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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/11/2018 06h42

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Bonjour a tous,
Je viens vers vous pour avoir vos avis éclairés !
Ma maman vient de se séparer et donc il faut trouver un logement.

Sa situation : elle vient de créer son entreprise (1 an et demi), benificie encore de l’ACCRE (non imposable) et ne se verse pas de salaire même si cette situation va évoluer dans 5 ou 6 mois. A partir de cette date, elle pourra emprunter aux alentours de 100000€ (vu avec son banquier) car se versera un salaire. Elle sera éligible au ptz. Elle s’est constituée un apport de 30.000€

Ma situation : militaire de carrière, bénéficiant d’un logement concédé pour nécessité absolue de service, déjà propriétaire d’un bien immobilier locatif avec encore 8 ans de crédit dessus (quasiment autofinancé), tmi a 14%, et un apport possible de 200.000€.

Notre souhait : Acheter sa RP de façon la plus optimale fiscalement pour nous.
Valeur du bien : Entre 180.000 et 220.000€. On a déjà fait une simulation avec le banquier. Sur un bien neuf, elle bénéficie d’un ptz de 20.000€ (zone c) en contractant un crédit de 40.000€ a côté. Par contre comment financer le reste de mon côté de façon optimale ?
On n’est pas bloqué sur du neuf, on peut aussi envisager l’ancien. Quid d’acheter en démembrement ? En indivision ? Est-ce que je peux tout acheter moi même et lui "louer" ? Comment faire en sorte de financer ce bien et de ne pas trop perdre ensuite sur la succession ? Quelle solution choisiriez vous ?
Je sais que c’est un peu flou, mais je veux envisager toutes les pistes pour faire les choses correctement !
Merci a vous !

Mots-clés : financement, immobilier, résidence principale

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#2 11/11/2018 07h32

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Bonjour Tom
Pour plus de précisions:
- voulez vous acheter ensemble parce qu elle n’ y arriverait pas seule ou pour optimiser ou …?
- êtes -vous enfant unique  donc seul héritier ?

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#3 11/11/2018 19h34

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Désolé pour le manque de renseignements. Elle ne peut acheter seule (crédit max de 100k€ + 20k€ d’apport, pour un bien de 200k€.) J’ai une sœur.

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#4 11/11/2018 20h00

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Bonsoir,

1 - Il manque quelques données complémentaires, en particulier l’age de votre mère,  votre situation matrimoniale et celle de votre sœur.

2 - Vous pouvez envisager un achat en indivision : deux possibilités
Répartition: 50 % votre mère, 50 % vous ou 50 % votre mère, 25 % vous et 25% votre sœur

Deux problématiques pour ce montage :
- vous (ou vous et votre sœur) devrez déclarer le montant du loyer pour vos 50% au titre des revenus fonciers, que le loyer soit versé ou pas.
- l’indivision est un régime instable, si vous (ou votre sœur si elle est impliquée dans le montage) décédez avant votre mère, les héritiers peuvent demander à sortir de l’indivision et provoquer la vente du bien.

En revanche, pas de problématique de droits de succession l’abattement de 100 000 euros par enfant couvrira la valeur du bien (sauf si votre mère possède d’autres biens)

3 - Vous pouvez envisager un achat en démembrement de propriété : votre mère achète l’usufruit, et vous (et éventuellement votre sœur) achetez la nu-propriété. La clé de répartition dépend de l’age de l’usufruitier.

Dans ce cas :
- vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt pour acquérir la nue propriété sur vos autres revenus fonciers (ou les reporter sur 10 ans)
- aucun loyer n’est du, et vous décidez de la répartition de certains frais (taxe foncière, gros travaux…) entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
- aucune autre incidence fiscale (au décès de votre mère, vous devenez propriétaire par extinction de l’usufruit).

Les problématiques liées à ce montage :
- le devenir de la nue-propriété si vous (ou votre sœur si elle es impliquée) décédez avant votre mère
- l’entente avec votre sœur si elle ne participe pas au montage et qu’elle n’accepte pas de ne pas avoir de droit sur l’appartement au décès de votre mère.

