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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 30/08/2019 03h59

Banni
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Hello tous

Ca ne parle jamais de Paris, ici.
Comme de temps à autre, je réfléchis à investir dans cette belle ville qu’est Paris, il faut quand même l’avouer.

j’ai le sentiment que les rendements sont de plus en plus minables ! (je fais des calculs avec rendement locatif.com depuis 2 ans presque)

Surtout avec le plafonnement des loyers c’est une catastrophe.
Meme en LMNP cela n’a aucun intérêt.

J’obtiens des rendements net de moins de 2% sur l’immense majorité des annonces seloger.

De plus, avec le site rendement locatif, les loyers sont indiqués automatiquement selon un calcul que je ne connais pas, sauf que ces loyers sont pour la plupart faux, avec l’encadrement des loyers il faut pour la plupart des calculs enlever 300 à 400 euros de loyer. (et c’est du loyer majoré en plus)

En respectant l’encadrement, on tombe dans la plupart des cas à un rendement inférieur à 2% yikes

Même en imaginant une grosse plus value sur le long terme ( aller 100 % sur 10 ans par exemple) est-ce intéressant ?

Il faudrait faire des calculs poussés et comparer avec une assurance vie, la bourse, les fonds actifs…et passifs. Mais je crois que meme dans la perspective d’une grosse plus value LT ( 100% sur 10 ans c’est à mon avis trop optimiste ) ça n’a définitivement plus aucun intérêt d’investir à Paris pour du locatif.

En revanche pour la résidence principale, j’ai l’impression que la question se pose bcp moins..;

Dernière modification par johnno (30/08/2019 04h00)

Mots-clés : locatif, paris, rentabilité

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#2 30/08/2019 08h27

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Vous avez répondu à votre interrogation en posant le titre de cette manière, c’est dommage.
Je vous réponds non, il n’y a qu’à voir tous ceux qui ont investi depuis 25 ans à Paris même avec un rendement "minable" peuvent compter sur de jolies plus-values à la revente, compensant très largement un manque à gagner locatif.
Reste à savoir si l’évolution des prix vers le haut va continuer, ça personne ne le sait mais on ne peut être affirmatif.
Autre avantage, très peu de vacance à attendre en louant à Paris et une sélection des dossiers facilitée par un afflux permanent de "bons" dossiers.


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#3 30/08/2019 08h43

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Un seuil symbolique a été franchi :
A Paris, le mètre carré a dépassé les 10 000 euros en moyenne

Le Monde a écrit :

La flambée des prix – +66 % en dix ans – fait fuir les familles et modifie la physionomie de la capitale.
Les notaires franciliens l’annonçaient discrètement dans une note du 26 juillet 2019 et devraient le confirmer jeudi 5 septembre : le prix moyen du mètre carré parisien a, en août, franchi le seuil des 10 000 euros, à 10 190 euros précisément, soit une hausse de 7,3 % en un an. Aucune politique publique, aucun « choc d’offre », même promis par le président de la République, Emmanuel Macron, n’ont freiné l’inéluctable augmentation des prix, de 26 % sur cinq ans et 66 % sur dix ans, en complet décrochage avec l’évolution des revenus.

A ce prix, le rendement sera toujours très faible, même en location saisonnière (par ailleurs très encadrée et suivie par la mairie).
Et le risque d’une baisse, peut-être importante (voir années 1990) est élevé.

Si vous voulez du rendement, il faut s’éloigner au moins 100 Km (Rouen, Caen, Amiens, Reims, Orléans, etc.).

Dernière modification par ArnvaldIngofson (30/08/2019 08h43)


Dif tor heh smusma

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#4 30/08/2019 10h08

Banni
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Surin a écrit :

Vous avez répondu à votre interrogation en posant le titre de cette manière, c’est dommage.
Je vous réponds non, il n’y a qu’à voir tous ceux qui ont investi depuis 25 ans à Paris même avec un rendement "minable" peuvent compter sur de jolies plus-values à la revente, compensant très largement un manque à gagner locatif.
Reste à savoir si l’évolution des prix vers le haut va continuer, ça personne ne le sait mais on ne peut être affirmatif.
Autre avantage, très peu de vacance à attendre en louant à Paris et une sélection des dossiers facilitée par un afflux permanent de "bons" dossiers.

