Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

maxime47000 a écrit :

Le fait d’effectuer par exemple un rachat partiel anticipé de 10k ou 20k sur un prêt ne reviendrai il pas dans le cas que j’ai démontré à placer son argent sur des placements financiers à valeurs égales ?

Rembourser un prêt est à peu près équivalent (si on met de côté les aspects fiscaux et assuranciels) à placer sans risque au taux du prêt.
Si vous avez un prêt en cours à 4 ou 6% il est sans doute judicieux de le rembourser au plus vite.
Si le taux du prêt est de 1 ou 2% c’est moins judicieux.
Entre les deux, eh bien ça dépend de votre situation présente et future, de votre aversion au risque etc.

Faire un remboursement anticipé, si on est exonéré d’IRA (si ça a été négocié à l’origine, ou qu’on parvient à le négocier), revient à placer son cash… au taux du prêt (et en aucun cas au taux de rendement du bien immobilier), sans aucun risque .

…. mais il faut en plus prendre en compte l’assurance (qui, lorsque son montant mensuel est fixe et basé sur le capital initialement emprunté, devient très très chère les dernières années de remboursement : je viens de rembourser un prêt dont l’assurance coûtait 0.024%/mois du capital initial, ce qui correspondait dans ce cas à 4%/an du capital restant dû),

…. et des IRA s’il faut en payer,

Après, la pertinence de placer son cash sans risque à un taux donné va dépendre de la situation de chacun (cash disponible, autres projets d’investissements, possibilité de faire d’autres emprunts, par ex de plus longue durée,  etc.), et du taux en question. Parfois ce sera pertinent, et un bon choix, parfois pas.

Je confirme qu’il est économiquement pertinent, dans le contexte actuel de taux très bas et compte tenu de la performance potentielle de l’immobilier locatif et de la bourse sur le long terme, de conserver son levier bancaire et ses liquidités investies plutôt que de rembourser par anticipation.

En revanche, l’aspect psychologique n’est pas à négliger. L’enrichissement et l’épanouissement passent souvent par une prise de risque, que ce soit en termes de choix de carrière (démissionner pour prendre un poste plus exposé et mieux rémunéré, lancer une activité entrepreneuriale….) et d’investissement. Or certains vont se "brider", consciemment ou non, tant qu’ils ne se seront pas pleinement désendettés et qu’ils n’auront pas des bases assez solides pour se lancer. Etre pleinement propriétaire du toit au-dessus de sa tête (et de celle de sa famille) par exemple.

AchL, le 28/03/2022 a écrit :

Je me permets de relancer ce sujet sous l’angle de la période inflationniste.

J’ai un crédit pour mes locaux professionnels qui continue à courir encore quelques années. Il est largement couvert par le loyer et génère un cash flow positif à hauteur de 800 euros.

Ne trouvant plus de placements intéressants (actions et immobiliers sont trop chers et risqués à mon goût), j’envisage de procéder à des remboursements partiels successifs avec une diminution du montant de l’échéance.

Faire un remboursement anticipé d’emprunt revient à faire un placement à un taux brut égal à celui de l’emprunt, sans risque (c’est comme si on se prêtait la somme remboursé, au lieu que ce soit la banque), et sur une durée en relation avec celle de l’emprunt. Pour le taux net, il faut rajouter l’impact de l’éventuelle déduction des intérêts d’emprunts.

Ceci peut être, ou pas, intéressant, selon la situation, et les objectifs qu’on a.

Ca diminue la flexibilité financière : l’argent remboursé ne pourra pas être investi ailleurs, si quelques temps après, on identifie un placement plus intéressant (avec un meilleur couple rendement/risque)

A court terme, actuellement, ça rapportera plus que de laisser la somme sur un livret A ou équivalent, ou sur un Compte à terme (mais il est possible que les taux de rémunérations sur le livret A ou les CAT augmentent, d’ici à la fin de l’emprunt, ce qui rendra le remboursement anticipé moins intéressant), ou même sur un fond €uros sur un contrat d’assurance-vie (mais après fiscalité c’est sans doute moins évident, et l’assurance-vie a d’autres avantages, notamment en cas de succession). 

Le niveau de l’inflation n’a guère d’impact. C’est le niveau des taux auxquels la somme pourrait être placée autrement (entre maintenant et la fin de l’emprunt), et la différence entre ce taux et celui de l’emprunt, qui a un impact (sur l’intérêt du remboursement anticipé).