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#1 26/11/2018 18h50 → XFFx [Bourgogne] : étude de cas (petit appartement déjà loué) (garage, immobilier, occupé)

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Bonjour

Je suis sur une opportunité d’achat d’appartement assez classique, mais j’aimerais quand même avoir votre avis.

Pour être honnête c’est plus un pote qui est dessus (on est un peu dans les mêmes projets mais pour l’instant je suis un peu en standby à cause de qq bricoles administratives).

CARACTERISTIQUES DU BIEN

T2 de 30m², 2e étage
L’appart est dans un immeuble d’une copro bien entretenu, dans un quartier assez calme. Loué assez cher.
Je possède déjà un appart dans la même copro.
L’appart en lui même est un peu vieillot : cuisine basique et peu d’équipement, tapisseries ok (mais bon c’est de la tapisserie), carrelage en bon état mais c’est des carreaux pas bien grand, et idem salle de bain.

Les meubles, appartenant à la locataire en place, sont également un peu vieillots.
Elle en a pas bcp ceci dit

Il y aura du raffraichissement à prévoir à un moment donné, mais pas de vrais gros travaux.
De plus, la locataire en place est très contente de son appart et ne souhaite pas trop de modif, si ce n’est modifier qq petites choses dans la salle de bain

Cet appartement dispose aussi d’un box de garage

Description de la locataire

C’est une dame de bientôt cinquante ans qui vit seul.
Elle travaille à la mairie, proche de chez elle, depuis des années.
Elle n’a pas de voiture.
Concernant la cuisine (qui n’est pas très équipée et vieille), elle dit qu’elle s’en fout et que ça lui va très bien, vu qu’elle bouffe à la cantine à midi et mange avec ses enfants chez eux ou au resto.
On s’est renseigné un peu sur la personne, au niveau du paiement des loyers ou de troubles de voisinage. Absolument rien à signaler, tout a toujours été réglé en temps et en heure, et personne ne l’entend

RENTABILITE DU BIEN

Après négo l’appart est vendu à 36K€ (rajouté donc 4 - 4.5K€ de frais de notaire).
En l’état actuel et au vu de la demande de la locataire en plus, il n’y aura pas plus de 1K€ - 1.5K€ de travaux de raffraichissement.
En cas de changement de locataire ultérieurement, la remise à neuf du logement devrait aller jusqu’à 4-5K€ maximum au total.
Mais la locataire est encore relativement jeune et peut bien rester des années dans cet appart qui lui plait et donc ne demandera que peu de remise à jour.
Donc, coût d’achat du bien = prix de vente + notaire + rafraichissement = 36 + 4.5 + 1.5 = 42K

L’appartement est actuellement loué 390€ charges comprises
Les charges de copro sont de 800€ par an (ascenseur et chauffage notamment)
Taxe fonciere de 700€

En plus, le garage est donc loué à part, pour 70€.
100€ de taxe foncière annuelle et 50€ de charges

Renta avant impot

Recettes : (loyer appart + loyer garage) * 12 mois * tx occupation= (390 + 70) * 12 * 100% = 5520€
Dépenses : Taxes Foncières + Charges Copro = 700+100+800+50 = 1650€

Renta avant impot = (5520-1650) / 42000 = ~9%

FINANCEMENT

Banques qui prêtent prix d’achat + travaux, mais en revanche compliqué d’en trouver qui prêtent pour les frais de notaires. Soit 37.5K€ d’emprunt et 4.5K€ à sortir cash

Le meilleur qu’on ait pour l’instant c’est 1.75% TAEG sur 20 ans (pareil, pas de banque qui prêtent sur 25 ans). Soit une mensualité de 185€. Est ce que ça vous parait correct ?

MODE D’EXPLOITATION

C’est là où il y a une petite particularité et on se pose des questions
Je suis sur TMI à 30% et mon ami à 14%

L’appartement est actuellement loué en nu.
On voudrait le louer en LMNP pour des raisons fiscales.