Effectivement depuis 25 ans on peut considérer que les propriétaires et investisseurs sont largement gagnant. C’est évident.
Vu la hausse fulgurante.

Après ceux qui ont acheté il y a 3-4 ans c’est moins sûr : même si il y a parfois des grosses pv du style 25-30% en 4 ans, est ce que ça compense pour autant les frais de notaires / l’impôt sur la PV / les travaux éventuels de copropriété ?
Pour du locatif il faut du LT.

En fait je cherche l’axe à tenir dans un investissement locatif à paris pour que l’opération soit rentable.
Tout repose sur cet espoir de PV, non ?

A bordeaux on est de nouveau passé à +1 après une hausse fulgurante.

Dernière modification par johnno (30/08/2019 10h09)

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#5 30/08/2019 10h12

Membre (2019)
Réputation :   1  

Dans aucune ville de France l’investissement locatif n’est mort. Il est seulement beaucoup plus difficile d’être rentable selon les villes. Paris étant la capitale, le prix au m² est très élevé et les loyers, bien qu’élevé aussi, ne suivent pas aussi vite que l’achat.
Pour autant, avec un bon réseau, des opportunités apparaissent.

Un ami proche vient d’acheter un bien sur paris à 5000€/m² avec un rendement locatif à 8,5% brut (on est en dessous de 10%, mais 8,5% brut pour Paris c’est déjà très bien).
Comment a-t-il pu avoir un pris si bas? La personne qui vends le bien est une amie de famille, elle n’a plus de quoi payer ses charges et veut se débarrasser de son bien au plus vite sans le mettre sur leboncoin ou seloger ou agence… Le bien étant complètement délabré, elle le vends peu cher.

Ce genre d’occasion est rare, mais existe, même sur Paris. Cependant, en ne regardant que les prix affichés sur seloger, un rendement supérieur à 3% sur Paris est quasiment impossible…

Un cas exceptionnel à 8,5%brut sur Paris, peut par contre devenir un cas exceptionnel à + de 13% ailleurs en grande couronne.

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[+2]    #6 30/08/2019 10h20

Membre (2014)
Réputation :   195  

Bonjour johnno,

Il me semble que vous abordez la question par le mauvais angle et que votre réflexion est très largement biaisée. Vous êtes, amha, victime d’un biais de croyance.

j’ai le sentiment que […]

Maintenir certaines croyances peut s’expliquer par une motivation inconsciente : le recours a des arguments non vérifiables et la désinformation afin de balayer des erreurs de logique et cultiver ainsi l’illusion de savoir (sans que cela demande un effort considérable).

(je fais des calculs avec rendement locatif.com depuis 2 ans presque)

C’est peut-être là où le bât blesse non ? Comment se fait le calcul ?

De plus, avec le site rendement locatif, les loyers sont indiqués automatiquement selon un calcul que je ne connais pas,[…]

Ah d’accord, maintenant que vous le dîtes…
Avez-vous seulement songé à comprendre ce calcul de la rentabilité nette ? Et le calcul de la rentabilité corrigée après la vente en cas de plus-value ?

Il faudrait faire des calculs poussés et comparer avec une assurance vie, la bourse, les fonds actifs…et passifs. Mais je crois que meme dans la perspective d’une grosse plus value LT ( 100% sur 10 ans c’est à mon avis trop optimiste ) ça n’a définitivement plus aucun intérêt d’investir à Paris pour du locatif.

Des calculs poussés vous dites ? Genre avec des intégrales et des équations de l’espace ? Bof… j’ai une autre explication, je me permets de vous la soumettre : les gens sont paresseux, c’est affolant !

