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#1 21/01/2019 22h23 → Immeuble : location nue à location meublée, comment calculer l'amortissement ? (charges forfaitaires, meublé, régularisation)

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Bonjour,

Suite à beaucoup de recherche sur le net sur ce forum je n’arrive pas à trouver de réponse précise concernant mes questions. Je me permets donc de les poser sur ce forum qui m’a toujours permis d’obtenir des informations fiables.

Je suis actuellement en train de faire les démarches pour mon second projet locatif.

L’immeuble contient 5 appartements loués vides disposant chacun d’un sous compteur d’eau et d’électricité.

Je souhaiterais passer les appartements en meublé au fur et à mesure des départs des locataires actuellement en place.

1 Concernant ce passage en meublé, j’aimerai savoir comment évaluer la valeur de chaque appartement afin de calculer l’amortissement au moment du passage en meublé ? Je ne souhaite pas utiliser le prix d’achat de l’immeuble ayant négocié et surtout voulant améliorer les appartements.

2 Pour ce qui est du forfait pour charges, je n’arrive pas à trouver d’explication précise concernant la régularisation des charges dans le cas d’appartements meublés équipés de sous compteurs.
Est-il légal de faire payer un forfait pour les charges qui constituerait donc des provisions pour charges que je pourrai régulariser annuellement à l’aide des sous compteurs ? Sinon comment faites-vous dans le cas de surconsommation d’un des locataires ?

Merci de vos réponses

Mots-clés : charges forfaitaires, meublé, régularisation

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[+1]    #2 22/01/2019 13h11 → Immeuble : location nue à location meublée, comment calculer l'amortissement ? (charges forfaitaires, meublé, régularisation)

Membre
Réputation :   21 

Bonjour,

1 - Le calcul "basique" consiste à attribuer un prix par appartement au prorata de sa surface, en fonction du prix d’achat. Vous dites ne pas vouloir utiliser le prix d’achat, ce qui me semble acceptable (du point de vue du fisc) dans la mesure ou vous passerez en meublé au fur et à mesure des départs, donc probablement suffisamment éloigné de la date d’achat pour qu’on ne vous embête pas.
Dans ce cas, il faut aller voir 2-3 agences et leur demander une estimation de l’appartement fraichement libéré. Vous vous servez de ces estimation (par exemple, la moyenne) pour vos amortissements, et les gardez ces précieusement en cas de contrôle.

2 - Par définition, c’est soit un forfait, soit une provision sur charges. Vous avez donc à choisir entre un forfait, donc sans régularisation , plus simple mais qui présente un risque en cas de surconsommation. Ou des provisions sur charges, avec régularisation, plus compliqué car il faut justifier toutes les charges, mais pas de risque de surconsommation (enfin si, mais ce n’est pas vous qui payerez).

Attention néanmoins, dans tous les cas vous ne pouvez pas facturer l’électricité. Donc si vous n’avez qu’un compteur unique d’électricité (et des sous-compteurs derrière), vous n’avez à mon sens pas d’autre choix que de proposer un forfait, pour lequel vous n’avez pas de justificatifs à produire tant que le montant des charges ne soulève pas de question. Par exemple, vous pouvez mettre le montant estimé de l’électricité dans le loyer, et pas dans les charges.

Vous prenez le risque d’une surconsommation d’un locataire, mais sans ça vous payez l’intégralité de l’électricité.

Peut-être que d’autres ici auront une solution différente à proposer.

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