Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

aimge a écrit :

Oui. J’avoue être un peu perdu, il faut que ça décante, et que je fasse mes calculs.

- Le fait d’allonger mon prêt de RP me semble contre-intuitif puisqu’il va au final me coûter plus cher. Mais je comprends que le rendement des 100K€ pourrait annuler cette perte (et au délà).

Quel taux vous propose-t-on sur 20 ans ?
C’est la différence des taux qu’il faut regarder, pas le montant des intérêts.
Les intérêts que vous payez ne sont pas une perte mais une charge, cette charge est normalement déjà compensée par les revenus que vous tirez du bien que ce prêt vous a permis de financer.

aimge a écrit :

Je pense que psychologiquement, je veux que ces 100K€ me permettent de respirer un peu avant tout, ce qui me permettra peut-être d’envisager du locatif par la suite…

Si vous estimez être plus à l’aise sans dette remboursez le prêt, tant pis si ce n’est sans doute pas le meilleur choix au plan financier (rembourser un prêt à 1,1% c’est comme placer à 1,1% ; sur 15 ans il est possible de faire mieux).

Dernière modification par dangarcia (17/02/2021 10h43)

Je me permets de relancer ce sujet sous l’angle de la période inflationniste.

J’ai un crédit pour mes locaux professionnels qui continue à courir encore quelques années. Il est largement couvert par le loyer et génère un cash flow positif à hauteur de 800 euros.

Ne trouvant plus de placements intéressants (actions et immobiliers sont trop chers et risqués à mon goût), j’envisage de procéder à des remboursements partiels successifs avec une diminution du montant de l’échéance.

J’y vois un triple intérêt :
- en période inflationniste avec une dévaluation de la valeur des monnaies FIAT notamment EUR et dollar, le crédit joue le rôle d’une sorte de SWAP permettant de convertir à coût fixe des monnaies FIAT en pierre. Une protection utile en période inflationniste ;

- Le rendement de mon investissement locatif est de 8,5% (je suis locataire à titre pro) mais il est sans risque s’agissant de mon local professionnel que j’exploite contrairement aux autres placements. Les rendements des placements ne se comparent qu’à risque égal.

- le remboursement avec diminution du montant de la mensualité (qui n’est pas conseillée car en diminuant la durée, on économise plus d’intérêt) serait plus efficace si on se lance dans une série de remboursements partiels successifs jusqu’à solder le prêt. Une sorte d’intérêts composés inversé.

Je ne trouve que très peu d’éléments pertinents à ce sujet. Les analyses sont souvent des redites des formateurs Youtube/articles "meilleurs taux" sans intérêt et pertinence économique ou fiscal.

L’avez-vous envisagé ?

Le dernier avantage et pas des moindres : si une période deflationniste s’amorce alors les gagnants seront ceux qui ont du cash et qui sont désendettés. Jamie Dimon (JP MORGAN) amasse d’énorme quantités de liquidités actuellement allant à l’encontre de la logique économique : cash is trash avec l’inflation. Plus de 500 milliards.

@ AchL :

En proie au même questionnement sur quoi faire de ma treso pro dormante, j’ai franchi ce pas en 2 fois après avoir longtemps réfléchi en amont. En 2020 sur un premier local pro, il me restait 2 ans de crédit.
Cette année, il restait environ 10 ans sur le second bien pro à 1,65%. Les comptes d’associé ne feront pas grande différence (holding pro) en terme de coût global.

Je vois d’autres avantages en sus de ceux cités :

Psychologiquement, dans un contexte pro pas drôle, c’est très rassurant d’avoir soldé ses emprunts, et par la même occasion ses cautions personnelles !

La relation bancaire change… en soldant votre dépendance, le rapport de force vous sera plus favorable au global, car mon responsable local des engagements me confiait récemment sa très grande inquiétude sur la santé financière réelle de son portefeuille clients.

Mon banquier me disait en blaguant un jour que de leur point de vue, tout était financable…si le client pouvait donner des garanties en face : avec un bien entièrement payé, vous pourrez même le donner en garantie d’un futur projet bien plus risqué quand la donne économique aura changé et que vous aurez de nouveaux projets : en fait, c’est un cercle vertueux et non pas une perte sèche de trésorerie comme on a parfois tendance a le penser de prime abord.

Bonsoir,

En regardant votre présentation, on voit que vous êtes finalement peu endetté (RP payée, etc…)
En fonction de votre profession libérale, et donc de la récurrence des revenus, il peut être intéressant de rester endetté, voire d’augmenter votre endettement. En période d’inflation, ou comme vous l’évoquez, de dévaluation de monnaie, il vaut mieux être endetté pour « payer en monnaie de singe ».
Cela a aussi le mérite de baisser le résultat comptable  de votre entreprise.

Votre exposition aux actions est très faible. Vous pourriez tout à fait investir progressivement en mode lazy sur un tracker.
Ou bien augmenter votre poche SCPI

Néanmoins, comme le soulignent les autres intervenants, le désendettement est intéressant si vous avez besoin de rendre votre entreprise plus belle aux yeux du banquier, par exemple si vous avez besoin d’investir dans du matériel, mais ça n’a pas l’air d’être votre cas.