En revanche pour la résidence principale, j’ai l’impression que la question se pose bcp moins..;

Puisque vous le dites alors ça doit être vrai aussi ^^

Bref, votre réflexion n’est basée que sur des éléments subjectifs et vous aurez tendance à préférer le statut quo. 1/ Investir à Paris apportant plus de risques et d’inconvénients. 2/ Ne pas investir à Paris, suivre les recommandations de ArnvaldIngofson pour s’intéresser à des villes nettement moins belles. Comment c’est loin…

Dernière modification par Michel (30/08/2019 12h46)


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#7 30/08/2019 11h50

Banni
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Pardon excusez moi je ne savais pas qu’il fallait à chaque fois détailler intégralement les calculs.
Je n’ai aucun biais de croyance vu que justement cela fait 2 ans que je ne fais que des calculs au lieu de me jeter tête baissée dans un locatif parisien.

Si je me basais sur des croyances, j’aurais déjà investi depuis 2 ans à Paris.  ( et surement fait une bonne affaire, peut être )


Pour le site rendementlocatif, il possède un estimateur de loyer potentiels. Je disais simplement que son estimation est bien souvent fausse (l’estimation basse, moyenne et haute) à cause de l’encadrement des loyers.
Et très souvent la majorité des investisseurs locatif à Paris pensent qu’ils peuvent mettre n’importe quel loyer (je le constate partout, pas besoin de donner d’exemples). Cette histoire est terminée vu que l’encadrement est revenu et que ne pas s’y soumettre c’est des dizaines de milliers d’euros d’amende.
Donc dorénavant toute simulation que je fais intègre cet encadrement.

Pour donner un exemple je viens de faire une simulation sur un 2 pieces de 32 m2 dans le 12 ème vendu 340 000 euros.
J’ai comparé dans un scénario : revente à 10 ans à 500 000 euros ( ce qui est pour moi  très hypothetique  et optimiste mais admettons.. )
Pret sur 25 ans avec le minimum d’apport et un taux très optimiste de 1%
LMNP au réel.

Dans ce scénario, cashflow negatif de 538 euros par mois.

Enrichissement à 10 ans avec l’investissement locatif : 168 638 euros

Epargne forcée (placement du cashflow negatif) + interets de 4% (si placements en AV / Bourse PEA / SCPI ) , 4% annualisé me semble largement atteignable sur 10 ans : 147 529 euros
(edit: en fait c’est pas il me semble, vu que je fais du 7% annuel en bourse yikes)

On voit ici qu’en plaçant à 4% le cashflow negatif , l’investissement parisien ne permet de s’enrichir "que" de 21109 euros.

Et dans ceci je n’ai pas compté :
-de travaux de ravalement possibles
-0 vacances locatives (meme pas un mois tous les 2 ans)
-pas de frais d’agence
- pas de garantie loyé impayé

En revanche sont comptés par le site : un forfait de travaux/ l’impot sur la pV.

Et j’ai quand meme pris une hypothese plutot haute de revalorasation du bien de pret de 35% en 10 ans ( après une hausse de 66 % de 2008 à 2019)

Dans un cas : 168 638 euros
Dans l’autre : 147 529 euros

21109 euros de difference sur 10 ans.

Le jeu en vaut-il la chandelle ?

Dernière modification par johnno (30/08/2019 12h09)

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#8 30/08/2019 12h17

Membre (2015)
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Alors concernant l’encadrement des loyers, plusieurs choses que j’ai observé:

Il n’est vraiment restrictif que sur les petites surfaces, à partir de 30m² il semble être en ligne avec les loyers réels que j’ai pu voir, et au-dessus de 45m² il faut vraiment être très gourmand pour dépasser la borne haute. Par contre sur les tous petits studios (<15m²), il est complètement déconnecté de la réalité du marché (si on pouvait trouver des 10m² à Paris pour 250€/mois, ça se saurait). D’ailleurs j’aimerais beaucoup obtenir leurs listes de loyers observés pour voir sur quoi la détermination de ces plafonds se base, à mon avis sur pas grand chose.

