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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 18/03/2018 02h06

Membre
Réputation :   19  

Bonsoir à tous,

Je viens solliciter vos conseils concernant l’étude de l’achat/revente d’une maison. 

N’ayant pas le budget pour acquérir et rénover cette maison seule, nous l’achèterions à 3 : mon compagnon (nous ne sommes ni mariés, ni pacsés) et son frère.
Le type "d’association" est à déterminer. Quel est le statut le plus intéressant dans notre situation ? En indivision, en SCI (IR ou IS), SCI familiale si possible ou autres ? Nous n’avons aucunes connaissances en la matière. Mon beau-frère doit se renseigner à ce sujet.

Je suis la seule a être déjà propriétaire et LMNP.
Mon beau-frère est informaticien et un investisseur dans l’âme. Il a déjà réaliser des opérations boursières et cherche à créer des logiciels informatiques générateurs de revenus.

- Mon beau-frère est célibataire, 33 ans, une TMI à ? , revenus 3500€ je crois.
- Mon compagnon à 36 ans, une TMI à 14%, un salaire de 1600€ sur 13 mois.
- Quant à moi, j’ai 36 ans, une TMI à 14% et un salaire de 1700€ sur 12 mois.

Mon compagnon et moi avons une capacité d’emprunt de 170 000€. Mon beau-frère devrait pouvoir emprunter le reste car il n’a aucun crédit.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison de ville de 62m² hab + un atelier (env. 10m²) + un patio (9m²), sans jardin.
- Année de construction avant les années 50.
- Étage R+1 et combles aménageables, bonne luminosité, expo Est (sud dans la SDB)
- surface actuelle 62 m² hab + 10 m² d’atelier (maison 2 chbres) / Après travaux (aménagement combles et transformation atelier) 97 m² utiles dont 82/87 m² hab (maison de 3 ou 4 chbres).
- Inhabitée.
- Sans copropriété.
- Chauffage individuel fuel.
- Fenêtres simples vitrages bois très anciennes, volets délabrés.
- Je n’ai pas vu le compteur d’eau. Le compteur électrique, le tableau (en porcelaine) et tous les circuits sont obsolètes.
- Décoration : années 70, couleurs et motifs psychédéliques !

LOCALISATION DU BIEN

- Département : 78
- Centre-ville, quartier et ville très recherchés.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Taxe foncière à déterminer
- Travaux immédiats nombreux !

La maison a 2 chambres et est sur deux étages, avec combles aménageables.
De chaque coté des parties supplémentaires ont été rajoutées. Du coté droit une partie atelier, faite de briques et de brocs couverte de tôle ondulée "plastique". Du coté gauche une partie comprenant l’entrée avec placard, chaufferie, sdb, wc et le patio (pouvant être transformé en véranda).

Tableau électrique en porcelaine et pas de terre au niveau des prises. Bref tous les circuits sont à recréer et la pose d’un nouveau tableau est indéniable.
Les 8 fenêtres sont à changer, ainsi que les volets.
La chaudière au fuel est à remplacer. Remplacement par de l’électrique classique ou par une pompe à chaleur ?
La cuve de fuel est situé sous la terrasse du patio et serait à condamner. La cheminée d’évacuation des gaz aussi.
Concernant la plomberie tout est à recréer, à l’instar du reste de la maison.
Et bien sûr le ravalement est à prévoir !

L’idée serait de mettre la maison totalement à nue et de tout recréer.

Au RDC, on casserai la partie sdb/wc/chaufferie de (13m²) afin de créer une grande sdb avec douche et baignoire, et éventuellement une partie buanderie.

Coté cuisine et séjour, on supprime le mur pour créer un espace unique (25m²) avec cuisine US.

L’atelier, qui est attelé au séjour, deviendrait une 4ème chbre. Il pourrait être éventuellement ouvert sur le séjour/cuisine, dans ce cas la pièce de vie atteindrait 35m². Mais pour le moment nous pensons qu’il n’est pas cadastré, si c’est le cas il ne pourra surement pas être conservé ou ajouté à l’habitable. Nous en serons plus jeudi.

A l’étage, on conserverai les 2 chambres avec re-cloisonnement afin de supprimer l’enfilade, et on ajouterai un escalier pour l’accès aux combles.

Les combles sont aménageables (25m² au sol, entre 10 et 15m² carrez après isolation) avec création d’un escalier, et ouverture d’un velux. Nous y créerons une chambre parentale. Il y a déjà une ouverture sur le mur Sud, où nous devrons poser une fenêtre. La pose d’un velux en supplément est également prévu.

D’après un membre éloigné de la famille, que nous avons croisés par hasard, le sol entre les combles et le deuxième étage serait fait d’une énorme couche de terre.


FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0, nous souhaiterions entièrement être financé par la banque.
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : à déterminer. Nous consulterons notre banque (CE), la BNP de mon beau-frère et un courtier.
- Durée du crédit : 25 ans ? Est-ce possible en SCI ? Nous aimerions avoir des mensualités au plus bas.
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : à déterminer.
- Épargne de précaution : 7 000 € pour les imprévus du chantier.

CASH FLOW

Montant demandé 260 000€, mais d’après l’agence elle est largement surcotée et le propriétaire le sait. Il avait fais estimé le montant des travaux à plus de 80 000 €. Il attend une proposition.
J’ai évoqué 200 000€ et l’agent m’a dit que c’était un peu bas mais présentable.

J’ai fais estimé les travaux par un chef de chantier que je connais bien. Il travaille pour un cabinet d’architectes de la région parisienne, qui à créer le cabinet médical où je travaille.
Nous passerions en directe par le chef de chantier, ainsi qu’avec un plombier, un électricien et un artisan tous corps d’état de son réseau.
Il estime à la louche les travaux à 70 000€. J’aurais dans les jours prochains un estimatif financier plus précis, ainsi qu’un délai de réalisation.
Nous nous occuperions uniquement de la cuisine que j’estime à 4 000€.
Pour l’instant j’estime 6 mois de travaux (mais j’exagère surement).
J’estime le délais de réalisation de l’achat/revente à 12 mois maximum.

