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#1 30/09/2017 20h21

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Bonjour,

J’ai acheté un appartement T1 BIS 34M2 en défiscalisation borloo en 2009 et j’arrive au bout des 9 ans d’obligation de location .

J’ai emprunté à la banque 119000 euros tout frais inclus pour ce bien ; le capital restant dû sur ce bien est de 85000 euros ; il me reste 11 ans de crédit. Comme j’arrive au bout des 9 ans d’obligation de location, j’ai contacté l’agence de gestion  pour avoir une idée de la valeur du bien et à mon grand désespoir ils m’ont donné un chiffre de 60000 euros! Donc impossible de vendre si je le souhaitais , je suis bloquée . Dans mon malheur, j’ai quand même eu un peu de chance car en 9 ans je n’ai pas eu de vacances locatives.

Le crédit est de 680 euros et je mets 400 euros par mois de ma poche pour gérer ce bien (dont 200 euros par mois d’économie d’impôt)

Que faire avec ce bien? quelle stratégie adopter ?
Avec borloo , au bout des 9 ans de défisc , je peux faire encore 3 ans de défisc , puis encore trois ans
Donc si je repars pour 6 ans de défisc; en 2024 le capital restant dû sera de 40000 euros .
Est ce que vous me conseillez de le vendre à ce moment là ou bien je garde l’appartement définitivement pour un complément de revenu dans 11 ans mais comme TMI à 30% ; les bénéfices liés aux loyers seront taxés à 45%

Que me conseillez vous ?
Merci

P.S : vous pouvez consulter ma présentation

Mots-clés : borloo, défiscalisation, immobilier locatif

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#2 30/09/2017 20h27

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Pour ne pas perdre le bénéfice fiscal d’une défiscalisation immobilière vous devez conserver le bien 3 ans après la fin de l’avantage fiscal sous peine de le perdre et d’être redressé sur les 9 années.

C’est donc une question que vous pouvez repousser à 2020.


Le train de la vie ne s'arrête jamais deux fois à la même gare.

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#3 30/09/2017 23h32

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Il me semble y avoir une contradiction dans la réponse de Jef56 : c’est maintenant ou bientôt (en 2018) que vous devez décider de renouveler la défisc pour  3 ans, et donc la possibilité de vendre le bien dans 3 ans sans avoir à rembourser le fisc (sur les 3 dernières années de défisc, ou sur plus, je ne suis pas sur) dépend d’une décision à prendre sous peu !

Sur le fond, pour prendre une décision, je pense que vous devez faire (avec excel par exemple) une simulation des conséquences probables de chacune des alternatives que vous avez :
    - soit vendre dès que possible, quitte à payer une pénalité au fisc;
    - soit vendre dès que ça n’implique plus aucune pénalité par le fisc;
    - soit repartir pour 3 ans et vendre ensuite;
    - soit repartir pour 6 ans et vendre ensuite;
    - soit repartir pour encore plus longtemps avant de vendre dans beaucoup d’années;
    - et bien d’autres, en renégociant l’emprunt, ou en remboursant une partie par anticipation avec votre cash.
Dans chacun de ces scénarios, il vous faut évalue votre cashflow annuel, autrement dit : vos loyers, moins vos remboursements d’emprunt, moins les charges qui vous restent (la taxe foncière, ou des travaux, par exemple), moins l’éventuel pénalité du fisc, plus l’éventuelle réduction d’impôts, moins l’IR et les prélèvements sociaux sur l’éventuel bénéfice dégagé en revenus fonciers. Ensuite vous calculez pour chaque alternative un TRI des flux annuels, et la somme de ces flux, pour pouvoir comparer les conséquences financières de ces alternatives.  (N’hésitez pas à poster votre tableau de comparaisons : vous ne serez pas la première à pouvoir ainsi ajuster sa comparaison avec les remarques du forum)

La probable erreur que vous avez faite se situe lors de l’achat (sans doute à un prix bien trop élevé), et aucune alternative ne vous permettra de la rattraper. Il vous faut juste identifier comment tirer le meilleur de la situation actuelle.

A noter que ce bien, si sa valeur vénale actuelle est de 60 000€, et s’il génère un loyer de 400€/mois, présente un rendement brut de 8%, pas forcément ridicule (tout dépend de la localisation du bien, et de ses perspectives de revalorisation). Si vous vendez ce bien avec ce rendement, quelle alternative avec un meilleur rendement trouverez-vous ?

Un autre aspect à analyser est sans doute une renégociation de votre emprunt (depuis 2009, les taux ont beaucoup baissé). La banque se fera peut-être tirer l’oreille, mais ne lâchez pas l’affaire. De plus, si c’est la banque qui vous a conseillé pour cet investissement -et même simplement si elle ne vous a pas déconseillé cette opération quand elle vous a accordé le prêt-, n’oubliez pas de lui rappeler que que son devoir de conseil n’a pas été très efficace.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 30/09/2017 23h55

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GoodbyLenine,

vous indiquez "si sa valeur vénale actuelle est de 60 000€, et s’il génère un loyer de 400€/mois, présente un rendement brut de 8%,"

néanmoins la valeur vénale est certes de 60 000 euros mais  le capital restant dû est de 85000 euros. Ne faudrait-il pas plutôt prendre en considération ce dernier montant ?

Ce qui donnerait une rentabilité de 5.6% brut.

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#5 01/10/2017 02h00

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Le montant de la dette restante n’a strictement rien à voir avec la rentabilité de ce bien. En effet, la dette restera la même (et la dette deviendra sans doute exigible le jour de la vente), que le bien soit vendu 1M€ ou 10€.

Aux USA, où il semble (si j’ai bien compris, et pour certains types de prêts) que l’emprunteur peut abandonner son bien à la banque en échange de l’extinction de sa dette, ce serait différent (et il faudrait sans doute abandonner le bien à la banque et cesser de rembourser).


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[+1]    #6 01/10/2017 08h53

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Pour préciser la réponse de Jef56 :

- si le dispositif "Borloo neuf" vous conduit à constater un déficit foncier qui se déduit de votre revenu global, alors vous êtes engagée à le donner en location jusqu’au 31/12 de l’année N+3, N étant la dernière année d’inscription d’un déficit foncier. Cela n’est pas spécifique au borloo, c’est une règle fiscale générale : si déficit foncier déduit du revenu global en année N, alors engagement de location jusqu’au 31/12 de l’année N+3.
- si vous n’avez pas de déficit foncier, alors vous êtes seulement engagée à le donner en location jusqu’à la fin des 9 ans du dispositif (ou de ses options éventuelles de prolongation pour 3 ans et 6 ans).

Le Borloo neuf permettant d’amortir le bien, cela conduit généralement à inscrire un déficit foncier. Exemple de calcul trouvé sur internet :

Loyer annuel    (400 x 12)    4.800 €
Intérêts d’emprunt    (hypothèse)    - 4.435 €
Frais et Charges    (hypothèse, 14% x 4.800)    - 672 €
Déduction spécifique    (30% x 4.800)    - 1.440 €
Amortissement    (6% x 100.000)    - 6.000 €
Déficit foncier    - 7.747 €

Source : Borloo Populaire [Investissement immobilier]

Votre calcul devrait être moins favorable car les intérêts d’emprunts sont plus bas et car l’amortissement sur les années 8 et 9 est de 4 % et non pas 6 %. Néanmoins vous êtes probablement en déficit donc vous avez cet engagement de location jusqu’au 31/12 de l’année N+3.

Pour être factuel :
- si vous n’allez pas au-delà des 9 ans dans le dispositif Borloo et qu’il se finit en 2017 :
2017, dernière année de déficit foncier = année N
N+3 : vous êtes engagé à le donner en location jusqu’au 31/12/2020. Vous ne pourrez vendre le logement qu’en 2021.

- si vous optez pour 3 ans de plus d’engagement Borloo, l’amortissement est plus faible (2,5 %). Supposons qu’il suffit néanmoins à vous faire passer en déficit foncier, cela veut dire que vous serez en déficit foncier en 2018, 2019 et 2020. 2020 = année N.
N+3 : vous êtes engagé à le donner en location jusqu’au 31/12/2023. Vous ne pourrez vendre le logement qu’en 2024.

Donc, non seulement ce n’était pas très intéressant, mais de plus vous allez devoir passer 3 ans de vaches maigres, où vous n’aurez plus l’avantage du borloo mais vous aurez toujours des loyers très bas.

A noter qu’après avoir fini la période d’engagement du Borloo, pendant la période de 3 ans où vous devez le louer sans le Borloo, vous devriez essayer de revaloriser le loyer. Il vous faut déjà vérifier le loyer normal pour un tel appartement (prix de marché), puis appliquer la procédure de revalorisation d’un loyer "manifestement sous-évalué". Attention, ce n’est pas simple, il y a un préavis à respecter (6 mois avant l’échéance du bail) donc prenez-vous y à temps.
L’intérêt de garder ou non ce logement au-delà de la période d’engagement dépend beaucoup de ce prix de marché. Si c’est 420 €, ça ne change pas grand chose à la situation actuelle. Si c’est 600 €, en revanche ça peut devenir intéressant à condition d’arriver à faire remonter le loyer vers son niveau normal.

PS : une autre solution est d’acheter un autre bien, rentable celui-là, qui générera du revenu foncier suffisant pour absorber le déficit du Borloo. Supposons que vous achetiez d’ici la fin de l’année un bien B, loué nu ; et que vous prenez l’option de 3 ans supplémentaires sur le bien A, en Borloo, que vous avez déjà.
Exemple pour 2018 :
bien A = Borloo, génère avec l’option de 3 ans (amortissement 2,5 %) un déficit foncier de -3000 €/an
bien B : loyers bruts 6000 €, charges 2000 €, génère un revenu net imposable de +4000 €.
Revenus fonciers nets imposables : 4000 - 3000 = +1000 €.

Du fait que le revenu foncier de l’ensemble de vos deux biens est positif, vous n’avez pas de déficit foncier venant en déduction du revenu global, donc 2017 est votre année N (dernière année d’imputation du déficit), donc vous pouvez vendre le logement en 2021, dès la fin des 3 ans de l’option.

Je ne dis pas que c’est ce qu’il faut faire, mais c’est en tout cas une possibilité.

PPS. : s’il vous prenait l’envie de vendre sans respecter l’une des obligations de location :
- vendu avant les 9 ans : c’est la totalité des économies d’impôts du dispositif que vous devrez rembourser. A éviter absolument, bien sûr !
- si vous optez pour 3 ou 6 ans de prolongation du Borloo et que vous vendez pendant cette période : c’est seulement l’économie d’impôt de cette période de prolongation que vous devrez rembourser. Les économies de la première période de 9 ans ne sont pas remises en cause. Mais si vous êtes sûre de vouloir revendre, autant ne pas opter pour cette prolongation : c’est ballot de déclencher un avantage fiscal que vous allez devoir rembourser ensuite.
- si vous revendez post-période d’engagement Borloo, mais durant les 3 ans d’engagement de location (venant du fait qu’on doit louer jusqu’au 31/12 de l’année N+3 après avoir imputé un déficit foncier sur le revenu global), le rappel fiscal ne porte "que" sur l’économie d’impôt liée aux déficits fonciers des 3 dernières années (en tout cas c’est ce que je comprends). C’est une possibilité (si vous le faites : à signaler vous-même aux Impôts pour éviter de prendre une amende en plus du redressement), mais un petit calcul vous montrera probablement qu’il est financièrement préférable de se montrer patiente jusqu’au 31/12 de l’année N+3.

En tout cas, vous avez des "travaux pratiques" à réaliser vous-même, rapidement :

- établir le loyer "de marché" de cet appartement, et les conditions de revalorisation de loyer applicables à Tourcoing, pour savoir si vous pouvez espérer remonter le loyer et quelle serait la nouvelle rentabilité de ce bien avec ce nouveau loyer.

- établir vous-même le prix de revente plutôt que de faire confiance à ce que vous a dit ce seul AI (en première approche, vous pouvez prendre les prix affichés de biens similaires vendus par des AI, puis retrancher 5 % de négo et 7 % de commission d’agence, et ça vous donnera un prix net vendeur réaliste ; vous pouvez aussi vous renseigner dans la résidence même, il n’est pas rare qu’un bien similaire se soit vendu récemment et ça donne une excellente information sur le prix de marché pour la revente).
Cela dit, peu d’espoir de ce côté : vous dites dans votre présentation que l’appartement est situé à Tourcoing. A 119 k€ tout mouillé, vous avez payé 3500 €/m². A comparer à : Prix immobilier Tourcoing (59200) Votre AI dit 60 k€, ce qui fait 1750 €/m², ce qui est légèrement supérieur à la moyenne de la ville : c’est probablement le bon ordre de grandeur. Le problème n’est donc pas le prix de revente, le problème c’est que vous l’avez payé le double de ce qu’il peut se revendre ! Dès l’achat, en payant trop cher, vous aviez perdu, virtuellement,une grande partie de votre capital (l’autre partie de la baisse venant de la baisse générale du marché sur cette ville et de la décote d’un bien d’occasion par rapport au neuf). Une personne de plus qui a acheté une défiscalisation, au lieu d’acheter un bien immobilier à la valeur d’un bien immobilier ! sad

- regarder le taux d’intérêt de l’emprunt et voir combien ça vous ferait économiser de renégocier ou racheter cet emprunt Je viens de lire dans votre présentation que vous avez rénégocié à 1,6 % ; s’agissant d’un emprunt sur 11 ans désormais, les taux du marché serait plutôt vers 1 % ou 1,2 %, s’agissant du taux d’intérêt seul. Il peut y avoir encore quelque chose à gagner sur ce point en faisant un rachat d’emprunt, mais il faut prendre en compte les frais (les IRA de l’ancien emprunt + les frais de dossier du nouvel emprunt) pour voir si l’opération est globalement intéressante.

- calculer dans un tableau excel les différentes options, comme l’a suggéré GoodByeLenine, sans oublier de tenir compte des différentes périodes d’engagement.

Dernière modification par Bernard2K (01/10/2017 17h37)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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