Ensuite, j’ai le sentiment que peu de gens l’appliquent. Il n’y a qu’à voir les loyers demandés sur leboncoin pour les studios, 95% sont bien au-dessus (encore une fois car il n’a rien à voir avec le loyer de marché pour ces biens). Si on se base sur les chiffres du précédent encadrement, très peu de contestations ont eu lieu (quelques centaines au maximum de mémoire). Les procédures sont longues (d’abord mise en demeure du propriétaire, puis commission de conciliation, puis tribunal), les locataires sont en position de faiblesse sur ce marché tendu, beaucoup ne connaissent pas leurs droits et ont peur de se facher avec le propriétaire de l’appartement qu’ils ont eu du mal à trouver.

Concernant les amendes, c’est beaucoup moins automatique que ça. On risque une amende en tant que propriétaire seulement si on écrit dans son bail un loyer qui dépasse le plafond, sans justifier du complément de loyer. Si le plafond est à 600€ et que je mets un loyer à 800€, je risque une amende. Si je mets 600€ + 200€ détaillés en complément de loyer, le locataire peut toujours contester ce complément mais a priori je n’aurai pas d’amende (ou alors dans un 2ème temps si je ne me conforme pas à une éventuelle décision de justice).

Bref à mon sens l’encadrement des loyers est un risque certes, mais à relativiser.

Dernière modification par Sheeplooser (30/08/2019 12h20)


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#9 31/08/2019 09h28

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johnno a écrit :

21109 euros de difference sur 10 ans.

Le jeu en vaut-il la chandelle ?

Ca fait plus de 14% en plus, la réponse est oui.
Vous êtes parti dans la discussion avec une réponse en tête et n’en démordez pas, même en montrant un calcul favorable à l’investissement à Paris. Si vous avez envie de vous persuader d’avoir raison et qu’il n’y a pas de biais, libre à vous.

Autre point où l’investissement à Paris peut être intéressant, c’est d’arriver à gagner des mètres carré. Personnellement je connais quelqu’un qui a pris son indépendance financière grâce à cela, en aménageant un sous-sol.
Moi-même en cassant les murs de doublage d’un studio j’ai pu gagner 1,5m² soit 8%, à plus de 12000€/m² c’est toujours bon à prendre.
Un ami a pour projet de surélever son immeuble, idem, le gain est certain, il faut être patient et mener à bien toutes les opérations au préalable.


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#10 31/08/2019 10h39

Banni
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En fait je fais juste la comparaison entre le temps potentiel perdu par l’investissement locatif ( on sait tous que ça peut être un mi temps aller un huitième de temps consacré chaque mois ) et ces 14% gagnés par rapport à un investissement totalement lazy :-)

Le temps c’est de l’argent non ?

Pour les m carrés perdus intéressant effectivement..

Et puisque vous avez investi à paris vous avez fait des calculs ?

Dernière modification par johnno (31/08/2019 10h43)

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[+1]    #11 31/08/2019 10h45

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Bonjour johnno,

Ma remarque sur les biais comportementaux ne vise pas exclusivement votre personne, ce sont des variables universelles puisque nous sommes tous fait de la même matière (vous, moi, le reste du monde). En revanche il ne tient qu’à vous de les ignorer et les balayer d’un revers de manche. No big deal.

Dans l’exemple que vous avez pris la peine de détailler et partager avec nous, il manque tout de même un paramètre essentiel, le loyer encaissé (ou attendu). Pour le prix de vente, utilisez-vous castorus ?

Ensuite votre comparaison est bancale et votre hypothèse d’épargne forcée à 4% reste à vérifier. Selon les infos dont nous disposons (Johnno : présentation), vous êtes en deçà de ce chiffre. Votre performance boursière est toute relative car très récente et ne représentant que 2% de votre épargne autant dire peanuts. C’est par là que je commencerais l’optimisation de mon patrimoine et pas dans l’achat d’un studio (ou T1) à Paris. Vous aviez d’ailleurs eu une réponse de GbL en ce sens il y a plusieurs mois.