La maison une fois rénovée vaudrait autour de 350 000€, voir plus. C’est un bien atypique (sans jardin) sur ce secteur donc difficile à estimer, même avec Patrim.
Les appartements de même surface mais avec seulement 3 chambres se vendent entre 310 et 360 000€. Pour les maisons (avec jardin) nous sommes entre 340 000 € (3 chbres) et 450 000€ (4 chbres). Mais je ne connais pas l’état de ces biens, la comparaison reste donc difficile.
L’AI me dit, qu’une fois bien rénovée elle vaudrait 350 000 €. Je me base donc sur ce montant pour mes calculs.

J’ai donc calculé :
215 000 prix d’achat + 17 000 FN + 70 000 de travaux + imprévu 10 % soit 7 000 + mensualités du crédit sur 12 mois (1 410€/mois) 16920 € + cuisine 4 000 = 324 920€. Je ne tiens pas compte pour le moment de la taxe foncière et des frais de création de la SCI, que je ne sais pas estimer pour le moment
Voyez-vous d’autres taxes qui m’auraient échappées ?

Concernant la plus-value mon beau-frère pourrait s’y déclarer en résidence principale le temps des travaux et de la revente. Nous pourrions ainsi peut-être y échapper ? 

Nous prévoyons de présenter le dossier à la banque en prétextant un achat pour y faire du locatif, avec un loyer à 1600€.
Voyez-vous une autre solution pour facilité l’obtention d’un prêt ?

Les bénéfices de l’opération pourrait être de 20 080 €. Ce montant pourrait être plus élevé en fonction du montant réel des travaux, du délais de l’opération et du montant de la revente.

Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Sandtia (18/03/2018 02h08)

Mots-clés : immobilier, plus-value, sci (société civile immobilière)

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#2 18/03/2018 07h59

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Bonjour,
J’ai lu en diagonale mais franchement, vous envisagez d’office de mentir au fisc pour échapper à une éventuelle plus-value ("seulement" 20000€ ?).
Vous souhaitez prendre un crédit en mentant à l’établissement prêteur, en y signant un engagement sur l’honneur que vous ne tiendrez pas.
Vous allez vous engager dans une galère à trois avec des travaux énormes en engageant plus de 300000€ le tout pour espérer gagner 20000€ si tout se passe comme prévu et que le marché ne se retourne pas ?
Je me demande si votre demande est bien sérieuse.

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#3 18/03/2018 08h10

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Je confirme, il y a beaucoup de « si ».
Et « si » vous vous faites rattraper par le fisc et vous faites redresser, vous allez payer un paquet d’impot sur la PV qui risque d’allez bien au dela des 20k€ attendu si tout se passe bien.

Quelle idée de se lancer dans des montages aussi complexes et aleatoires avec autant de risque pour si peu de benefice attendu…

Relisez votre projet d’un regard exterieur neutre: comme le dit Surin, vous trouvez vraiment ça serieux?

Dernière modification par Licha (18/03/2018 08h12)

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[+1]    #4 18/03/2018 08h44

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La demande est sérieuse, le projet est déjà bien travaillé. Sandtia a une bonne expérience de l’immobilier.

Si on vous suit, 20k€/325k€ = 6,1%
en location, 1600*11/235k€=5,4%
Ou on peut voir 20000€ / 3 personnes sur 1 an = un complément de revenu de 550€/mois chacun.

En vrac, ce qui titille dans votre description :
- La SCI est destinée à la détection d’actif immobilier sur du long terme. L’achat puis revente direct peut être reclassé fiscalement. Regarder plutôt du coté du SCCV ?
- Des plans avant/après même faites par vous même nous facilitera la lecture de votre projet ainsi que les échanges avec votre chef de chantier.
- "Du coté droit une partie atelier, faite de briques et de brocs couverte de tôle ondulée "plastique".’"
Obtenir le diagnostique amiante.
- "D’après un membre éloigné de la famille, que nous avons croisés par hasard, le sol entre les combles et le deuxième étage serait fait d’une énorme couche de terre."
Juste non. mais effectivement, il faut bien la structure porteuse pour vous assurer que vous n’aurez pas à refaire le plancher avec votre projet d’aménagement.
- 6 mois de chantier est assez réaliste.
- "Concernant la plus-value mon beau-frère pourrait s’y déclarer en résidence principale le temps des travaux et de la revente. Nous pourrions ainsi peut-être y échapper ?"
S’il y habitait réellement, au travers d’une SCI, il pourrait exonérer la PV sur la part de ses apport. Mais le fisc demandera des justificatifs et vous avez des chances d’être redressés.

Je pense que vous estimez votre calcul financier comme étant la tranche basse et que vous espérez intérieurement en obtenir plus. Peut être pourriez vous mieux apréhender votre projet avec un scénario que vous considérez médian et un autre haut, puis ensuite et surtout intégrer le scénario fiscal défavorable.

Le risque pour les travaux et le montage financier est amoindrie de par votre expérience et la profession de votre compagnon. Sur le risque fiscal, je rejoint mes collègues.

Au global, au vu des chiffres présentés, la rentabilité est faible et les montants engagés important.

Dernière modification par Mi345 (18/03/2018 10h35)


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[+1]    #5 18/03/2018 09h14

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Bonjour,

tableau électrique en porcelaine et fenêtres bois simple vitrage : autrement dit, tout est très ancien dans son jus, tout est à refaire. Deux points que je ne vous ai pas vu mentionner :
- tant qu’à tout refaire, il faut isoler thermiquement. Ca coûte.
- Etat de la toiture ?

