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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 09/07/2013 22h07 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour Chandra,

Bienvenue sur le forum !

Une remarque supplémentaire par rapport aux remarques précédentes : avez vous pris une décision quant au fait de conserver ou pas les biens à Ville d’Avray et Saint Tropez ?

C’est un choix patrimonial à effectuer. n’oubliez pas qu’il y a la taxe foncière, les travaux d’entretien, etc …


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#52 14/05/2016 14h53 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour,

Je voudrais vous soumettre le cas de ma mère pour laquelle j’ai un peu de mal à me positionner.

Ma mère a acheté un appartement dans le 76 en 2008 à un montant de 120.000€ frais de notaire compris. Pour se faire, elle a pris un crédit de 72k€ à un taux de 4,9% et PTZ de 15k€ le tout jusque fin 2029.
Suite à diverses renegocation, nous en sommes à:
28k€ à rembourser jusque avril 2020, soit des mensualités de 650€/mois sur le crédit principal. 13k€ sur le PTZ qui se rembourse à 22€/mois en ce moment et à partir de 2026 les échéances monteront à 377€/mois.

Le dilemme: doit-elle rembourser en anticipé son crédit principal (640€ de frais en cas d’anticipation)? Son PTZ également? J’aurais tendance à dire qu’il faut rembourser le crédit principal raoidement: d’après mes calculs 1400€ de gain sur les trois ans.

Merci d’avance de vos retours!

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#53 14/05/2016 15h42 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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28k€ à rembourser jusque avril 2020, soit des mensualités de 650€/mois sur le crédit principal.

If faudrait connaitre la date exacte ou le taux actuel de l’emprunt car tout semble avoir beaucoup changé dans l’empruny initial
pour moi 650euros par mois sur quatre ans font 31 200 euros soit 3200 euros d’intérêt mais les 4 ans ne sont peut être pas entiers.
vous dites  1400 euros je suppose que ce sont les intérêts minorés de l’indemnité de remboursement anticipé

Pour le PTZ cela semble plus simple:

13k€ sur le PTZ qui se rembourse à 22€/mois en ce moment et à partir de 2026 les échéances monteront à 377€/mois.

Vous remboursez 22 euros par mois qui sont une assurance décès
Sur un capital de 13 000 euros cela correspond à un taux de 2% l’an.

Il y a donc un ennui sur chaque choix:
Pour pouvoir décider il faut deux options. Nous n’en avons qu’une.

Pour faire un remboursement anticipé, je déduis que vous avez les fonds nécessaires
Que faites vous de l’argent en attendant ?

Dernière modification par CyberPapy (14/05/2016 15h47)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#54 14/05/2016 16h55 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Le taux actuel est de 2.6% et court jusqu’en avril 2020.

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#55 14/05/2016 17h18 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bien mais en attendant, votre argent est placé sur quoi
Si c’est sur un compte courant,et que vous comptez l’y laisser pour les quatre années à venir,  il est évident qu’il faut tout  rembourser: PTZ et emprunt
Si c’est sur des placements à 5% il vaut sans doute mieux les conserver et payer les intérêts du prêt.

Dernière modification par CyberPapy (14/05/2016 17h22)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#56 14/05/2016 17h54 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Non pas sur le compte courant quand même!
La moitié de la somme est sur des livrets d’épargne classique (livret A, LEP), l’autre est sur un PEL à 2,5% brut.

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#57 30/05/2016 15h16 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour,

J’ai un petit problème de mathématiques financières et souhaiterais l’avis de personnes ayant peut-être été dans la même situation que la mienne.

-    Nous possédons une SCI (M et Mme) qui abrite notre résidence principale.
-    La banque qui a financé n’as pas pris d’hypothèque mais uniquement notre caution personnel et une société de caution mutuelle.
-    Nous signons la vente de la villa (RP) début juillet.
-    K restant du 67 k€  -  tx 1.68% + assurance, TEG 2.45% - échéances 425€  -  fin du prêt 2032 (durée initiale 20ans).

Question :
-    Rembourseriez-vous le prêt immédiatement ? (pas de pénalité de remboursement anticipée dans mon contrat).
-    Ou placeriez-vous les 67 k€ et dans ce cas précis sur quel support ?

Bien à vous.

Alex.

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#58 30/05/2016 15h30 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Que dit votre contrat de prêt ?
Souvent la réponse est plus simple que prévu.

Ensuite, pas sûr que le notaire ne soit pas dans l’obligation de signaler la vente à l’organisme caution.

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#59 30/05/2016 16h11 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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S’il n’y a pas d’hypothèque, le notaire ne saura même pas qu’il y a un organisme caution.
Généralement le contrat signé lors du prêt vous oblige à rembourser le prêt en cas de vente : imaginez une personne qui fait un crédit, achète le logement, le revend X années plus tard et va jouer au casion et perd tout.

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#60 30/05/2016 16h49 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Merci pour vos deux réponses,

La question principale est surtout de savoir si l’opération serait rentable et comment la rentabiliser au mieux.

