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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#26 08/09/2019 11h28

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Mich a écrit :

c’est le 9e arrondissement : les apparts que je rentre en dessous de 70 m2 partent comme des petits pains, c’est assez impressionnant. Cela se voit plus du côté Pigalle/blanche et moins du côté gare du nord

En fait gare du Nord est dans le 10ème.

Vieillissement de la population, disparition des ouvriers et employés, départ des familles, boom des résidences secondaires… L’augmentation des prix à Paris n’est pas sans conséquences

Les meilleures chances de plus-values sont sans doute dans les arrondissements les moins chers : les écarts de prix avec l’arrondissement le plus cher (le VIe) ont tendance à se réduire.


Dif tor heh smusma

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#27 08/09/2019 17h43

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Avant de tirer ce genre de conclusion, mieux vaudrait se référer à plusieurs période. Il est évident qu’en se focalisant sur 4 ans, on aura un résultat probablement différent que sur 2 ou 10 ans (surtout sur 2 car il me semble que ces derniers temps les arrondissements les plus chers ont augmenté le plus, à la différence notoire du 8ème qui a connu une période de baisse à contre-courant du reste des arrondissements).


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#28 09/09/2019 08h36

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ArnvaldIngofson a écrit :

Mich a écrit :

c’est le 9e arrondissement : les apparts que je rentre en dessous de 70 m2 partent comme des petits pains, c’est assez impressionnant. Cela se voit plus du côté Pigalle/blanche et moins du côté gare du nord

En fait gare du Nord est dans le 10ème.

Evidemment je parlais de tout ce qui se situe aux alentours de la rue du faubourg Poissonnière, quartier Rochechouart, Anvers et Barbes.

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[+1]    #29 25/10/2019 08h40

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Bonjour,

Je viens de lire cette étude sur les grandes villes dans le monde en 2035:

Mapped: Where Will The Top 10 Cities Be Located in 2035?

Paris est très bien placée, donc le prix de l’immobilier devrait continuer d’évoluer à la hausse…

Jerome

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#30 25/10/2019 10h07

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Bonjour,
L’hypothèse d’une hausse des prix n’est en effet pas à exclure. Le contexte de taux, inédit, est à rappeler, l’immobilier joue aussi son rôle de refuge, notamment pour des grands patrimoines. Londres a subi ce sort bien avant, avec des flux massifs étrangers. J’en étais témoin.

De mon point de vue, il est encore possible de s’enrichir à Paris à condition de travailler sur le prix d’acquisition. Les offres intéressantes sont hors marché, à savoir via succession, notaires, enchères, réseaux professionnels, marchands, etc… Investir via un prix Se Loger ou agence correspond plus à une stratégie de rente qu’à celle d’une PV.


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#31 25/10/2019 14h44

Banni
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debizej a écrit :

Bonjour,

Je viens de lire cette étude sur les grandes villes dans le monde en 2035:

Mapped: Where Will The Top 10 Cities Be Located in 2035?

Paris est très bien placée, donc le prix de l’immobilier devrait continuer d’évoluer à la hausse…

Jerome

Il est intéressant de noter que Manhattan et Londres semble stagner autour de 15-16000 euros le m2.
Serait-ce la future grosse resistance à venir? ( hors inflation bien sur)

J’y crois. Les villes anglosaxones ont toujours donné le "ton" et je ne vois pas pourquoi Paris exploserait les plafonds de Manhattan ou Londres.

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#32 25/10/2019 17h38

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On appelle tout de même cela "faire des plans sur la comète".


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#33 09/02/2021 16h36

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Bonjour à tous,

Je me permets de partager avec vous une analyse du cabinet Accuracy sur l’explication de la dynamique des prix immobiliers à Paris, que je viens de lire, et que j’ai trouvé passionnante :

Comment expliquer la forte hausse des prix au m² de l’immobilier résidentiel à Paris ?

Dernière modification par Tembusu (09/02/2021 16h38)

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#34 09/02/2021 16h48

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alors qu’on entend parler de baisse des prix sur Paris par certains notaires et seloger.com
décidément on ne sait plus quoi entendre ces derniers temps

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#35 09/02/2021 16h52

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C’est surtout que l’étude du cabinet Accuracy s’arrête en 2018.

Et la baisse de l’immobilier parisien, si elle se confirme, semble contredire leur étude selon laquelle la hausse des prix est directement liée à la hausse du bilan de la bce.

