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#1 21/06/2018 08h46

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Bonjour à tous,

Je suis en recherche active d’investissements locatifs sur 2 secteurs principaux (voir ma présentation détaillée)
Une ou 2 ville très proche de chez moi donc facile à gérer.
Et un autre secteur, un peu plus délicat car situé à + de 500km de distance. J’ai néanmoins des contacts de confiance sur place. Ils pourront facilement s’occuper de faire des visites le cas échéants.

J’étudie actuellement une opportunité pour un T1 de 35m2 qui est déjà loué.
Il dégage actuellement un revenu d’environ 4000 euros en location nue qui pour moi avec mon TMI de 30% me ferait payé en micro foncier :
(4000 - 30% abattement) * ( 30% + 17.2%) = 1452 eur d’impots annuel

Pour optimiser tout ca, j’ai comme idées de :
1/ me mettre en régime réel, de cette manière la 1er année, je peux déduire les frais bancaire et une petite partie des frais de notaire.
- l’année suivante, le locataire étant étudiant, il devrait probablement bouger, même s’il restait l’année suivante complète, j’aurai avec les déductions du crédit, charge non récupérable, PNO ect.. un total de 1245 euros d’impôts en année 2.
- donc s’il bouge en année 2 ou 3, j’avais comme projet de faire un premier rafraichissement, travaux. A savoir travaux de peintures ? Mais est ce déductible des impots au même titre que n’importe quel travaux si je le fais faire par une entreprise ?
La cuisine devra aussi être rénovée, est-ce que la pose et le matériel (chez un spécialiste suédois par exemple smile) est aussi déductible ?

2/ j’aurai donc un second locataire type étudiant, 1 ou 2 ans de manière à profiter des déductions décrites précédemment.

3/ lors du changement du locataire suivant, j’ai idée (pas très originale sur ce forum) de meubler le bien et de passer en LMNP au régime réel.
Questions subsidiaires :
- les déductions obtenus précédemment, auront elles un impact sur les charges BIC ?
- est il judicieux de passer en LMNP, meublé, sachant que le bien reste géré à distance ? Je passe donc d’un préavis de 3 mois (en location nue) à un préavis de 1 mois.
Cependant, le public visé étant étudiant, je pense que ca reste logique et la (seule?) possibilité pour ne pas être imposé trop fortement vu mon TMI.
Il resterai aussi une possibilité de rénover plus en profondeur le bien (et de retourner en étape 2), notamment la salle de bain par exemple mais j’ai un peu peur de piloter de travaux plus important à distance, connaissant assez peu les artisants sur place.

L’idée n’est pas nécessairement de débattre du rendement offert par ce bien ci en particulier (j’en ai d’autres en vu) mais bien de la facon dont je peux/dois gérer au mieux l’aspect fiscal avec mon TMI relativement élevé.
Merci de votre aide,

Dernière modification par Letuche57 (21/06/2018 08h49)

Mots-clés : fiscalité, frais réel, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 21/06/2018 09h00

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En location nue, vous ne pouvez pas "deduire une partie des frais notariés". Par contre, toute dépense de travaux  est déductible.

Vu votre tmi, vous avez 2 solutions pour limiter la fiscalité:
- vous négociez avec votre locataire le passage en meuble (changement de bail, rachat de ses meubles) et vous passez en lmnp à la date d’achat.
- vous restez en location nue en faisant les travaux pour réduire la valeur imposable sans passer en déficit foncier (avec le locataire en place). Lorsque le locataire partira, vous passez en lmnp mais vous perdez la possibilité de déduire les frais notariés.

Dernière modification par lachignolecorse (21/06/2018 09h02)


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#3 21/06/2018 09h06

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Merci pour votre réponse.
J’avais cru comprendre d’après ce message que certaines lignes des frais de notaires étaient déductibles (hors frais de mutation)
LMNP : les déductions possibles en régime réel
Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ?
(pardon j’avais utilisé le mauvais lien lié au LMNP

J’avais en effet bien noté que la déduction des frais de notaire étaient perdus si on ne passait pas immédiatement en LMNP.

Je serai plus intéressé par la 2ème hypothèse, les meubles du locataire actuel sont complètement déparaillés et pas de bonne qualité, ca ne serait pas à mon avantage de lui racheter.
L’intérêt pour lui serait très discutable de passer en meublé et il me parait difficile de ficeler tout ca avant la signature de l’acte de vente (d’autant qu’il devrait poser sa dédit de 3 mois et refaire un bail meublé)

Pour les travaux de peinture et nouvelle cuisine, vous me confirmez que c’est déductible si réaliser par pro avec facture ?

Dernière modification par Letuche57 (21/06/2018 09h12)

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#4 21/06/2018 09h22

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Les frais hypothécaires sont déductibles.

Pour la cuisine, les peintures, c’est déductible. Tout travaux dans les parties privatives sont déductibles. En nu, vous imputez sur l’année fiscale , en meublé, vous imputez sur l’année fiscale les montants inférieurs à 500€, vous amortissez au delà de 500€.


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#5 21/06/2018 09h35

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Tous travaux déductibles sur facture, même sans passer par un pro , non ?

Dernière modification par Mettero (21/06/2018 09h35)

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#6 21/06/2018 09h37

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Merci pour la précision sur les travaux.

Pour les "frais de notaires" qui est un abus de language, quel(s) ligne(s) seraient déductibles en location nue ?

- Émoluments du notaire (Sur la vente    + Formalités)
- Débours (frais annexes)
- Taxes (pas concerné donc sauf être en LMNP immédiatement)
- TVA (pas concerné je suppose ?)

Mettero, j’avais cru comprendre qu’il fallait que la pose ou main d’oeuvre soit comprise. Exemple : si j’achète simplement les fournitures nécessaire à la cuisine, ca ne marche pas. Quelqu’un pour confirmer ?

Dernière modification par Letuche57 (21/06/2018 09h39)

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#7 21/06/2018 09h43

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Mettero a écrit :

Tous travaux déductibles sur facture, même sans passer par un pro , non ?

C’est quoi un non-pro ?


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#8 21/06/2018 09h55

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Un "non-pro" c’est soi même smile

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#9 21/06/2018 10h02

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Que ce soit en LMNP ou en nu, les fournitures pour travaux sont déductibles sur facture, même si c’est vous (ou n’importe quel tiers) qui assure la pose.

Je ne vois vraiment pas où vous auriez pu lire qu’il faut que la pose soit sur la même facture.

Ne pas confondre avec ces cas où il faut effectivement que la pose soit réalisée par l’entreprise qui fournit les matériaux :
- TVA à taux réduit, 10 % dans le cas général de la rénovation, 5,5 % si rénovation énergétique : les fournitures et la pose doivent être fournis par la même entreprise.
- prise en compte des travaux dans le calcul de la plus-value à la revente : seuls les travaux réalisés par une entreprise, et non déjà déduit des impôts par un autre mécanisme (comme les revenus fonciers au réel), peuvent être déduits.

Frais de notaire déductibles en revenus fonciers : seulement la partie relative à une inscription en hypothèque ou PPD ; ce qui est rare car on recourt plus souvent à un organisme de garantie.

Tout cela se trouve facilement en quelques coups de google pour qui veut bien faire l’effort…

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2018 11h19)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#10 21/06/2018 10h55

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Mettero a écrit :

Un "non-pro" c’est soi même smile

Materiaux déductibles… c’est tout


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