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[+3]    #1 02/08/2019 11h35

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Bonjour,

Je vous propose de partager nos connaissances en matière d’Urbanisme et plus précisément de Droit du Sol (peu d’investisseurs du forum font des ZAC par exemple).

Avant propos :


1- je poste quand j’ai le temps, quand j’ai envie wink Si visiblement le sujet est peu attractif, ce post tombera aux oubliettes
2- je ne sais pas tout ; face au 5.5 cm d’épais du Weka (écrit en pattes de mouches, recto verso) un peu d’humilité s’impose !
3- tout évolue, je ne compte pas les mises à jour du Code ; vérifiez bien sur le net la date de l’article consulté sur Légifrance d’ailleurs…Donc faites vos devoirs en remontant aux sources, demandez sur le forum si besoin et enrichissez le propos avec retour d’infos
4- plutôt que parler de l’organisation du Code et de sa lecture, dans un 1er temps je propose d’évoquer les différentes autorisations d’urbanisme (qui intéressent plus l’investisseur immobilier "IH"), leur champ d’application. Il y a des cas particuliers intéressant à évoquer avec jurisprudence à la clé mais ce sera pour plus tard.

Et je fais des fautes, veuillez m’en excuser.

Au commencement du début il n’était pas une fois…

…de réglementation en matière de Droit du Sol. C’est la Loi "aménagement des villes" de 1943 qui rends ainsi le Permis de Construire obligatoire. Outre l’info pas forcément inutile comme quoi le régime de Vichy à servi aussi à quelque chose, l’investisseur IH se voit éclairé sur la situation de certains bâtis anciens qui échappent à toute logique réglementaire et ne peuvent de fait évoluer sans moult difficultés.
Je passe rapidement sur les lois suivantes (la genèse, on s’en fiche un peu en tant qu’investisseur) : création du Code de l’Urbanisme en 1954, du Règlement National d’Urbanisme RNU qui existe toujours et j’en reparlerais en 1955, ébauche des démarches de planification en 1967 (fondent les SCoT PLU PLUi etc), Lois Grenelles, ALUR, LAAAF…A lire si vous avez des problèmes de sommeil (NB : j’ai lu les Grenelles !).

Présentation générale des autorisations :
1- Principes essentiels
L’autorisation d’urbanisme ne traite que d’urbanisme(sauf cas particuliers prévus par le Code, mais faisons simple pour démarrer). Il y a indépendance des législations, et le droit privé n’est jamais abordé. Vous pouvez obtenir un droit à construire mais ne pas pouvoir l’exercer pour cause de droit privé.
Vous êtes en régime déclaratif : si vous obtenez une autorisation par fausse déclaration, celle ci n’existe pas.
Certaines règles s’appliquent sur l’ensemble du territoire : c’est le cas du RNU pré cité en l’absence de document d’urbanisme type PLU, PLUi, PLUih…
D’autres règles s’appliquent localement : PLU et consorts, AVAP…
Les travaux dispensés d’autorisation doivent cependant respecter le Code de l’Urbanisme : vous pouvez faire le parallèle avec les mob’ de notre enfance, pas de permis mais on respecte le Code de la Route.

La suite, plus tard.

Dernière modification par Iqce (02/08/2019 11h38)

Mots-clés : autorisations, droit, généralités, permis, sol, urbanisme


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#2 02/08/2019 13h06

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Merci pour ce fil.
J’aimerais évoquer le "point de vue du voisin" qui contesterait un permis de construire.
Prenons l’exemple d’un promoteur immobilier qui construit sur une parcelle en ayant respecté les critères de distance et de hauteur imposés par le PLU. Le voisin, propriétaire d’une maison individuelle adjacente anticipe des préjudices importants (perte massive d’ensoleillement, création de nombreux vis-à-vis et vues plongeantes, nuisances causées par les places de parking concentrées à la limite de propriété, etc.).
Les préjudices anticipés (quand ils sont vraiment massifs, prouvables et mesurables) peuvent-ils aider à demander l’annulation du permis, ou relèvent-ils uniquement du code civil et n’auraient donc pas d’effet sur les autorisations d’urbanisme ?

Dernière modification par Rucipe (02/08/2019 13h56)

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#3 02/08/2019 13h33

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Je tente de répondre moi même à titre d’exercice.
Le scénario que vous décrivez relève du code civil et non des règles d’urbanisme (sauf à pouvoir prouver que le permis de construire ne respecte pas les règles d’urbanisme, ou que la construction ne respecte pas le permis de construire).
C’est devant le juge civil que ça se règle et il sera impossible de contester le permis de construire si celui-ci est conforme au PLU (hauteurs de construction, etc.)

Un exemple concret auquel j’ai été confronté, une fonctionnaire du service instructeur qui me dit qu’il serait tout à fait légal pour moi d’implanter une fenêtre en limite séparative. Bien sûr il n’en est rien car c’est interdit par le code civil, mais ça ne relève pas de l’urbanisme.