Bon, je rejoins les autres avis : ce projet est typiquement une fausse bonne idée. Propriétaire qui veut vendre à un prix astronomique, maison en ruine avec gros risque de dérapage du budget travaux, association à trois = risque de mésentente, de complications, etc. ; aucun des associés n’a l’expérience de gros travaux sur un immeuble, le chef de chantier a de l’expérience mais il ne travaille pas gratuitement… et tout ça pour 20 k€ de plus-value ? 20 k€, c’est l’épaisseur du trait, c’est votre marge d’incertitude ! Ce projet pourrait très bien ne rien vous rapporter, voire vous coûter.

Un rendement ou une plus-value rémunère aussi un risque. Là, le risque est élevé à cause de la complexité de l’opération et de votre inexpérience. Or, la rémunération de ce risque élevé n’est pas correcte, elle n’est pas à la hauteur du risque.

Regardez les projets de cricri, qui paie parfois aussi bas que 250 €/m² ! Certes, dans une ville où l’immobilier est moins cher (l’immo en parfait état est peut-être à 2500 €/m² dans cette ville). Là, le proprio veut vendre à 4200 €/m² ! C’est n’importe quoi. Le prix correct pour une telle maison est bien plus bas, mais le proprio ne veut pas l’entendre : impasse.

Par ailleursn vous noterez que cricri utilise une "assymétrie décisionnelle" : les vendeurs sont souvent des indivisions nombreuses qui ne savent pas comment se dépêtrer d’un bien hérité en très mauvais état ; à l’inverse, lui est seul à décider, très expérimenté et c’est un fonceur. Cricri est l’homme fort, en face des gens qui ne savent pas quoi faire ni comment se décider. Dans votre cas, c’est l’inverse : le vendeur semble savoir ce qu’il veut tandis que votre association de personnes inexpérimentées fait penser aux pieds nickelés. Si assymétrie il y a, elle n’est pas en votre faveur !

A mon humble avis, laissez tomber.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2018 09h15)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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[+1]    #6 18/03/2018 09h28

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Sandtia n’est pas inexpérimentée, elle a un background de négociatrice immo, a mené à bien une rénovation de 16m², a les connexions en AI et entreprise + la bonne démarche pour gérer les travaux. Esprit carré, profil battante.
Son compagnon est gardien de résidence, travailleur.

@ Santhia : Un rappel/développement de votre présentation dans cet étude de cas éclairerait mieux nos avis. La pièce maîtresse dans tout projet, c’est vous !


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#7 18/03/2018 13h46

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Même avec vos précisions, Sandtia reste inexpérimentée par rapport à ce type de rénovation d’immeuble. On le voit avec ses questions sur le type d’association à choisir, sur la fiscalité applicable. Sur l’aspect technique des rénovations, elle n’a pas l’expérience d’une rénovation de A à Z d’un immeuble ancien, qui peut receler bien des surprises. Et sur l’aspect urbanisme, le passage de 62 m² à 87 m² implique une régularisation de surfaces dont il faut vérifier la possibilité. Aucun de ces sujets pris isolément n’est insurmontable, mais tous ensemble, ça fait une opération particulièrement complexe.

Et je parlais de l’inexpérience de l’ensemble des associés, y compris les deux autres. Le beau-frère informaticien va faire son premier investissement immo en s’associant à cette opération qui est quasiment celle d’un marchand de biens ? Est-ce bien raisonnable ?

Si c’est pour gagner 20 k€ au bout, le jeu n’en vaut pas la chandelle. Et j’enfonce le clou (une dernière fois) : le faible gain est aussi le marqueur de cette inexpérience. Les personnes expérimentées ne font pas ce type d’opération pour 20 k€.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2018 13h48)


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#8 18/03/2018 14h25

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Sandtia a écrit :

J’ai donc calculé :
215 000 prix d’achat + 17 000 FN + 70 000 de travaux + imprévu 10 % soit 7 000 + mensualités du crédit sur 12 mois (1 410€/mois) 16920 € + cuisine 4 000 = 324 920€. Je ne tiens pas compte pour le moment de la taxe foncière et des frais de création de la SCI, que je ne sais pas estimer pour le moment
Voyez-vous d’autres taxes qui m’auraient échappées ?

Concernant la plus-value mon beau-frère pourrait s’y déclarer en résidence principale le temps des travaux et de la revente. Nous pourrions ainsi peut-être y échapper ? 
…/…
Les bénéfices de l’opération pourrait être de 20 080 €. Ce montant pourrait être plus élevé en fonction du montant réel des travaux, du délais de l’opération et du montant de la revente.

Qu’en pensez-vous ?

Cela à déjà été dit, trop complexe et trop lourd (sans parlez de fausse déclaration) pour si peu de gain !


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#9 18/03/2018 14h25

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J’ai visité une maison à refaire intégralement sur Lyon, même configuration que vous:
Maison à refaire Lyon 3

Vu l’ampleur des travaux, et le faible gain escompté (même ordre de grandeur que vous), j’ai abandonné.
A noter que des offres de 240 ne sont pas passés, signe que les héritiers ne sont pas pressés, ni flexibles.

Les tracas que vous allez rencontrer (qui a eu un chantier sans un seul problème à un moment ?) doivent être plus rémunérateurs.

Je rejoins l’avis des autres intervenants.

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#10 18/03/2018 23h57

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Merci à tous pour vos réponses et le temps accordé à cette étude.

En effet, quelques éléments de notre projet méritent des précisions.

Mi345 a écrit :

Je pense que vous estimez votre calcul financier comme étant la tranche basse et que vous espérez intérieurement en obtenir plus. Peut être pourriez vous mieux apréhender votre projet avec un scénario que vous considérez médian et un autre haut, puis ensuite et surtout intégrer le scénario fiscal défavorable.

