Location saisonnière meublée et location nue : risque de requalification ?

Pryx · #1

Bonjour à tous,

Je souhaite vous soumettre plusieurs questions, je n’ai pas posté dans le le coin "Etude de Cas" car ce n’est pas vraiment une étude de cas mais j’ai plusieurs questions :

Je suis actuellement propriétaire de deux T2 que je loue en meublé sous le statut LMNP.
Ma femme est propriétaire de locaux professionnel qu’elle loue au travers d’une SCI à l’IR à sa société d’exploitation.

Le hic c’est que la SCI est très bénéficiaire et j’aimerai gommer la taxation associée.

Ayant l’envie de continuer à développer notre patrimoine immo j’aimerai acheter un appartement et y faire des travaux pour compenser le bénéfice de la SCI avec le déficit crée.

Mais j’aimerai loué cet appartement en saisonnier, est-on obligé de le déclarer en LMNP ou puis-je faire une déclaration 2044 toute simple pour ce bien même si c’est une location saisonnière, et eventuellement une fois les 3 ans de déclarations au réel le faire rentrer dans mon BIC LMNP.

D’autre part, concernant ma déclaration LMNP que j’ai enregistré depuis 3 ans je n’ai toujours rien reçu des impôts concernant la CFE est-ce normal ?

Enfin faut-il faire une déclaration d’un nouveau bien à chaque nouvelle acquisition pour la CFE ?
Je n’ai pas déclaré le second car n’ayant rien reçu pour le premier j’avoue j’ai un peu fait le mort..

Merci pour vos retour et toutes mes excuses si ce n’est pas dans le bon endroit

Mots-clés : déficit, lmnp, location nue

gunday · #2

En résumé, vous voulez louer de manière saisonnière un bien nu ?

Vous ne pensez pas que ça risque de se voir ?

Pryx · #3

Bonjour Gunday;

Je comprends votre question de cette manière :

En résumé vous comptez louer de manière Saisonnière un bien meublé sous le régime de la location nue.

Qu’entendez vous par "Ca risque de se voir " ?

De qui parlez vous l’Etat ?

Philippe30 · #4

Vous voulez acheter un bien dans une SCI IR pour réduire votre fiscalité actuelle sur la SCI.

Et cela pour louer en location saisonnière donc de facto location meublé sous le régime des BIC.

Et accessoirement ne pas déclarer ces locations ….

Bon courage pour la suite avec le fisc et la requalification de la SCI IR en IS avec les calculs de plus values qui s’ensuivent

Pour réduire votre fiscalité foncière issue des revenus locatifs de la SCI IR , il suffit d’acheter un bien en nom propre et de faire des travaux qui iront au niveau de votre IRPP en déduction des revenus foncier de la SCI.

C’est une fuite en avant dont le terme est d’acheter toujours plus grand avec plus de travaux pour réduire les revenus fonciers imposables.
Ensuite il faut revendre dès que l’emprunt est terminé et racheter un autre bien pour refaire du déficit foncier.

Pour le meublé , c’est l’amortissement qui efface la note fiscale.

Ensuite il est toujours possible de prendre des biens en SCI IS en connaissant l’impact de la plus value professionnelle
Ces biens en IS seront des immeubles de rapport et surtout pas des appartements en copropriété

Pryx · #5

Bonjour Francois,

Vous ne m’avez pas compris ou je me suis très mal exprimé.

Je ne souhaite pas acheter un autre bien dans la SCI.

Je souhaite l’acheter en non propre+ travaux comme vous le dites, cependant est-il possible de faire une 2044 quand on fait du saisonnier ou est-ce forcement du BIC.

jpr67 · #6

"et surtout pas des appartements en copropriété"

Pourquoi surtout pas des appartements en copropriété dans une SCI à l’IS ?

Cdt,

Philippe30 · #7

Si la copropriété part en crabe alors vous allez subir les défections des autres propriétaires , vous voudrez vendre sous contrainte financière mais personne n’en voudra.

SCI IS c’est pour les immeubles.

La SCI IS est une décision importante sans retour arrière.
Il faut savoir pourquoi on va dans ce sens et comment ne pas subir la guillotine en fin d’emprunt.

Pour le reste le sujet a déjà dû être abordé

Bernard2K · #8

Pryx a écrit :
Je souhaite l’acheter en non propre+ travaux comme vous le dites, cependant est-il possible de faire une 2044 quand on fait du saisonnier ou est-ce forcement du BIC.

Techniquement, c’est possible.

En effet, le meublé est considéré comme fiscalement plus avantageux. Il faut donc respecter une série de conditions, et notamment la liste des meubles obligatoires, pour louer meublé.

Si vous ne fournissez pas l’un des meubles de la liste obligatoire, vous pourriez tenir ce raisonnement :
"Ne respectant pas la liste des meubles obligatoires, ce n’est pas un logement meublé. C’est donc une location relevant des revenus fonciers (qui intègrent quasiment toute location d’immobilier à part le meublé).
Sachant que ce n’est pas la résidence principale du locataire, cette location tombe sous le coup d’une location de chose, encadrée seulement par le code civil ; et non pas de la loi de 1989. Ainsi, je fais un bail pour une résidence secondaire, en précisant bien qu’elle n’est pas considérée comme meublée. Pour le bail, je m’inspirerais d’un bail de location de garage par exemple, qui est un bail encadré par le code civil, afin d’éviter d’avoir dans le bail des choses provenant de la loi de 1989, ce qui serait inadapté à ce cas".

A ma connaissance, les requalifications fiscales de location sont quasi toujours dans le sens meublé pas complètement meublé -> location nue -> revenus fonciers (et non pas BIC comme déclaré à tort) -> redressement. Du presque meublé déclaré en revenus fonciers mais requalifié en BIC, ça existe peut-être mais je n’ai jamais rien lu à ce sujet, et ça paraît totalement improbable puisque le BIC est généralement plus avantageux !

Maintenant qu’on a vu que c’est techniquement possible… à mon humble avis, ça n’a aucun intérêt. Faites le calcul revenus fonciers vs BIC (réel de préférence) et vous devriez trouver que le BIC est plus intéressant. Votre idée de faire imposer en revenus fonciers de la location saisonnière est techniquement possible, mais très probablement une mauvaise idée car globalement plus fiscalisée donc moins rentable.

Dernière modification par Bernard2K (14/06/2017 20h39)

Pryx · #9

Nous pensons la meme chose, à savoir que les requalifications ce font plus dans le sens meublé vers foncier que l’inverse.
Concernant votre remarque sur la pertinence du Foncier par rapport au Bic, vous avez entierement raison, cependant je ne connais pas de solution me permettant de limiter l’imposition de mes revenus fonciers sans un autre revenus foncier.. et au final tout compte fait je suis gagnant avec ce que j’envisage de faire.

gunday · #10

Pryx a écrit :
Nous pensons la meme chose, à savoir que les requalifications ce font plus dans le sens meublé vers foncier que l’inverse.
[…]
et au final tout compte fait je suis gagnant avec ce que j’envisage de faire.

De mon interprétation, les requalifications se font dans le sens où le contribuable via une procédure essayent de payer moins d’impôts.
Ce qui correspond à ce que vous faites.

Donc même si le risque est faible, je ne vois pas en quoi vous ne pourriez pas être redressé, sur la base du gain que vous faites.

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Pryx a écrit :

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