Urbanisme : COS, POS, PLU… les nouvelles règles du jeu !

Lore · #1

Bonjour,

Je suis dans la période : recherche ultra active d’un bien et je m’instruis
Il y a quelques jours, j’avais dans le viseur un bien composé de deux maisons sur un terrain à vendre en Avignon, près des remparts pour ceux qui connaissent. Je connais un peu cette ville car j’y ai de la famille.

L’intérêt du bien était que le terrain était constructible et d’après le COS du PLU (merci de me rectifier si je dis n’importe quoi), il était possible d’y faire construire pour 400m2 de plus. Bon pas de chance pour moi, j’avais vu cette annonce depuis un an et ils viennent de signer un compromis.

D’après cet article la législation évolue, cela veut-il dire que les possibilités de construction sont plus "larges" qu’en pensent les experts en la matière ?

Voici un passage important de l’article publié sur le site "journal de l’agence"

À retenir : l’abandon du COS permet dès aujourd’hui d’augmenter la surface habitable de nombreuses unités foncières en autorisant l’élévation des bâtiments puisque le coefficient d’emprise au sol (CES) reste en vigueur. Le moyen le plus courant de gagner de la surface habitable reste la construction d’étages supplémentaires ou, dans certaines conditions, de diviser son terrain…

Urbanisme : COS, POS, PLU… les nouvelles règles du jeu
Urbanisme : COS, POS, PLU… les nouvelles règles du jeu - Journal de l’Agence

Mots-clés : construction, plan d'urbanisme, urbanisme

Iqce · #2

Bonjour,

Le COS n’existe plus je vous le confirme (c’est vaguement mon métier si cela peut vous rassurer). Pas plus que les POS qui ont disparu par contre récemment pour soit de nouveaux PLU soit un retour au Règlement National d’Urbanisme (RNU) mais peu importe…
Et oui l’objectif est bien de favoriser la densification donc les capacités à construire.

Par contre, le fait que la mention "COS "existe toujours témoigne entre autre du fait que ce PLU n’a pas été Grenelliser. En clair le but "entre autre" et en très gros raccourci de la Grenellisation est de vérifier que la Commune (ou l’EPCI compétent désormais) n’offre pas plus que nécessaire de possibilité à construire.
Dés lors, les terrains en centre urbain desservi par les réseaux et les transports en commun sont de fait classer en zone U constructible et les terrains anciennement constructibles dans les abords ou pire les écarts sont sur la sellette (et la plupart du temps : rendu à l’Agriculture ou aux zones Naturelles).

Cela bat en brèche le sacro saint principe du terrain constructible ad vitam eternam ; et cause bien des déceptions par exemples en cas de partage successoral (avec frais de succession qui vont avec, non remboursables) "un reçoit la maison, l’autre le terrain" : il fallait choisir la maison !

Connaître ces subtilités de base peut permettre toutefois une bonne négociation en cas de Grenellisation en cours A CONDITION DE BIEN CHOISIR LA BONNE PROCEDURE AU NIVEAU DEMANDE/DROIT DU SOL…Ou de le faire au bon moment dans la procédure si la délibération de prescription est suffisamment vague cf jurisprudence.

Dernière modification par Iqce (23/07/2017 21h08)

Lore · #3

Merci pour votre réponse !

Donc par exemple si on achète une maison plein pied desservie par les transports en commun, comment savoir désormais de combien il est possible de l’agrandir (un ou deux étages de plus), faut- toujours se référer au Plan d’urbanisme de la ville ?
Et si la ville n’est pas doté d’un Plan d’urbanisme alors le règlement national d’urbanisme s’applique, c’est ça ?

Iqce · #4

Exactement. Vous êtes potentiellement limitées en hauteur (et par éventuellement un % espace vert).
Les villes aux RNU suite à la disparition du POS (par exemple : Annonay) se dépèchent en général de faire un PLU car il y a potentiellement de grandes difficultés à gérer au RNU (coût des réseaux par exemple dans des secteurs qui deviennent urbanisables).
Gardez en mémoire qu’en matière d’urbanisme tout évolue, tout change.

niceday · #5

Bonsoir,

Beaucoup de membres sont calés dans l’urbanisme (PLU, PC…).
Je me prends à lire des PLU, sur certains zones urbaines pour imaginer ce que je pourrais faire comme construction sur un lot cadastré ("optimiser").
Je cherche de la documentation technique et opérationnelles pour apprendre plus sur le sujet.
Y-a-il des formations gratuites, des ressources, des livres, des papiers d’architecte (des études déjà faites), des papiers de géomètres, des dossiers de demandes de permis bien construites pour s’inspirer.. … à recommander ?

Mi345 · #6

Pour la formation théorique, vous pouvez prévoir un après midi à la BPI du centre d’information Pompidou pour lire, sélectionner des ouvrages, vérifier leur disponibilité sur Eyrolles puis vous y rendre, feuilleter un plus grand catalogue et pourquoi pas acheter la documentation.
Ces lieux sont très agréables en cette période estivale.

