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#601 04/03/2018 14h23

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour Cyril,

Merci pour votre réponse.

Depuis le 8 février la décision du conseil constitutionnel fait qu’il n’est plus obligatoire d’être inscris au RCS pour bénéficier du statut LMP et donc quelqu’un qui ne s’est pas inscrit au RCS seulement pour rester LMNP n’est plus LMNP si il est dans les deux autres conditions restantes. Vous voyez ?

Et vous avez raison, j’ai déjà vu deux experts comptables mais j’aime vérifier les informations aussi de moi même.

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#602 08/03/2018 10h06

Membre (2010)
Réputation :   202  

Parmi les interrogations actuelles de l’activité "location meublée" réside la relation avec l’IFI

2 articles récents de l’avocat Paul Duvaux sont à ce titre assez illustratif, l’assujettissement selon la lecture des textes, pouvant être à géométrie variable, en fonction d’une détention en direct, ou d’une détention via une approche sociétaire. Une des questions majeures subsistant dans la notion d’activité principale.

Location meublée et IFI (article de janvier 2018)

Le grand flou de la location meublée et l’IFI

Je vous laisse les lire pour ceux qui s’intéresse à cette problématique et "au plaisir d’échanger"…

Crown

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[+3]    #603 08/03/2018 21h17

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Makeitreal :
- sur la condition de ressource, il est écrit revenus d’activité, donc les revenus fonciers, qui sont des revenus du patrimoine, ne sont pas pris en compte. La réponse précise figure au point 40 ici : BIC - Champ d’application et territorialité - Location meublée - Champ d’application et détermination du caractère professionnel de l’activité

- il est vrai que la décision du conseil constitutionnel, invalidant la condition d’inscription au RCS, peut menacer le statut LMNP, pour les gens qui respectent les deux autres conditions pour devenir LMP, mais pas celle-là. Il est d’ailleurs étonnant que si peu de foreumeurs s’en émeuvent alors que plusieurs sont dans ce cas.

- à mon pifomètre à moi, les impôts ne vont pas appliquer du jour au lendemain une requalification en LMP des LMNP dont la seule condition manquante est l’inscription au RCS. Ils ont d’autres chats à fouetter. De plus, les évolutions survenues ces dernières années visaient à rendre plus difficile l’accès au LMP. Ca serait étonnant qu’ils cherchent maintenant à reclasser en statut LMP des gens qu’ils cherchaient à en exclure encore récemment.
Enfin et surtout, même si les services des Impôts souhaitaient faire ces requalifications, ils ne peuvent pas (en tout cas à l’heure actuelle). Le bofip n’a pas été modifié sur ce sujet (voir notamment le point 70 de la page du bofip suscitée). Or, si le bofip n’est pas la loi (les juges ne se basent pas sur le bofip mais sur la loi : CGI, code du commerce…), le bofip est en revanche opposable à l’administration fiscale (article L. 80 A du livre des procédures fiscales). Ainsi, si l’administration fiscale voulait requalifier en LMP un LMNP sur la base de la décision du conseil constitutionnel, à ce jour il suffit de leur dire qu’on applique strictement le bofip, et ils ne pourront pas poursuivre. Tant que le bofip n’est pas modifié, rien ne change donc en pratique, et on peut continuer à déclarer en LMNP sur la seule condition de non inscription au RCS.

- à mon pifomètre à moi, le législateur va voter une mise à jour des critères pour être LMP, au détour d’une loi de finances ou autre, et d’ici là ça sera le statu quo.

En fait, ça veut dire que le contribuable, qui est dans la situation de respecter les deux conditions de ressources pour être LMP mais qui est non inscrit au RCS, a actuellement le choix :
- s’il veut devenir LMP, il peut. Un inspecteur des impôts pourrait le refuser (en appliquant aveuglément le bofip), mais le contribuable pourrait le contester en justice et le contribuable gagnera (puisque le juge, lui, appliquera la décision du conseil constitutionnel).
- si le contribuable veut rester LMNP, il peut aussi. Les Impôts ne peuvent pas le requalifier en LMP (en tout cas tant que le bofip n’est pas modifié), car le contribuable pourrait alors le contester et il gagnera (sur la base de l’article L.80-A du code de procédures fiscales).
Aujourd’hui, paradoxalement, le contribuable est dans une position de force : pile, il peut devenir LMP s’il le souhaite ; face, il peut rester LMNP et l’administration fiscale ne peut le contraindre à être LMP puisqu’elle doit appliquer le Bofip.

