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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 18/11/2017 17h40

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Bonjour à tous,

Bonne lecture !

-26 ans
-TMI : 30%

- Comptables : bon niveau
- Fiscales : niveau intermédiaire
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): néant, j’y travaille
- Sociales : niveau intermédiaire
- Temps disponible : faible (week-end+congés)
Depuis quelques mois, je me forme à l’investissement locatif, notamment au gré de mes lectures sur ce forum.

Actuellement salarié en IDF, je souhaite acquérir un bien d’ici 2 ans, afin de le mettre en location. In fine, mon objectif est de développer une activité de propriétaire bailleur en parallèle, afin de  progressivement me soustraire au travail ’’subi’’.

Je suis donc en veille de biens a rénover offrant une rentabilité satisfaisante, et un cashflow positif. Toutefois mes exigences sont peu compatibles avec le marché parisien… Sur l’IDF, je consulte principalement les canaux alternatifs, type ventes aux enchères.

En voici justement un qui a retenu mon attention :

- Type : T1 dans un petit immeuble
- Année de construction : 1900
- Étage : 3/3, 25m2, sans ascenseur
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif : pas de chauffage
- Volets isolants ou persiennes ? Néant
- Espaces verts dans la copropriété ? Néant
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? Peu d’infos, il s’agit d’une vente aux enchères
- Concierge  ? Néant
- Décoration : bien dans son jus, a rénover entièrement
- Lien de l’annonce: Détail d’une annonce | Notaires de Paris - Ile-de-France

- Hauts de Seine, aux pieds de la Défense
- Zone économique hyper dynamique
- Valorisation du bien possible avec l’essor du Grand Paris

- Coût du bien avec frais de notaire 84 680 (dont 11 680 de frais de notaire)
- Loyer envisagé : 550€ cc
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

- Travaux immédiats :
- murs en lambris PVC à remplacer par du placo, car j’ai un gros doute sur les propriétés phonique et isolante de ce matériau
- revêtement de sol en mauvais état à remplacer
- Sdb en très mauvais état à remplacer
- Système de chauffage à installer
- Cuisine désuète à remplacer
- Aménagement
Souhait de déplacer la cuisine dans la pièce principale, pour l’aménager en cuisine ouverte. Mais quid de la faisabilité !?
- PV d’AG non consulté
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : bon état
Total travaux estimés : 900€/m2, soit 18 ke

- Taxe foncière hors TEOM : estimation à 500€
- Charges de copropriété : 650€
- Assurance PNO : 100€
- Frais de gestion : 180€
- Assurance GRL ou GLI : néant, souhait de couvrir le risque par la qualité du logement et des locataires
- Coût de l’emprunt : 4800 €, soit 400€/mois sur la base d’un taux à 1,75% sur 23 ans…

- Rentabilité brute : 7,8%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-charges d’exploitation / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats => 4,7%

- Cashflow : 100€/an (hors frais d’emprunt)

Pour finir, j’ai bien conscience que ces calculs sont sur l’hypothèse d’un prix d’achat de 73ke, donc peu probable.

Je suis ouvert à tout commentaire ou retour d’expérience.

Merci à vous pour le temps accordé.

Mots-clés : immobilier, rénovation, vente aux enchères

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#2 18/11/2017 18h44

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Réputation :   636  

Avez vous déjà suivi des enchères immobilières, ou au minimum suivi les résultats ?

De ma modeste expérience (quelques enchères portées sans adjudication) je retiens l’idée qu’à l’exception des biens vendus avec un gros défaut (locataire occupant insolvable, copropriété à la dérive, division non autorisée…) il n’y a aucune bonne affaire sur un bien juste à rénover, seulement dans des affaires bien plus risquées… d’autres forumeurs ont-ils, peut-être, été plus chanceux ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#3 18/11/2017 20h06

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Bonjour,

dans votre cas il s’agit davantage d’une vente notariales qu’une vente juduciaire,
cela change un peu la donne

toutefois pour avoir pratique ce genre de ventes,

il vous faut:

- visiter le bien, AVEC UN OEUIL EXPERT
car 1 seule visite et il faut tout regarder (et voir) en 30 minutes !

