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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/07/2017 21h44 → Bourru [24] : étude de cas immobilier (1er immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rénovation)

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Bonjour à tous,

Voici le projet sur lequel je louche actuellement et sur lequel j’aimerais vos avis.

Mon profil : Homme de 28ans pacsé, un enfant, salarié en CDI pour environ 28k€/an.

Mes compétences :
- Comptables : faible.
- Fiscales : faible.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : je suis en mesure de tout faire : plomberie, placo, peinture, électricité etc…
- Temps disponible : faible, je viens de passer en déplacement donc peu de temps à consacrer.

Caractéristique du bien :
- Type : immeuble de rapport sur 3 étages et comprenant 5 logements.
- Année de construction : environ 1900.
- Étage : 3 étages. Certains logement ne bénéficient que d’une seule ouverture mais d’autres sont traversant et plus lumineux.
- Déjà occupé : un seul logement sur 5 est occupé.
- Chauffage individuel électrique.
- Compteurs d’eau unique mais sous compteur pour chaque logement. Compteur électriques individuels.
- Décoration : à rénover entièrement.
Le propriétaire ne s’en occupe plus actuellement. Les logements sont à rénover et un seul est occupé mais dans de mauvaises conditions (logement sans cuisine!)
- Superficie de 216m2
- Logements :
RDC : 2 studio d’environ 25m²
1er : T2 de 50m²
2ème : T2 de 50m²
3ème : T2 de 50m² avec une mezzanine (pas vraiment duplex car la mezzanine n’est pas très haute de plafond.

LOCALISATION DU BIEN

- 24, Bergerac
- Proche du centre dans un quartier charmant : situé sur une place donnant sur la dordogne.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Ne sais pas mais il n’en perdra pas

Rentabilité :
- Coût du bien avec frais de notaire : 136 000€ (sans négociation)
- Loyer anciennement pratiqué : 22080€/an - Après travaux : 24960€
- Taux de vacance envisagé 6%
- Gestion effectué par notre couple dans un premier temps

- Travaux immédiats : environ 90k€ quoi comprennent une partie de la charpente et la rénovation de tous les appartements : cuisine, sdb, sol, électricité, peinture etc…
- Coût du mobilier : du mal à me faire une idée, je partais dans les 20/30k€
- Taxe foncière : 2435€

- Rentabilité brute : 18%
- Rendement opérationnel brut : 9.38%

Financement:
- Montant de l’apport :0 €
- Type de crédit : amortissable
A voir pour le reste, je n’ai pas encore démarché les banques, j’attends un devis plus précis que celui que j’ai actuellement pour avoir une idée correcte de l’investissement total. 

Régime d’exploitation
- LMNP au réel.

J’ai effectué pour le moment deux visites de ce bien, dont la dernière avec un maître d’oeuvre qui travaille avec l’agence et qui doit me donner un devis des travaux. (Il avait donné un devis estimatif à l’agence mais c’était plus pour donner une idée.)
Dans tous les cas cela sera aux environs de 90k€ pour l’ensemble des travaux. En fonction de son devis précis j’irais prendre la température auprès de quelques banques/courtiers. Si la température est bonne je ferais une offre. J’aimerais le toucher a 115 000€ max, il vaut peut être mieux proposer 105 000€ dans un premier temps pour permettre au propriétaire de faire une contre offre?
Vu l’état du bien et que le propriétaire veut s’en débarrasser car il ne s’en occupe plus je pense qu’une offre basse se tient, qu’en pensez vous?

Merci,
bonne soirée,

Dernière modification par Bourru (11/07/2017 18h47)

Mots-clés : immeuble, immobilier, rénovation

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#2 10/07/2017 22h36 → Bourru [24] : étude de cas immobilier (1er immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rénovation)

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Hello,
Il serait intéressant de savoir la superficie du bien, la typologie des appartements afin d’aider à chiffrer la rénovation et le coût des meubles.