Dernière modification par Sheeplooser (09/02/2021 16h54)


« Investing is simple. It's the financial industry that works hard to make it complex. » Robert Rolih

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#36 09/02/2021 17h05

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La hausse de l’immobilier à Paris, c’est d’abord une pénurie créée par la ville à travers des préemptions pour faire du social et des obligations de construire du social, ainsi que des aménagements  avec des déficits de logement par rapport aux emplois implantés (Batignolles…).
Ensuite un effet un Airbnb qui a poussé les prix à la hausse (rentabilité) et retiré des biens du marché du logement (deuxième effet de hausse).
Enfin, les rémunérations des cadres supérieurs et du top des professions libérales parisiens sont en croissance rapide, alors que les professions du numérique se concentrent sur Paris également.

En 2020, on a un gel de Airbnb, voire des retours de biens, et une incertitude sur les situations des cadres et des libéraux, ce qui réduit les projets et développe les refus des banques.
Cela calme le marché.

Dernière modification par bet (09/02/2021 17h07)

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#37 09/02/2021 17h20

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Bet je ne crois en aucun des points que vous avez énuméré. Les prix à Paris c’est l’offre et la demande, il ne sert à rien de chercher l’histoire des préemptions ou une marque américaine.
Il y a un dynamisme qui ne s’est pas arrêté et une attractivité touristique qui a continué, reste à voir ce qu’il en sera post-Covid si l’on y arrive rapidement. Le Brexit à l’inverse tend à maintenir l’attrait de la capitale.
Les histoires de location saisonnière certains disaient que ça calmerait les prix le fait que la mairie y fasse la chasse, il n’y en a rien été car rien n’arrête la demande, toujours pressante, des acheteurs.
Je crois davantage oui à un effet indirect des injections de liquidités qui ont abaissé le taux des placements dits sécurisés. Beaucoup d’acheteurs ont préféré sortir de l’assurance-vie pour acheter un bien à Paris, reste à le gérer ou en avoir l’usage.
Paris reste en tête du train de l’immobilier qui en moyenne a bien augmenté en France avec de fortes disparités mais on a vu que les plus grandes villes se sont le plus appréciées. C’est une tendance internationnale, la population des centres urbains s’accroît.

Ceux qui parlent de la baisse actuelle ont du papier à vendre, il n’y a que les chiffres des notaires qui font foi, heureusement que la demande se calme et que les prix cessent cette montée discontinue. Après il est inutile de commenter les hausses ou baisses de 1 ou 2% sur 6 mois-un an, il faut du recul.


Source : Prix immobilier Paris (75000)

Dernière modification par Surin (09/02/2021 17h24)


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[+1]    #38 09/02/2021 17h49

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Surin a écrit :

Les prix à Paris c’est l’offre et la demande

Avis partagé, j’ai décrit précisément des facteurs jouant sur l’offre et la demande. Les taux d’intérêt jouent également un rôle, c’est certain, mais je citais les aspects plus particulièrement parisiens.

Dernière modification par bet (09/02/2021 17h50)

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#39 09/02/2021 22h24

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Tembusu a écrit :

Bonjour à tous,

Je me permets de partager avec vous une analyse du cabinet Accuracy sur l’explication de la dynamique des prix immobiliers à Paris, que je viens de lire, et que j’ai trouvé passionnante :

Comment expliquer la forte hausse des prix au m² de l’immobilier résidentiel à Paris ?

Pas super convaincu par l’approche. S’il y a éventuellement corrélation, la causalité n’a pas été montrée selon moi.

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[+3]    #40 09/02/2021 22h52

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Comme l’indique fort justement Mich dans le message 375957, beaucoup achètent à Paris dans une approche patrimoniale globale plutôt que de s’intéresser uniquement à la rentabilité à court-terme.