- bien étudier les documents,

- bien connaitre votre marché locatif

- disposer des fonds financiers !
car vous n’aures pas de clause de suspension et vous aurez JUSTE 30 jours pour payer achat+frais

donc dans vostre cas,
déterminez vos finances pour savoir qi vous pouvez fiancer en fonds propres …….. si c’est NON, laissez tombez ou vous coulerez.

a parcourir ce dossier, (et en regarder en détail de nombreux)
un seul conseil approndissez si vous avez assez de capacité financière

si vous etes débutant sur ce type d’opération, abandonnez !

j’ais vu de nombreuse personne ravie de ce genre de ventes mais qui au final ont soit revendu à perte soit perdu des plumes

ce type de marché est une niche pour certains mais principalement des marchands de biens ou des Bailleur de Haut vol ……….

des questions pour vous:
- Votre stratégie peut elle etre précisée …… ? Qui, Quoi, OU, Comment, Pourquoi, sur quelle durée
- Quelles sont vos capacités en qualité de Bailleur
- Que pouvez vous rénover vous meme, ou à quel prix pour les artisans,
- Quel régieme fiscal ?

sur ce domaine, il existe de bonnes affaires, mais ne vous trompez pas

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#4 19/11/2017 01h04

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Bonjour,

outre les excellentes réponses de Frycek, voici mes remarques : l’étude de cas, si vous voulez vraiment étudier ce cas, c’est à vous de la faire.

- Avez-vous visité ce bien ?
- Avez-vous lu comment fonctionnent les ventes judiciaires et les ventes notariales ? En commençant par faire une recherche sur le forum sur les termes "ventes aux enchères" ou "ventes judiciaires" ?
- Avez-vous déjà assisté à au moins une de chaque (judiciaire et notariale) ?
- Avez-vous la capacité financière d’apporter au moins la consignation, et ensuite rapidement de pouvoir payer le bien ?
- Avez-vous bien compris ce à quoi s’engage l’acheteur (déjà, il n’y a pas de garantie pour vice caché ou autre ; ensuite, si je comprends bien, l’acheteur fait sienne la dette de plus de 8 k€ envers la copro) ?
- Avez-vous une idée du prix final que pourraient atteindre les enchères ?
- Avez-vous estimé les travaux autrement qu’au doigt mouillé ?
- Avez-vous prévu d’assister à cette vente, le 21/11 à 13h30, au moins pour vous former ?

Si vous ne pouvez pas répondre positivement à CHACUNE de ces questions, vous êtes juste en train de rêver tout haut. J’ai l’impression que vous n’avez pas fait ce travail, et j’avoue que ça m’irrite. J’ai commencé à lire le CdC et son annexe, et puis je me suis dit : pourquoi est-ce que je suis en train de faire le boulot de quelqu’un d’autre ? C’est pas mon immeuble, c’est pas mon projet !

Franchement, ce genre d’achat est très casse-gueule pour le débutant. Les autres acheteurs seront des requins expérimentés. Si ils enchérissent nettement au-delà de 73 k€, c’est que ça les vaut ; si ils vous laissent l’avoir à pas cher, c’est que ça ne vaut pas plus, c’est qu’il y a un loup et que vous êtes le pigeon qui achète le bien parce qu’il n’a pas pris conscience de tel ou tel gros défaut.

Dernière modification par Bernard2K (19/11/2017 11h22)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 20/11/2017 11h30

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Bonjour,

Merci pour vos retours qui ont le mérite de me conforter sur la difficulté d’investir par ce biais avec succès.