Vous avez vu juste, le scénario présenté est le moins favorable, donc le minimum que nous pourrions obtenir. De plus je viens d’avoir le retour du chef de chantier, ce qui nous apporte des éléments nouveaux plus favorables.

Concernant le budget travaux je lui ai demandé, en plus de son chiffrage initial, si le chantier pourrait être réalisé pour 50 000€.

Voici son retour :

Le chef de chantier a écrit :

Suite à la visite du bien en vente, il faut prévoir un budget pour la rénovation de :
Dans les grandes lignes avec facturations
Hors concessionnaires et voirie
Le raccordement Gaz concessionnaire voirie est estimé à 1000€

Electricité  10000E
A partir du compteur , appareillage type Legrand Mosaïque y compris 1 RJ45 par pièce + VMC simple flux
Plomberie 12000E
A partir du compteur , sanitaires Sdb Rdc douche , baignoire , Wc suspendu Geberit hors meuble
l’ensemble du réseau chauffage y compris nécessaires pour l’installation d’1 cuisine
Pour ce budget la chaudière sera de type GAZ condensas
Menuiserie Ext 9000€
7 fenêtres + 1 portes + 2 velux
Façades toiture 9200€
Ravalement + peinture mur mitoyen
Nettoyage toiture + révision des étanchéités
Toiture appentis garage si cadastré 3000€
Panneau sandwich
TCE int
Curage de l’ensemble y compris dépose diverse escalier , cloisons non porteuses , fenêtres etc… 1500E
Isolation et chape sol Rdc et combles 3600€
Isolation périphérique + placo+ peinture blanche 11000€
Cloisonnement et portes int + peinture blanche 2500€
Faux plafond , isolation des combles sous toiture + peinture blanche 11000€
2 escaliers ¼ tournant haut entrée de gamme 3500€

Voilà un dégrossi en considérant une certaine qualité , entreprise pignon sur rue . délais des travaux 3 mois
C’est à affiner, je pense qu’une bonne sélection d’entreprises devraient rester aux alentours de 70000€

Il est possible de rénover à hauteur de 50000€
Il faut conserver le minima obligatoire électricité , plomberie chauffage  .
Pour le reste il faudra négocier dur et ce contenter d’isolation faible , plus limitée pas d’appentis
Ou mettre l’appentis et combles en attente de trésorerie

Bien cordialement

Qu’en pensez-vous ? Il me semble maitriser le sujet. Les prix annoncés vous paraissent-ils corrects ?

J’avais déjà fait appel à lui pour une autre étude de cas il y a 2 ans (réunion d’un T2 et d’une chambre de 8 m² et restructuration en 2 studios). Grâce à ses conseils et son œil professionnel, j’avais abandonné le projet, pas rentable.

Mais pour cette maison il me semble qu’il faut encore creuser.

Nouveau scénario (plus favorable)
Nous obtenons la maison à 200000€. FN donc diminués.
Le coût du chantier est réduit à 60000€ (chantier moins haut de gamme), à approfondir avec le chef de chantier.
Le délais des travaux étant de 3 mois, je compte 9 mois pour réaliser l’opération, se qui réduit également le montant à rembourser durant la période.   
En conservant la méthode de calcul citée plus haut, j’obtiens un bénéfice de 59 240 €.
Si on considère la plus-value, nous serions à 38 030 €.

Je note que nous n’avons toujours pas incorporé les frais liés à la fiscalité d’une SCCV ou d’un autre type de montage, ni le montant de la taxe foncière (je l’aurai jeudi), ni l’épargne de précaution (entre 5 et 10%).

Je suppose que certains me dirons que je n’obtiendrais jamais une telle réduction du prix de vente (23%). Mais "Qui ne tente rien, n’a rien !"
Et j’ai déjà vu des biens nécessitant de gros travaux se vendre à plus de 20 % en dessous du prix demandé.
De plus ce fut le cas pour mon studio en LMNP acquis l’année dernière, 78 000€ demandé et acheté 62 500€.

Concernant le vendeur, c’est une succession, ils sont plusieurs mais une seule personne (ainé) semble être décisionnaire. Ils n’ont pas les moyens de rénover. Ils sont pressés d’après AI.

Concernant le prix au m² d’après Liste des ventes immobilières - statistiques immobilier notaires le prix au m² pour des appartements sur la commune est de 3620€ prix bas, médian 4090€/m² et haut 4400€/m².
Ce bien est une maison, certes sans jardin (mais  avec patio 8m²), sans charges de copro, et avec beaucoup de cachet. Après travaux, elle se situera forcement proche du prix haut au m² des appartements de même surface. En faisant le calcul je tombe à 382 800€. Mais reste plus raisonnable pour mes calculs.
C’est une commune où il fait bon vivre, verdoyante, proche de la forêt et loin du tumulte du reste de la région parisienne mais à 40 min de paris. Où les biens à vendre sont rares et plus chers que sur les communes avoisinantes.
La plus part des habitants de cette commune (où je travaille depuis 10 ans) sont des cadres à gros revenus.
Les villes autours forment un bassin d’emplois important dans de nombreux domaines (aérospatial, automobile, sièges sociaux de grosses sociétés et autres…).
Les écoles sont très bien réputés, ainsi que les collèges.
Les habitants paient un droit d’entrée et donc la tranquillité en achetant (plus cher).

Nous attendons jeudi pour connaître les DPE. Je connais le diagnostiqueur, je lui est demandé de vérifier la présence de termites malgré le hors zone de cette maison.
Jeudi nous saurons également si l’atelier/appentis est bien cadastré.
Nous prendrons ensuite une décision plus réfléchie.

Est-ce qu’avec ce bilan plus favorable notre opération semble plus viable ?
Si oui, comment faire accepter ce dossier à une banque ?
Voyez-vous d’autres points à éclaircir ?