D’autres membres ont également eu la gentillesse de vous conseiller en réponse à votre tout premier message…

Que pensez-vous sur ma façon de gérer ?

…mais rien, pas de retour ni de +1.

Dernière modification par Michel (31/08/2019 11h16)


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#12 31/08/2019 11h04

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johnno a écrit :

Et puisque vous avez investi à paris vous avez fait des calculs ?

On est sur des rentabilités à 2 chiffres et encore, c’est sans compter la plus-value d’une RP.
Des exemples de gens qui ont gagné de l’argent à Paris, il y en a une flopée. Reste à savoir si cela va continuer.
4% en "lazy" c’est la même chose, reste à savoir si cela va continuer…


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#13 31/08/2019 11h18

Banni
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Merci Michel pour votre réponse !
Ça a l’air top castorus! Je ne connaissais pas.

Pour le loyer encaissé je me base tout simplement sur ce que la mairie de Paris nous autorise à faire. J’aime resté dans les clous … je ne devrais peut être pas mais dans mon exemple un loyer de maximum 900 euros est applicable.
C’est bas mais .. c’est la loi.
Facile de gonfler la rentabilité avec un loyer à 1400 par exemple, mais c’est interdit.

Pour le reste effectivement ça me fait réfléchir et me dire qu’il vaut mieux que je travaille mes AVs et Pea tout d’abord avant d’investir dans un studio  pour probablement pas grand chose à l’arrivée.

>>Surin

Si vous avez acheté il y a très longtemps, soit début 2000 soit 2009, je ne nis pas que c’est très rentable. Personnellement je ne parle que de l’éventualité d’acheter maintenant, fin 2019 avec les loyers très faibles applicables because encadrement.

Après si la justice le retape encore je veux bien investir en louant deux fois plus cher je trouverais certainement du monde très facilement.

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#14 31/08/2019 11h40

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Surin a écrit :

Autre point où l’investissement à Paris peut être intéressant, c’est d’arriver à gagner des mètres carré. Personnellement je connais quelqu’un qui a pris son indépendance financière grâce à cela, en aménageant un sous-sol.

Ne serait-ce pas un certain Kc44 ? wink

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#15 31/08/2019 12h12

Membre (2018)
Réputation :   71  

Je pense que cela dépend vraiment de votre objectif et votre situation?

Une personne "lambda" qui souhaite investir à Paris pour un investissement locatif sans réseau ni quoi que ce soit n’aurait pas forcément d’intérêt si ce n’est de s’endetter au maximum sans rendement pour multiplier d’autres opérations derrière.

A l’inverse, une personne avec des revenus élevés et / ou beaucoup de liquidité pourrait investir sur Paris pour diversifier ses placements et profiter de l’augmentation de l’immobilier sur Paris pour un placement long terme?

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#16 31/08/2019 13h22

Membre (2014)
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Bonjour mickaelstaudi,

Votre intervention est d’une banalité confondante. J’ai beau relire le message, je n’y vois aucune valeur ajoutée.

Je pense que cela dépend vraiment de votre objectif et votre situation?

Faites au moins de l’effort de lire la présentation de vos interlocuteurs sinon ça tend vers le monologue.

Une personne "lambda" qui souhaite investir à Paris pour un investissement locatif sans réseau ni quoi que ce soit n’aurait pas forcément d’intérêt si ce n’est de s’endetter au maximum sans rendement pour multiplier d’autres opérations derrière.

Quel intérêt de s’endetter sans obtenir un rendement acceptable (>5%) puisque votre flux de trésorerie sera négatif et ne vous permettra pas de multiplier les acquisitions immobilières ? S’endetter pour s’endetter, non merci.

A l’inverse, une personne avec des revenus élevés et / ou beaucoup de liquidité pourrait investir sur Paris pour diversifier ses placements et profiter de l’augmentation de l’immobilier sur Paris pour un placement long terme?