@DDtee
Effectivement, je suis les résultats des biens qui m’intéressent. Mais il est vrai que je n’ai pas encore assisté à de ventes en direct, ne serait-que pour voir. Principalement la faute à mon travail assez chronophage.

@Frycek
Je vous remercie pour le rappel des prérequis. Je visite un maximum de biens dans ma zone de recherche. Le but étant de développer ma capacité de projection et d’estimation des travaux.
Vous avez raison au niveau du financement, actuellement, il serait plus prudent pour moi de patienter malgré l’envie…

@Bernard2K
Je vous remercie d’avoir prie la peine de me répondre et m’excuse pour la réaction d’urticaire à la lecture de mon étude de cas. Ce n’est sûrement pas le but recherché !

- appartement visité 2 fois
- oui je connais le fonctionnement d’une vente aux enchères dans la théorie, autrement je n’ai jamais enchéri
- je dispose d’un que je considère d’une épargne smimmobilisée en AV et PEL. Ces fonds sont suffisants  pour la consignation. Pour le reste il me faudrait passer par la banque comme pas mal de monde
- j’ai connaissance des contraintes de l’acheteur
- je n’ai pas encore de réseau d’artisans, donc pas d’estimation autre qu’au doigt mouillé. Je me suis basé sur 900€/m2 comme il m’est arrivé de le lire sur le forum.
- je ne pourrai assister à cette vente pour des raisons professionnelles.

Je regrette si j’ai pu vous faire gaspiller de votre temps Bernard2K. Surtout le vôtre qui est très profitable aux usagers de ce forum.

Par rapport à l’idée de déménager la cuisine fermée dans le salon, pour en faire une salle de séjour avec cuisine ouverte. Savez-vous si cela se fait ? Ou n’y a t’il que l’artisan qui pourrait m’éclairer sur la faisabilité de ces travaux d’aménagement ?

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#6 20/11/2017 14h02

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Swile a écrit :

Par rapport à l’idée de déménager la cuisine fermée dans le salon, pour en faire une salle de séjour avec cuisine ouverte. Savez-vous si cela se fait ?

Bonjour,
Possible en fonction de contraintes techniques : départ des eaux usées, arrivées eau et électricité.
Il faudrait un plan détaillé montrant les gaines techniques.

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#7 20/11/2017 14h29

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Bonjour

desolé si j’en rajoute un peu, mais pour un premier bien je vous deconseille fortement de commencer par ce systeme ( sauf a etre expert  sur les metiers du batiments et une bonne connaissance juridique .. ainsi qu’un bon matelas financier .. )

Imaginons que tout soit valides (  renta / interet du bien , diagnostiques techniques ,  charges et probleme syndic en cours )
il vous reste un probleme fondamental et immediat : comment payez vous dans les 45 jours ? sans la liquidité il vous fat un banquier pret a degainner son offre ( et vous a l’accepter sans reflechir … ou plutot le travail est fait avant )

Cdt
Timinel

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#8 20/11/2017 23h00

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Bonjour,

@Range19
Merci! Je ne pense pas poursuivre ce projet mais votre conseil devrait m’être d’une grande aide pour la suite.

@Timinel
Je pense que vous avez raison. Ce marché s’adresse à des profils plus expérimentés que le mien.
Je retiens qu’il s’agit d’un marché de niche qui demande une expertise dans le bâtiment, un réseau et une capacité de financement optimum.

Vos messages me conforte dans mon intuition première qui est que Paris et sa région se prête difficilement à de l’investissement immobilier à haut rendement. En toute logique, il faudrait que je me tourne vers la province :-)

Dernière modification par Swile (20/11/2017 23h01)

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#9 21/11/2017 13h43

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Bonjour,

Je me permets de mettre ma petite pierre à l’édifice.