Pour des études de cas et de l’inspiration, Paris est un cas particulier :
Vous avez ici ou là la carte de toutes les demandes d’urbanisme sur les 6 derniers mois.
Tous les dossiers complets sont en libre consultation à la PASU en donnant la référence.

Pour le reste de la France, il faut cibler votre zone urbaine, s’y balader pour trouver un panneau de chantier de la typologie d’opération qui vous intéresse. Puis vous rendre au service d’urbanisme de la Mairie où la consultation et l’échange humain sont libres et gratuits. La reproduction complète est aussi possible, moyennant les frais. Le lien vers le PLU applicable est généralement disponible sur le site des mairies.

A noter que la qualité et l’épaisseur des dossiers ne seront pas les mêmes dans le 5em de Paris ou à Meaux.

Dernière modification par Mi345 (02/08/2019 10h41)

Iqce · #7

Bonjour niceday,

L’Urbanisme, c’est la "règle du jeu" ; vous avez raison de vous y intéresser.
Personnellement j’y suis venu en autodidacte au départ grâce à mon 1er métier (ex DDE).

Disons le tout de go le sujet n’est pas passionnant ; inutile de vous précipiter sur le dernier chapitre pour savoir comment fini l’histoire racontée dans le Code de l’Urbanisme, il n’y a pas de héros, pas de crime à élucider, c’est plat…

En fait dans ce fameux Code différentes situations sont répertoriées : si vous avez un bien concerné par la loi Littoral il y a un chapitre dédié, idem en loi Montagne, en PLU etc
Pire, comme ce n’est pas toujours écrit clairement, il y a des circulaires d’applications, de la jurisprudence…Voir le cas des extensions dites "limitées" en loi Montagne pour rester dans le sujet.

J’ai longtemps hésité à poster une sorte de veille juridique sur les évolutions et surtout la jurisprudence, j’ai abandonné de peur d’emm. les gens du forum tellement c’est lourd !

Si vraiment vous souhaitez vous acculturer, je vous conseille de lire le Code en ligne puis d’acheter le code commenté "Dalloz" (dans un an ou deux !).

Sinon, j’ai plutôt envie de dire (à vous et aux gens du forum) "par où voulez vous commencer" ? La théorie fondatrice ou comme vous semblez le dire par des cas particuliers ?

NB : les bonnes nouvelles sont d’une part que cette codification est à mon sens la pire qui existe chez nous, suivie de peu par le Code de l’Environnement et tout ce qui à trait à la Publicité, mais heureusement tout ne sert pas à l’investisseur, loin de là, seuls quelques chapitres vous concernent.
La mauvaise nouvelle, c’est que beaucoup de communes, d’EPCI, appliquent LEUR interprétation du code, et vous aurez beau faire à part aller en Justice rien ne les fera fléchir !

NB : pour la modération, le titre du post est obsolète, le COS n’existe plus depuis ALUR en 2014, les POS vivent leurs derniers jours dans quelques cas très particuliers (PLUI en cours d’élaboration sur le périmètre de l’EPCI), les PLU s’effacent au profit des PLUi(h) cf Marseille Métropole par exemple…A revoir, car tout évolue en urbanisme, et rapidement.

art L 101-1
Code de l’urbanisme - Article L101-1 | Legifrance

CU a écrit :
Le territoire français est le patrimoine commun de la nation.

Les collectivités publiques en sont les gestionnaires et les garantes dans le cadre de leurs compétences.

En vue de la réalisation des objectifs définis à l’article L. 101-2, elles harmonisent leurs prévisions et leurs décisions d’utilisation de l’espace dans le respect réciproque de leur autonomie.

Tout part de là.

Souvent les gens considèrent que le droit de propriété leur permet de faire ce qu’ils veulent sur leur terrain. Ils n’ont pas lu ou compris cet article.

Dernière modification par Iqce (02/08/2019 08h58)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013	13	3 264	12/08/2013 13h58 par lemouz
Urbanisme : généralités, approche de l'investissement par le Droit du Sol	11	2 866	23/09/2021 14h24 par Iqce
Dématérialisation des autorisations d'urbanisme au 01/01/2022 (DP, PC, PA, CU et autres)	0	528	12/11/2021 12h54 par Fennec60
Les étapes d'un achat immobilier : PLU, cadastre, offre, acte de vente, notaire…	5	2 159	12/11/2015 20h33 par Eldoradoimmo
Terrain constructible mais sans PLU ? [ 1 2 ]	25	3 749	02/02/2022 11h47 par Iqce
Division d'appartements : PLU vs lots de copropriété ?	13	2 564	20/06/2019 08h37 par Iqce
Mur porteur percé pas dans les règles : qui est responsable ?	16	5 558	06/06/2022 19h50 par SeedSquall

Urbanisme : COS, POS, PLU… les nouvelles règles du jeu !

#1 23/07/2017 20h29

#2 23/07/2017 21h05

#3 24/07/2017 17h50

#4 24/07/2017 20h21

#5 02/08/2019 01h52

[+1] #6 02/08/2019 08h38

[+1] #7 02/08/2019 08h40

CU a écrit :

Discussions peut-être similaires à “urbanisme : cos, pos, plu… les nouvelles règles du jeu !”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)