois ensuite proposer l’équivalent au prorata aux autres indivisaires non ? Car eux sortiraient pour moins, c’est à dire le prix du marché sans être gourmand (c’est aussi ce qui fait l’intérêt de ce bien).

Votre question est intéressante.
A ma connaissance, en théorie, si il y a accord entre les parties, on peut racheter la quote-part d’un indivisaire à un prix donné sans que cela soit nécessairement le même ratio/prix que pour la quote-part d’un autre indivisaire.
Mais si un tiers veut rachèter la quote part d’un indivisaire, les autres co-indivisaires ont un droit de préemption : ils ont donc connaissance du prix et autres conditions de l’achat…donc cela aura un impact sur les négociations si le prix qu’on leur propose n’est pas cohérent.

Votre notaire pourrait conseiller sur ce qu’il est possible ou pas de faire.
Par exemple je ne sais pas, quand on signe un avant-contrat avec des conditions suspensives, à quel moment se déclenche le droit de préemption : à la signature de l’avant-contrat ou à la levée des conditions suspensives ?

edit : on y réfléchissant, le droit de préemption devrait s’appliquer dès qu’il y a volonté de vendre donc à l’avant-contrat voire avant…

Dernière modification par thesee (18/02/2021 18h24)

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#11 18/02/2021 23h26

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Bonne stratégie pour négocier le prix de leur "part" à -33% , il faut juste vérifier de ne pas avoir des bâtons dans les roues plus tard, je demanderais à un notaire.

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[+1]    #12 20/02/2021 18h21

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La loi a amendé le régime d’indivision pour la gestion courante, dans le but de maintenir le bien indivis. Cet aménagement s’est fait pour éviter que des indivisaires bloquent les travaux d’un bien, provoquant sa décote. Elle autorise la mise en location, dans le but de financer cet entretien du bien et le maintien de sa valeur.

Mais a priori, l’occupation par un majoritaire n’est pas seulement "un moyen de maintenir la valeur contre le minoritaire bloquant".

Il faut parfois, malgré les bonnes volontés du législateur, revenir à la base. L’indivision, c’est la dictature de la minorité. Vous achetez 80% à celui qui accepte de vendre, le minorité demande la licitation, vous vous retrouvez devant une vente aux enchères avec la possibilité de racheter la part du minoritaire post enchère, en payant le surplus et les droits d’enchères sur la totalité du bien.

C’est trop risqué !

Si la licitation avance, achetez la totalité aux enchères, vous éviterez de payer des droits 2x. Mais ne vous mettez pas dans une indivison avec un tiers et 10 ans de procédure sur le dos.

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