Effectivement, marché de niche, avec des spécificités. Lisez TOUS les documents fournis, assistez à TOUTES les visites possibles, sachez trouver le "loup". Si le propriétaire est encore dans les lieux, il va falloir vous faire assister rapidement pour ne pas perdre de temps.
Pour le prix, n’oubliez pas qu’il n’est pas uniquement composé du prix de l’appartement, mais qu’il y a tous les frais " annexes", obligatoires et qui alourdissent la facture. Ne les négligez pas.
De même, les biens partent souvent bien plus chers que les mises à prix. Celles ci sont mises, en fonction de la créance des débiteurs, ou en deca du prix du marché pour attirer le public.
Enfin, les "marchands de bien" n’ont pas les même taxes qu’un particulier, et ils savent vite repérer les "bons coups", connaissent parfaitement les artisans capables de tout rénover, et les juristes pour expulser les occupants sans titres. Vous allez vous retrouver face à des pros aguerris.

Je ne vous conseille pas ce mode d’achat, surtout pour un premier achat. Le risque peut être trop important.

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#10 22/11/2017 11h49

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Bonjour,

Merci à tous.

Vos arguments pertinents valident mon constat sur la complexité d’acquérir un bien aux enchères sur la région parisienne. Étant donné les barrières à l’entrée de ce marché(réseau d’artisans, banquier partenaire, expérience en rénovation), il serait donc préférable pour un débutant comme moi de m’en tenir au marché classique.

Je vais donc suivre vos conseils avisés. Quoique je continuerai à écumer les biens de ma zone autant que possible.

La lecture des fils sur les investissements en province devrait également me permettre de réfléchir à  d’autres projets plus réalistes, plus rentables et moins risqués.

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#11 23/11/2017 16h12

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Je crois que c’est plus prudent pour le moment.

Puis des fois, le bien vous plaît vraiment, la localisation est parfaite, la mise à prix est ridicule.
Et quand vous voyez le prix d’adjudication… Bon … Pourtant elle me plaisait bien, surtout pour 150 000€.
https://www.immobilier.notaires.fr/fr/a … obale=2049

N’hésitez pas à faire un petit carnet avec tout ce que vous avez cherché, trouvé, toutes les infos glanées ci et là, les annonces publiées, les biens visités,… car parfois, la recherche peut être longue, et sembler vaine et perdue. Vous aurez une trace de tout ce que vous avez fait, et, dans mon cas, ça m’a aidé à ne pas baisser les bras, quand je n’y croyais plus.
J’ai ainsi un "cimetière" des annonces des biens que j’ai visité, beaucoup de déceptions, d’offres non acceptées, de biens vendus trop vite pour moi, et au final, je suis devenue propriétaire d’un appartement pour 50 000€ sur Lyon. Ne baissez pas les bras, armez vous d’expérience.

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#12 23/11/2017 21h19

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amoilyon a écrit :

faire un petit carnet avec tout ce que vous avez cherché, trouvé, toutes les infos glanées ci et là, les annonces publiées, les biens visités,…

j’ais commencer comme cela …………
après m’etre formé à l’immobilier durant quelques années en amont.

ce que je constate, hors ma précedente explication,
que sur certains biens

un prix bas (ridicule),
amène une forte concurence et donc à des prix parfois supérieurs aux prix du marché !

je ne vous conseillerai que de scruter, étudier, se renseigner, calculer, évaluer, etc, … sur chaque dossier ….

cela vous forgera dans votre expérience

puis essayez,
pour ma part j’arrive à obtenir 1 résultat concret sur 4 projets étudiés de fonds en comble …. (excellent ratio pour moi)

mais j’y passe près d’1 mois par dossier !

ceci est un domaine particulier, ou il faut etre un Bailleur Hyper compétent,
un Maitre d’Oeuvre au taquet,
un Financier hors pair,
etc ….

si vous avez le temps, le courage et la capacité , cela peu valoir le coup mais compter 1 cas de cetype par 2 ans au mieux, ………. et ne comptez pas vos heures à étudier chaque dossier.