C’est ce que j’ai fais en 2013, avant de quitter la France. J’ai selectionné un potentiel pied-à-terre à coté de l’église St Germains-des-Près. L’idée était alors:
- de posséder un morceau d’histoire dans un des quartiers les plus historiques de Paris
- d’avoir un bien en "dur" mais également relativement liquide, vendre un bien de qualité à Paris au bon prix, c’est très rapide
- d’avoir un appartement que mes enfants pourraient utiliser s’ils choississaient de faire une ou plusieurs années d’études à Paris
- d’avoir un pied-à-terre pour la retraite en cas de mal du pays, cela permet de passer un peu de temps sur un coup de tête pour profiter des restaurants et des théatres.
- Paris c’est comme un ETF S&P 500, on peut dans certains cas de ne pas trop gagner à court-terme mais à long terme, c’est une valeur plutôt sure. Bonus, les charges des immeubles anciens sont souvent très faibles, la taxe foncière est encore pour l’heure anecdotique, il n’y a donc qu’un très faible coùt à conserver un bien à Paris même s’il n’était pas loué.

Tout ceci pour dire que je pense que beaucoup d’acheteurs ne se focalisent pas plus que cela sur la rentabilité à CT quand ils achètent à Paris.

Concernant le coté bailleur, j’ai utilisé une agence spécialisée en LMNP entre 2013 et 2018. Avec l’encadrement des loyers, la multiplications des risques type squat et la lourdeur bureaucratique exponnentielle, j’ai décidé de me simplifier la vie et de retirer mon logement de la location. Et là, bonne surprise, pas besoin d’agence ni de prospecter des locataires plus ou moins à risque. Avec tout petit peu de patience, et en offrant un prix au dessous du marché, je loue a des amis. Ils font une bonne affaire, et moi je diminue mes soucis. Je ne pense pas remettre un jour mon bien sur le "marché" de la location, cela sera soit loué à des connaissances, et à defaut me servira de résidence secondaire lors des mes passages à Paris.

Après plusieurs années, j’ai la chance de voir mon patrimoine augmenter, maintenant que mon appartement à Paris est quasi payé et qu’il ne représente plus une aussi importante part de mon patrimoine global qu’avant, je considère ce bien plus comme une valeur refuge voir comme un bien d’exception comme pourrait l’être une oeuvre d’art ou une voiture de collection qu’à un actif de rendement. La cerise sur le gâteau, c’est de voir la valeur de l’appartement s’apprécier d’année en année.

Pour répondre à la question initiale, avoir un bien à Paris permet de s’enrichir dans une approche patrimoniale globale à mon sens mais pas via la seule rentabilité locative qui si elle est prise en unique critère ferait fuir les investisseurs.

Dernière modification par TyrionLannister (10/02/2021 13h38)


A Lannister always pays his debt.

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#41 21/06/2022 23h27

Banni
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Messieurs bonjour.

Je suis un "jeune" de 30 ans à la recherche de mon premier achat pour investir dans l’immobilier.
Mon objectif : un bien que je puisse payer dans les 15 ans maximum afin de pouvoir le revendre par la suite et acheter un bien principale à l’issue. Opération sera réalisé 3-4 fois.

Ma question pour les experts : Vers quels types de bien me tourner pour avoir un appartement qui pourra être rembourser d’ici 15 ans ? Quartier Populaire (j’ai un vrai problème d’éthique à loger des gens pauvre dans des quartiers populaire sad - quartier bourgeois parisien 16eme de Paris studio ( dans ce cas est-ce q’un studio dans Paris se revend correctement ? ) j’hésite et je vous prie de m’éclairer.

Dans l’attente de vos retour et merci.

Cordialement.

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#42 22/06/2022 02h00

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Bonjour, pourriez vous précisez un peu votre projet ?

Vous parler de 3 ou 4 opérations, c’est à dire ?

En gros vous chercher un bien autofinancé sur 15 ans à Paris que vous serez sur de revendre à bon prix ?

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#43 22/06/2022 09h53

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L’auto-financement est impossible à Paris avec le prix du m², les loyers plafonnés et la lutte contre Airbnb.


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#44 22/06/2022 10h08

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Bonjour

il manque un nombre important d’information sur votre situation, votre capacité et un minimum de recherche sur le sujet , on risque de finir au café du commerce.

1) il n’y  a aucun probleme a payer un bien sur 15 ans … mais le mix apport initial, loyer, effort d’epargne varie selon les endroits .
=> vous voulez / pouvez faire quoi ?

2) demander si un Studio se vend bien a Paris c’est ignorer les medias ( grands publics) des 20 dernieres années  ( mais les performances passées ….)