Avoir des revenus élevés ou bcp de liquidité ne justifie en rien d’investir sur Paris. En tout cas c’est largement insuffisant comme paramètre. Et puis l’augmentation passée ne présage pas de la tendance future. ArnvaldIngofson propose d’autres villes aux alentours mais bon… plusieurs membres expliquent en détail comment investir dans l’immobilier papier via une SCI ou les foncières cotées. Enfin Surin nous rappelle l’importance de gagner de la surface pour sécuriser un projet immobilier.

Thinking outside the box.


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#17 31/08/2019 14h45

Membre (2018)
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Quand je parlais de la situation ainsi que de l’objectif, c’était de manière générale vu que la discussion porte sur l’intérêt d’investir à Paris dans sa globalité.

Je vous remerc*e quand même pour votre intervention.

Dernière modification par michaelstaudi (31/08/2019 14h46)

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#18 31/08/2019 23h03

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johnno a écrit :

Enrichissement à 10 ans avec l’investissement locatif : 168 638 euros

Epargne forcée (placement du cashflow negatif) + interets de 4% (si placements en AV / Bourse PEA / SCPI ) , 4% annualisé me semble largement atteignable sur 10 ans : 147 529 euros

Placer 350k sur 10 ans à 2% net avec une PV de 150k (certes fiscalisée) est largement gagnant en valeur par rapport à un placement à 4% de 500 euro par mois pendant 10 ans, c’est certain!

Votre simulation d’épargne progressive à 4% des cash flow négatifs est erronée.

Le reste de votre argumentaire est quelque peu farfelu.

Dernière modification par Philref92 (31/08/2019 23h05)

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#19 31/08/2019 23h31

Banni
Réputation :   -5  

Vous lisez mal…ou vous n’êtes pas très bon en mathématiques.

On ne place pas 350K net à 2% sur 10 ans en mettant un appartement en locatif vu qu’on fait un prêt.
Et je vous ai indiqué l’enrichissement total dans les deux cas.

168K avec le locatif
148 avec placement à 4%

La simulation prend en compte les frais de notaires dans les deux cas.

Dans l’épargne  forcée des cash-flow négatifs a 4% il y a également les 25000 et des poussières de frais de notaires.

Dans le cas du locatif on retranche les frais de notaires les travaux l’impôt sur la Pv.. ce qui érode l’enrichissement.

Je collerai le calcul des deux options demain.

Je sais que ça vous étonne mais c’est seulement en faisant des calculs précis qu’on se rend compte que l’investissement à paris en 2019 n’est pas le plan en or crié sur tous les toits. ( notamment  cause de l’impot sur la PV qui ampute de beaucoup l’enrichissement )

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#20 01/09/2019 00h02

Membre (2015)
Réputation :   59  

Je ne pense pas que beaucoup de monde crie dur tous les toits que l’investissement à Paris est très rentable, c’est avant tout un investissement défensif avec une rentabilité à l’avenant.

Par contre supposer que e rendement locatif est de 2% fausse la chose, on peut faire du 3-3.5% sans forcer. L’encadrement des loyers n’interdit pas de dé passer les seuils, il requiert de justifier ces dépassements. Cela n’a rien d’illegal.

Et à paris le temps passé à trouver des locataires est a priori plus faible qu’ailleurs, vu la demande. Donc ça relativise les efforts par rapport à des investissements immo plus « sportifs »


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[+1 / -1]    #21 01/09/2019 00h48

Membre (2017)
Réputation :   43  

johnno a écrit :

Vous lisez mal…ou vous n’êtes pas très bon en mathématiques.

On ne place pas 350K net à 2% sur 10 ans en mettant un appartement en locatif vu qu’on fait un prêt.
Et je vous ai indiqué l’enrichissement total dans les deux cas.

Vous n’avez pas compris la notion d’investissement à crédit, car il s’agit bien de placer 350k (que l’on vous prête contre rémunération).

L’enrichissement à 10 ans donné par le site correspond bien à un gain, cash flow négatifs déjà déduits.

Alors que dans le second cas, vous ne donnez pas l’enrichissement, mais le montant total (épargne+plus value).

