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Forums des investisseurs heureux

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#26 23/10/2014 18h24 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   89 

Ces programmes n’ont je pense aucun intérêt pour le particulier lambda vu le nombre de couches d’intermédiaires et les commissions à chaque étage.

Il n’y a qu’à lire ce genre d’articles - Les investisseurs piégés par les sirènes de la défiscalisation - Investissement locatif - Le Particulier

Parmi ceux que j’ai vu et pour lesquels j’ai fait des calculs, le coût global est presque systématiquement évalué pour qu’au final la totalité de l’avantage fiscal soit en fait payé aux intermédiaires.

Il y a un bien qui vaut P1 sur le marché.
On vous le vend P2 > P1 en vous expliquant par a+b que sa valeur de marché est P2.
Puis on vous dit que grâce à l’avantage fiscal vous ne payerez que P3 < P2 (whoaou la bonne affaire)

on a alors P2 = P3 + F, où F est l’avantage fiscal.

Mais le problème c’est bizarrement après 20 ans on se rend compte que P3 = P1 + F.

Donc on a payé le vrai prix du marché, et on a payé la fiscalité. Sauf que plutôt que la fiscalité server à construire des choses du bien commun (autoroutes, …), elle va dans la poche des intermédiaires.

Et en plus on a payé le vrai prix du marché, mais pour quelque chose qui était vendu comme ayant une valeur de marché supérieure. Donc on a cru acheter un bien de gamme correcte alors qu’on a acheté un bien de mauvaise gamme.

Le seul cas que j’ai vu qui a fonctionné était un cas où un intermédiaire démarre son activité : il est obligé de réduire les risques pour que son activité soit perenne et donc fait des efforts pour que son programme soit effectivement rentable pour les clients.

Après c’est comme tout, il y a les vrais CGP et les mauvais CGP - Les vrais et les mauvais chasseurs (les Inconnus) - YouTube

Mais il y a eu tellement d’abus sur ces produits que perso je pense qu’il faudrait stopper toutes ces défiscalisations sur l’immobilier.

Dernière modification par tikou (23/10/2014 18h28)

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#27 24/10/2014 10h47 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   -1 

tikou a écrit :

Il y a un bien qui vaut P1 sur le marché.
On vous le vend P2 > P1 en vous expliquant par a+b que sa valeur de marché est P2.
Puis on vous dit que grâce à l’avantage fiscal vous ne payerez que P3 < P2 (whoaou la bonne affaire)

on a alors P2 = P3 + F, où F est l’avantage fiscal.

Mais le problème c’est bizarrement après 20 ans on se rend compte que P3 = P1 + F.

J’aurais plutôt dit que le delta sur un Duflot corresponds à des loyers minorés, ce qui greve encore davantage l’équation…

Par contre, mes parents m’ont proposé d’acheter un Duflot pour les y loger (ils habitent à la campagne et souhaitent déménager à Lyon). Est ce que cette opération peut avoir un interet ?

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#28 25/10/2014 16h13 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   56 

Pas de bail entre ascendants et descendants en Duflot.

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#29 25/10/2014 19h06 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Modérateur
Réputation :   1316 

Il me semble que de tels baux sont désormais possibles (mais empêchent de percevoir APL, ALS), avec les derniers amendements de la loi Duflot…. à creuser.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#30 25/10/2014 19h15 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   56 

Oui, ça pourrait passer pour 2015

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#31 11/02/2015 01h37 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Banni
Réputation :   163 

Le 20 octobre 2010 parisien a proposé et a écrit :

[…]
- taxer très lourdement les terrains constructibles mais non construits, dans les villes ou leurs périphéries immédiates, de manière à forcer leurs propriétaires à construire des logements dessus (ou à vendre à des promoteurs, qui construiront)
[…]
source en message #3 de cette discussion

Je ne sais pas qui vous êtes parisien, mais il semblerait que votre vœu ait été exhaussé, et la loi est passé quasi inaperçue.
Taxe = 5€/m² de terrain constructible en 2015 et 10€/m² en 2016 : en d’autres termes du communisme totalitaire ou du banditisme comme le disent certains maires concernés car les retraités des campagnes ne peuvent pas payer de telles taxes.