On voudrait proposer à la dame de lui faire les travaux qu’elle demande (dans la salle de bain notamment), les peintures si elle veut (même si ça elle s’en fout). Sans toucher au lieu mais si en contrepartie elle accepte de modifier le contrat et de passer en meublé, nous cédant ses meubles.
ça parait correct ?

Sinon, pour faire encore plus radical, on peut carrément lui proposer de la débarasser de ses meubles (qui sont fonctionnels mais assez vieux et marqués) et lui en mettre des nouveaux.
L’appartement est petit et il y a finalement pas grandchose à mettre.
Contre celà, légère augmentation du loyer et signature d’un nouveau contrat en meublé.
Est ce que ça c’est possible et légalement clean ?

CASHFLOW

Le cashflow avant impot est donc de 5520-1650-(185*12) = 1650€
… mais bon il y a quasiment 5K€ sorti à l’achat pour les frais de notaire, donc c’est pas très pertinent ce calcul ici

Quant au cashflow après impôt, ça dépendra en partie du mode d’exploitation qui sera pratiqué

Mots-clés : garage, immobilier, occupé

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[+1]    #2 26/11/2018 19h10 → XFFx [Bourgogne] : étude de cas (petit appartement déjà loué) (garage, immobilier, occupé)

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Pour le bail :
- vous pouvez faire comme vous dites mais attention à la rédaction du bail et à liste des meubles encadrés depuis la loi alur
- Concernant la légalité tant que vous respecter les règles concernant la loi alur et que la locataire est d’accord pas de souci

Attention au lmnp et le frais concernant la CFE, la compta…

Un cash-flow avant impôt ne veut pas dire grand chose pour moi. Faite deux simulations avec réel foncier et lmnp et comparé:

Par contre à partir d’une TMI de 3¨% ça commence à piquer.

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#3 27/11/2018 22h26 → XFFx [Bourgogne] : étude de cas (petit appartement déjà loué) (garage, immobilier, occupé)

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Bonsoir,

Deux points ont attiré mon attention :
- les charges et la taxe foncière représentent au total environ 4 mois de loyer hors charges - toute vacance sera couteuse…
- vous ne précisez pas l’age du bien et l’aspect isolation : s’il s’agit d’un immeuble des années 70 avec un chauffage par le sol, des travaux en copropriété sont à prévoir… A ce sujet, un diagnostic énergétique a t’il été réalisé ?

Canyonneur

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#4 29/11/2018 15h08 → XFFx [Bourgogne] : étude de cas (petit appartement déjà loué) (garage, immobilier, occupé)

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Pour détailler entre LMNP et microfoncier, et en prenant un TMI à 14%

MICROFONCIER

Résultat fiscal = Loyers * 12 mois * 70% = (390+70)*12*70% = 3276
Imposition = (17.2%+14%) x 3276 = 1200

Cashflow = 1650€ - 1200€ = 450€

LMNP

Garage (microfoncier)

Résultat fiscal = Loyers * 12 mois * 70% = 70*12*70% = 588
Imposition = (17.2%+14%) x 588 = 184

Cashflow garage = (70*12) - 100 - 50 - 184 = 506€

Appart (LMNP)

Résultat fiscal = Loyer * 12 - (Charges Copro + Taxe Fonciere + Assurance PNO + Frais compta + Amortissement) = (390*12) - (800+700+65+250+ (40000/30)) = ~1500

nb : 500€ de frais de compta pour 2 appart, amortissement pour simplifier j’ai tout amorti sur 30 ans

Imposition = 1500 * (17.2%+14%) = 468€

Cashflow appart = Loyers - charges décaissées - Imposition - Rbst emprunt = (390*12) - (800+700+65+250) - 468 - (185*12) = 177€

Cashflow total (garage foncier + appt LMNP) = 506+177 = 683€

… voilà, j’espère avoir rien oublié

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir,

Deux points ont attiré mon attention :
- les charges et la taxe foncière représentent au total environ 4 mois de loyer hors charges - toute vacance sera couteuse…
- vous ne précisez pas l’age du bien et l’aspect isolation : s’il s’agit d’un immeuble des années 70 avec un chauffage par le sol, des travaux en copropriété sont à prévoir… A ce sujet, un diagnostic énergétique a t’il été réalisé ?