Autres questions :
A quel montant les personnes expérimentées font ce type d’opération ?
Peux-t’on avoir des subventions de l’état pour ce type de rénovation ?

Je vous joins des plans avant/avec travaux (fait rapidement).
La salle de bains pourra être optimisée, ainsi que le placement de l’escalier R+1/R+2 (je n’ai pas dessiné dans les combles).
Les volumes des chambres après travaux sont très approximatifs. Pour le 1 étage, ils dépendrons de la position de la cloison médiane et de celle de l’escalier.
Ils sont à l’échelle 1/250000. Il n’y a que l’atelier qui a été dessiné à vue de nez.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15396_img_20180318_1614311.jpg
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15396_img_20180318_161451.jpg
Après travaux
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https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15396_img_20180318_231936.jpg

De plus merci à vous Mi375 d’avoir compris mon profil, d’avoir pris le temps de lire ma longue présentation et d’avoir tout recroisé.
Nous étudions vos conseils concernant la fiscalité / la SCCV.

Mon beau-frère a un profil similaire au mien (profil carré et battant), mais n’a pas/peu de connaissances en immobilier. Il apprends vite et est également un travailleur acharné, qui se pose les bonnes questions, qui va au bout des choses.
Mon compagnon apporte de bonnes connaissances techniques en BTP.
Nous nous complétons donc les uns les autres et avons une soif d’apprendre, afin d’entreprendre avec succès. 
Mais oui vous avez raison, nous sommes sous-expérimentés sur bien des points !
Nous y travaillons et cherchons ici et ailleurs à peaufiner ce projet (ou éventuellement un autre). C’est ainsi que nous deviendrons plus expérimentés, non ?

Nous sommes attentifs à toutes vos mises en garde et vous remercions pour vos nombreux retours. C’était le but de notre post. Ces informations nous permettent d’éclaircir certains points et de continuer notre apprentissage.

Merci d’avoir lu ce long post ! Je pars lire les posts de Cricri !

Dernière modification par Sandtia (19/03/2018 00h00)

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#11 19/03/2018 07h42

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Réponse de qualité, qui montre que vous avez travaillé votre projet.

Il reste un point que vous n’avez pas traité : l’urbanisme : comment régulariser les surfaces supplémentaires ? Est-ce que le PLU va permettre cela ?

Sur les travaux : il n’y a pas beaucoup à gratter, sauf à faire soi-même. Je pense même que vous ne devriez pas rogner sur les travaux, en vue de la plus-value (ça se vendra d’autant mieux si c’est très bien rénové).

Subventions : non, sauf à s’engager à louer social, ce qui n’est pas votre objectif et serait très contraignant à la revente : achetable seulement par des propriétaires bailleurs alors que l’acheteur potentiel à prix élevé d’une telle maison bien rénovée est l’acheteur de RP.

La plus-value de l’opération viendra donc essentiellement du prix d’achat. Je pense que vous devriez faire une offre très basse (150 à 180 k€) quitte à perdre l’affaire. Autant s’engager pour une opération bien rentable, ou ne pas s’engager du tout.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#12 20/03/2018 16h16

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Bernard2K a écrit :

Il reste un point que vous n’avez pas traité : l’urbanisme : comment régulariser les surfaces supplémentaires ? Est-ce que le PLU va permettre cela ?

J’ai contacté le responsable de l’urbanisme.
On est pas concerné par le PLU.

Il n’existe aucun document d’urbanisme en mairie pour les constructions de ce quartier datant d’avant les années 70, ce qui devrait être le cas de cette maison. Donc à priori pas permis de construire pour cette maison.
Concernant l’atelier, il est donc à priori déjà considéré comme de l’habitable. Nous devrons juste faire une déclaration afin d’en changer la toiture. Nous pourrions donc bien pouvoir l’aménager en chambre où agrandir la pièce à vivre.
Pour l’aménagement de combles, il a confirmé ce que je pensais. Nous devrons juste faire une déclaration de travaux pour l’ouverture du velux.

Il faudra également ravaler la façade, mais ça nous l’avons aussi prévu.

La maison ne possède pas de place de parking. Ce qui ne serait pas non plus poser de problème, car nous n’en changeons pas la destination (elle reste en habitable). De plus la cour devant la maison (dont le statut est flou : pas en copro et n’appartenant pas à la mairie) sert déjà de parking.

Il m’a expliqué que ce quartier est en cours de mutation. Les vieilles bâtissent y sont toutes en cours de rénovation ou déjà rénovées. 
La mairie devrait donc voir notre projet de rénovation d’un très bon œil, ce qui nous est favorable.

Je le rencontre demain pour confirmer tout cela et m’assurer de la faisabilité de l’ensemble de notre projet avant de faire une proposition d’achat.

J’attends tout de même les infos du titre de propriété et les diagnostiques.

Concernant les travaux, je suis d’accord avec vous, Bernard 2K, nous devrons faire de la qualité.
Nous ferons tout faire (sauf la cuisine) par des pro pour gagner du temps.
Pour les meubles de cuisine, que nous poserons nous même, je compte 4/5 jours maximum.

Pour l’offre d’achat je vous rejoins également, plus le prix d’achat est bas plus l’opération est rentable.
Je pensais partir à 180/170 000€. Mais nous allons y réfléchir et voir si nous nous plaçons encore plus bas, comme vous le suggérez.

Serait-il possible de savoir à quel montant les personnes expérimentées font ce type d’opération ?. Je n’ai pas eu le temps de terminer de lire les post de Cricri mais compte le faire dès que possible.

Est ce-que quelqu’un aurait une idée concernant la manière de présenter ce projet à la banque ?
Pour rappel, nous souhaitons emprunter (certainement en SCCV) sur 25 ans, mais revendrons le bien au bout d’env. 9 mois d’emprunt. 