3)

Quartier Populaire (j’ai un vrai problème d’éthique à loger des gens pauvre dans des quartiers populaire

c’est un point de vue qui mérite d’etre developpé " j’ai un vrai probleme d’ethique a etre marchand de sommeil " je comprends.
" J’ai un probleme a louer des logements rénovés de qualité à des personnes aux revenux medians contre des loyers légaux dans des quartiers ou je n’habiterai pas" "…. beaucoup moins

4) L’operation sera realisée 3-4 fois : vous prevoyez d’acheter 3 studios a la suite et les revendre tous les 15 ans ? ( ca vous amene a 75 ans .. )
ou 3 dans l’année par cycle de 15 ans

Dernière modification par Timinel (22/06/2022 10h08)

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#45 22/06/2022 23h48

Banni
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AleaJactaEst a écrit :

Bonjour, pourriez vous précisez un peu votre projet ?

Vous parler de 3 ou 4 opérations, c’est à dire ?

En gros vous chercher un bien autofinancé sur 15 ans à Paris que vous serez sur de revendre à bon prix ?

Bonjour et merci pour votre retour.

Non pas un bien autofinancé. L’idée est que le futur locataire paye l’appartement en faisant une opération blanche.
Après je le revendrai pour récupérer le prix de l’appartement et acheter un bien principale.
L’opération serait réalisée 3-4 fois (appartement)

Timinel a écrit :

il manque un nombre important d’information sur votre situation, votre capacité et un minimum de recherche sur le sujet , on risque de finir au café du commerce.

1) il n’y  a aucun probleme a payer un bien sur 15 ans … mais le mix apport initial, loyer, effort d’epargne varie selon les endroits .
=> vous voulez / pouvez faire quoi ?

2) demander si un Studio se vend bien a Paris c’est ignorer les medias ( grands publics) des 20 dernieres années  ( mais les performances passées ….)

3)
Quartier Populaire (j’ai un vrai problème d’éthique à loger des gens pauvre dans des quartiers populaire
c’est un point de vue qui mérite d’etre developpé " j’ai un vrai probleme d’ethique a etre marchand de sommeil " je comprends.
" J’ai un probleme a louer des logements rénovés de qualité à des personnes aux revenux medians contre des loyers légaux dans des quartiers ou je n’habiterai pas" "…. beaucoup moins

4) L’operation sera realisée 3-4 fois : vous prevoyez d’acheter 3 studios a la suite et les revendre tous les 15 ans ? ( ca vous amene a 75 ans .. )
ou 3 dans l’année par cycle de 15 ans

Mon apport est faible sans toutefois être ridicule. Je crois certes que l’endroit est primordiale. Ma maigre expérience me fait dire que les quartiers populaires se loue plutôt cher et son coût à l’achat est ridicule comparé à un appartement standard. Les autres alternatives seraient un appartement d’une valeur de 110K environ avec un loyer de 600€ pour un remboursement sur 15 ans environ.
Les villes les plus rentables seraient Limoges, Perpignan, Saint-Etienne. A voir et creuser cela pourrait m’intéresser. Merci.

Concernant les studios sur Paris, tout est une question de prix. Un 10m2 se louera environ 500E est-ce si intéressant ? Contrario de prendre un appartement cela change pas grand chose je crois.

Si je n’habiterait pas dans certains quartiers c’est notamment pour le communautarisme, je ne veux parquer et isoler une certaine partie de la population dans des quartiers certes rénovés. On est d’accord on retrouvera souvent des personnes issues de l’immigration dans ces quartiers et je suis quelqu’un qui privilégie la diversité. A approfondir je réfléchirai.

Pour terminer, j’achèterai 3-4 appartements pour les revendre en même temps le temps qu’ils soient remboursés.

Merci.

Dernière modification par WarrenClaquette (23/06/2022 00h27)