Canyonneur

Oui dans la ville où on investit, la taxe foncière est assez salée (~2 mois de loyer à chaque fois)
Les charges de copro sont aussi un peu élevés, parce que c’est immeuble avec ascenseur + chauffage collectif.

Oui en cas de vacance ça va peser.
Mais justement au vu du profil de la locataire actuelle, elle veut partir et est pas spécialement vieille, donc on pense avoir un taux de vacance très réduit (0% simplement) pendant encore un moment

C’est un immeuble des années 70’, mais dans un quartier plutôt bourge et l’immeuble est très bien entretenu.
Le diagnostique energetique indiquait un C, ce qui me semble pas mal du tout surtout pour un immeuble de cet époque.

J’ai déjà un appart dans la même copro (plusieurs immeuble en fait qui font partie d’une grosse copro), j’ai regardé le cpte rendu de l’AG de l’an passé, et il n’y a pas de gros travaux (façade, toiture, isolation) qui ont été évoqués

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[+1]    #5 29/11/2018 16h24 → XFFx [Bourgogne] : étude de cas (petit appartement déjà loué) (garage, immobilier, occupé)

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Bonjour xFFx,

Pour ce qui est du financement, il est possible de faire financer les frais de notaire. Je crois que le CIC le fait. Et pour le taux, 1,75% est un taux qui se pratique en ce moment mais je pense que vous pouvez obtenir mieux en faisant marcher la concurrence. J’ai signé la semaine dernière à 1,28% sur 18 ans pour un financement à 100%. La première proposition était à 1,74, puis 1,43, puis 1,35, puis 1,28, car j’ai eu plusieurs offres et j’ai fait jouer la concurrence. Dans mon cas, c’est une économie de 4000 euros rien que sur le taux. Après il y a aussi les frais de dossier, l’assurance et les IRA à négocier. C’est quelque chose qui prend juste quelques heures et qui vous fait gagner pas mal d’argent sur pas mal d’années.
Vous pouvez imprimer votre simulation et aller voir une autre banque en jouant carte sur table et en leur demandant s’ils peuvent la battre. Bien sûr il faut bien présenter votre projet et en maîtriser tous les aspects pour paraître fiable aux yeux du banquier.

Pour votre projet, la rentabilité est là mais vu le genre d’immeuble, et notamment la mauvaise qualité de l’isolation, à mon avis, il ne faut pas trop compter sur une plus-value à la revente.

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#6 29/11/2018 19h05 → XFFx [Bourgogne] : étude de cas (petit appartement déjà loué) (garage, immobilier, occupé)

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Pour le financement des frais de notaire, je lis un peu partout que certaines banques l’acceptent, mais dans les faits j’en trouve très peu.

J’en ai fait 5 ou 6, et il n’y a que le Crédit Mutuel qui était ok
J’ai fait le CIC aussi, qui m’a dit qu’il fallait accord de la direction. Accord qui n’a finalement pas été donné

1.28% sur 18 ans me parait être une très bonne affaire.

Sur 20 ans et en négociant pas mal, on a trouvé des banques qui prêtaient à 1.5%.
Hors assurance.

Oui c’est un projet de long terme et on compte pas tellement le revendre avant un paquet d’années.
Donc l’objectif est clairement le rendement annuel.
Je pense qu’il y a quand même moyen de valoriser le bien (quand la locataire sera plus là), en changeant sols/peintures et mieux équiper sdb et cuisine.
Mais ça va faire quand même pas mal d’argent à mettre dedans, donc la plus-value sera pas énorme

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