Tout vos conseils seront les bienvenus.

Dernière modification par Sandtia (20/03/2018 16h20)

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#13 20/03/2018 16h19

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Essayez autant que possible d’obtenir des réponses de votre mairie par écrit, afin d’avoir une trace de vos échanges dans le futur. Et de prouver votre bonne foi en cas de difficulté avec les services municipaux de votre commune.

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#14 20/03/2018 16h22

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Très bon conseil !
Je lui demanderai son adresse mail et lui enverrai le résumé de notre entretien.

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#15 20/03/2018 16h45

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Sandtia a écrit :

Est ce-que quelqu’un aurait une idée concernant la manière de présenter ce projet à la banque ?
Pour rappel, nous souhaitons emprunter (certainement en SCCV) sur 25 ans, mais revendrons le bien au bout d’env. 9 mois d’emprunt.

Si l’emprunt se fait via une SCCV (qui n’aura donc pour unique but que la rénovation de ce bien puis sa vente) je ne vois pas une banque faire un financement sur 25 ans puisque c’est une structure "court-terme". De plus pourquoi vouloir partir sur 25 ans si vous souhaitez faire le remboursement après environ 9 mois? Le taux sera bien plus élevé sur 25 ans que sur 2 ans par exemple.

Je ne suis pas spécialiste mais je pense qu’il y a des prêts plus adaptés à ce type d’opérations qu’un prêt amortissable "classique" (un prêt in fine peut-être ou alors un report permettant de ne payer qu’une fois la vente effectuée).

Dernière modification par ChoukiDou (20/03/2018 16h48)

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#16 20/03/2018 17h24

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De plus pourquoi vouloir partir sur 25 ans si vous souhaitez faire le remboursement après environ 9 mois ? Le taux sera bien plus élevé sur 25 ans que sur 2 ans par exemple.
En effet le taux sera bien plus élevé mais la mensualité serait amoindri.

On ne voudrais pas toucher à nos épargnes, donc pour le in fine c’est compliqué.

On ne voudrais pas non plus verser 1 000€ ou plus chacun par mois.

Le différé/report pourrait peut-être être la solution.

Merci

Dernière modification par Sandtia (20/03/2018 17h25)

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[+2]    #17 20/03/2018 23h26

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Je passe sur la partie financière et fiscale déjà bien répétés. Etant étendu que le projet ne sera intéressant que sous ces prérequis.

- Concessionnaire gaz
S’il n’existe pas de compteur privatif de base, il me parait aléatoire d’entamer les démarches pour en créer un.
Les démarches concessionnaires prennent plusieurs mois et des travaux de raccordement avec tranchée sous voirie publique coûtent bien plus que 1000€.
Une alternative qui vous permet de vous soustraire du gaz est d’envisager une installation tout électrique.
Vos pièces d’eau sont toutes au RDC vous pouvez installer un ballon 200L et des radiateurs électriques à inertie.
avantages : moins cher et plus facile à installer, quelques alimentations électriques sous plinthes électriques au lieu de réseaux cuivre qui serpentent au RDC et qui devront monter jusque dans les combles. Avec une bonne isolation, le confort restera identique. En inconvénient, cela n’est pas dans la mode actuelle de l’écologisme (nucléaire vs CO2, la sensibilité sera propre à chacun)
Tiens en parlant de gaine, il vous manque la verticalité électrique sur vos plans. à installer vraisemblablement sur le palier de l’escalier. en réseau de chauffage gaz, il vous faudra imaginer la distribution verticale de vos réseaux cuivres (ou composite moins cher).

- Etat de la charpente, couverture
Avez vous pu regarder l’état actuelle de la charpente? les combes doivent être secs, sans trace d’infiltration avec une bonne aération. Une bonne isolation s’imagine en 6 faces. il faudra prévoir de la laine déroulée au dessus de votre faux plafond sous appentis. La hauteur sous plafonds est impactée en conséquence.

- Comble
Il ne sera pas possible de faire une chape au sol des combles, le plancher n’est normalement pas adapté pour reprendre la surcharge. D’ailleurs, il vous faudrait creuser sur la nature du plancher vos combles, es-ce la même chose que le plancher bas du R+1 ou es-ce une technique différente? Dans l’extrême, une structure trop légère ne vous permettrait pas d’aménagez comme vous l’entendez sans renforts.

- Menuiseries extérieures :
Quel nature ? PVC, bois alu ou mixte ? si votre maison donne sur une voie très empruntée, prendre en compte les performance acoustique des fenêtre. quel type de pose ?  en tunnel ou en applique intérieure ? cela définit la finition avec votre doublage ainsi que le détail de bavette en extérieure.
délais de fabrication après prise de cote : 4 à 5 semaines. votre chef devra bien imaginer à quel moment déposer les fenêtres existantes pour ne pas supprimer le hors d’air trop tôt.

- peinture mitoyen :
Faites connaissance avec vos voisins. vous risquez de les cottoyer durant un an, avec des gênes occasionnés par vos travaux. Si ce sont des chieurs, autant le savoir maintenant.

- appentis garage et salle d’eau :
risque d’amiante, rien d’insurmontable mais autant solliciter le diagnostique. faire attention au traitement en couverture, vérifier l’absence d’infiltration ou de fissures aux jonctions.