Vous pouvez toujours rajouter les frais de notaire dans votre simulation 2, vous n’arriverez pas au montant annoncé. Pour les travaux et l’impôt, vous avez la simulation 1, qui tient aussi compte des frais de notaire. Le site utilisé à des défauts, mais cela, il le fait bien!

Votre réponse confirme mon message précédent : Les mathématiques c’est ma spécialité. Le locatif en passe de l’être. La problématique de l’investissement à Paris, je l’ai étudiée avant vous donc vous ne m’apprenez rien. En fait, si le sujet peut donner lieu à un débat, votre post ressemblerait presque à un troll.

Je vous donnerai quand même mon avis sur l’investissement locatif à Paris :

- A crédit : c’est un très bon endroit pour le faire, à condition d’avoir des finances très solides et ne pas compter dessus pour devenir rentier (puisque les gains se feront à la revente, avec ou sans plus value). Le montant du loyer, encadré ou non, à moins d’importance à Paris. L’objectif est essentiellement la sécurisation du patrimoine (qui grossit car financé à crédit!) et la plus value à la revente. Après, ce n’est pas ma stratégie ni celle de la majeure partie des lecteurs du forum.

- En cash, cela perd une partie de son intérêt vu que les rendements net sont du même ordre que ceux d’une AV.

Dernière modification par Philref92 (01/09/2019 01h12)

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#22 01/09/2019 11h35

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Un petit détail m’empêche d’être totalement d’accord avec vous sur la comparaison Fds €/ Immo Paris. C’est qu’un investissement immobilier se place sur une échelle de temps de 20 ans voire 30 et qu’il est impossible d’exclure un taux d’inflation nettement supérieur au rendement des fonds euros (supposé positif!) pendant 10 ans.
Dans cette situation, on peut toujours sortir des fonds euros mais il faut soit consommer soit acheter des actifs, les dépôts à vue etant pires encore….
Parmi les problèmes de l’immobilier, l’ illiquidité et le coût du ticket d’entrée sont peut être les plus ennuyeux.

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[-2]    #23 03/09/2019 22h53

Banni
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Interessant tout vos avis.

Je trouve que des investisseurs parisiens devraient partager un peu leur chiffre! ça aiderait à y voir plus clair, aussi…

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#24 04/09/2019 08h24

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
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L’illiquidité de l’immobilier n’est pas si généralisable. Beaucoup de biens immobiliers sont liquides puisque vendus dans la journée/la semaine ce qui avec une finalisation de la vente à 3 mois permet de récupérer relativement vite les fonds.

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Favoris 1   [+10]    #25 08/09/2019 09h32

Membre (2013)
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Bonjour,

Travaillant en tant qu’agent immo spécialisé dans le locatif à Paris, je pense pouvoir vous apporter quelques observations issus de mon expérience

1- La majorité des propriétaires avec qui je travaille, souvent sur des biens rénovés, ont des profils soit cadre sup finance & co qui font des investissements à très long terme ou qui partent en expatriation. Ce sont donc des gens qui n’ont pas peur du cash-flow négatif car ils peuvent l’encaisser et qui font du patrimonial. Nous avons également beaucoup de profil issus de la vieille noblesse/bourgeoisie : Vous seriez étonnés du nombre de gens au nom de famille "de" qui disposent d’un parc immobilier conséquent (et donc d’une rente de fait) à Paris…la lutte des classes n’est pas terminée!

2- Comme d’habitude, à toute loi, ses moyens détournés pour ne pas tomber dedans. L’encadrement des loyers, qui ne s’applique qu’aux résidences principales, à eu une conséquence perverse : De plus en plus de propriétaires recherchent des contrats en "Code civil" c’est à dire, résidences secondaire (pied à terre), ou logement de fonction, soit un logement loué directement par une entreprise pour son salarié.
Cela permet légalement de ne pas être soumis à l’encadrement des loyers et donc de pouvoir positionner son bien à un prix de marché.

