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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 07/03/2020 01h41

Membre
Réputation :   1  

PROFIL
- Fonctionnaire d’État, 35 ans, TMI 11 %, revenus foyer 4 300€ nets

APTITUDES / DISCIPLINE
- Comptables : 0
- Fiscales : 0
- Artisanales : Maçonnerie, menuiserie, jardinage
- Sociales : Contact facile
- Temps disponible : 1h par jour

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Appartement T3
- Année de construction : 2021
- Étage 1er (Immeuble de 4 étages), luminosité ok (Orientation SE), surface (63,67m² et 14,57m² de terrasse), ascenseur oui
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui

LOCALISATION DU BIEN
- 13, Marseille 13ème arrondissement quartier Saint Jérome

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire 236 900€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 800€ hors charges
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 13 % du loyer avec une GLI
- Taxe foncière estimée hors TEOM : 1 100€

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,86
- Durée du crédit : 25
- Avantage fiscal : Pinel

J’envisage de monter une SCI pour acheter avec un couple d’amis.

Je vais maintenant tenter de vous expliquer mes calculs réalisés sur un tableur maison !
Coût d’achat : 230 000€
Frais de notaire (hypothèse 3%) : 6 900€
Frais divers (dossiers,…) : 4600€
Coût global : 241 500€
Loyer max Pinel calculé : 891€
Loyer envisagé : 90 % du Pinel max soit 802€
Montant imposition 2020 estimé pour les 2 couples acheteurs : 2800€ et 3 200€
Montant max de défiscalisation Pinel : 4830€

Revenus annuels estimés : Loyers + déduction impôts : 9626 + 4830 = 14 456€

Remboursement prêt avec assurance : 1 038€ / mois soit 12 456€/an
Frais gestion locative + GLI : 13 % du loyer = 1251€
Charges copropriété : moyenne de 700€/an
Taxe foncière estimée : moyenne de 1 100€/an
Plus value impôt : moyenne de 300€/an

Charges totales annuelles estimées : 15 700€

Effort financier mensuel moyen sur 9 ans : 100 €

Revente à 77 % du prix d’achat de 230 000€ (pour se caler au prix de vente moyen actuel sur le secteur dans l’ancien) : 178 428€
Mais après 9 ans hypothèse d’indexation sur augmentation prix des loyers soit 189 419 €.
Prêt restant : 164 776€
Frais de  remboursement anticipé estimé à 1 222€.
Gain à la revente : 23 421€
Résultat net 9 ans = 12 625 € (Gain revente – effort financier sur 9 ans)

A diviser par 2 évidemment car nous achèterions à 2 couples.

Trop beau pour être vrai ? Quelles erreurs se glissent dans mes calculs ? Je suis très intéressé par vos conseils/avis/critiques.

Merci d’avance pour vos retours.

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, loi pinel

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#2 07/03/2020 10h06

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Pour la revente, je ne me prononcerais pas, car difficile à dire le cours de l’immo dans 9 ans.
Sans compter que si vous achetez neuf, dans 9 ans, ça sera plus neuf, voir ancien si d’autres programmes neufs se sont construit alentour.

Maintenant, parlons rendement : 241.500€ pour 800€ de loyer.
Ca fait un petit 4% de rendement.
Ca fait peu.

D’ailleurs, revenons sur le prix du bien, est il correct ?
Car en 2 minutes, je trouve dans le 13ème également un 80m² à 136k€ et un 65m² à 55k€, le 2nd avec un loyer de 650€.
Comment expliquez vous la différence ?

Au niveau du crédit, vous partez sur 25 ans ? (c’est la durée que je trouvais sur meilleurtaux)
Pour du locatif, ça va être compliqué, certaines banques limitent même à 15 ans les crédits locatifs.
Sans compter que sur la différence 20 ans à 25 ans, vous avez 2 ans d’intérêt en plus à payer. (pas négligeable).

Donc si on reprends vos calculs :
On fait du fictif, pour avoir des années pleines, etc.
En 2020, vous avez 9600€ de loyer .
vous déduisez intérêt, frais de gestion, TF, etc, il reste 6000€ imposable (vos chiffres), moins l’avantage Pinel de 4800, donc reste 1200€ imposable.
C’est cela ?
Donc en gros 600€ d’impôt.
En gros en 2020, vous serez à -6400€ sur le logement.

