Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#601 04/03/2018 14h23 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour Cyril,

Merci pour votre réponse.

Depuis le 8 février la décision du conseil constitutionnel fait qu’il n’est plus obligatoire d’être inscris au RCS pour bénéficier du statut LMP et donc quelqu’un qui ne s’est pas inscrit au RCS seulement pour rester LMNP n’est plus LMNP si il est dans les deux autres conditions restantes. Vous voyez ?

Et vous avez raison, j’ai déjà vu deux experts comptables mais j’aime vérifier les informations aussi de moi même.

Hors ligne

 

#602 08/03/2018 10h06 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   188 

Parmi les interrogations actuelles de l’activité "location meublée" réside la relation avec l’IFI

2 articles récents de l’avocat Paul Duvaux sont à ce titre assez illustratif, l’assujettissement selon la lecture des textes, pouvant être à géométrie variable, en fonction d’une détention en direct, ou d’une détention via une approche sociétaire. Une des questions majeures subsistant dans la notion d’activité principale.

Location meublée et IFI (article de janvier 2018)

Le grand flou de la location meublée et l’IFI

Je vous laisse les lire pour ceux qui s’intéresse à cette problématique et "au plaisir d’échanger"…

Crown

Hors ligne

 

#603 08/03/2018 21h17 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1125 

Makeitreal :
- sur la condition de ressource, il est écrit revenus d’activité, donc les revenus fonciers, qui sont des revenus du patrimoine, ne sont pas pris en compte. La réponse précise figure au point 40 ici : BIC - Champ d’application et territorialité - Location meublée - Champ d’application et détermination du caractère professionnel de l’activité

- il est vrai que la décision du conseil constitutionnel, invalidant la condition d’inscription au RCS, peut menacer le statut LMNP, pour les gens qui respectent les deux autres conditions pour devenir LMP, mais pas celle-là. Il est d’ailleurs étonnant que si peu de foreumeurs s’en émeuvent alors que plusieurs sont dans ce cas.

- à mon pifomètre à moi, les impôts ne vont pas appliquer du jour au lendemain une requalification en LMP des LMNP dont la seule condition manquante est l’inscription au RCS. Ils ont d’autres chats à fouetter. De plus, les évolutions survenues ces dernières années visaient à rendre plus difficile l’accès au LMP. Ca serait étonnant qu’ils cherchent maintenant à reclasser en statut LMP des gens qu’ils cherchaient à en exclure encore récemment.
Enfin et surtout, même si les services des Impôts souhaitaient faire ces requalifications, ils ne peuvent pas (en tout cas à l’heure actuelle). Le bofip n’a pas été modifié sur ce sujet (voir notamment le point 70 de la page du bofip suscitée). Or, si le bofip n’est pas la loi (les juges ne se basent pas sur le bofip mais sur la loi : CGI, code du commerce…), le bofip est en revanche opposable à l’administration fiscale (article L. 80 A du livre des procédures fiscales). Ainsi, si l’administration fiscale voulait requalifier en LMP un LMNP sur la base de la décision du conseil constitutionnel, à ce jour il suffit de leur dire qu’on applique strictement le bofip, et ils ne pourront pas poursuivre. Tant que le bofip n’est pas modifié, rien ne change donc en pratique, et on peut continuer à déclarer en LMNP sur la seule condition de non inscription au RCS.

- à mon pifomètre à moi, le législateur va voter une mise à jour des critères pour être LMP, au détour d’une loi de finances ou autre, et d’ici là ça sera le statu quo.

En fait, ça veut dire que le contribuable, qui est dans la situation de respecter les deux conditions de ressources pour être LMP mais qui est non inscrit au RCS, a actuellement le choix :
- s’il veut devenir LMP, il peut. Un inspecteur des impôts pourrait le refuser (en appliquant aveuglément le bofip), mais le contribuable pourrait le contester en justice et le contribuable gagnera (puisque le juge, lui, appliquera la décision du conseil constitutionnel).
- si le contribuable veut rester LMNP, il peut aussi. Les Impôts ne peuvent pas le requalifier en LMP (en tout cas tant que le bofip n’est pas modifié), car le contribuable pourrait alors le contester et il gagnera (sur la base de l’article L.80-A du code de procédures fiscales).
Aujourd’hui, paradoxalement, le contribuable est dans une position de force : pile, il peut devenir LMP s’il le souhaite ; face, il peut rester LMNP et l’administration fiscale ne peut le contraindre à être LMP puisqu’elle doit appliquer le Bofip.

L’inconvénient de la situation actuelle, c’est l’incertitude. On ne sait pas quand ni comment le législateur va re-préciser les conditions du LMP. On ne sait pas non plus si le bofip va être modifié sur ce point demain, dans un an ou jamais. Or, on investit dans l’immobilier pour le long terme, et c’est bien désagréable d’être ainsi dans l’incertitude. Mais de toute façon, ça fait des années que des rapports et autres veulent modifier le statut LMNP. Toute personne qui investit sur la base du LMNP devrait savoir que ce statut est menacé et doit donc accepter cette part d’incertitude.

