Achat d'un appartement dans une copropriété en cours de création ?

Sur l’achat de cet appartement : les documents de copropriété sont une partie essentielle de la définition du bien que vous achetez. A votre place, je demanderais communication du projet de règlement et d’EDD, qui ont dû déjà être réalisés si ce bien est en vente. De même qu’il faut demander les diags obligatoires (si l’immeuble est ancien, il ne serait pas étonnant de trouver du plomb, de l’amiante, des défauts éléctriques…).

De toute façon, il n’y a pas moyen d’acheter une chose non définie ! je ne pense pas qu’un notaire accepte de rédiger un avant-contrat sur un bien qui n’est pas un lot au cadastre et qui n’est pas identifié dans un projet de règlement et d’EDD.

Pour autant, si vous êtes un particulier qui achète en nom propre un logement, une offre ne vous engage à rien, dans la mesure où vous pourriez aller au compromis puis vous dédire dans les 10 jours. Ce qui fait que, en pratique, les vendeurs renoncent à contraindre un acheteur (qui ne veut plus acheter) à aller au compromis, vu que ça fait de la paperasse pour rien. Donc, vous pouvez bien faire une offre sans aucune condition suspensive, si vous pensez que ce bien est une vraie affaire et qu’il faut la "réserver".

Quelques remarques :
- pour le passage au travers des deux parcelles : votre notaire devra vérifier les servitudes.
- passage seulement à pied ? Dans ce cas, on fait comment le jour où il y a des travaux à faire (par exemple creuser pour réparer une canalisation) ? A la pelle et à la pioche ? C’est contraignant de ne pas avoir un accès pour camions et engins.
- copro à deux = obligation de s’entendre. En effet, chaque copropriétaire peut bloquer les votes (vu que les droits à vote du plus gros propriétaire sont automatiquement plafonnés à ceux du plus petit).
- copro à deux = soit un formalisme lourd (syndic bénévole, AG annuelle, compte-rendu, appel de charges, etc), soit une copro mal gérée ou non gérée, ce qui posera des problèmes tôt ou tard.

Je sais que pour beaucoup de forumeurs et moi y compris, une copro à deux = critère d’exclusion immédiate (on ne regarde même pas ce bien).

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2019 16h32)

Bonjour,

Votre cas appelle 3 commentaires de ma part :

1 - Les droits de passage
Si ma compréhension du cas est exacte, il est nécessaire de traverser 2 parcelles distinctes pour accéder à la parcelle sur laquelle la future copropriété est bâtie.
Ces servitudes de passage sont elles clairement définies et figurent elles au fichier immobilier ?

2 - Les conditions suspensives :
Les conditions que vous citez me semblent inutiles pour 2 raisons :
- elles doivent être remplies à la signature du compromis de vente (sauf pour le diagnostic technique global de la copropriété qui doit être fourni uniquement si il a été réalisé).
- vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente si vous êtes un acheteur non professionnel et que le bien acheté est à usage d’habitation.
Il me semble plus important d’introduire un délai de validité à votre offre d’achat et d’introduire des clauses portant sur d’autres points comme les servitudes…

3 - Copropriété comportant 2 lots
Les inconvénients liés à une copropriété avec 2 copropriétaires ont déjà été développés dans d’autres articles. L’accord des 2 copropriétaires est nécessaire pour toute décision.
Il convient de savoir si un des 2 copropriétaire accepte d’être syndic bénévole. Etes vous prêt à le devenir si l’autre copropriétaire refuse ? Le cout d’un syndic professionnel risque d’être pénalisant.

Le dossier étant possiblement complexe, je vous recommande de vous faire assister par un notaire indépendant du vendeur (et de l’agence…).

Canyonneur

PS : message recoupant celui de Bernard2k écrit simultanément

Dernière modification par Canyonneur75 (04/05/2019 17h00)

Bonsoir,

1 - Le fichier immobilier est géré par les services de la publicité foncière (ex conservations des hypothèques).

Le fichier contient pour chaque bien la liste des propriétaires successifs, les références des actes le concernant, la liste des servitudes actives ou passives, le liste des suretés prises sur le bien…

Cout du document pour une parcelle : 12 Euros

Lien vers la fiche du siteservice public.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (04/05/2019 20h16)

Wolf a écrit :

3/ Pourquoi pas devenir syndic bénévole…A voir l’implication et le temps que celà demande. J’ai du mal à projeter à la tâche à réaliser. Est-ce formateur ou uniquement de la gestion d’emmerde ? Le 2nd pouvant être très formateur…ou pas…

Ca dépend de la nature de la copropriété et notamment du nombre et du type de charges à répartir.

Ce qu’il y a de sûr c’est que c’est du boulot d’apprendre à gérer correctement une copropriété. Vous y passerez forcément beaucoup de temps, pour apprendre, là où un syndic bénévole expérimenté y passerait 10 fois moins de temps car il saurait déjà quoi faire. C’est pour ça que je disais : soit c’est du boulot… soit c’est pas fait ou mal fait.

Par ailleurs, il est utile d’avoir été déjà copropriétaire, et d’avoir assisté à quelques AG. On sait ainsi comment fonctionne une "grosse" copro. On peut élaguer et simplifier pour ne garder que ce qui est utile à une "petite" copro.

Vous devriez rechercher sur ce site et sur l’internet "syndic bénévole" et voir ce que ça recouvre.

Je vous ai déjà dit que je pense qu’il est aberrant d’acheter dans une copro de 2 lots.

Dernière modification par Bernard2K (05/05/2019 05h58)