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#3 11/07/2017 10h35 → Bourru [24] : étude de cas immobilier (1er immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rénovation)

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Bourru a écrit :

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.

Vous parlez de copro, c’est pas un immeuble ?

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#4 11/07/2017 17h42 → Bourru [24] : étude de cas immobilier (1er immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rénovation)

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Votre chiffrage est un peu compliqué à suivre (incomplet, fourchettes de prix…) comment arrivez vous aux calculs de rentabilité exprimés ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#5 11/07/2017 19h12 → Bourru [24] : étude de cas immobilier (1er immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rénovation)

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Bonjour à tous,
Effectivement j’ai oublié d’enlever la phrases sur les travaux votés par la copropriété, la superficie et le type des appartements >> J’ai édité le message d’origine.
Je remet la typologie des appartements :
RDC : 2 studio d’environ 25m²
1er : T2 de 50m²
2ème : T2 de 50m²
3ème : T2 de 50m²

Pour les calculs effectivement, j’ai du me planter en prenant a moitié les chiffres avant travaux et à moitié sur rendement locatif ou j’ai mis les travaux. Du coup je donne les détails :
Rendement brut : 22080/(126000+9500)=16% (Notaire estimé par rendement locatif. immeuble tel quel sans travaux, loyer actuel)
Rendement opérationnel brut : 24960x94/126000+9500+90000=10.4%
Frais de gestion si cela veut dire gestion des locations via agence je compte zéro
Assurance je ne sais pas encore
Travaux de maintenance = 0 car je rénove tout donc je compte en rénovation.
Je n’ai pas tout compté donc cela sera un peu moins.

Pour le prêt je compte calculer une mensualité égale à 70% des loyers en prenant une base des loyers plus faible que 24960€/an. Peut être me baser sur les loyers anciennement pratiqué pour assurer le coup…

Merci,
A bientôt,

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#6 12/07/2017 16h36 → Bourru [24] : étude de cas immobilier (1er immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rénovation)

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Il y a donc 200 m2 à rénover et vous comptez 90k€ de rénovation, soit 450€ du m2 ce qui me parait très peu. La moyenne en rénovation se situe plutôt autour de 1000€ du m2.

Informations crédit :
avec 24 960€ annuel, 70% soit 1456 € /mois la banque peut vous prêter jusqu’à 277K€ sur 20 ans ou 223k€ sur 15 ans.
277k€ - 115k€ - 9.7k€ (frais de notaire source anil.org - 90k€ = 62k€ de marge de manœuvre.
Il vaut mieux exagérer le budget travaux à 140k€ et réduire le prêt quand les travaux sont finis que l’inverse, un prêt immobilier ne pouvant pas être "gonflé" par la suite. J’en fait l’expérience actuellement et suis obligé de faire un crédit consommation pour payer les artisans.

Vous pouvez également penser à réclamer un report en remboursement de capital, le temps que les travaux se fassent et ne rembourser que des intérêts intercalaires.

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#7 12/07/2017 16h36 → Bourru [24] : étude de cas immobilier (1er immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rénovation)

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Bonjour,

rénovation presque complète = coût élevé, risque de retard, dépassements, malfaçons. C’est un gros projet que vous prenez là. Si vous passez effectivement par le maître d’oeuvre, reste à espérer qu’il assurer et ses entreprises aussi.

Rentabilité : calculée sur le prix de vente, elle n’a aucun sens. Votre investissement est prix d’achat + travaux. C’est cela qui va produire la rentabilité. Soit environ 25 k€/ (130 achat + 100 travaux + 20 meubles) = 10 % brute.
On voit que les 20 et quelques k€ que vous espérez négocier sur le prix de vente sont une chose ; mais la plus grosse variable est sur les travaux.
Supposons que vous négociez le prix à 110 k€ mais que les travaux coûtent 1000 €/m² (ce qui n’a rien d’extraordinaire) soit 175 k€ de travaux votre renta devient 25 k€/ (110 + 175 + 20) = 8,2 % ce qui est encore correct mais moins bien. Donc on voit que le montant des travaux est à surveiller de près…

N’oubliez pas non plus que les banques sont parfois réticentes quand les travaux sont très importants par rapport au prix du bien.