Comparons avec ma recherche de 2 minutes : bien à 55k, emprunt de 65k€ (j’ai fait large), sur 20 ans, échange de 325 mensuel.
Loyer de 650/mois
En prenant les mêmes charges de copro et de TF que vous (pour de l’ancien, c’est peu probable), j’ai un résultat net de 1.100€.
je retire les impôts (disons sur 2000€, car seul les intérêts sont déductibles), à 50% d’impôts (30 de TMI + 17,2% de PS), ça fait 1000€ d’impôts.
Soit un résultat de +100 la première année.

Donc en gros avec un crédit 4 fois moins gros (donc un risque 4 fois moins gros), un endettement moins long, je vous trouve une offre qui fait 6500€ de mieux la 1ère année

Bref, regardez le loyer et les prix dans l’ancien également, car les chiffres que je trouve semblent peu favorable au Pinel.

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#3 07/03/2020 11h18

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Bonjour Guitoune,

Je ne connais pas le secteur de Saint Jérôme, je n’ai pas lu dans votre présentation d’où vous êtes, connaissez vous le secteur ? Il me semble assez loin du centre et en plus dans les "quartiers nord". La ville bouge beaucoup autour du centre, mais le temps que ça arrive dans les quartiers Nord ça peut être plus que 9 ans.

Il y a la possibilité sur Marseille de faire beaucoup mieux et d’investir avec un cash flow positif c’est donc dommage de faire du PINEL avec un cash flow négatif. Je vous laisse lire mon investissement que j’ai présenté ici: Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

Bonne recherche smile

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#4 07/03/2020 15h23

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Merci à gunday et Lindo pour vos premiers retours appréciés.
Cela me permet effectivement de prendre du recul sur mes calculs d’apothicaires, c’était l’objectif de mon étude de cas.
Je viens de voir que je pouvais poster des images… Cela aurait été plus simple !
Voici donc une visualisation de mon tableur :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/21866_pinel_etude_cas.png

@Lindo :
Je ne suis pas sur Marseille et je ne connais que peu le secteur. J’ai simplement un ami qui habite le secteur et qui me rassure en me disant que malgré la distance avec le centre, le quartier est bien desservi en transports. C’est également un quartier assez bien doté en termes de facultés, d’universités, d’espaces verts,…
Je vais étudier avec grand intérêt votre étude de cas sur Marseille.
Il est vrai que si un cash flow positif est envisageable, ma simulation d’investissement Pinel ne fait pas rêver !

@gunday :
Pour la revente, effectivement j’ai basé mes calculs sur le prix au m² dans l’ancien. Je pense donc avoir pris une bonne marge de sécurité même si effectivement personne n’a de boule de cristal pour connaitre le marché dans 9 ans.
Le prix du bien est effectivement élevé mais c’est malheureusement le cas sur tous les programmes neufs.
Je ne saurais expliquer la différence avec les autres biens que vous avez trouvé sur internet. Le quartier, l’état du bien,…? je ne sais pas ! Mais cela ne justifie certainement pas un écart de prix aussi conséquent, je suis entièrement d’accord.
Pour le calcul fictif, en lisant votre post, je me rends compte que je dois rater quelque chose lorsque je calcule la plus-value d’impôts générée par les loyers.
La comparaison avec le bien à 55k€ est effectivement bluffante même si je suppose que ce bien doit largement mériter quelques travaux.

Je vais donc poursuivre mes recherches, calculs et creuser la question de l’investissement dans l’ancien, LMNP,…

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#5 07/03/2020 18h54

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Bonjour Guitoube
Je ne vais pas vous accabler, vous connaissez intuitivement les réactions que l’on peut avoir en lisant le niveau de rendement brut… Et les calculs avec des hypothèses trop favorables des vendeurs.
Le point qui m’intrigue le plus est de vous associer à deux couples.
Pourquoi ne pas rechercher un logement moins grand, moins cher, plus rentable et… Seul (au s’en un seul couple) ?

