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#1 09/12/2018 09h01 → Conduit de cheminée d'immeuble non conforme : quel risque pour un copropriétaire ? (conduit de cheminée, conformité, locatif)

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Bonjour à tous,

actuellement je n’ai plus qu’un appartement en location acheté à crédit mais avec un apport afin que les mensualités soient couvertes par les loyers reçus. Rentabilité environ ~ 5% brut. Ce n’est pas la chose la plus intelligente à faire mais à l’époque je ne lisais pas encore le forum.

Il s’agit d’un F3 dans une résidence de 50 lots comprenant une barre de 5 immeubles mitoyens et des box. La construction date de 1976. Le chauffage est au gaz.

Jusqu’à présent, il y avait un contrat collectif d’entretien pour les chaudières. Le nouveau prestataire (Engie) aurait décelé un défaut de conformité. Lors de l’AG une résolution devait être votée : vérification de la conformité par Veritas. Celle-ci a été rejetée. Afin de se dédouaner de tout risque de responsabilité, le syndic a adressé un courrier à chaque propriétaire afin de leur signifier la résiliation du contrat d’entretien collectif et de leur demander de souscrire individuellement un contrat d’entretien.

J’ai acheté l’appartement en 2015 avec un diagnostic gaz conforme. La même année, j’ai fait venir une société d’entretien à mes frais pour faire contrôler la chaudière, aucun soucis. L’année suivante je devais racheter un second appartement dans la même résidence (la vendeuse s’est rétractée au moment de signer chez le notaire la promesse de vente) et le diagnostic gaz était là encore conforme.

Le conduit collectif par immeuble est de type SCHUNT. Je n’ai pas trouvé de textes réglementaires disant qu’il n’était plus conforme, seulement que ce type de conduit n’était pas adapté aux nouvelles chaudières à condensation, qui seraient/sont devenues obligatoires en cas de remplacement.

Je ne suis pas un expert, comme vous j’imagine, là n’est pas la question.

Mon locataire vient de me partir (il accède à la propriétaire) et je suis en phase de recherche. Je me demande si un locataire procédurié ne pourrait pas me pourrir la vie. Sachant qu’en tant que propriétaire seul je n’ai aucun moyen de faire des travaux et que l’ensemble des autres propriétaires ont décidé d’en rester là.

Dans cette éventualité, je me demande si je n’aurais pas intérêt à vendre (même à perte) afin d’éviter de potentiels ennuis car a 5 % brut de rentabilité soit à peine 2.5% net, cela n’en vaut pas le peine.

Chers camarades, avez vous déjà été confronté à un problème similaire ?

Dernière modification par rocc (09/12/2018 09h08)

Mots-clés : conduit de cheminée, conformité, locatif

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#2 09/12/2018 09h13 → Conduit de cheminée d'immeuble non conforme : quel risque pour un copropriétaire ? (conduit de cheminée, conformité, locatif)

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Voici la raison et quelques pistes pour trouver une solution: conduit collectif shunt

Bon courage !

Dernière modification par lachignolecorse (09/12/2018 09h16)


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#3 09/12/2018 09h37 → Conduit de cheminée d'immeuble non conforme : quel risque pour un copropriétaire ? (conduit de cheminée, conformité, locatif)

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Bonjour,

Si ma compréhension du cas est exacte, l’appartement dispose d’une chaudière individuelle à gaz couverte par un contrat collectif d’entretien et le conduit Shunt n’est pas adapté à une chaudière à condensation.

Si votre chaudière est une chaudière classique, vous pouvez souscrire un contrat individuel d’entretien que vous refacturerez au locataire.

Je ne vois pas en quoi ceci vous expose à un risque potentiel vis à vis de votre locataire.

Bien entendu, il conviendra de ne pas migrer vers la technologie "à condensation" lors du renouvellement de l’équipement, ce qui vous sera favorable, le coût étant plus faible et restant déductible de vos revenus fonciers.

Le seul impact est un classement énergétique plus défavorable du logement et des coûts plus élevés pour le locataire.

Il vous reste à demander au syndic de confirmer que la cause de non conformité du conduit est liée aux chaudières à condensation…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/12/2018 09h40)

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#4 09/12/2018 09h43 → Conduit de cheminée d'immeuble non conforme : quel risque pour un copropriétaire ? (conduit de cheminée, conformité, locatif)

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Bonjour, c’est bien résumé et merci pour le lien.

Effectivement le conduit shunt ne semble poser de soucis qu’avec les nouvelles chaudières, sous réserve naturellement qu’il n’existe pas d’autres anomalies dont je n’aurai pas connaissance.

Les autres copropriétaires ne voulant pas payer pour faire une expertise indépendante.

Dernière modification par rocc (09/12/2018 09h46)

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#5 09/12/2018 09h54 → Conduit de cheminée d'immeuble non conforme : quel risque pour un copropriétaire ? (conduit de cheminée, conformité, locatif)

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Aucune expertise indépendante n’est utile. C’est un souci connu et cela conduit à un prendre un risque (et les autres fournisseurs feront de meme). Engie se couvre simplement vis à vis de ce risque. D’après le lien que j’ai lu en diagonal, soit vous restez avec une chaudière non performante soit vous bypassez la colonne existante par une ventouse (Encore faut-il que ce soit possible techniquement et accepté par la copro.

En règle général, tout equipement qui est commun dans un immeuble devient tôt ou tard un problème (nettoyage de vide ordure, conduit évacuation fumées, Vmc collective, colonne montante Elec…).

Dernière modification par lachignolecorse (09/12/2018 09h55)


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#6 09/12/2018 09h57 → Conduit de cheminée d'immeuble non conforme : quel risque pour un copropriétaire ? (conduit de cheminée, conformité, locatif)

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Je pense qu’il faut peut-être vendre, mais parce que la rentabilité est mauvaise. Et la question du conduit shunt (qui un jour ou l’autre imposera effectivement des travaux collectifs) n’améliorera pas vraiment les choses.
Par contre pour ce qui est d’un locataire, procédurier ou non, il n’a pas de droit de regard sur le type de chaudière ou le type de conduit d’évacuation installé - le DPE à l’entrée sert précisément à l’informer de ce qu’il aura comme isolation, type et coût de chauffage. Donc pas d’inquiétude de ce côté là.

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