N’oubliez surtout pas que si vous avez budgété (en emprunté) pour 100 k€ de travaux et qu’ils explosent à 175 k€ vous avez 75 k€ de plus à sortir, sous peine d’être planté au milieu du chantier ! C’est un cercle vicieux qui existe "je n’ai plus les sous pour financer le chantier -> tant qu’il n’est pas fini je ne rentre pas les loyers -> du coup je n’arrive pas à rembourser le prêt -> vente en urgence d’un immeuble avec travaux à moitié faits, du coup vente dans des conditions très défavorables avec très peu d’acheteurs qui ont beau jeu de faire baisser le prix -> j’en ressors bien essoré".

Travaux, c’est aussi du retard à la location. Prévoyez un différé dans le remboursement du prêt.

Vous proposerez 4 locations meublées dont 3 quasi-identiques (grands T2 de 50 m²) dans une ville de 27000 habitants de Dordogne : êtes-vous sûr qu’ils trouveront preneurs tous les 4 ? Dans les zones rurales les gens sont souvent équipés de meubles même à un jeune âge donc ils cherchent de la location nue. La location saisonnière serait une piste pour faire une rentabilité encore meilleure mais c’est encore plus prenant à gérer.

Vous devriez lire attentivement les messages de cricri77700 qui fait aussi de l’immeuble loué meublé dans une ville très comparable ; tout en vous disant que c’est quand même un champion dans son genre et qu’il faut donc prendre une bonne marge de sécurité par rapport aux coûts, délais etc. qu’il annonce.

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2017 16h45)

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#8 12/07/2017 18h25 → Bourru [24] : étude de cas immobilier (1er immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rénovation)

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Bonjour,

Merci pour vos avis!

Effectivement pour les travaux je n’avais pas calculé au m² et ça parait faible…
C’est pourtant l’estimation donné par le maître d’oeuvre lorsque nous nous sommes mis d’accord sur ce que je souhaitait faire. Il doit d’ailleurs transmettre un devis détaillé d’ici quelques semaines (vacances de chacun…).

Pour les travaux je me suis dit que passer par un maître d’oeuvre serait une très bonne chose pour moi pour plusieurs raisons : un seul interlocuteur qui gère tous les intervenants, ayant déjà un réseau avec des pro il peut donc bénéficier de prix plus avantageux que moi (s’il donne 50k€ de travaux à un électricien et qui lui amène un chantier de 5 logements, il est plus facile de négocier).
Je vais donc faire attention au budget des travaux, merci pour vos mises en garde.

Du coup une question me vient : le maître d’oeuvre me donne un devis a 100k€. Je signe, les travaux commencent et quelques temps après il me dit que ça va coûter plus cher.
Comment cela se passe-t-il? J’ai donné mon accord pour 100k€, pas pour 130k€! Sinon c’est facile, on fais un devis pas cher et on demande une rallonge au milieu des travaux et le proprio, pris à la gorge comme vous le décrivez, n’a pas le choix s’il veut terminer son bien!

Je comptais bien demander à rembourser le prêt qu’a la fin des travaux, le maître d’oeuvre ayant déjà annoncé à la louche 7/8 mois de travaux, je ne pourrais pas sortir le cash.

En revanche je n’avais pas pensé à "gonfler" le prêt, je pensais qu’il fallait qu’il soit au prix juste. (Les banques ne demanderont pas un devis pour savoir à quoi s’en tenir? )

Pour la garantie de la location des T2 de 50m² non je ne suis pas sur qu’ils trouveront des locataires mais je le pense car il y a quelques "écoles supérieures" à Bergerac, et quelque unes proches de l’immeuble.
L’escalier en presque-colimacon des communs peut, peut être rebuter les locataires pour l’emménagement…
la location saisonnière pourquoi pas oui pendant la belle saison, à ce moment je ferais appel à un pro pour la gestion car je n’aurais pas le temps.

