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#1 13/05/2019 21h29

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Je vais présenter ici un projet sur lequel je suis en train de travailler, qui me pose un certain nombre de questions en espérant que des spécialistes des copros pourront m’aider.

Pour situer le contexte il s’agit d’un immeuble de taille assez conséquente, sur 4 étages, de 12 appartements pour 800 mètres carré habitable.
Travaux de rafraichissement à faire mais c’est exactement le type de bien que je flaire, pour augmenter les rendements.

Initialement l’immeuble n’était pas en vente mais par le biais de mes contacts j’ai pu avoir le nom des 2 propriétaires… et c’est la que le bas blesse : l’immeuble est un héritage familial, laissé a l’abandon malgré le potentiel et cerise sur le gâteau, les deux héritiers se livrent une guerre ouverte.

Bref j’ai donc démarché les 2 proprio, la sœur est tout à fait ouverte a la vente, et nous avons même pu convenir d’un prix (prix totalement cassé car après des années de conflit la personne veut juste s’en débarrasser)
En revanche le frère est réfractaire à toute vente, du moment que cela peut embêter sa sœur.

En l’état nous pourrions donc acheter les étages 3 et 4 pour un prix 4 fois inférieur au marché, avec un rendement astronomique.
Ma question concerne la cohabitation avec le propriétaire des étages 1 et 2.
Visiblement il n’y a pas de syndic et ce monsieur avait même gagné contre sa sœur devant le tribunal quand celle-ci avait voulu mettre en place un syndic judiciaire (chose étonnante car je pensais que le syndic était obligatoire).
Bref quelles sont ses possibilités de nuisances ? S’il y a des travaux ascenseur/toitures ect… même si je veux les prendre en charge à 100 % peut il s’y opposer ?
Je précise qu’il n’y a qu’une cage d’escalier avec ascenseur et que cette cage d’escalier est la seule partie commune de tout l’immeuble.

J’ai déjà plusieurs biens et j’ai bien conscience que la remarque la plus adaptée a la situation serait de ne pas s’embêter avec ce genre de contexte mais en loccurence la valeur intrinsèque des 2 étages en question se situe aux alentours des 600k et est « bradée » a 150k par la sœur… ce qui empêche d’écarter cette opportunité d’un revers de manche, malgré une cohabitation difficile.

Merci de votre aide

Mots-clés : achat, copro, immeuble

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#2 13/05/2019 21h49

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Bien évidemment, vous ne pouvez pas faire de travaux sur les parties communes sans l’accord de l’AG.

Ce cas dépendra entièrement de votre pouvoir à trouver un fonctionnement avec ce monsieur. Soit dans la bonne humeur (après tout, il est fâché avec sa soeur mais pas avec vous, et peut-être arriverez-vous à trouver un terrain d’entente), soit dans un rapport de forces. La réussite de ce projet dépend donc de vos caractères respectifs, d’un peu de chance, de l’âge du capitaine et de la phase de la lune !


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 13/05/2019 22h12

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Bonsoir,

Quelques remarques sur ce cas :

- Quel est le statut de ce bien ?
Est ce une indivision dans laquelle les 2 indivisaires se sont attribués des étages ou alors une copropriété ?
Le service de la publicité foncière peut vous répondre, il suffit de déposer une demande de renseignements en communiquant le numéro de la parcelle sur laquelle le bien est édifié que vous pouvez trouver sur le site du cadastre.

Si le bien est en indivision, il conviendra de créer une copropriété avant l’achat, sauf à entrer dans une indivision avec les problèmes associés… Consultez également la convention d’indivision qui est susceptible d’exister…

Las attendus du procès qui a opposé les 2 propriétaires sont sans doute intéressants pour bien saisir la situation du bien…

- Dès qu’il y a copropriété, un syndic doit être nommé et un copropriétaire peut réclamer la nomination d’un syndic (article 17 de la loi de 1965)

- Dans une copropriété avec 2 copropriétaires, le nombre de tantièmes en assemblée générale du majoritaire est réduit à celui du minoritaire (alinéa 2 du I de l’article 22 de la loi de 1965). Si les 2 copropriétaires sont présents à l’AG, les résolutions dépassent la majorité que si les 2 copropriétaires, y compris pour les résolutions permettant à un copropriétaire de réaliser des travaux à ses frais. Le seul recours est l’abus de majorité devant les tribunaux.

- Si le vendeur dispose de plus de 50 % des tantièmes, vous pouvez envisager d’acheter à 2, un étage chacun et dans ce cas, vous disposerez de la majorité nécessaire… Attention à l’abus de droit : ne faites pas acheter une cave par votre conjoint ou un proche…

- Vous confondez parties communes et espaces communs : les parties communes comprennent le sol et tout le gros œuvre du bâtiment… Consultez la liste des parties communes dans un règlement de copropriété…

Si vous sentez à la hauteur et que vous poursuivez, faites vous conseiller par un notaire indépendant du vendeur et de l’autre copropriétaire…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (14/05/2019 07h37)

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