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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/01/2019 09h02 → Faut-il anticiper un différé total en LMNP ? (différé total, lmnp, pret)

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Bonjour

Suite à une acquisition avec travaux, j’ai effectué un prêt (1,5% sur 20 ans) avec différé total en prévoyant un peu de marge.

A ce jour, le logement est loué en LMNP au réel et il me reste encore 6 mois de différé, j’ai donc uniquement l’assurance du prêt a régler.

Je m’interroge sur la suite à donner à ce prêt :
1 - Conserver en l’état : je paie l’assurance mensuelle mais je récupère le loyer, par contre les intérêts s’accumulent et ils seront ensuite ajoutés au capital du. Cette solution permet de récupérer un capital pour un autre projet ou faire une réserve de sécurité.

2 - Anticiper le remboursement de quelques mois tout en conservant la durée initiale, cela évite de payer des intérêts intercalaires supplémentaires et permet de diminuer la mensualité. cette solution permet de diminuer le taux d’endettement pour un autre projet et améliore la rentabilité du projet

3 - Anticiper le remboursement de quelques mois en diminuant la durée initiale, cela évite de payer des intérêts intercalaires  supplémentaires et permet un gain global sur le prêt

De ce que je constate, le différé total permet un certain confort mais les intérêts intercalaires sont ensuite intégrés dans le capital donc partiellement déductible contrairement à un différé partiel ou les intérêts sont payés chaque mois.

Merci d’avance pour vos commentaires

Mots-clés : différé total, lmnp, pret

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#2 18/01/2019 10h41 → Faut-il anticiper un différé total en LMNP ? (différé total, lmnp, pret)

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Tout dépend ce que vous privilégiez : la rentabilité ou le cashflow. Dans le premier cas, vous commencez à rembourser au plus vite le prêt. Dans le second cas, vous attendez que le différé soit atteint et vous vous constituez une épargne avec les loyers perçus.

Dans cette situation, je privilégie le cashflow.

Dernière modification par lachignolecorse (18/01/2019 10h42)


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#3 18/01/2019 10h50 → Faut-il anticiper un différé total en LMNP ? (différé total, lmnp, pret)

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Quand vous privilégiez le cashflow, est ce dans la sol 1 avec un capital récupéré immédiatement ou la solution 2 qui permet un gain mensuel pendant toute la durée du prêt ?

Si mes calculs sont justes, la solution 1 est celle qui dégage le moins de cashflow.
La solution 2 est celle qui génère le coût crédit le plus élevé (ass+interet) mais ce sont des frais déductibles.

Dernière modification par geek (18/01/2019 10h50)

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#4 18/01/2019 10h58 → Faut-il anticiper un différé total en LMNP ? (différé total, lmnp, pret)

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geek a écrit :

Si mes calculs sont justes, la solution 1 est celle qui dégage le moins de cashflow.
La solution 2 est celle qui génère le coût crédit le plus élevé (ass+interet) mais ce sont des frais déductibles.

Donc nous sommes d’accord !

Pour le bilan financier, à vous de calculer cela fonction de votre fiscalité (tmi). Mais je ne pense pas que la différence soit importante.


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#5 18/01/2019 11h37 → Faut-il anticiper un différé total en LMNP ? (différé total, lmnp, pret)

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A votre place, considérant que je devrait être capable d’investir les fonds à un rendement bien supérieur à ce qu’ils coûtent, je conserverais en l’état. Mais l’impact du choix doit être assez marginal.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 18/01/2019 21h09 → Faut-il anticiper un différé total en LMNP ? (différé total, lmnp, pret)

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Finalement, j’ai fais le choix de la solution 2. Solution qui apporte le plus de cash mais aussi la plus couteuse en frais (mais déductibles).
Sur 20ans, le montant n’est pas négligeable, passer un peu de temps dans les simulations de credit permet aussi de bien comprendre le fonctionnement avec l’impact fiscal et de bien préparer d’autres acquisitions.

Dernière modification par geek (18/01/2019 21h10)

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