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#4 02/08/2019 13h34

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La réponse est "oui" : pas de confusion des législations.
Sauf que parfois le juge peut donner raison au voisin et donc annuler le droit à construire !
C’est ce que j’écris plus haut : vous avez un droit, inapplicable.
Mais si un document existe et qu’il est bien fait, ce genre de situation ne devrait plus se produire de nos jours (en pure théorie). En effet normalement le BE urbanisme analyse les conséquences du zonages et donc des droits à bâtir parcelle par parcelle.


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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[+1]    #5 21/08/2019 15h15

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Bonjour,

Je reprends la suite du début !

Avant de rentrer plus en avant dans le vif du sujet (cf les autorisations d’urbanisme), il me semble pertinent de préciser ce qui fait le fondement du Code de l’Urbanisme.
Bien entendu, l’utilité publique sous tend toutes les Codifications que nous connaissons ; mais, ces dernières années il me semble que pour ce qui concerne le forum des IH on peut particulièrement mettre en avant :

- Une volonté de mettre un frein à la consommation des terres agricoles ou à potentiel agricole (les zones Naturelles, pour faire simple, mais c’est inexact en partie). Peut être avez vous entendu que l’on consommait l’équivalent d’un Département tous les 7 ou 8 ans par artificialisation des sols : Un observatoire pour le suivi de l?artificialisation des sols | L’Institut
Cela explique pourquoi je déconseille l’achat de terres en périphérie des bourgs centres ruraux : le temps de la spéculation est globalement révolu. Notez que si vous possédez des terres agricoles qui peuvent recevoir une belle AOC, vous n’êtes pas forcément perdant cependant.

- En corollaire de ce propos, une volonté de reconstruire la ville sur la ville avec des avantages codifiés en cas de logements proches des transports en commun par exemple. Il faut produire du logement vertueux (et on retrouve des liens avec d’autres Codes), dense, adaptés aux besoins sociétaux (éviter de concentrer les classes d’âge ou les catégories sociaux prof. etc) en limitant les déplacements. Dans ces conditions les projets de Le Corbusier qui anticipaient la croissance des villes ne seraient plus possibles…Vous avez sans doute entendu parler des Eco Quartiers, mais attention il y a "à boire et à manger" en la matière, voici un lien intéressant illustrant le sujet : Eco Quartiers - La préfecture de la Sarthe On est loin de certains produits pointés à juste titre par la presse. J’insiste sur ces notions car ce sont des discours, des intentions de projet, qui plaisent aux élus et qui facilitent beaucoup le bon déroulé des projets des investisseurs.

- une volonté de planifier le territoire avec la mise en place de nouveaux échelons de réflexions desquels vont découler des documents d’urbanisme type PLU PLUIH compatibles avec ces politiques (SRADET SCOT PCAET…On s’y perd et ce sont souvent des documents creux sans moyens d’actions).

Au final nous nous retrouvons gérés souvent soit par le RNU soit par un PLU(IH) et plus rarement par une Carte Communale. cette dernière organise simplement le RNU en identifiant les secteurs constructibles (C) ou non (NC) : les règles du RNU s’appliquent.

Voilà pour les règles du jeu dans lesquelles l’investisseur doit inscrire son projet. J’entends souvent les gens me dire "c’est mon terrain je fais ce que je veux avec". L’un d’eux m’a dit dernièrement "si je veux je construit dessus un pot de confiture". Belle image et pourquoi pas si la règle du jeu le permet (pour ANDROS et ses confitures on pourrait l’imaginer) ?
Autrement ce sera perte de temps et d’argent si on me paye, mais si le projet n’aboutit pas, avec des échanges de ce niveau, vous imaginez que ce sera la faute à Iqce et pas du tout au génial porteur de projet) donc ce sera une fin de non recevoir de ma part (va-te-faire-voir-chez-tout-nu) dans les 5 mn.

Pour présenter son projet, l’investisseur doit savoir choisir entre 2 procédures :
3 régimes d’autorisation :
- Permis de construire
- Permis d’Aménager
- Permis de Démolir (rarement obligatoire, secteur ABF par exemple)
1 régime de déclaration :
- la Déclaration Préalable

Je vais faire une pause et je vous propose d’en rester toujours aux généralités (et puis je ne maîtrise pas l’ensemble des Permis).

Dernière modification par Iqce (21/08/2019 15h16)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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[+2]    #6 26/03/2020 21h44

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Bonjour et pour info,

Avec la crise sanitaire certains ce sont peut être dit que c’était une opportunité pour obtenir des autorisations tacites sur des dossiers qui normalement auraient essuyé un refus. J’avoue comprendre que l’idée était tentante mais une ordonnance existe désormais. Chose assez rare, elle est même rétroactive.

Autorisations d’urbanisme : vers un aménagement des délais d’instruction

NB : de toute manière en secteur ABF, c’était raté d’emblée (imprescriptibilité) et dans les autres cas il était toujours possible de se prendre un retrait d’acte illégal post confinement sauf en cas de durée de plusieurs mois.