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#13 26/11/2017 02h13

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Merci à vous pour vos partages d’expérience. Ça me motivent à poursuivre ’’sagement’’ ma formation, tout en épargnant avec rigueur.

@amoilyon
La tenue d’un registre des biens visités de suivi me semble très pertinent. D’autant que dans l’ouvrage ’’les secrets de l’immobilier’’, qui trône sur mon chevet, l’auteur en fait également l’apologie.
Je vais faire cette bonne pratique mienne, afin de gagner en efficacité pour la suite.
J’en profite pour vous féliciter ! À tout hasard, y’a t’il un fil sur votre investissement à Lyon ?

@Frysek
Par curiosité, comment vous formez vous à la maîtrise d’ouvrage ? Avez vous des ouvrages à me conseiller ? Où est ce quelque chose qui s’acquiert forcément sur le tas?

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#14 26/11/2017 10h05

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Swile a écrit :

@Frycek
Par curiosité, comment vous formez vous à la maîtrise d’ouvrage ? Avez vous des ouvrages à me conseiller ? Où est ce quelque chose qui s’acquiert forcément sur le tas?

hou la la …..
comme de nombreuses personnes pourraient vous répondre,
pour ma part,
je me suis interressé à l’immobilier dabord par la théorie, avec quelques livres basiques, et en observant le marché immobilier …. durant quelques années avant de franchir le pas !

Ensuite c’est en cheminant que l’on se forme ….

Avant de découvrir ce forum,
j’étais arrivé à la très grande majorité des conseils présent sur ce forum

aujourd’hui,
je parcour ce forum pour garder en tete ce quer j’avais appris par moi meme et me perfectionner sur certains points

Dans votre cas,
si vous auriez étudier votre projet présenter vous auriez apprit énormément meme sans le réaliser ….

Pourriez vous faire un retour sur ce bien;
a combien est il parti ?
combien de personnes ont "miser" ?
qui sont les personnes qui étaient interresser ?
les frais annexes ?


en vous remerciant

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#15 27/11/2017 13h37

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Swile a écrit :

@amoilyon
La tenue d’un registre des biens visités de suivi me semble très pertinent. D’autant que dans l’ouvrage ’’les secrets de l’immobilier’’, qui trône sur mon chevet, l’auteur en fait également l’apologie.
Je vais faire cette bonne pratique mienne, afin de gagner en efficacité pour la suite.
J’en profite pour vous féliciter ! À tout hasard, y’a t’il un fil sur votre investissement à Lyon ?

Je ne sais pas si l’auteur a fait ce registre dans le même but que moi. Je l’ai surtout fait pour les moments de "creux", où j’avais l’impression que ma recherche n’aboutirait jamais et que je cherchais le mouton à 5 pattes. Je me replongeais dans ces annonces, certaines avec des regrets (offre de prix qui n’est pas passée, vente sur la première visite et pas de visite possible,…), d’autres avec soulagement (changement de destination refusé par la copro, mérule, …).
Tous les jours il y a des nouveaux biens à vendre. Et je repartais en chasse.

Je note dans mon agenda les contacts et les démarches que j’ai réalisé pour mon appartement.
J’en garde une "feuille de trame" pour mes visites, et également un artisan joignable facilement, et qui bosse vite et bien.

Je n’ai pas de fil sur mon appartement. De temps à autre, je fais une mise à jour sur ma présentation.
En ce moment, quelques changements. La cave achetée avec les bureaux a trouvé preneur, à partir du 1er décembre. Le bail est signé. Ça nous fera toujours 360€/an en plus. Un joli bonus.
Et surtout, le locataire de mon appartement est décédé il y a qq jours. J’attends l’arrivée de sa famille pour les obsèques, et la remise des clés. Je fais finir les travaux, le meubler et le remettre en location. Tout ne se prévoit pas toujours.

Je reste disponible si vous avez des questions. N’hésitez pas.

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