Une vidéo de 10min pour mieux comprendre.
ou
Un article du Figaro : La taxe foncière des terrains constructibles explosera en 2015


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#32 29/03/2015 08h25 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Exemple de Girardin effectuer en 2010 :

achat d’un terrain a bâtir 165 000 euro hors frais

+

construction d’une maison de  150 M 2  + terrasse comptabilisé a  14 m2 pour un montant de 365 000 euro

loyer de  2300 euro + défiscalisation de 32 000 euro x 5

En projet d’une défiscalisation  Pinel outre mer  ( afin d’équilibrer les revenus locatifs devenant positif et fortement fiscalisé : ir + csg ) ou création d’un immeuble a visée touristique .

Girardin et pinel peuvent être très rentable mais nécessité d’être sur place , sans intermédiaire et fortement fiscalisé .

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#33 22/12/2016 11h08 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   17 

Bonjour à tous,
je remonte un peu ce post… J’aimerai avoir des retours d’expérience sur 2015/2016, et des avis pour 2017…
Maintenant, avec 2 ans de recul en plus sur ce post, vous en pensez quoi de la défiscalisation investissement locatif? Vous avez d’autres pistes de défiscalisation?
merci d’avance

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#34 22/12/2016 16h38 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   31 

Je crains qu’il soit bien trop tôt pour tirer des enseignements avec un recul de 2/3 ans. Mais je suis de l’avis général que ces montages ont enrichi surtout les promoteurs.

Le dernier exemple en date est un f2 de robien acheté il y a 9 ans aux environs de 100 000 € à proximite de la frontière suisse et qui vaut actuellement 50 000€…

Seuls les premiers perissol étaient rentables car bien situés et dans une conjoncture d’évolution des prix très favorables. Pour le reste, j’attends d’avoir des exemples pour changer d’avis…


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#35 22/12/2016 16h49 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   768 

Si vous faites une recherche sur le forum avec les mots-clés ad hoc pris un par un (Scellier, Pinel etc.) dans le champ en haut à droite, vous allez trouver un certain nombre de retours d’expérience. Ca sera plus efficace que d’attendre que ces gens viennent vous répondre dans ce fil, parce qu’ils ne sont plus forcément actifs sur le forum ou bien qu’ils n’ont pas forcément envie de répéter des choses qu’ils ont déjà écrites !

Dernière modification par Bernard2K (22/12/2016 16h49)

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#36 24/12/2016 01h08 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   89 

Arnaud13,

çà fait bien plus que 3 ans que tout les produits dits de "défiscalisation" sont remplis de frais en tout genre.

Sauf miracle, j’ai l’impression que le marché se stabilise tout seul à un niveau qui correspond à la formule

frais = défiscalisation

donc vous n’y gagnez pas grand chose :
- la "défiscalisation" est partie en frais donc ce n’était qu’un miroir aux alouettes
- vous portez le risque entièrement, et seul (les frais ne seront pas remboursés).

Il y a, comme toujours, des exceptions,
- un nouveau promoteur qui veut réussir ses premiers programmes fera des efforts
- un projet peut s’ouvrir dans une zone particulièrement prometteuse

mais la grande majorité des démarchages plus ou moins agressifs en la matière font référence à des projets  risqués qui profitent d’une vague marketing associée au nom d’un ministre pour faire passer la pilule de >10% de frais.

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#37 24/12/2016 13h44 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   17 

merci à tous pour ces retours. Tout correspond à l’image que j’en ai et à ce que j’avais lu sur ces forums. Mais je pars toujours du principe que sur un forum, seuls les mécontents viennent donner leur avis. Je pense qu’ici avec vos retours j’ai une vision plus claire maintenant…
Passez de bonnes fetes!

