Copropriétaire refusant de payer les charges de copropriété ?

Le cas est un peu particulier : lors d’une AG de 1996, il a fait voter à l’unanimité qu’il ne devait plus payer les charges de copro tout en étant restant dans le syndic de copropriété. Comme tous les copropriétaires, il consomme de l’eau, profite des ravalements, participe aux AG, me ne veut pas payer les charges afférentes car il a "réussi" à modifier ce réglèment de copro..

Effectivement, c’est sa position,
Mais la loi ne partage peut être cet avis.

Un vote de 1996 a modifié le règlement de copropriété pour que les bâtiments B et C ne participent plus les charges communes. Le propriétaire du bâtiment B ne paie plus les charges communes. Il a bien raison !

Il serait particulièrement ridicule, et ruineux financièrement, de le poursuivre pour impayés de charges… qu’il ne doit pas !

La question se pose en revanche sur la validité de cette clause du règlement de copropriété.

Ce qu’il faut comprendre : un règlement de copropriété est un contrat, comme un bail, ou encore des statuts de société.

Le code civil dit en résumé : les gens sont libres de contracter, sauf si les termes du contrat sont contraires à la loi.

Exemples :
Contrat de travail : autorisé.
Contrat d’esclavage : interdit.
Statuts de SAS disant que les votes ont lieu non pas à main levé, mais à pied levé : autorisé !
Status de SAS disant que la société ne paiera jamais aucun impôt : interdit.

Or la subtilité est que certains articles de la loi de 1965 sont d’ordre public (cf article 43 de la même loi), mais pas tous.

Autrement dit : un règlement de copropriété doit respecter les dispositions de certains articles de la loi de 1965 ; mais pour d’autres, le règlement est libre de prévoir autrement.

Autrement dit : la liberté contractuelle prime sur les dispositions de la loi de 1965, au moins pour un certain nombre de points.

En particulier, la définition des parties communes et privatives, et le mode de détermination des quote-parts des parties communes relèvent des articles 2 à 5 qui ne sont pas d’ordre public. Donc : le règlement de copropriété peut disposer autrement !

Il faudrait donc faire appel à un avocat pour déterminer si la rédaction du RC qui exonère les immeubles B et C est attaquable ou non.

Et je peux vous dire qu’il faut un bon avocat, un très bon ! Car certains sont allés jusqu’en cassation avant de découvrir que certains articles de la loi de 1965 ne sont pas d’ordre public, donc que c’est le RC qui a raison, sur leur point précis ! Ca coûte cher et c’est long, pour une erreur qui aurait pu être évitée sur l’avocat avait été conscient de ces nuances !

Bernard2K a écrit :

certains sont allés jusqu’en cassation avant de découvrir que certains articles de la loi de 1965 ne sont pas d’ordre public

Je pense que certains sont allés jusqu’en cassation afin de découvrir si les articles étaient d’ordre public. Puisque c’est bien souvent le juge qui décide si un article est d’ordre public ou pas (le législateur ne l’écrit pas toujours expressément)

McCandless,
La rédaction de la délibération votée est bizarre, sans doute tronquée, comme s’il manquait "du bâtiment A" ; elle permet une confusion "charges générales de la copropriété" et "charges par bâtiment" A, B et C.

Quoi qu’il en soit, l’intention de cette délibération n’est sans doute pas ce que pratique le copropriétaire. Il n’a certes pas à payer les charges liés au bâtiment A mais n’est sûrement pas exonéré de celles de celui où se trouve son(ses) lot(s).
Arriver à 10 000 euros d’impayés pour que la copropriété et le syndic réagissent est surprenant : les autres copropriétaires dorment depuis combien de temps ?

