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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#51 09/07/2013 22h07

Membre (2013)
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Bonjour Chandra,

Bienvenue sur le forum !

Une remarque supplémentaire par rapport aux remarques précédentes : avez vous pris une décision quant au fait de conserver ou pas les biens à Ville d’Avray et Saint Tropez ?

C’est un choix patrimonial à effectuer. n’oubliez pas qu’il y a la taxe foncière, les travaux d’entretien, etc …


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#52 30/06/2014 11h02

Membre (2014)
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Bonjour,

Je suis sur le point d’acheter un T3 de 85m² et un garage 130000€(hors travaux) sur la bande frontalière suisse dans le Doubs. Le loyer estimé est de 850-900€. Soit un rendement d’environ 5.71% net d’impôts.

Je bénéficie d’un logement de fonction 130m²(200€/mois) raison pour laquelle je ne désire pas être propriétaire de ma résidence principale.

J’ai pour proposition de prêt 160000€ sur 20 ans à 2.8% hors assurance et 3.04% assurance comprise.

Mon épargne est majoritairement investie en actions et en assurance vie(50000€). Qui me rapporte plus de 3.04% par an (environ 6%). J’envisage d’investir les revenus de cette épargne dans le remboursement du prêt quand mon pea et mon assurance vie ne seront plus imposable . Quand pensez vous? Y a t’il un intérêt?

Merci

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#53 30/06/2014 11h24

Membre (2013)
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L’intérêt d’acheter un bien locatif repose principalement à mes yeux dans l’effet de levier obtenu grâce à l’emprunt immobilier = enrichissement à terme.
Pour que l’effet de levier soit maximum, pouvoir recommencer éventuellement l’opération et maîtriser le risque d’un jour ne plus pouvoir/vouloir abonder chaque mois, il faut l’autofinancement (actuellement +/-10% brut, 7.5% net)
Acheter un bien locatif alors que vous bénéficiez d’un logement de fonction est sans doute une bonne initiative, le taux obtenu me parait tout à fait acceptable.
Rembourser l’emprunt vous permet certes de mieux rémunérer votre épargne mais diminue votre diversification ainsi que l’effet de levier…


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#54 30/06/2014 12h05

Membre (2014)
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D’après les premières simulation sur rendementlocatif.com, le bien s’autofinance quasiment(-56€ par mois de cash flow), je vois cet investissent comme une assurance si un jour je ne bénéficie plus de mon logement de fonction.

Ce bien aussitôt rénové aura une valeur d’environ 220000€, le marché immobilier étant très tendu à cause des salaires frontaliers. Je pourrai également le louer plus cher mais j’ai peur de l’effet psychologique d’un loyer de 900€ ou 1000€ aurait sur le locataire, le bien se louerait mais il aurait  beaucoup plus de turnover. Seulement 2 biens de ce type à louer sur leboncoin pour 4500 habitants.

Le revenu median des habitants  ma petite ville se situant au alentour de 4000€ par mois.

Salaire moyen Villers-le-Lac : 3673 euros par mois par ménage. Accédez aux revenus détaillés de votre ville

Afin de déterminer s’il est judicieux de faire des remboursement anticiper ou non, je dois donc  comparer le rendement de l’appartement par rapport au rendement de mes placements.?

Merci beaucoup

Dernière modification par billoux70 (30/06/2014 13h22)

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#55 30/06/2014 14h19

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Je ne vois guère d’intérêt à rembourser un pret qui coute 3.04% (voire moins en net, cf intérêts et frais déductible des revenus fonciers) avec des fonds que vous pensez pouvoir placer ailleurs à 6%.
Vous feriez donc mieux de capitaliser le produit de vos placements sans rembourser par anticipation.

Ceci dit, avoir la possibilité de rembourser par anticipation, sans IRA, vous offre une flexibilité financière supplémentaire, une alternative en plus, qui s’avèrera peut-être profitable d’ici quelques années, si vous considérez alors que le placement de vos fonds ailleurs ne rapporterait pas plus que les un peu moins de 3.04%net que le prêt vous coute, ou si vous souhaitez vendre le T3 locatif pour réaliser un  autre projet (on ne sais pas tjrs de quoi l’avenir sera fait).

Un taux de 2.80% / 3.04% sur 20 ans me semble un taux attractif, surtout pour financer un bien locatif qui devrait rapporter 2-3% de plus (je n’ai pas vérifié vos calculs à ce niveau).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#56 30/06/2014 14h50

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billoux70 a écrit :

D’après les premières simulation sur rendementlocatif.com, le bien s’autofinance quasiment(-56€ par mois de cash flow)

Il ne s’autofinance pas ?vous avez bien un cash flow négatif de 56 € ?