J’ai pensé à mettre cet argent sur une SCPI  (en démembrement éventuellement pour les 5 premières années).

J’ai pensé faire 35k de Primopierre et 35k de Primovie, démembrées cela me donne assurément 87.5k au bout de 5 ans soit environ du 5%net.

Le pb est :

Si je revends à 5 ans la valeur de la part n’aura certainement pas été réévaluée assez pour avoir retrouvé sa valeur d’achat.

Je peux les garder après 5 ans et je tombe à environ 3% après impôt (sur la base des tx actuels ou guère moins) et prélèvements sociaux ce qui est toujours supérieur à mon TEG.

Solution un peu complexe, c’est la raison de ma question en espérant qu’un de vous en imagine une plus simple.

Bien à vous.

Alex.

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#61 30/05/2016 17h32 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Dans tous les cas, je pense qu’il sera nécessaire d’informer la banque (c’est probablement écrit dans le contrat de prêt initial), voire d’obtenir son accord.

La différence entre rembourser l’ancien emprunt ou pas est de tout manière assez limitée. Donc ne vous  compliquez pas trop la vie pour gagner éventuellement 3 queues de cerises (et évaluez combien ça pourrait vous faire gagner, en €uros, pas en %).

Plutôt que rembourser, je placerais les 67k€ sur un bon fond euros d’un contrat d’AV. Les perspectives sont que ces 67k€ y rapporteront en net plus que les 1.67% que coute l’emprunt, et plutôt aux environs de 2.5% net, pour les prochaines années en tout cas.
Un investissement en SCPI est difficilement comparable, car il comporte bien plus de risques (de baisse de la valeur des parts), même s’il présente aussi des opportunités de dégager un meilleur rendement. Si vous souhaitez investir en SCPI, vous feriez de toute manière mieux de contracter un nouvel emprunt (sur 15 ans voire +) pour cet investissement : au moins les intérêts et frais seront déductibles de vos revenus fonciers, et allègeront un peu votre IR. Si l’acquisition de parts de SCPI se fait en n’ayant que la nue-propriété durant les 5 (ou 10, voire 8 ou 9 pour tenir compte de la durée jusqu’à votre retraite) premières années, cet argument tombe partiellement.

Ceci est à modérer en prenant en compte le coût réel des assurances associées à l’emprunt en cours (si elles coutent un % fixe du montant initialement emprunté, elles pourraient être très chères en % des fonds qu’elles garantissent) et leur réelle utilité (selon qui est assuré, et si ce sont des assurés "à risque fort").

L’avantage de ce choix n’est pas que financier (un meilleur rendement), mais surtout la meilleure flexibilité financière que ça vous apporte (les 67 k€ pourraient être utilisés à votre guise si une bonne opportunité se présentait).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#62 19/12/2016 14h12 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour,

J’ai fait racheter mon prêt immobilier par une banque concurrente. Mon prêt initial est chez Boursorama. Lors de ma demande de décompte en novembre pour un arrêt au 15/12, j’ai eu ceci :
Echance du 05/12/2016 : X€
Capital à rembourser : Y€
Intérêt de remboursement anticipé : Z€
Intérêt restant période du 05 au 15/12 : A€
Total : X+Y+Z+A €


Ma nouvelle banque fait le virement de X+Y+Z+A le 15/12 et là, le problème suivant survient :
Le montant versé comprend la mensualité X€ que j’ai déjà payé le 05/12.
En temps normal, cela ne serait pas embêtant sauf que maintenant, la somme X a été versé et je dois finalement avancé une partie de crédit logement (vu que j’ai "épuisé" mon crédit avec cette mensualité qui normalement ne devait pas être versé) et mon compte est dans le rouge et qu’il est à prévoir des agios dixit mon nouveau banquier… Les agios étant automatiques, il ne peut rien faire…

La banque concurrente me dit que Boursorama n’aurait pas du indiqué cela et qu’en l’état la nouvelle banque devait verser le montant global.
Boursorama me dit qu’en fait c’est normal car légalement ils doivent tout mentionner. Ils me rembourseront sous 2 semaines cette somme X€. Deux semaines pendant lesquels je vais avoir des agios.

Je me dis qu’à chaque remboursement cette situation ne doit pas se présenter. Quel est la situation normale ?

Merci de votre retour.

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#63 19/12/2016 14h22 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Bonjour Kabal,

je ne sais pas ce qui est la situation "normale" mais j’ai effectué très récemment un rachat de crédit immobilier et la banque qui reprenait le crédit a juste fait le virement de Y+Z+A étant entendu que la mensualité X était déjà réglée par ailleurs (j’ai échangé avec la banque pour que l’on soit bien d’accord à ce sujet).

Bien à vous,
cat

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#64 19/12/2016 17h44 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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J’avais bien entendu border le truc avec le conseiller mais son service crédit a quand même versé la somme avec mon échéance. Du coup, je me demande comment c’est sensé se passer normalement.

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#65 19/12/2016 18h43 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Kabal a écrit :

Deux semaines pendant lesquels je vais avoir des agios.