- curage etc…
Il faudra être sioux sur l’ordonnancement de vos travaux. L’escalier sur mesure aura un délais de commande et de fabrication (4 à 8 semaines) attention aux dimensions de l’escalier hélicoïdal. il sera intéressant de laisser l’escalier actuel et de lui laisser prendre les coups lors des travaux plutôt que de poser trop tôt l’escalier neuf et le voir abîmée. faites vos travaux du haut vers le bas et en parrallele des ailes vers l’entrée.
Tiens, demandez à votre chef comment il imagine la cinématique de son chantier, comment il commence, par ou, compte-il avoir 2 équipes ou plus en parallèle, que dépose t-il en premier que fait il au milieu et à la fin, cela doit être fluide, naturel et plein de bons sens, vous devrez pouvoir visualiser l’histoire qu’il vous conte. il y a quelques piège de phasage dans votre chantier à cause du hors d’eau, du hors d’air, de sa nature sur 3 niveaux, surtout si vous comptez le faire faire en 3 mois.

- cloisons doublage plafond comble peinture.
22k€ semble cher (genre 2 à 3 fois cher). Si votre chef est de bonne composition, peux t-il décomposer en métrés ?

- carrelage / sol dur / sol souple :
vous ne faites pas de carrelage, parquet ou PVC?

- comment faites vous l’isolation et la chape au sol du RDC comptez vous décaisser le plancher (celui ci s’y prête-t-il ?) envisagez vous de créer une marche à votre entrée ? C’est bizarre.

- l’échelle est 1/250 plutôt ^^

Pouvez vous consulter une tierce entreprise pour comparaison?

Dernière modification par Mi345 (22/03/2018 08h26)


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#18 25/03/2018 22h11

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Des nouvelles de notre projet … qui a évolué …

Mon beau-frère qui a lut tous vos conseils, s’est retiré. Il envisage d’acheter sa RP prochainement, ce projet l’aurait bloqué pendant un an.
De plus c’était "trop gros" pour lui.

Nous n’avons pas abandonner pour autant.
Nos projections futures étaient de rester dans notre maison actuelle, de cumuler les investissements en LMNP, puis de changer de RP.
Mon compagnon a émis l’idée que nous pourrions acheter cette maison pour nous, y vivre quelques années puis la revendre avec une plus-value.
Pour que cette nouvelle optique soit réalisable, le prix d’achat de cette maison + les travaux + les FN devraient être au plus proche de la valeur de notre maison actuelle (soit 270 000€).
Nous pourrions peut-être investir un peu plus si nos projections futures restent réalisables et si l’éventuelle plus-value restent intéressantes.

J’ai donc recontacté le chef de chantier qui nous a fait le 1er devis et l’ai questionné sur le chantier comme vous me l’aviez conseillé, Mi375. Cet entretien peu concluant et vos conseils, nous ont motivés à faire faire d’autre devis.

Nous avons fait venir 3 nouvelles personnes afin d’estimer les travaux. Nous devrions avoir les différents devis courant de la semaine qui arrive.

Ils ont des profils différents :
- un courtier en travaux, qui réalise un cabinet médical à proximité de la maison. Il parait très professionnel. Il nous conseille une isolation par l’extérieur. Nous présumons que son devis devrait être le plus élevé du fait qu’il soit courtier franchisé.

- un "rénovateur d’intérieur" recommandé par mon ami plombier. N’étant pas spécialisé dans tous les domaines du BTP, il sous traiterait une parties des travaux.
Afin de gagner de l’espace aux différents niveaux, il nous a conseillé de poser un escalier en colimaçon du RDC aux combles. Il a également proposer la pose d’un poêle à bois (ou à granulés), avec récupérateur de chaleur, en guise de système de chauffage. Nous devrons tout de même poser des radiateurs électriques pour plus de confort, mais le poêle devrait être la principale source de chauffage.

- un artisan qui fait les enduits dans la maison en cours de construction de mon voisin. Je dois le recontacter pour avoir plus d’informations sur ses compétences.

D’autre part, l’urbanisme a confirmé que toutes les modifications a apporter à cette maison nécessiteraient uniquement des déclarations de travaux.

Pour le moment aucune décision n’est donc prise. Nous attendons de nous entretenir avec notre banquière afin d’affiner l’aspect réinvestissements futurs et d’avoir les différents devis.
Ensuite nous entamerons ou pas une négociation.

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#19 26/03/2018 20h02

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Passer en RP à deux est une excellente évolution de ce projet :
- structure plus simple (indivision)
- décisions plus simples
- éxonération de l’imposition sur la plus-value.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#20 01/04/2018 23h50

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Voilà une semaine s’est écoulée.
Nous attendons toujours les estimations de travaux de deux des artisans que nous avions rencontrés samedi dernier. Je trouve cela un peu long. D’autant plus qu’ils nous avaient annoncés que nous les aurions en milieu de cette semaine. Que doit-on en pensez ?

Par contre le courtier en travaux nous a envoyé son estimatif jeudi dernier, comme prévu.

A noter que comme finalement nous envisageons d’acheter la maison pour y vivre, nous avons prévus des aménagements différents par rapport au début du projet. Nos nouveaux devis tiennent compte de ces modifications contrairement au devis du chef de chantier qui nous avait réalisé le 1er estimatif.
Nous avons exclu le chauffage type gaz, pour un chauffage principal par un poêle à bois (ou à granulés) avec des chauffages électriques en compléments.
Nous créerons une fenêtre supplémentaire dans la cuisine
Nous poserons un escalier en colimaçon du RDC aux R+2.
Nous installerons une verrière d’atelier entre le séjour et la chambre 4 (actuel atelier).
Nous envisageons également la création éventuelle d’une salle de douches dans les combles.
Ces aménagements sont des options que nous réaliserons ou pas, en fonction de leurs coûts. Notre objectif premier étant de rester dans cette maison 3 ou 4 ans puis de revendre avec une confortable plus-value.