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#6 07/03/2020 19h18

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Bonjour Range19,
Merci de ne pas vouloir m’accabler !
Plus sérieusement, mes calculs sont personnels basés sur mes "faibles" connaissances en investissement. J’ai tout de même pris un peu de temps pour comprendre le fonctionnement du Pinel ce qui m’a permis de créer le tableau présenté lors de mon précédent message. Avec certainement des mauvaises hypothèses.
D’où l’intérêt de vous proposer ma simulation pour avoir vos avis et conseils.
Je suis effectivement bien conscient que les vendeurs proposent des simulations toujours alléchantes et parfois irréalistes.
La réflexion de vouloir effectuer l’investissement à 2 couples provient uniquement d’une volonté de réduire au maximum le prix moyen au m² à l’achat. Un appartement T3 neuf est souvent plus intéressant (prix au m²) qu’un T2 et un studio.
Je n’ai pas la capacité seul de réaliser un investissement sur un T3.
Voilà ce qui a dicté mon choix d’investir à 2 couples.
J’ai depuis vos réponses bien conscience que ce n’est pas le bon choix et que le rendement par rapport à l’investissement conséquent ne vaut pas le coup.
Je vais donc réfléchir pour un investissement seul (enfin en couple) en achetant moins grand, moins cher et plus rentable.

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[+1]    #7 07/03/2020 19h47

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Guitoune a écrit :

Je viens de voir que je pouvais poster des images… Cela aurait été plus simple !
Voici donc une visualisation de mon tableur :

Edit :  le tableur est bien fait, par contre, pour les loyers, pas sûr que l’augmentation soit si simple (ça dépend du marché local et de la demande locative). Fin Edit
Je ne comprends pas 2 chiffres :
- La taxe foncière, pourquoi 24%, c’est votre estimation ? Et la TEOM fait combien ?
- les charges de copro, pareil, pourquoi 0,3% c’est la norme dans les biens construit par ce constructeur ? D’ailleurs, y a pas une partie récupérable sur le locataire ?

Sur les impôts, vous avez oubliez l’impôt à l’origine temporaire que sont les prélèvements sociaux : 17,2%
Donc il faut prendre le loyer de 9600 (je fais sur une base 800, sinon galère).
Il faut retirer les charges, soit 7404 (TF+ copro+agence+assurance+intérêt d’emprunt)
Donc il reste 2.200€ de loyer imposé . Imposé à 11% + 17,2%, soit 620€ d’impôts la 1ère année.
Donc vous êtes encore 400€ trop optimiste sur les impôts

Au final, même avec un emprunt de 25 ans (ce qui en locatif est très très long) et l’avantage fiscal Pinel, le résultat annuel est pas flagrant

Guitoune a écrit :

Je ne suis pas sur Marseille et je ne connais que peu le secteur. J’ai simplement un ami qui habite le secteur et qui me rassure en me disant que malgré la distance avec le centre, le quartier est bien desservi en transports. C’est également un quartier assez bien doté en termes de facultés, d’universités, d’espaces verts,…

Là, je dirais attention.
Investir sur un secteur qu’on ne connait que peu, sur l’avis d’un ami me semble très très risqué.
Pour schématiser, acheteriez vous une action Engie parce qu’un de vos ami vous a dit que c’est une entreprise intéressante ?
Il y a des chances que non. Alors que l’action Engie est à moins de 20€, vous le faite sur un bien à 240k€…

Guitoune a écrit :

Le prix du bien est effectivement élevé mais c’est malheureusement le cas sur tous les programmes neufs.

De souvenir, il est assez classique de voir les promoteurs se mettre le bénéfice du Pinel dans la poche.
Mais au final, il faut calculer concrètement l’intérêt du pinel, et le comparer avec de l’ancien.

Guitoune a écrit :

La comparaison avec le bien à 55k€ est effectivement bluffante même si je suppose que ce bien doit largement mériter quelques travaux.

En regardant les photos, à priori non, surtout qu’il est précisé que le bien a été rafraîchi récemment, je vous met le lien.
Je dit pas que c’est le meilleur bien, en fait je suis allé sur seloger, j’ai fait appartement sur marseille 13ème et j’ai pris le moins cher qui correspondait en taille, et coup de bol, il y a le rendement dans l’annonce.
Inédit comme méthode de recherche! wink

Plus sérieusement, comme ça après lecture, je dirais choisir un lieu mieux connu, et regardez ce qui est recherché dans le secteur et combien ça vaut et ça se loue.
Et utiliser le même critère de rendement sur l’ancien que sur le neuf.