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#46 23/06/2022 03h22

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Quelques remarques :
    - l’auto-financement, ça n’est possible que s’il y a une grosse différence entre le taux de l’emprunt et le taux du loyer (rapporté au prix du bien), un emprunt très long (plutôt 25 ans et assurément plus que 15 ans…), et peu de travaux et de charges non récupérées pendant tout la durée de l’emprunt. Ces conditions ne sont pas souvent remplies. L’autre possibilité est d’acheter très peu cher, par exemple des biens nécessitant d’importants travaux, et d’ajouter beaucoup d’huile de coude pour les améliorer (mais ça nécessite des compétences, et d’y passer du temps, qu’il faut aussi valoriser), ou sur un marché où personne ne veut acheter (et c’est rarement "par hasard"). Tout ceci ne concerne pas vraiment "l’immobilier locatif sur Paris", thème de cette discussion…
    - en général, un "taux du loyer" élevé est associé à des biens avec des perspectives peu attrayantes, soit qui vieillissent mal et donc vont nécessiter des travaux, soit avec peu de perspective de se valoriser dans le temps ou même un risque de se dévaloriser (par ex une zone géographique plutôt en déclin), soit des risques élevés que les locataires ne respectent pas leurs engagements.
    - pour réaliser ses intentions "étiques" (qu’on peut questionner: y aurait-il des locataires qu’il ne serait pas étique de loger, et comment vont-ils alors trouver un toit ?), il faudrait que WarrenClaquette investissent dans des quartiers côtés, pour y louer à des personnes avec des moyens financiers plus limités, donc probablement à un niveau de loyer en dessous du marché de ces quartiers. Ca rend l’autofinancement encore plus difficile.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#47 23/06/2022 08h29

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WarrenClaquette a écrit :

Si je n’habiterait pas dans certains quartiers c’est notamment pour le communautarisme, je ne veux parquer et isoler une certaine partie de la population dans des quartiers certes rénovés. On est d’accord on retrouvera souvent des personnes issues de l’immigration dans ces quartiers et je suis quelqu’un qui privilégie la diversité.

C’est amusant car vous reconnaissez ne pas vouloir vivre dans ces quartiers "[à cause du] communautarisme" - vous êtes un peu ce mystérieux "Pierre"* dont on se demande s’il existe vraiment, en somme - mais en même temps, vous avez encore l’aspiration en tant que bailleur de "privilégier la diversité". Personne ne parque personne en France, mais au fil du temps les gens se regroupent par affinités. Quel est votre projet, "réintroduire l’ours dans les Pyrénées" en trouvant un Paul prêt à vivre où vous ne le désireriez pas vous-même ? Ou bien ?

* «Mon fils m’a demandé si le prénom Pierre existait» : une mère de famille interpelle Emmanuel Macron


Parrain Curve ✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#48 23/06/2022 11h16

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WarrenClaquette, le 22/06/2022 a écrit :

Non pas un bien autofinancé. L’idée est que le futur locataire paye l’appartement en faisant une opération blanche.

J’ai du mal à voir la différence entre un bien autofinancé, et une opération blanche où le bien est payé par le locataire. Dommage que vous partiez si vite, vous auriez pu m’apprendre cette différence. wink


En vacances.

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#49 28/06/2022 12h26

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@debizeh merci sur ce lien très intéressant classant les villes du monde.  Paris se maintient à la 7ème place en GDP ce qui est bien mais force est de constater que la croissance du GDP est en Asie. Pour l’investissement à Paris j’ai mis un appartement en location en proche couronne récemment et les prix des loyers ont régressé par rapport à la situation avant Covid d’environ 15-20%. Les agences expliquent que c’est dû en partie à la hausse du télétravail et aux achats récents de maisons en Ile-de-France. Je ne sais pas si cette tendance est temporaire ou durable. Elle affecte sans doute déjà aussi Paris…Donc en terme de rendement cela ne risque pas vraiment de s’améliorer. En terme patrimonial Paris est une valeur sûre. Mais à titre spéculatif à moyen-terme 2-5 ans, investir dans une maison en proche banlieue d’une grande ville ou à moins de 100km bien desservie par les transports en commun ne semble pas une mauvaise idée.

Capital parle d’une grande démission et de nombreux cadres insatisfaits du retour au bureau après des mois de télétravail durant le Covid. « Selon l’enquête ADP, plus de 6 salariés sur 10 dans l’Hexagone souhaitent une plus grande flexibilité des horaires, avec la possibilité de les condenser sur une semaine de quatre jours ».

Dernière modification par al2020 (28/06/2022 18h58)

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#50 28/06/2022 15h09

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Il y a un autre paramètre qui pourrait expliquer cette baisse à Paris (et dans plusieurs villes du 93): l’encadrement des loyers.

Le clcv a récemment publié une étude sur le sujet.

CLCV a écrit :

69 % des annonces de logements sont conformes dans la capitale(…) Des résultats supérieurs de 5 points en moyenne par rapport à ceux de 2020.

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