Je vais également chercher les retours de cricri, merci pour l’info.

J’ai également une pensée qui m’a traversé l’esprit : le maître d’oeuvre travaille régulièrement avec l’agence qui vend le bien (ou tout du moins l’agent immobilier). Il se tutoyait, ont discuté d’autres projets en cours etc…
Pensez vous qu’il y a un risque "d’arnaque" à ce niveau ou suis-je un peu parano?! (arnaque est peut être un mot un peu fort mais je n’ai rien trouvé d’autre!)

Merci pour vos retours!

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#9 12/07/2017 19h08 → Bourru [24] : étude de cas immobilier (1er immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rénovation)

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Vous commencez à vous poser les bonnes questions, c’est rassurant.

Oui le maître d’œuvre (MOe dans la suite) peut avoir intérêt à baisser le chiffrage pour que le bien se vende. Il travaille régulièrement avec cette agence, donc sa loyauté va à elle bien plus qu’à vous.

Est-ce que le chiffrage du Moe est contraignant pour lui ? Ca dépend de ce qu’il vous propose et de ce qu’il y a d’écrit dans les petites lignes. Un devis est une proposition commerciale ; quand il est signé "bon pour accord" ça devient un contrat. Mais si ce contrat dit "sous réserve de dépassements etc." ce n’est plus vraiment un contrat contraignant pour le Moe.
De plus il y a le fait que le Moe n’est pas celui qui fait les travaux, donc il y a une dilution des responsabilités ; il aura beau jeu de dire "c’est l’entreprise qui..".

Pour une construction, un maître d’oeuvre (généralement un architecte) suit des étapes de conception, de précision croissante : esquisse, avant-projet, projet, DCE, etc. C’est une mission considérable et rémunérée.
Pour une rénovation c’est un peu plus simple, mais quand même. Si le maître d’oeuvre vous fait un devis gratuit et sans vous tanner pour connaître vos choix, je dirais que c’est une étape de conception encore assez sommaire. Si c’est un devis que vous pouvez signer bon pour accord, c’est inquiétant, car ça veut dire que vous vous engagez mutuellement sur des éléments qui restent encore sommaires à ce stade.

Je vous conseille :
- de bien vous documenter sur la conduite d’une rénovation complète, sur le rôle d’un maître d’oeuvre, sur les étapes, sur les pièces contractuelles, etc.
- de commencer à discuter avec la concurrence (par exemple un architecte d’un côté et une entreprise générale de bâtiment de l’autre) pour voir comment et dans quelles conditions ils pourraient vous produire un chiffrage des travaux à réaliser. Je reste volontairement sur un interlocuteur unique (archi ou entreprise unique) car obtenir des devis de plusieurs corps de métiers, c’est encore une autre paire de manches.

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2017 19h51)

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#10 13/07/2017 09h30 → Bourru [24] : étude de cas immobilier (1er immeuble de rapport) (immeuble, immobilier, rénovation)

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Bernard2K a écrit :

Je vous conseille :
- de bien vous documenter sur la conduite d’une rénovation complète, sur le rôle d’un maître d’oeuvre, sur les étapes, sur les pièces contractuelles, etc.
- de commencer à discuter avec la concurrence (par exemple un architecte d’un côté et une entreprise générale de bâtiment de l’autre) pour voir comment et dans quelles conditions ils pourraient vous produire un chiffrage des travaux à réaliser. Je reste volontairement sur un interlocuteur unique (archi ou entreprise unique) car obtenir des devis de plusieurs corps de métiers, c’est encore une autre paire de manches.

Je rajouterais à ces conseils : mettre par écrit ce que vous souhaitez, et faire engager le maitre d’oeuvre dessus.
Sinon, il aura aussi la facilité de dire, que c’est pas ce qui était prévu. (réalisé par l’entreprise ayant bossé chez moi, résultat 30% du boulot à démonter et refaire)

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