Et 2ème conclusion : attention, la défiscalisation est souvent bien vendu, mais peu rentable.

Dernière modification par gunday (07/03/2020 19h50)

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#8 07/03/2020 22h14

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gunday a écrit :

La taxe foncière, pourquoi 24%, c’est votre estimation ? Et la TEOM fait combien ?

C’est un peu plus que le taux de taxe foncière voté par le conseil municipal de Marseille.
Je n’ai pas fait d’estimation sur la TEOM.

gunday a écrit :

les charges de copro, pareil, pourquoi 0,3% c’est la norme dans les biens construit par ce constructeur ? D’ailleurs, y a pas une partie récupérable sur le locataire ?

Là c’est un peu du pifomètre ! Une moyenne que j’ai calculé après quelques recherches !

gunday a écrit :

Sur les impôts, vous avez oubliez l’impôt à l’origine temporaire que sont les prélèvements sociaux : 17,2%
Donc il faut prendre le loyer de 9600 (je fais sur une base 800, sinon galère).
Il faut retirer les charges, soit 7404 (TF+ copro+agence+assurance+intérêt d’emprunt)
Donc il reste 2.200€ de loyer imposé . Imposé à 11% + 17,2%, soit 620€ d’impôts la 1ère année.
Donc vous êtes encore 400€ trop optimiste sur les impôts

Merci pour l’explication détaillée.

gunday a écrit :

Là, je dirais attention.
Investir sur un secteur qu’on ne connait que peu, sur l’avis d’un ami me semble très très risqué.

Je vous l’accorde !

gunday a écrit :

En regardant les photos, à priori non, surtout qu’il est précisé que le bien a été rafraîchi récemment, je vous met le lien.

Effectivement, l’appartement à l’air dans un état très correct.

gunday a écrit :

Plus sérieusement, comme ça après lecture, je dirais choisir un lieu mieux connu, et regardez ce qui est recherché dans le secteur et combien ça vaut et ça se loue.
Et utiliser le même critère de rendement sur l’ancien que sur le neuf.

C’est ce qui va guider mes prochaines recherches !

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#9 07/03/2020 22h32

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Guitoune a écrit :

C’est un peu plus que le taux de taxe foncière voté par le conseil municipal de Marseille.

Je crois que le taux ne suffit pas, il faut la valeur locative, enfin pour l’ancien, pour le neuf, j’avoue ne pas savoir.

Guitoune a écrit :

C’est ce qui va guider mes prochaines recherches !

Et pour de futurs biens, surtout dans l’ancien, n’hésitez pas à mettre des photos, certains des membres ont le coup d’oeil pour repérer les éléments qui peuvent être problématique.

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[+1]    #10 08/03/2020 08h09

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Il vous faut comprendre l’imposition des revenus fonciers pour corriger votre tableau.

Il vous faut aussi comprendre le taux marginal d’imposition. 11 %, ce n’est pas possible, c’est forcément le taux d’une des tranches, probablement 14 ou 30 %.

Il vous faut enfin apprendre le vocabulaire spécifique de cette imposition. "Plus-value Impots" ne peut pas être la bonne appellation pour une ligne qui semble vouloir estimer l’imposition sur les revenus fonciers.

Supposons 10000 € de loyers annuels HC pour un couple qui a comme taux marginal d’imposition 30 %.

Supposons 3000 € de charges déductibles = intérêts et assurance de l’emprunt, charges de copro non récupérables sur le locataire, travaux d’entretien, TF…

Revenu net imposable 10000 - 3000 = 7000

IR : 7000 x 30 % = 2100 €
PS : 7000 x 17,2 % = 1204 €
Revenu net net = 3696 €.

Donc, voilà, intégrez ça à vos calculs, ça ira mieux.

Second point : le gain essentiel de votre montage arrive à la revente. Sur du neuf, qui ne sera plus neuf dans 12 ans, dans un quartier excentré de Marseille, supputer tel prix à la revente, ça revient à prendre un ticket de Loto.