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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[+2]    #7 27/03/2020 20h18

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Le rapport et le dossier de présentation sur le  "ZAN" Zéro Artificialisation Nette"  et le lien vers le site de "France stratégie", auteur de ce rapport http://https://www.strategie.gouv.fr/pu … teger-sols

https://www.devenir-rentier.fr/uploads2 … uillet.pdf

https://www.devenir-rentier.fr/uploads2 … 2019_0.pdf

Dernière modification par Fennec60 (27/03/2020 20h21)

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[+1]    #8 27/03/2020 20h36

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Bonjour Fennec,

Vous faites bien de citer le ZAN (Debcos : étude de cas immobilier (construction de ma maison)) ; quand on voit que certains spéculent encore sur l’achat de terres agricoles en pensant qu’un jour sans doute peut être…

Mais, avec ce que nous vivons (Covid 19) il reste à confirmer que l’Etat mette en place via les DDTM et le corps préfectoral (qui n’y comprend en général rien) ce ZAN très prochainement. Actuellement le bras armé du ministère est très calme (DGALN et DHUP). Je le déplore par conviction personnelle et parce que c’est dans les centres urbains denses que l’on sort les plus belles affaires.

EDIT : si certains souhaitent que nous abordions certains sujet du droit du sol ou en urbanisme, n’hésitez pas…Si possible et pour ma part je ferais ce que je pourrais pour partager les infos wink

Dernière modification par Iqce (27/03/2020 22h05)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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[+1]    #9 28/03/2020 09h24

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Bonjour,

J’ai eu le plaisir d’être sollicité sur 2 problèmes d’application du droit du sol qui tournaient autour d’une problématique similaire. Je partage mes avis avec le forum pour le débat et l’enrichissement (intellectuel).

Que faire en cas de difficulté avec le service instructeur ?


1- Le contexte humain


Après les lois de décentralisation (2éme vague en 2007), les collectivités ont repris leur instruction, l’Etat ne gardant que les communes au RNU (et l’instruction des permis Etat, exemple d’actualité : les hôpitaux).

Certains agents Etat sont partis travailler dans les collectivités : OK, ça fonctionne +/- bien suivant leur capacité et leur niveau…Mais beaucoup de collectivité ont mis en place tout et n’importe quoi. Car il n’y a pas en France de diplôme d’instructeur "droit du sol"…Au mieux votre interlocuteur sera donc un jeune architecte / urbaniste qui aura choisi ce métier par dépit, en attendant mieux etc Au pire un ancien de la voirie recasé -  une personne démotivé - pour raison de santé…J’ai des exemples !
De mon appréciation, il manque un véritable réseau animé au niveau national par l’Etat car l’Etat est censé contrôler les actes créant du droit des collectivités : c’est le CL Contrôle de Légalité.

2- Le jeu de rôle

Vous avez deviné que le positionnement de l’agent instructeur n’est pas forcément joyeux : il est coincé entre les élus, le bras armé de l’Etat qui exerce le CL et le fait passer pour un "fautif" auprès des élus et les pétitionnaires (qui connaissent toujours quelqu’un qui connaît…Un élu).

Dans ces conditions, je conseille vivement de rencontrer l’agent et les élus…En cas de soucis, l’agent est couvert à minima.

3- Que faire en dehors en cas de décision "injuste" ?

Si vous avez des échanges de mails mais aucune décision en main : à mon avis…Rien.
Si vous avez des échanges de mails ET une décision illégale :
- tentez le recours gracieux : à voir avec l’agent et les élus, éventuellement mettre dans le coup les services de l’Etat (c’est potentiellement à double tranchant, attention, faites vous conseiller avant)
- déposez une nouvelle demande après négociation avec les élus et l’agent (bof)
- faites une action contentieuse : un avocat rédige la demande de recours gracieux, puis donne suite en cas de refus.
Souvent la lettre de l’avocat fait réagir, votre détermination est affichée.

4- Cas particuliers


La collectivité vous à donné un accord, une "autorisation" matérialisé par un arrêté ou vous avez une autorisation tacite ; attention, faites vous conseiller, le tacite n’est pas systématique ! Demandez une attestation de tacite.

Vous attaquez  votre projet : archi, plans…Et vous recevez un retrait d’acte illégal : la collectivité réalise son erreur (seule ou suite à observation du CL de l’Etat, ou sur plainte des voisins suite à affichage…).

2 observations :

- Le retrait est assez souvent mal fait ; son formalisme est encadré (dans le Code de l’Urbanisme pour les Permis par ex, facile, dans une loi pour les CUb, moins facile car moins connu par les services instructeurs) : donc il ne vaut rien et cela joue en votre faveur…Continuez vos études et travaux…

- …vous pouvez être indemnisé à hauteur des frais engagés : cela semble évident, mais en fait c’est assez rare.

J’ai mis en gars les mots ou expressions pouvant faire débat ; je suis passé rapidement sur le sujet : on dégrossit, à voir en fonction des cas particuliers de chacun…Et n’hésitez pas à enrichir, préciser.

Dernière modification par Iqce (28/03/2020 09h28)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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