4 - Si vous achetez vous même, vous devrez déclarer le loyer (voir ci-dessus) qu’il soit perçu ou non. S’il est perçu, aucune incidence à la succession, vous vous partagez les autres biens avec votre sœur. S’il n’est pas perçu, vous pourrez faire valoir lors de la succession que vous avez contribué à l’entretien de votre mère, et demander le remboursement de cette dette… avec les risques de mésentente avec votre sœur…

5 - Je vous recommande, si vous envisagez un de ces montages, de vous faire accompagner par un notaire afin d’éviter toute requalification fiscale et de bien définir les termes de la convention qui réglera les rapports entre les différents acteurs.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (11/11/2018 20h14)

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#5 11/11/2018 20h03

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Quand vous écrivez que votre mère pourra souscrire un emprunt immo dans quelques mois , soit environ 2 ans apres sa création de société et coïncidant avec le début de sa rémunération liée à son activité  Pro à son compte, je crains que vous n’alliez vers une désillusion sur ce point et que votre banquier vous fasse un rétropédalage sur le sujet au moment de passer à l’acte !

Pour monter le dossier, le banquier voudra :

.les 3 derniers bilans, dans les meilleurs des cas vous en aurez deux, qui montrera un point d’equilibre Avec une rémunération du dirigeant à 0 : le bilan est une photographie à un instant T

Son dernier avis d’imposition …qui recoupera le bilan avec une rémunération à 0

Avec ce cocktail que tous les entrepreneurs connaissent, sauf de sacrées garanties que vous ne mentionnez pas ici…, impossible de passer un dossier avec le peu de niveau de risque que concèdent les banques …

Vérifiez “à blanc” avec votre banque ce que vous avance le conseiller, vous aurez compris que je ne crois pas du tout réalisable pour eux ce projet, sauf si vous avez en face par exemple un contrat AV à nantir du même montant que le risque que vous leur demandez….

Si vous passez cet écueil, vous avez déjà bien ciblé les différentes pistes qui s’offrent à vous…

Bon courage

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#6 12/11/2018 13h12

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Merci pour vos réponses.
Ma mère a 53 ans et est célibataire donc..
Moi j’en ai 30 et je suis célibataire.
Ma sœur en a 28, célibataire aussi, mais aucun capital et aucune envie de s’engager dans le bien.
Le banquier qui nous a reçu, est celui qui suit l’entreprise de ma mère. Il connaît exactement la situation financière de l’entreprise. On a pour l’instant qu’un bilan intermédiaire, et c’est lorsqu’on aura le bilan final, que le banquier pourra statuer. Mais avec l’intermédiaire, si l’activité reste similaire pendant les 5 prochains mois, il n’y a aucune objection pour que ma mère puisse obtenir un crédit.

Je vais analyser les différentes propositions que vous m’avez faite. Laquelle, a première vue, conseilleriez vous ?

Dernière modification par Tom3438 (12/11/2018 13h13)

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#7 12/11/2018 13h40

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Mon conseil : ne pas aller s’endetter alors qu’elle est encore dans une situation précaire.

Postuler plutôt pour un logement social, elle y a probablement droit avec ses revenus quasi nuls ! Cela peut permettre de se loger bien, pour pas cher. Le logement social, ce n’est pas toujours des grandes tours moches ; il y a aussi beaucoup de logements récents et qualitatifs.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#8 12/11/2018 14h48

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Le conseil de Bernard2K est plein de sagesse, après c’est vous qui voyez bien sûr…

si vous persistez dans cette voie, il faut savoir si votre mère souhaite être vraiment "co-propriétaire" avec vous ou non…

Avec les chiffres que vous donnez, on peut supposer qu’acheter un logement à 200ke ferait une mensualité autour de 1200 euros sur 15 ans par exemple, on peut donc extrapoler que ses futurs moyens théoriques d’après la banque vont plutôt vers la moitié soit 600 euros.

Visiblement, vous avez seul les moyens de financer son futur logement : le plus simple, si vous êtes tous les deux d’accord sur le sujet bien sûr, pourrait-être que vous achetiez seul et lui louiez ensuite :

sur le papier, vous auriez certes un rendement loin d’être au top avec 3.5% brut , un CF sacrément négatif….mais la satisfaction d’aider votre mère qui seule n’aura pas les moyens de ce logement de toute façon. Ainsi, le jour où elle quitte les lieux (vu son jeune âge, elle a le temps de refaire plein de projets..) vous relouerez sans doute beaucoup mieux financièrement parlant.

Qui plus est, si vous optiez pour un achat en commun et que 5 ans après elle veuille changer d’air, ce qui ne serait pas illogique, elle vous réclamerait alors sans doute sa quote-part pour repartir vers autre chose…. vous ne seriez alors même pas sûr de récupérer les FDN et s’il s’agissait d’un projet sur du neuf quasi-sûr de prendre une moins-value au passage …

Je vous maintiens fort peu probable de toute façon que votre banquier suive votre mère sur un projet longue durée avec un seul bilan, même s’il vous dit le contraire à ce jour…

bonne réflexion…

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