Vous n’avez pas suffisamment d’épargne de précaution pour faire un virement à ce compte, le temps que cette somme vous soit versée ?
Entre la rémunération d’un livret et le coût des agios, le calcul est vite fait : il vaut mieux faire un virement depuis un livret vers ce compte, et vous le reprendrez quand le compte sera revenu à son niveau normal.

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#66 19/12/2016 19h06 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Si, si, j’ai ce qu’il faut pour couvrir. Mais disons que c’est pénible de devoir pallier à ce problème alors que les deux banques se renvoient la balle l’une l’autre. En plus, c’est tombé sur le seul compte sur lequel je n’ai pas d’autorisation de découvert…

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#67 19/12/2016 19h08 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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C’est censé se passer comme indiqué dans l’offre de prêt que vous avez signé et dont votre conseiller aurait dû vérifié l’adéquation avec la proposition qu’il vous avait faite, non?
La mensualité X n’a a priori aucune raison d’être incluse dans le montant versé pour la reprise de crédit.

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#68 19/12/2016 22h02 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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@Kabal
Normalement le décompte ne doit pas mentionner une échéance antérieur à la date du décompte.
Il y a par contre des décomptes où on peut provisionner des échéances (prévoir qu’elles ne seront pas réglées à la date prévue, mais à la date du décompte).

Boursorama a fait une boulette, soit car elle a prélevé une échéance provisionnée, soit car son décompte n’est pas des plus limpides.


Présentation - Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#69 20/12/2016 11h04 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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@ Nek et Kabal
Je ne travaille pas dans la banque et je ne peux pas vous affirmer ce qui est normal ou pas. Néanmoins j’ai une expérience tout autre que ce décrit Nek.

Dans une situation similaire, j’ai demandé à la banque à l’écureuil un décompte pour un reprise de crédit par une autre banque : il était mentionné les échéances "dues dont futures" entre la date de la demande et la date prévue pour le remboursement anticipé (2 échéances dans le cas présent).
L’écureuil a donc fait exactement ce qu’a fait Boursorama.

A la banque reprenant le crédit, j’ai bien entendu demandé une proposition de crédit sans les 2 échéances dues. J’ai eu une proposition qui n’incluait pas les échéances par mon conseiller et le service crédit a validé l’offre sans sourciller.
La banque qui reprenait le crédit ne semble donc en aucun cas obliger de verser la montant global (à mon avis cela fixe juste la borne supérieure de ce qu’elle peut vous prêter).

Bien à vous,
cat

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#70 20/12/2016 11h43 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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@Kabal :

Cette situation n’est clairement pas "normale". La déduction de l’échéance déjà payée aurait dû être faite, même si mentionnée sur le décompte.

Ce qui est censé se passer normalement c’est que les gens réfléchissent à ce qu’ils font.
Mais en ce moment, dans de nombreux établissements, les employés des services crédit croulent sous la tâche à cause du grand nombre de rachats de prêts en cours.
Donc ils ont fait à la va-vite sans avoir pris le temps de regarder le document qui leur passait sous le nez tout simplement.

Kabal a écrit :

Les agios étant automatiques, il ne peut rien faire…

C’est bien évidemment automatique, personne ne va calculer à la main les agios d’un compte à découvert. Mais tous les systèmes informatiques prévoient la possibilité de faire certaines opérations à la main… et particulièrement ce genre d’opérations.
Votre conseiller n’a juste pas envie de le faire. S’il n’est pas le directeur d’agence, tentez de faire la demande à ce dernier en expliquant votre situation.
Si votre conseiller est le directeur d’agence, passez par le service commercial / relation client pour faire une réclamation.

Ca sent la Banque Postale tout ça… Me trompe-je ?

Dernière modification par Siocnarf (20/12/2016 11h44)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#71 20/12/2016 11h58 → Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? (anticipé, immobilier, prêt, remboursement)

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Merci à tous de votre retour.
En effet, la situation ne me semble pas clair des deux côtés. D’ailleurs ce matin, tout le monde est prêt à me rembourser les agios surtout que la BPE (filiale de la Banque Postale) veut que je vienne chez eux (2 prêts en cours chez eux) et Boursorama veut que je conserve mes avoirs chez eux (et moi, j’ai envie de conserver mes comptes courants). A la décharge de mon conseiller, je n’ai rien vu apparaître jusqu’à maintenant sur mon compte en terme d’agios.

J’ai eu que des coquilles sur ce rachat. Boursorama a également fait traîner en longueur le rachat en refusant d’accepter le versement par virement (alors que j’ai un mail qui me donne cette possibilité noir sur blanc) et qu’il n’accepte que les paiements par chèque de banque.

Au-delà du découvert, c’est surtout le rachat qui est pénible à suivre alors que cela devrait rouler tout seul. J’en suis à 6-8 appels chez Boursorama qui me promet "de me rappeler dans la journée" et qui bien entendu ne me rappelle pas. Bref, j’aurais espéré mieux comme cadeau de Noël.

Dernière modification par Kabal (20/12/2016 11h59)

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