La dernière chose qui vous manque, c’est de calculer les intérêts composés. Car, à supposer que votre tableau soit juste, gagner 34500 € sur 12 ans avec 241500 € placés, ça veut dire que le montant investi a rapporté 1,1 % par an en moyenne. Ce n’est vraiment pas fameux !

Le Pinel a été analysé en long en large et en travers sur le forum, faites des recherches et lisez, vous apprendrez plein de choses utiles !

Dernière modification par Bernard2K (08/03/2020 08h13)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #11 08/03/2020 09h16

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Bernard2K a écrit :

Il vous faut aussi comprendre le taux marginal d’imposition. 11 %, ce n’est pas possible, c’est forcément le taux d’une des tranches, probablement 14 ou 30 %.

Je me suis fait la même remarque, mais ne vérifiant, on n’est plus à la page depuis le début d’année

C’est fou qu’on est raté une baisse d’impôt…
Pour le coup, j’ai presque envie de dire "de mon temps"! smile

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[+1]    #12 08/03/2020 09h19

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Bonjour,

Les taux des tranches évoluent à partir de 2020 (voir la fiche dédiée de service public).

Le taux de 11% est possible et devrait s’appliquer aux loyers (qui seront perçus à partir de 2021 au mieux) en cas d’investissement…

En revanche, il conviendra de s’assurer dans les simulations que les revenus fonciers seront intégralement imposés à 11% et qu’une partie ne le sera pas au taux de la tranche supérieure… la réforme du barème s’étant accompagnée d’une réduction du seuil entre la tranche 2 à la tranche 3 (27794 pour les revenus de 2019 / 25659 pour les revenus de 2020), ce qui réduit le gain pour les contribuables avec un TMI à 30% et le neutralise pour ceux avec un TMI plus élevé…

C’est donc pas une baisse pour tout le monde !

Par ailleurs, dans la simulation du cas, il est supposé que la ventre interviendrait pile après 9 ans de location…ce qui est loin d’être certain… Il faut donc envisager une période durant laquelle le logement sera vide (avec les frais associés) et/ou une période de location sans la réduction d’impôt associée ce qui entrainera un investissement plus important chaque mois. De plus, les honoraires de l’intermédiaire pour la mise en place d’un nouveau locataire ne sont pas pris en compte…

Canyonneur

Edit : en phase avec Gunday, même lien, 3 minutes de retard !

Dernière modification par Canyonneur75 (08/03/2020 12h13)

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#13 08/03/2020 14h21

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Bernard2K a écrit :

Il vous faut comprendre l’imposition des revenus fonciers pour corriger votre tableau.

Effectivement, gunday m’avait déjà permis d’identifier mon erreur de calcul. Il est vrai que cette erreur pèse énormément dans ma simulation.

Bernard2K a écrit :

Il vous faut aussi comprendre le taux marginal d’imposition. 11 %, ce n’est pas possible

Et si ! J’aurais au moins la satisfaction de vous avoir appris quelque chose !

Bernard2K a écrit :

Il vous faut enfin apprendre le vocabulaire spécifique de cette imposition. "Plus-value Impots" ne peut pas être la bonne appellation pour une ligne qui semble vouloir estimer l’imposition sur les revenus fonciers.

C’est exact, je le saurais désormais. Je n’ai effectivement pas le bagage technique ni le vocabulaire mais j’ai en tout cas la volonté de comprendre et d’apprendre.

Bernard2K a écrit :

Second point : le gain essentiel de votre montage arrive à la revente. Sur du neuf, qui ne sera plus neuf dans 12 ans, dans un quartier excentré de Marseille, supputer tel prix à la revente, ça revient à prendre un ticket de Loto.

Je pensais pourtant avoir pris une certaine marge de sécurité… J’ai utilisé le prix de vente moyen au m² dans l’ancien et dans le secteur pour faire mon calcul. Les vendeurs quant à eux partent sur une revente à 100% du prix d’achat, c’est dire comme ils nous enfument…

Bernard2K a écrit :

Le Pinel a été analysé en long en large et en travers sur le forum, faites des recherches et lisez, vous apprendrez plein de choses utiles !

J’ai déjà effectivement beaucoup appris grâce à vos retours. Et je vais continuer !

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