Bonsoir,

Les différents échanges appellent les commentaires et questions suivants de ma part :

- Quelle est la configuration de cette copro : les bâtiments B et C comprennent ils qu’un lot chacun ?
- la résolution a t’elle été adoptée à l’unanimité des présents et représentés ou à l’unanimité des copropriétaires ?
- Qui a rédigé cette résolution ? Cela me semble tout à fait amateur…
- Le syndic était il déjà en place en 1996 ? Que pense t’il de la situation ?
- Vous êtes combien de copropriétaires ?
- Le modificatif au règlement de copropriété a t’il été régulièrement enregistré par un notaire par la suite ?
- Autant il me semble possible d’exonérer les propriétaires de charges spéciales (par exemple celles relatives au bâtiment A) autant il me semble impossible de s’exonérer des charges générales en accord avec l’arrêt cité. En revanche, on peut modifier la répartition entre les parties communes générales et les parties communes particulières à chaque bâtiment (par exemple, les toitures sont des parties communes spéciales et chaque bâtiment gère ses travaux de toiture, idem pour l’assainissement…)
- Les travaux d’assainissement concernent t’ils aussi le bâtiment B ?

Une solution pour régler le problème est peut-être d’envisager :
- la sortie des 2 lots de la copro (avec partage du terrain entre les 3 entités) et définition claire des limites de propriétés et des servitudes éventuelles…
- mise en place d’une division en volume (entités indépendantes sur un même terrain)

A vous de définir avec les copropriétaires votre stratégie (contraindre le copropriétaire à payer, trouver une solution de sortie) et vous entourer d’un conseil compétent…

Canyonneur

Bonjour

McCandless, on ne sait toujours pas sur quel fondement la copropriété réclame au copropriétaire du bâtiment B/C 1) le règlement d’arriérés de charges de copropriété et 2) de participer dés à présent aux charges de copropriété.

Vous citez un arrêt de la Cour de Cassation qui explique que la clause de non participation aux charges de copropriété est réputée être non écrite. Mais vous semblez penser que ’réputée non écrite’ signifie ’ne s’applique pas’, donc  que le syndicat est en droit de réclamer le règlement d’arriérés de charges + les charges actuelles. Ce raisonnement me semble être erroné.

Concernant l’arrêt que vous citez, relisez le dernier paragraphe :

[url=https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000027982632]Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 septembre 2013, 11-21.770, Inédit[/url] a écrit :

ALORS QUE les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge ; qu’il en résulte que le syndicat des copropriétaires doit appeler les charges sur la base des clauses du règlement de copropriété tant que leur caractère illicite n’a pas été judiciairement établi; qu’en considérant que le syndicat des copropriétaires était bien fondé à ne pas faire application de la clause dérogatoire et à demander la participation de la société SANTA MARIA aux charges relatives à la conservation de l’immeuble, à l’entretien et à l’administration des parties communes, sur la base des tantièmes de parties communes, au motif qu’elle avait réputé cette clause non écrite, la cour d’appel a violé les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Amha (ce que j’en comprend), ça a trois conséquences :
- Tant que la clause n’a pas été déclarée non écrite par le juge, le syndicat doit appliquer le RC tel qu’il existe. Le copro. du bât; B/C n’est pas tenu de participer aux charges.
- Si le juge la déclare être non écrite, ça n’a pas d’effets rétroactifs.
- Le jugement aura des conséquences pour l’avenir.

Dit autrement et sous réserve que j’ai bien compris : en l’état et du point de vue de la loi et de la jurisprudence, le syndicat doit appliquer le RC. Il n’existe pas de bases légales pour réclamer le règlement de charges de copropriété au copro du bâtiment B/C tant que le juge n’aura pas déclaré cette clause comme étant illicite. De là, il pourra faire participer ce copro aux charges futures mais ne pourra pas réclamer d’arriérés.

Mais bon, je ne suis pas avocat et je peut comprendre de travers (ce n’est pas exclu). Cela étant dit, ma lecture (pas d’effets rétroactifs concernant une clause du RC réputée être non écrite) est confirmée ici.

Donc à mon sens : la voie judiciaire n’a pas l’air d’être très appétissante (process long et couteux, sans effets rétroactifs). Votre idée de faire sortir ces lots de la copropriété est très pertinente et logique. Mais si ce copro est un peu au taquet, je pense que vous pouvez vous asseoir sur les 10k€ que vous lui réclamez (amha et du strict PDV juridique, il n’a pas à les payer).