Voici le détail du courtier en travaux

Le courtier en travaux a écrit :

DEPOSE DEMOLITION
Dépose cloisons, escaliers, salle de bain, cuisine, garage, revêtements de sols et
évacuation en déchetterie professionnelle.
Fourchette basse 4100€
Fourchette Haute 5400€

MACONNERIE
Création ouverture pour fenêtre cuisine, agrandissement fenêtre salle de bain,
modification de trémie, création trémie pour escalier combles
Fourchette basse 3400€
Fourchette Haute 5000€

PLATRERIE
Doublage des murs en BA13 avec isolation
Fourchette basse 16300€
Fourchette Haute 18400€

ELECTRICITE
Electricité totale en encastré selon la norme NFC 15-100 compris radiateurs d’appoint R1 et R2
Fourchette basse 8200€
Fourchette Haute 9100€

PLOMBERIE
Distribution EC/EF cuisine et salle bain
Fourchette basse 1600€
Fourchette Haute 2100€

REVETEMENT DES MURS ET PLAFONDS
Mise en place de protections, fourniture et application d’un enduit partiel,
réalisation du ponçage, fourniture et application d’une couche d’impression et
de 2 couches de peintures de finition, nettoyage.
Fourchette basse 8100€
Fourchette Haute 9200€

REVETEMENTS DE SOLS
Fourniture et pose parquet dans les pièces à vivre et carrelage cuisine, wc
En fonction du type de parquet (stratifié, conte-collé, massif) et de la gamme de
carrelage.
Fourchette basse 5900€
Fourchette Haute 7600€

ESCALIERS
Fourniture et pose de 2 escaliers en bois
Fourchette basse 6200€
Fourchette Haute 7900€

POELE A BOIS
Fourniture et pose d’un poêle à bois
Fourchette basse 4100€
Fourchette Haute 5700€

FENETRES
Fourniture et pose portes d’entrée et fenêtres type pvc et velux
Fourchette basse 8100€
Fourchette Haute 8900€

SDB
Création SDB et WC, pose et fourniture baignoire ou douche, robinetterie, meuble
vasque, mitigeur, sèche serviettes et miroirs, wc, fourniture et pose carrelage au
sol et murs (en fonction des fournitures choisies)
Fourchette basse 6900€
Fourchette Haute 8300€

TOTAL
Fourchette basse 72900€
Fourchette Haute 87600€

Pour rappel, le 1er estimatif était le suivant.

Le chef de chantier a écrit :

Electricité  10000E
A partir du compteur , appareillage type Legrand Mosaïque y compris 1 RJ45 par pièce + VMC simple flux
Plomberie [b]12000E[/b]
A partir du compteur , sanitaires Sdb Rdc douche , baignoire , Wc suspendu Geberit hors meuble
l’ensemble du réseau chauffage y compris nécessaires pour l’installation d’1 cuisine
Pour ce budget la chaudière sera de type GAZ condensas
Menuiserie Ext [b]9000€[/b]
7 fenêtres + 1 portes + 2 velux
Façades toiture [b]9200€[/b]
Ravalement + peinture mur mitoyen
Nettoyage toiture + révision des étanchéités
Toiture appentis garage si cadastré [b]3000€[/b]
Panneau sandwich
TCE int
Curage de l’ensemble y compris dépose diverse escalier , cloisons non porteuses , fenêtres etc… 1500E
Isolation et chape sol Rdc et combles 3600€
Isolation périphérique + placo+ peinture blanche 11000€
Cloisonnement et portes int + peinture blanche 2500€
Faux plafond , isolation des combles sous toiture + peinture blanche 11000€
2 escaliers ¼ tournant haut entrée de gamme 3500€

En comparant les deux estimatifs /devis, nous constatons :
- que la dépose par le chef de chantier est beaucoup moins onéreuse.
- que les postes plomberie/SDB sont à 1000€ près identiques, sachant qu’il manque la création de l’éventuelle SdD dans les combles.
- que les postes plâtrerie et revêtements murs et plafonds restent tous deux très élevés. Le courtier semble plus cher et n’aborde pas le re-cloisonnement du 1er étage, l’isolation du sol du RDC et les portes intérieures.
- que le poste électricité du courtier est moins onéreux, même avec les radiateurs mais sans la VMC. Est-ce nécessaire d’avoir une VMC ?
- que les postes plomberie ne sont pas comparables.
- que les coûts des escaliers sont nettement différents mais ne savons pas si le courtier à bien prévu des escaliers en colimaçons. Si oui, est ce que ce surcoût serait justifié ? Deux escaliers en colimaçon, en métal ou en béton, seraient-ils beaucoup plus couteux que ces mêmes escaliers en bois ?

Nous venons de rédiger ce mail à l’intention du courtier, voyez-vous d’autres points à éclaircir ?
Votre estimatif tient-il bien compte de :
- l’isolation du sol du RDC,
- l’installation de nouvelles portes intérieures,
- la dépose de la chaudière à fioul, ainsi que de sa cheminée et la condamnation de la cuve située sous le patio,
- le répartiteur de chaleur pour le poêle à bois (ou granulés),
- l’installation de la fibre internet,
- l’espace buanderie à créer,
- l’installation d’un ballon d’eau chaude,
- le changement de toiture de l’atelier et son aménagement (sol et verrière d’atelier),
- les escaliers en colimaçon du RDC aux combles. Attention la trémie devra permettre le passage d’un sommier pour faciliter l’ameublement,
- la réorganisation des cloisons du 1er étage, ainsi que l’extension du plancher de la chambre 2 sur l’espace de l’ancien escalier,
- la création d’un plancher solide et l’isolation sous toiture des combles,
- la création de la salle de douches dans les combles,
- la pose de volets (PVC ou alu) aux fenêtres
- la révision et le nettoyage de la toiture de la maison ?

Concernant l’isolation nous supposons que vous avez chiffré une isolation intérieure (BA13 + isolant). Dans ce cas, contrairement à une isolation par l’extérieur, où le ravalement en déjà inclus, avez vous prévu un ravalement ?


Qu’en pensez-vous ?
Et merci d’avoir eu le courage de nous lire jusqu’ici !

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