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#38 05/04/2017 13h59 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   

Jusqu’à l’âge de 31 ans, je n’avais jamais investi dans l’immobilier.
Je me suis lancé en 2006, mais ce fut un échec. Appâté par le discours efficace d’un commercial, j’ai naïvement  investi en Robien recentré. Sur le papier, je devais simplement ajouter 100 euros par mois. Au final, le loyer étant plus faible que prévu, je dois mettre de ma poche 200 euros par mois. J’ai acheté l’appartement en province 144 KE, mais suite à des retards de construction, la somme, au moment où j’ai commencé à rembourser, s’est élevée à 161 KE. J’ai de plus emprunté sur 27 ans (…) à un taux variable. Aujourd’hui, j’estime la valeur de l’appartement à maximum 100 KE.

Au moment où je le revendrais, en 2019, je pense que sa valeur sera sensiblement la même… mais il me restera 110 KE à rembourser à la banque.

Bref, je n’ai pas fait le calcul exact de ma perte car je ne souhaite pas faire de syncope…, mais c’est une opération que je regrette amèrement, et le mot est faible. Je déconseille vivement ce type d’achat, même avec les nouvelles lois.

Je pense qu’il y a moins de 10% des gens qui font une plus-value dans la défiscalisation, au final. J’attends 2019 pour vendre (à perte) l’appartement, rembourser mon crédit, et repartir sur de bonnes bases en achetant un appartement afin de le louer. Il me reste donc 2 ou 3 ans pour acquérir des connaissances dans l’immobilier. J’espère que cette fois ci sera la bonne, et j’investirais de toute façon en direct.

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#39 05/04/2017 14h11 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   251 

Il ne vous manquait plus qu’un prêt en CHF sad

Courage, surtout que si c’est dans une région "sinistrée", lorsque vous revendrez en 2019, d’autres feront peut être pareil et le marché se retrouverait saturé.

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#40 05/04/2017 14h52 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   46 

stephane91 a écrit :

J’ai de plus emprunté sur 27 ans (…) à un taux variable.

Ce n’est pas forcément une mauvaise chose, les taux n’ont pas cessé de baisser suite à la crise. Cependant, je pense que vous devriez désormais étudier la possibilité de le renégocier en fixe (mais comme vous pensez vendre dans 2 ans…).

J’ai moi-même quelques taux variables cappés +-1% et j’en suis plutôt content.

Dernière modification par Mestra (05/04/2017 14h53)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#41 06/04/2017 16h03 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   

ZeBonder a écrit :

Il ne vous manquait plus qu’un prêt en CHF sad

Courage, surtout que si c’est dans une région "sinistrée", lorsque vous revendrez en 2019, d’autres feront peut être pareil et le marché se retrouverait saturé.

L’appartement est situé à Angers. Je ne pense pas que ce soit une région sinistrée, mais je confirme qu’il y aura d’autres vendeurs, dans l’immeuble, qui ont acheté au même moment que moi en défiscalisation, et qui voudront revendre également au même moment, donc la concurrence fera baisser le prix de vente.

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#42 17/10/2017 17h03 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   768 

Un magnifique exemple ici (3/4) Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l’immobilier locatif ? à ajouter à cette collection.

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#43 17/10/2017 17h05 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   251 

C’est malheureusement plus fréquent qu’on ne le pense, les gens sont souvent honteux ou restent dans l’optique : tant que je n’ai pas revendu, je n’ai rien perdu.

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#44 17/10/2017 22h36 → Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Membre
Réputation :   18 

Bonsoir,

Vous dites stephane91 dans votre présentation :

"Revenus locatifs : revenus fonciers 330 euros/mois".

Est ce que ces revenus sont ceux de l’appartement d’Angers ? Quelle superficie ? A moins que le loyer soit nettement inférieur au prix du marché et l’appartement très bien situé cela me semble peu probable d’en tirer 100 k€…

Au plaisir,

Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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