Dernière modification par carignan99 (15/01/2020 10h12)

Bernard2k

Oui (vous avez raison). Pour ma part, je m’appuie sur les dires de McCandless, qui débute cette file sur le postulat qu’une clause du RC exclue certains lots du paiement des charges de copropriété. Et qui met en avant un arrêt de la Cour de Cassation pour obtenir le règlement d’arriérés de charges (ce qui ne me semble pas être pertinent…).

Bref, deux voies s’ouvrent :
- Payer un avocat pour démêler tout ça (le ratio gains potentiels / coûts ne semblant pas être très appétissant)
- Sortir ces lots de la copro. (apparemment la solution envisagée, ce qui semble être une voie raisonnable).

Ce qui me fait penser que je suis dans le cas inverse : ma RP est composée de deux lots dont l’un (la terrasse) est entièrement pour ma pomme + celle d’un autre copro en cas d’infiltrations. Je vais m’atteler à proposer un changement du RC à la prochaine AG

Dernière modification par carignan99 (15/01/2020 10h51)

Bonjour,
A mon avis il y a deux options :
1. Exclure le bâtiment B des contrats actuels (assurances, entretien etc) sur la base du vote de 96.
2. Réintégrer le bâtiment B dans les charges générales avec nouveau vote en AGE
Dans les deux cas, les charges antérieures sont irrécupérables.

McCandless a écrit :

Bonjour,

J’aimerais votre avis vis à vis d’un copropriétaire, solvable, qui refuse de payer ses charges communes générales :

La copro est divisée en trois bâtiments A, B et C. le bâtiment A et B sont mitoyens.
Lors d’une assemblée générale de 1996, le règlement de copropriété a été modifié, il a été voté à l’unanimité que les bâtiments B et C soient retirées des charges générales, tout étant maintenus du syndicat de copropriété.

Bonjour,

J’ai une question qui rejoint le sujet de cette discussion et que je souhaiterais savoir, car dans mon cas, il va y avoir une création de copro ou bien évidemment tout le monde va devoir payer les charges.

Dans le cas d’une création de copropriété avec un immeuble de 4 appartement et 2 propriétaires en tout, après la création de la copropriété, comment cela ce passe si un des 2 propriétaire ne souhaite pas payer les travaux à faire au sein de l’immeuble?

Merci d’avance pour vos informations.

Bonjour,

Pour vous tenir informer, il vient de contester le compte rendu de l’AG.
Je m’y attendais.

Nous voyons ce soir le syndic pour décider de la suite.
Une procédure judiciaire pourrait être nécessaire pour modifier le règlement. Mais, comme vous dites, on prendrait deux risques : une procédure coûteuse pour la copropriété et un risque que la dette ne soit pas remboursée (et que le juge aille dans ce sens).

En tant que nouveau propriétaire, je suis dégoûté de devoir payer des charges antérieures à notre achat! Aurais-je été capable de détecter ce problème lors de l’achat ?! Je connaissais cette dette : elle m’a été présentée comme sans risque, un copropriétaire solvable et sur le point de payer. Mais je n’avais pas fait le rapprochement entre cette dette (au nom du copropriétaire) et l’exclusion du bâtiment B des charges générales … Et je me demande si ma notaire aurait pu identifier le problème sachant qu’on nous avait communiqué le règlement modifié.

Le copropriétaire en question a soulevé un problème. En tant que nouveau propriétaire, je me posais la même question. Lors de l’achat, on nous a dit que les travaux assainissement étaient votés et payés. Or ce problème d’impayé des charges a engendré des problèmes de trésorerie. Le syndic s’est donc servi dans les fonds réservés aux travaux assainissement. Aujourd’hui il manque plus de 50% de ces fonds et donc je devrais payé une partie de ces travaux qui m’ont été présentés comme votés et payés au moment de l’achat. Est ce normal ?

Je vous remercie
Yoann