Dernière modification par Bernard2K (08/03/2018 23h42)

Hors ligne

 

#604 08/03/2018 22h09 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour Bernard2K,

Merci pour cette précision donc effectivement pour l’instant les deux autres conditions suffisent pour passer automatiquement en LMP. Il ne suffit plus de ne pas être inscrit au RCS pour être considéré comme LMNP. Un flou réside tout de même depuis le conseil constitutionnel.

Bonne soirée

Hors ligne

 

#605 08/03/2018 23h30 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1125 

Makeitreal a écrit :

Bonjour Bernard2K,

Merci pour cette précision donc effectivement pour l’instant les deux autres conditions suffisent pour passer automatiquement en LMP. Il ne suffit plus de ne pas être inscrit au RCS pour être considéré comme LMNP.

Non pas du tout.

J’avais écrit que ma réponse était en cours de rédaction, mais vous n’avez pas eu la patience d’attendre ! Merci de lire les compléments que j’ai apportés, j’espère qu’ils sont clairs.

Hors ligne

 

#606 09/03/2018 06h25 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Effectivement, je pensais que vous mettiez « suite » dans l’attente d’une action de la part de notre gouvernement

ces précisions sont parfaites Bernard2K

Hors ligne

 

#607 09/03/2018 07h42 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1125 

Accessoirement, cet avis du conseil constitutionnel rappelle que la location meublée est fondamentalement une activité civile et non pas une activité de commerce.

Il dit en filigrane que le législateur a le droit de l’imposer en BIC en application de la fameuse "autonomie du droit fiscal", mais le législateur ne peut pas "contaminer" les autres parties du droit et le fonctionnement des autres administrations. Notamment, le RCS n’a pas à inscrire des gens qui ne sont pas commerçants. Ce n’est pas parce qu’on est imposé en BIC qu’on est forcément commerçant.

Rappel utile !

Hors ligne

 

#608 19/05/2018 14h52 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

En lisant le fil, je me suis posé la question sur les frais de notaire. En effet, il est possible de les passer en charges ou en Immo avec le statut Lmnp. Avec le prélèvement à la source ne faudrait il pas mieux pour lui de les passer en immos? En effet, avoir un résultat à 0 en 2018 n’a pas vraiment d’intérêt non?

Hors ligne

 

#609 19/05/2018 21h55 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
tout dépend de votre situation et des vos charges à venir …
par exemple pour moi, dans deux ans il sera plus avantageux de passer au micro bic donc j’aurais bien voulu passer les frais de notaires de mon nouvel investissement en charges sauf que vu que lors du 1er le comptable l’avait passé en immobilisation , il faut procéder de la même manière…

Après c’est peut être pour vous le premier investissement de ce type.
Quand c’est passé en immobilisation, j’ai tendance à penser que c’est tellement dilué qu’on a l’impression que c’est perdu …Je préfère le passer en charge pour rapprocher le résultat de 0. Les autres charges peuvent ensuite être reportées sur les années suivantes…Je préfère voir le résultat immédiat même si au final j’y perds sûrement un peu.

Hors ligne

 

#610 19/05/2018 22h02 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   163 

Tout dépend de votre rentabilité :
- si elle est bonne (passage à un résultat positif très rapidement),  c’est préférable de passer en charge
- si elle est mauvaise, vous pouvez l’amortir, ça se diluera avec les autres amortissements


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

#611 19/05/2018 23h10 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos réponses.

En fait, je comprends bien la différence entre charge et immos. Ma question portait sur le prélèvement à la source. Pour la location nue, avoir un résultat négatif en 2018 n’a aucun intérêt puisque c’est une année blanche fiscalement. Est-ce que c’est la même chose en LMNP? Si oui, passer les frais de notaire en charge en 2018 n’a pas d’intérêt. Qu’en pensez vous?

Hors ligne

 

#612 19/05/2018 23h22 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Pour moi cela aurait eu un intérêt …
année blanche ou pas, les amortissments disponibles sont utilisés pour diminuer les revenus BIC 2018.
Dans mon cas, j’avais 23000 euros d’amortissement reportable.
je vais en utiliser une bonne partie pour mettre mon BIC 2018 à 0 (et car mes frais de notaires passent en immo).
S’ils étaient passés en charge, j’aurais eu plus d’amortissement reportables en 2019 donc moins d’impôts …

Hors ligne

 

#613 06/06/2018 15h35 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   25 

Bonjour

Quelqu’un aurait il un guide pour l’investissemnt dans un immeuble de rapport. Si j’ai de bonnes connaissances techniques en terme de batiment et de travaux, j’en ai bcp moins sur la norme et la nécessité, le coût d’invidualisation des logements, et de la gestion des logements .. Car par exemple si on achète un immeuble de 4 lots, et qu’il y a un compteur d’eau commun , est on ou  sera t-on obligé de mettre des compteurs individuels d’eaux ? Comment se passe la gestion de l’ensemble ?
Car au final, il ne faut pas oublier que dans ce cas , tout nous appartient, lots et parties communes, donc nous sommes responsables de tout y compris de l’électricité défectueuse dans les parties communes !