Sur 20 ans ,ca fait quand même    13440 € a sortir de votre poche.

Si vous souhaitez réinvestir par la suite ,les banques ne vont prendre que 70 ou 80 % de vos revenus,votre logement de fonction vous aidera certainement a redresser la barre.

Le jour ou vous n’avez plus votre logement de fonction ,reprenez votre appart pendant quelques temps et revendez le par la suite,vous devriez obtenir une belle PV,suivant la stratégie visé.

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#57 30/06/2014 16h31

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Si on prend l’inflation dans quelques années  les 56€ seront effacés, de plus j’ai tablé sur fourchette élevée de travaux que nous réalisons nous même  (+10000€ au prévisionnel de 20000€) pour parer aux imprévus nous devrions être probablement plus bas.

L’agent immobilier vérifie mes hypothèses de loyer, mais semble être d’accord sur mes 10€ du m² .  La demande de logement est très soutenus, pour une petite ville.
6% étant le taux actuel (achat de diverses actions au plus fort de la crise grec et chypriote).

Merci beaucoup pour vos conseils

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#58 01/07/2014 15h37

Membre (2014)
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Bonjour,

J’ai finalement deux propositions de prêt:

3.04% sur 20 ans assurance comprise
2.92% sur 17 ans assurance comprise

Quel est la formule à privilégier?

Encore merci

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#59 01/07/2014 15h54

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Tout dépend de vos objectifs : rembourser le crédit plus rapidement, ou maximiser vos flux mensuels. Quoi qu’il en soit, c’est à vous de faire vos calculs, personne ne peut répondre à votre place.

billoux70 a écrit :

Si on prend l’inflation dans quelques années  les 56€ seront effacés

Je ne comprends pas vraiment ce que vous voulez dire, je suppose que vous comptez sur une augmentation de vos revenus qui suivront l’inflation future.
En ces périodes de faible inflation, je ne conterais pas dessus dans mes hypothèses de départ, même si ça s’est rarement produit dans le passé en France, on peut assister à une période longue de désinflation, voire de déflation (cette dernière hypothèse serait catastrophique pour les investisseurs à crédit fixe que nous sommes :-) ).

Bon courage.

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#60 01/07/2014 16h12

Membre (2014)
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Oui je prenais l’augmentation du loyer annuel de 1%. Je désirerais rembourser le prêt au plus vite afin de réinvestir le plus rapidement possible.

Ma commune dépend de l’économie Suisse nous bénéficions d’une situation de plein emploi, de salaires élevés un ouvrier frontalier gagne environ 3000€ par mois ..

Je vais prendre sur 20 ans en remboursant par anticipation si je ne peux pas placer mon argent à un taux supérieur au taux de rendement de mon appartement.

Dernière modification par billoux70 (01/07/2014 16h13)

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#61 14/05/2016 14h53

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Bonjour,

Je voudrais vous soumettre le cas de ma mère pour laquelle j’ai un peu de mal à me positionner.

Ma mère a acheté un appartement dans le 76 en 2008 à un montant de 120.000€ frais de notaire compris. Pour se faire, elle a pris un crédit de 72k€ à un taux de 4,9% et PTZ de 15k€ le tout jusque fin 2029.
Suite à diverses renegocation, nous en sommes à:
28k€ à rembourser jusque avril 2020, soit des mensualités de 650€/mois sur le crédit principal. 13k€ sur le PTZ qui se rembourse à 22€/mois en ce moment et à partir de 2026 les échéances monteront à 377€/mois.

Le dilemme: doit-elle rembourser en anticipé son crédit principal (640€ de frais en cas d’anticipation)? Son PTZ également? J’aurais tendance à dire qu’il faut rembourser le crédit principal raoidement: d’après mes calculs 1400€ de gain sur les trois ans.

Merci d’avance de vos retours!

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#62 14/05/2016 15h42

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28k€ à rembourser jusque avril 2020, soit des mensualités de 650€/mois sur le crédit principal.

If faudrait connaitre la date exacte ou le taux actuel de l’emprunt car tout semble avoir beaucoup changé dans l’empruny initial
pour moi 650euros par mois sur quatre ans font 31 200 euros soit 3200 euros d’intérêt mais les 4 ans ne sont peut être pas entiers.
vous dites  1400 euros je suppose que ce sont les intérêts minorés de l’indemnité de remboursement anticipé

Pour le PTZ cela semble plus simple:

13k€ sur le PTZ qui se rembourse à 22€/mois en ce moment et à partir de 2026 les échéances monteront à 377€/mois.

Vous remboursez 22 euros par mois qui sont une assurance décès
Sur un capital de 13 000 euros cela correspond à un taux de 2% l’an.

Il y a donc un ennui sur chaque choix:
Pour pouvoir décider il faut deux options. Nous n’en avons qu’une.

Pour faire un remboursement anticipé, je déduis que vous avez les fonds nécessaires
Que faites vous de l’argent en attendant ?

Dernière modification par CyberPapy (14/05/2016 15h47)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#63 14/05/2016 16h55

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Le taux actuel est de 2.6% et court jusqu’en avril 2020.

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#64 14/05/2016 17h18

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Bien mais en attendant, votre argent est placé sur quoi
Si c’est sur un compte courant,et que vous comptez l’y laisser pour les quatre années à venir,  il est évident qu’il faut tout  rembourser: PTZ et emprunt
Si c’est sur des placements à 5% il vaut sans doute mieux les conserver et payer les intérêts du prêt.

Dernière modification par CyberPapy (14/05/2016 17h22)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#65 14/05/2016 17h54

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Non pas sur le compte courant quand même!
La moitié de la somme est sur des livrets d’épargne classique (livret A, LEP), l’autre est sur un PEL à 2,5% brut.

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#66 30/05/2016 15h16

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Bonjour,

J’ai un petit problème de mathématiques financières et souhaiterais l’avis de personnes ayant peut-être été dans la même situation que la mienne.

-    Nous possédons une SCI (M et Mme) qui abrite notre résidence principale.
-    La banque qui a financé n’as pas pris d’hypothèque mais uniquement notre caution personnel et une société de caution mutuelle.
-    Nous signons la vente de la villa (RP) début juillet.
-    K restant du 67 k€  -  tx 1.68% + assurance, TEG 2.45% - échéances 425€  -  fin du prêt 2032 (durée initiale 20ans).

Question :
-    Rembourseriez-vous le prêt immédiatement ? (pas de pénalité de remboursement anticipée dans mon contrat).
-    Ou placeriez-vous les 67 k€ et dans ce cas précis sur quel support ?

Bien à vous.

Alex.

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#67 30/05/2016 15h30

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Que dit votre contrat de prêt ?
Souvent la réponse est plus simple que prévu.

Ensuite, pas sûr que le notaire ne soit pas dans l’obligation de signaler la vente à l’organisme caution.

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#68 30/05/2016 16h11

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S’il n’y a pas d’hypothèque, le notaire ne saura même pas qu’il y a un organisme caution.
Généralement le contrat signé lors du prêt vous oblige à rembourser le prêt en cas de vente : imaginez une personne qui fait un crédit, achète le logement, le revend X années plus tard et va jouer au casion et perd tout.

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#69 30/05/2016 16h49

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Merci pour vos deux réponses,

La question principale est surtout de savoir si l’opération serait rentable et comment la rentabiliser au mieux.

J’ai pensé à mettre cet argent sur une SCPI  (en démembrement éventuellement pour les 5 premières années).

J’ai pensé faire 35k de Primopierre et 35k de Primovie, démembrées cela me donne assurément 87.5k au bout de 5 ans soit environ du 5%net.

Le pb est :

Si je revends à 5 ans la valeur de la part n’aura certainement pas été réévaluée assez pour avoir retrouvé sa valeur d’achat.

Je peux les garder après 5 ans et je tombe à environ 3% après impôt (sur la base des tx actuels ou guère moins) et prélèvements sociaux ce qui est toujours supérieur à mon TEG.

Solution un peu complexe, c’est la raison de ma question en espérant qu’un de vous en imagine une plus simple.

Bien à vous.

Alex.

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#70 30/05/2016 17h32

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Dans tous les cas, je pense qu’il sera nécessaire d’informer la banque (c’est probablement écrit dans le contrat de prêt initial), voire d’obtenir son accord.

La différence entre rembourser l’ancien emprunt ou pas est de tout manière assez limitée. Donc ne vous  compliquez pas trop la vie pour gagner éventuellement 3 queues de cerises (et évaluez combien ça pourrait vous faire gagner, en €uros, pas en %).

Plutôt que rembourser, je placerais les 67k€ sur un bon fond euros d’un contrat d’AV. Les perspectives sont que ces 67k€ y rapporteront en net plus que les 1.67% que coute l’emprunt, et plutôt aux environs de 2.5% net, pour les prochaines années en tout cas.
Un investissement en SCPI est difficilement comparable, car il comporte bien plus de risques (de baisse de la valeur des parts), même s’il présente aussi des opportunités de dégager un meilleur rendement. Si vous souhaitez investir en SCPI, vous feriez de toute manière mieux de contracter un nouvel emprunt (sur 15 ans voire +) pour cet investissement : au moins les intérêts et frais seront déductibles de vos revenus fonciers, et allègeront un peu votre IR. Si l’acquisition de parts de SCPI se fait en n’ayant que la nue-propriété durant les 5 (ou 10, voire 8 ou 9 pour tenir compte de la durée jusqu’à votre retraite) premières années, cet argument tombe partiellement.

Ceci est à modérer en prenant en compte le coût réel des assurances associées à l’emprunt en cours (si elles coutent un % fixe du montant initialement emprunté, elles pourraient être très chères en % des fonds qu’elles garantissent) et leur réelle utilité (selon qui est assuré, et si ce sont des assurés "à risque fort").

L’avantage de ce choix n’est pas que financier (un meilleur rendement), mais surtout la meilleure flexibilité financière que ça vous apporte (les 67 k€ pourraient être utilisés à votre guise si une bonne opportunité se présentait).


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#71 19/12/2016 14h12

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Bonjour,

J’ai fait racheter mon prêt immobilier par une banque concurrente. Mon prêt initial est chez Boursorama. Lors de ma demande de décompte en novembre pour un arrêt au 15/12, j’ai eu ceci :
Echance du 05/12/2016 : X€
Capital à rembourser : Y€
Intérêt de remboursement anticipé : Z€
Intérêt restant période du 05 au 15/12 : A€
Total : X+Y+Z+A €


Ma nouvelle banque fait le virement de X+Y+Z+A le 15/12 et là, le problème suivant survient :
Le montant versé comprend la mensualité X€ que j’ai déjà payé le 05/12.
En temps normal, cela ne serait pas embêtant sauf que maintenant, la somme X a été versé et je dois finalement avancé une partie de crédit logement (vu que j’ai "épuisé" mon crédit avec cette mensualité qui normalement ne devait pas être versé) et mon compte est dans le rouge et qu’il est à prévoir des agios dixit mon nouveau banquier… Les agios étant automatiques, il ne peut rien faire…

La banque concurrente me dit que Boursorama n’aurait pas du indiqué cela et qu’en l’état la nouvelle banque devait verser le montant global.
Boursorama me dit qu’en fait c’est normal car légalement ils doivent tout mentionner. Ils me rembourseront sous 2 semaines cette somme X€. Deux semaines pendant lesquels je vais avoir des agios.

Je me dis qu’à chaque remboursement cette situation ne doit pas se présenter. Quel est la situation normale ?

Merci de votre retour.

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#72 19/12/2016 14h22

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Bonjour Kabal,

je ne sais pas ce qui est la situation "normale" mais j’ai effectué très récemment un rachat de crédit immobilier et la banque qui reprenait le crédit a juste fait le virement de Y+Z+A étant entendu que la mensualité X était déjà réglée par ailleurs (j’ai échangé avec la banque pour que l’on soit bien d’accord à ce sujet).

Bien à vous,
cat

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#73 19/12/2016 17h44

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J’avais bien entendu border le truc avec le conseiller mais son service crédit a quand même versé la somme avec mon échéance. Du coup, je me demande comment c’est sensé se passer normalement.

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#74 19/12/2016 18h43

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Kabal a écrit :

Deux semaines pendant lesquels je vais avoir des agios.

Vous n’avez pas suffisamment d’épargne de précaution pour faire un virement à ce compte, le temps que cette somme vous soit versée ?
Entre la rémunération d’un livret et le coût des agios, le calcul est vite fait : il vaut mieux faire un virement depuis un livret vers ce compte, et vous le reprendrez quand le compte sera revenu à son niveau normal.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#75 19/12/2016 19h06

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Si, si, j’ai ce qu’il faut pour couvrir. Mais disons que c’est pénible de devoir pallier à ce problème alors que les deux banques se renvoient la balle l’une l’autre. En plus, c’est tombé sur le seul compte sur lequel je n’ai pas d’autorisation de découvert…

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