Bref, vous allez rembourser votre emprunt, ensuite votre poche de cash va remonter, et vous vous demanderez ce que vous allez faire de cet argent. Retour au point de départ! :-)

Dernière modification par FastHand (28/03/2022 22h46)

Je souscris à tout ce qui a été dit.
Le seul gain financier à rembourser un crédit en période de forte inflation est de réduire son endettement pour s’endetter encore plus avec des taux bas (et comme ça a été dit rembourser en monnaie de singe un bien qui prend de la valeur, on gagne sur les 2 tableaux).

Petit exemple pour illustrer : mettons qu’il vous reste 150k€ de capital à rembourser pendant encore 5 ans sur un emprunt à 500k€ que vous avez pris il y a 15 ans. En parallèle vous avez 200k€ de cash et un projet à 800k€ que la banque ne vous finance pas à cause de votre gros endettement (les mensualités du crédit à 500k€ qui vont courir encore 5 ans). Dans cette situation il vaut mieux utiliser votre cash pour rembourser l’emprunt pour vous retrouver vierge de tout endettement et dans la meilleure posture possible face à la banque pour votre nouveau projet :
1) 100% propriétaire du bien à 500k€
2) pas d’endettement
3) un apport de 50k€
C’est le triptyque gagnant, qui peut même vous permettre d’aller au delà des 35%

C’est justement ce que j’ai en tête en ce moment : je suis en train de finaliser un gros emprunt pour des achats de SCPI qui va me mettre au taquet des 35% d’endettement, parallèlement je viens de recevoir une grosse donation que j’ai placé en bourse en attendant d’avoir un beau projet immobilier (difficile avec la hausse des prix de ces dernières années), dès que j’ai trouvé un projet qui me convient je rembourse 1 petits emprunts immobiliers ce qui va redonner de l’air à mon endettement et améliorer mon dossier en étant 100% propriétaire d’un immeuble locatif. Si ça se goupille bien j’aurai même un bel apport.

Evidemment la situation exceptionnelle actuelle (taux très bas malgré une inflation élevée) ne va peut-être pas durer, il ne faut pas rater la fenêtre de tir. L’inversion de la courbe des taux, c’est à dire le moment où les taux courts vont repasser sous les taux long ne va plus tarder.

@AchL : Il y a toujours à un instant T des actifs sous-cotés L’année dernière il y avait de bonnes affaires à saisir dans les matières premières et les pétrolières. En ce moment vous avez une grande braderie en Russie. Qui sait quelles opportunités nous aurons demain ? C’est justement ce qui m’amuse dans l’investissement, chercher sous les grosses pierres et trouver des diamants dans la boue. Même si je suis trop prudent pour pleinement en tirer en avantage…

Après, tout dépend aussi de la taille de votre portefeuille. Si on a des millions à parquer, c’est plus compliqué, il faut non seulement l’opportunité mais aussi une certaine profondeur de marché. Ou du temps à perdre pour tout micromanager.

Je trouve personnellement le couple rendement/risque des SCPI tres intéressant actuellement. On trouve du 5% net de frais de gestion environ, sur de l’immobilier prime dans les grandes villes et sans gestion à s’occuper.

J’ai beaucoup investis ces dernières années en immobilier direct dans le sud de la France: on arrivait à trouver des produits corrects rapportant 7-8%. Actuellement, même dans des villes très secondaires, on a du mal à dépasser les 5%.

Donc pourquoi s’embêter avec de la gestion et des villes de seconde zone quand on peut avoir du bureau ou du commerce dans les capitales Europeenes (certes, il faut accepter une exposition aux bureaux ou aux commerces)?

Bref des SCPI bien choisies achetées à credit (pour profiter de l’inflation+taux bas cités plus haut) me semble la meilleure opportunité du moment!

Le problème des SCPI restent cependant la difficulté de maitriser la fiscalité surtout quand on fait appel au crédit (ce qui exclu très souvent les montages en assurance vie ou SCI).
J’avais fait un épisode de podcast là dessus avec quelqu’un qui a une grande maitrise du sujet et je pense que pour la plupart des personnes qui sont encore en phase de constition active de leur patrimoine c’est peu adapté. Après quand on a des sommes à 7 chiffres qui trainent sur nos comptes, c’est différent

J’ai financé mes parts de SCPI dans ma société d’exploitation à l’IS et je confirme que les banques n’aiment pas ce montage. Elles voulaient absolument financer en nom propre ce qui est catastrophique d’un point de vue fiscal.

Pour la SCPI, les actifs immobiliers montent avec l’inflation pour la vente mais sont aussi plus chers toujours à cause de l’inflation à l’achat. Elles sont en phase de collecte avec les excès d’épargne des français et quand ca va se tarir, elles risquent de se retrouver avec un stock de biens immobiliers surévalués (y compris par les CAC).

C’est la raison pour laquelle j’expliquais dans mon message initial envisager le remboursement anticipé comme une couverture en raison des risques conjoncturels. Je me laisse convaincre par les différents avis et ce sera standby pour l’instant. Je ferais un point à la fin de l’année sur notre situation.

Dernière modification par AchL (30/03/2022 11h44)