3- Conséquence seconde, sur des petits logements (20 à 40m2), de nombreux parents demandent à louer en résidence secondaire pour y loger leurs enfants faisant des études. C’est légal, un peu dans la zone grise, mais si vous voulez des biens de qualités, c’est la seule solution. Evidemment vous payez beaucoup plus de frais d’agence puisqu’ils ne sont pas plafonnés dans ce cas.

4- Comme vous l’imaginez, le marché est très tendu. Couplé à l’encadrement des loyers, cela n’incite pas les propriétaires à faire des travaux et donc bloque le renouvellement du parc immo (cela fait contrepoids à l’avantage fiscal du LMNP au réel). De fait, la majorité des biens sur le marché ne présentent pas des bonnes prestations (bien rénovés & co) alors que la clientèle potentielle, qu’il s’agisse de cadres français ou d’expatriés louant sous le format cités ci-dessus, est exigeante. Ceux bénéficiant d’allocation logement par leur société étant prioritaires, cela donne des couples de cadres ayant du mal à trouver des logements de qualité, même si ils ont un budget étant au delà de l’encadrement. En d’autres termes, l’encadrement a un effet d’exclusion plus qu’autre chose.

5- A mon sens, le meilleur investissement est le format 35-50m2 en T2. Sur les quartiers centraux + croissant ouest (1,2,3,4,6,7,8,9,16,17), on oscille entre 38 et 40€/mois cc par m2 en termes de loyer. Cela peut monter jusqu’a 45€/m2 voir 48€/m2 sur des bien situés dans le coeur du 1er arrondissement, dans les plus belles rues du Marais, ou à Saint-Germain-des-Près. A ce niveau de prix, il n’y a pas de droit à l’erreur : Les apparts doivent être refaits à neuf, avec lave-linge (séchant), lave-vaisselle, tout meublé sur du moyen-haut de gamme (pas de Ikea), double vitrage…

=> Sur ce format, la demande est énorme car cela correspond à des loyers entre 1400 et 2200€ par mois, donc --- abordable (entre parenthèses) --- pour des cadres entre 28 et 35 ans, français ou étrangers. C’est également la population la plus représentée (généralement célibataires ou en couple)

6- A noter, le logement de fonction est également intéressant pour les entreprises car il s’agit d’un avantage en nature
=> L’entreprise le déduit en charge, paie des charges sociales mais il me semble que le montant est plus faible (à vérifier)
=> Le salarié le déclare sur son IR selon un barème forfaitaire, qui évidemment est bien inférieur au prix réel : c’est donc in fine un gros avantage en termes de niveau de vie et représente une rémunération non fiscalisée.

6- Evidemment les prix au m2 et donc les renta sont décroissantes avec le nombre de m2 augmentant. Sur des apparts de + de 100m2, il est rare d’avoir un prix de marché qui soit au delà de l’encadrement.

7- Ce qui marche en ce moment, hormis les quartiers traditionnels (Marais, Saint-Germain des prés, le 2e aux alentours de Montorgueil) c’est le 9e arrondissement : les apparts que je rentre en dessous de 70 m2 partent comme des petits pains, c’est assez impressionnant. Cela se voit plus du côté Pigalle/blanche et moins du côté gare du nord.

8- In fine, les prix locatifs montent quand même moins que les prix d’achats. Si l’on compare à New York, ou les prix d’achat sont 20% plus cher et les loyers sont le double, c’est clair que Paris ne semble pas une bonne affaire. J’ai l’impression qu’il y a des seuil psychologiques imprégnés dans la mentalité française et durs à dépasser. Sur une réflexion plus large, il est clair que les jeunes en CDI, même cadres, sont exclus de facto du marché de l’immobilier Parisien ou doivent s’endetter sur 20 ans pour acheter un 40m2 (Je suis plus ou moins dans ce cas) => Cela ne présage pas d’un bon futur pour les jeunes générations.

J’espère que cela vous aidera, j’essaierai de repasser si vous avez des questions

NB/ Je fais un peu ma pub smile Si certains ont des appartements à louer à Paris, MP !

Dernière modification par Mich (09/09/2019 08h53)

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