Merci d’avance si vous connaissez un livre guide, un pdf, ou des pistes pour enrichir ma (non)connaissance sur ce sujet

Michael

Hors ligne

 

#614 06/06/2018 15h45 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   33 

Bonjour

Avant toute chose , regardez la fonction recherche sur le site, le sujet a deja ete abordé sur de multiples formes ..  ( et aussi les sujets epingles plus généraux peuvent etre utiles )

au hasard des premiers resultats de la recherche :

https://www.devenir-rentier.fr/t10223

https://www.devenir-rentier.fr/t166

https://www.devenir-rentier.fr/t7769

bonne lecture

Hors ligne

 

#615 24/09/2018 11h02 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Bonjour tout le monde !

J’ai quelques questions à propos de la fiscalité concernant un éventuel immeuble de rapport. Avant de développer, suis-je bien dans la bonne section pour demander des infos / conseils ?

Merci.

Hors ligne

 

#616 24/09/2018 11h16 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   33 

Bonjour

Vous devriez poser une question dans votre étude de cas ou sur une section dédiée au sujet.

Il n’y a pas de fiscalité liée aux immeubles de rapports ( à l’investissement immobilier, à votre situation en particulier   oui )

Cdt

Hors ligne

 

#617 06/12/2018 13h49 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   -1 

Bonjour à tous ,
j’ai 25 ans , j’habite dans les alpes maritimes et comme tout le monde ici je souhaite avoir un revenus complémentaire et je pense à ma retraite (oui déja) c’est pourquoi je me tourne vers le LMNP , actuellement je m’apprête à signer un compromis pour un immeuble de rapport de 4 studios qui sera rénové dans le pas de calais (102500 prix d’achat et 45000 eurois de travaux) et je souhaite investir à 110%.
Mais il y a un hic j’ai déjà fais le tour de plusieurs banque, et j’ai du mal à trouver un financement intéressant entre le crédit agricole , mutuel et la caisse d’épargne qui ne finance pas hors secteur et la LCL qui a eu un retour négatif du crédit logement car trop de travaux d’après eux (mais c’est ça qui me permet d’avoir une belle renta)
l’offre la plus basse (à propos du taux)  est de 1,90% mais je m’attendais à moins contenu de mon statut (pas de credit en cours, logement de fonction et 1850 euros de salaire)
auriez vous des conseils à me donner?
merci d’avance amis investisseurs

Hors ligne

 

#618 06/12/2018 17h28 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   56 

Mon conseil : prenez l’avis d’un courtier.

Hors ligne

 

#619 06/12/2018 18h42 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   30 

sken06 a écrit :

Bonjour à tous ,
j’ai 25 ans , j’habite dans les alpes maritimes et comme tout le monde ici je souhaite avoir un revenus complémentaire et je pense à ma retraite (oui déja) c’est pourquoi je me tourne vers le LMNP , actuellement je m’apprête à signer un compromis pour un immeuble de rapport de 4 studios qui sera rénové dans le pas de calais (102500 prix d’achat et 45000 eurois de travaux) et je souhaite investir à 110%.
Mais il y a un hic j’ai déjà fais le tour de plusieurs banque, et j’ai du mal à trouver un financement intéressant entre le crédit agricole , mutuel et la caisse d’épargne qui ne finance pas hors secteur et la LCL qui a eu un retour négatif du crédit logement car trop de travaux d’après eux (mais c’est ça qui me permet d’avoir une belle renta)
l’offre la plus basse (à propos du taux)  est de 1,90% mais je m’attendais à moins contenu de mon statut (pas de credit en cours, logement de fonction et 1850 euros de salaire)
auriez vous des conseils à me donner?
merci d’avance amis investisseurs

Vous devriez faire une vraie présentation et un sujet à part pour votre étude de cas.

Il manque la durée du crédit pour répondre à votre question. Et puis aussi de savoir si c’est assurance inclue ou non.

Obtenir un crédit à 110% est déjà une réussite. Sur 150000€ sur 20 ans entre 1,5% et 2% il y a à peine 35 € de différence par mois.

Vous avez un profil standard (vous n’avez rien dit sur votre épargne), mais votre projet à 110% avec travaux  n’est pas sans risque au yeux du banquier, surtout si c’est votre premier investissement. Il rémunère donc son risque.

Dernière modification par petitproprio (06/12/2018 18h54)

Hors ligne

 

#620 10/12/2018 10h47 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
Réputation :   

sken06 a écrit :

Bonjour à tous ,
j’ai 25 ans , j’habite dans les alpes maritimes… je m’apprête à signer un compromis pour un immeuble de rapport de 4 studios qui sera rénové dans le pas de calais (102500 prix d’achat et 45000 eurois de travaux)

On fait difficilement plus éloigné géographiquement parlant! Vous n’avez pas peur que ce soit compliqué surtout pour un premier investissement et avec des travaux?
Comment allez-vous faire en cas de problème urgent? Il y a beaucoup de travaux donc la durée doit être importante, comment allez-vous surveiller le déroulement des travaux?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech