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#1 12/05/2019 12h32 → Studio acheté loué en location nue et passage en location meublée ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), meublé, nu, passage)

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Bonjour,

Voilà, je suis intéressé par l’achat de deux studios nus en vue de les louer en meublé.

L’un d’entre eux est actuellement loué nu. J’attendrais donc la fin du bail pour le passer en meublé, mais …

Mais en ayant un qui serait loué en meublé et l’autre non, devrais-je obligatoirement mettre les deux au réel (un serait en revenu foncier et l’autre en BIC)

Et pour ce qui est des crédits (et charges,…), concernant  l’achat du studio loué nu, quel sera l’impact direct (comptable et fiscale) (avant passage en meublé) et suite au passage en meublé, svp.

Cordialement

Dernière modification par Emimilie (12/05/2019 18h14)

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), meublé, nu, passage

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[+1]    #2 12/05/2019 13h18 → Studio acheté loué en location nue et passage en location meublée ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), meublé, nu, passage)

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Les deux régimes sont complètement indépendants.

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[+1]    #3 12/05/2019 13h28 → Studio acheté loué en location nue et passage en location meublée ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), meublé, nu, passage)

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Bonjour,

Quelques remarques sur votre projet :

1 - Vous devrez attendre le départ du locataire pour pouvoir passer la location en meublé et non pas la fin du bail… Vous pouvez pas vous opposer au renouvellement du bail.

2 - Si j’ai bien compris votre question, vous restez libre du choix du régime d’imposition (micro-foncier / réel ) pour le studio loué nu et le régime pour le studio loué meublé (micro-bic / LMNP).
Vous gérez deux bien distincts, le fait qu’ils aient été achetés ensemble ne change rien, à mon sens, à l’affaire. Vous devrez uniquement être très attentif à la répartition des charges entre les 2 biens (par exemple en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chacun des studios) et garder trace de vos répartitions en cas d’interrogation des services fiscaux.

3 - Pour le studio loué nu, vous déduisez vos charges selon les règles relatives aux revenus fonciers jusqu’au basculement de statut. Si vos charges conduisent à un déficit foncier imputable sur votre revenu global, ce déficit pourra être transformé en un déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers si le changement de statut intervient avant la fin de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle le dernier déficit est apparu. A l’entrée dans le régime LMNP, l’amortissement sera calculé sur la valeur vénale du bien au jour de l’entrée dans le nouveau régime et non pas le prix d’achat.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (12/05/2019 13h32)

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#4 12/05/2019 14h25 → Studio acheté loué en location nue et passage en location meublée ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), meublé, nu, passage)

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1 - Je suis donc obligé d’accepter le renouvellement du bail dans ses conditions même s’il y indique qu’aucune indexation des loyer ne sera pratiquée  ? (Ou une indexation négative si cela est possible et stipulé) (,… donc il me faudra lire attentivement le bail avant de m’engager). En effet je ne m’attendais pas à telle réponse.

2a - Je ne savais en effet pas qu’il s’agissait de deux régimes complètement indépendants

2b - Le vocabulaire est encore un peu technique pour moi, mais les informations sont précieuses. Normalement ces biens ne seront pas dans la même copropriété, mais auquel cas je serais prévenu, un classeur pour chaque, une compta/tenue de compte pour chaque.

3a - Pour le studio nu, ce serait donc au réel aussi  ? (mieux que l’abattement de 30% du micro-foncier) avec possibilité de déduire si je ne me trompe :

- Frais de notaire ?
- Frais de garanti de crédit, frais de dossier, assurance du crédit
- Intérêts d’emprunt
- Assurance PNO
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Travaux le cas échéant (hors agrandissement et construction)

3b) Et pour le studio meublé, ce serait la même chose, sauf qu’il y aurait les amortissements (mobiliers et immobiliers) pris en compte aussi.

3c) Valeur vénale du bien : Comment savoir quelle sera cette valeur, et surtout, comment connaître cette dernière (à la date de l’achat) avant même d’acheter (ça devrait d’être d’ailleurs une de mes bases avant d’acheter)
==> Si rien ne change, il y a donc de fortes chances que la valeur vénale au moment où je passe en location meublé soit supérieure à la valeur vénale au moment de l’achat (d’où l’importance, dans tous les cas en fait, d’acheter si possible à se valeur vénale ou en deçà, surtout s’il y a des travaux.. et même s’il n’y a pas de travaux ! )

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#5 13/05/2019 13h59 → Studio acheté loué en location nue et passage en location meublée ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), meublé, nu, passage)

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Le bail d’un logement qui constitue la résidence principale du locataire, donc un bail "loi 1989", est un bail indéfiniment renouvelable. La "fin" du bail n’existe donc pas, il faut plutôt parler d’une "échéance" (l’échéance à laquelle il se renouvelle automatiquement). C’est vrai aussi bien en nu qu’en meublé (sauf cas spécifique du bail étudiant de 9 mois).

D’une manière générale, toutes vos questions sont hyper classiques et trouvent facilement réponse sur ce forum ou sur l’internet. Par exemple, vous tapez dans un moteur de recherche "charges déductibles revenus fonciers réel" et vous saurez tout ce qu’il y a à savoir à ce sujet. Revenez quand vous aurez des questions spécifiques dont vous ne trouvez pas les réponses par votre travail de recherche.

Cherchez, lisez, formez-vous. Sinon, vous allez au-devant des ennuis, vraiment (non pas sur ce forum, mais dans la vraie vie) !

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2019 14h02)

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#6 04/07/2019 16h29 → Studio acheté loué en location nue et passage en location meublée ? (lmnp (loueur en meublé non professionnel), meublé, nu, passage)

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Bonjour,

Je vous invite à lire cette discussion :

Achat d’un appartement déjà loué : passage en LMNP possible ?

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