L’inconvénient de la situation actuelle, c’est l’incertitude. On ne sait pas quand ni comment le législateur va re-préciser les conditions du LMP. On ne sait pas non plus si le bofip va être modifié sur ce point demain, dans un an ou jamais. Or, on investit dans l’immobilier pour le long terme, et c’est bien désagréable d’être ainsi dans l’incertitude. Mais de toute façon, ça fait des années que des rapports et autres veulent modifier le statut LMNP. Toute personne qui investit sur la base du LMNP devrait savoir que ce statut est menacé et doit donc accepter cette part d’incertitude.

Dernière modification par Bernard2K (08/03/2018 23h42)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#604 08/03/2018 22h09

Membre (2018)
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Bonjour Bernard2K,

Merci pour cette précision donc effectivement pour l’instant les deux autres conditions suffisent pour passer automatiquement en LMP. Il ne suffit plus de ne pas être inscrit au RCS pour être considéré comme LMNP. Un flou réside tout de même depuis le conseil constitutionnel.

Bonne soirée

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[+1]    #605 08/03/2018 23h30

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Makeitreal a écrit :

Bonjour Bernard2K,

Merci pour cette précision donc effectivement pour l’instant les deux autres conditions suffisent pour passer automatiquement en LMP. Il ne suffit plus de ne pas être inscrit au RCS pour être considéré comme LMNP.

Non pas du tout.

J’avais écrit que ma réponse était en cours de rédaction, mais vous n’avez pas eu la patience d’attendre ! Merci de lire les compléments que j’ai apportés, j’espère qu’ils sont clairs.


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#606 09/03/2018 06h25

Membre (2018)
Réputation :   0  

Effectivement, je pensais que vous mettiez « suite » dans l’attente d’une action de la part de notre gouvernement

ces précisions sont parfaites Bernard2K

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#607 09/03/2018 07h42

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Accessoirement, cet avis du conseil constitutionnel rappelle que la location meublée est fondamentalement une activité civile et non pas une activité de commerce.

Il dit en filigrane que le législateur a le droit de l’imposer en BIC en application de la fameuse "autonomie du droit fiscal", mais le législateur ne peut pas "contaminer" les autres parties du droit et le fonctionnement des autres administrations. Notamment, le RCS n’a pas à inscrire des gens qui ne sont pas commerçants. Ce n’est pas parce qu’on est imposé en BIC qu’on est forcément commerçant.

Rappel utile !


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#608 19/05/2018 14h52

Membre (2016)
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Bonjour à tous,

En lisant le fil, je me suis posé la question sur les frais de notaire. En effet, il est possible de les passer en charges ou en Immo avec le statut Lmnp. Avec le prélèvement à la source ne faudrait il pas mieux pour lui de les passer en immos? En effet, avoir un résultat à 0 en 2018 n’a pas vraiment d’intérêt non?

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#609 19/05/2018 21h55

Membre (2014)
Réputation :   6  

Bonjour,
tout dépend de votre situation et des vos charges à venir …
par exemple pour moi, dans deux ans il sera plus avantageux de passer au micro bic donc j’aurais bien voulu passer les frais de notaires de mon nouvel investissement en charges sauf que vu que lors du 1er le comptable l’avait passé en immobilisation , il faut procéder de la même manière…

Après c’est peut être pour vous le premier investissement de ce type.
Quand c’est passé en immobilisation, j’ai tendance à penser que c’est tellement dilué qu’on a l’impression que c’est perdu …Je préfère le passer en charge pour rapprocher le résultat de 0. Les autres charges peuvent ensuite être reportées sur les années suivantes…Je préfère voir le résultat immédiat même si au final j’y perds sûrement un peu.

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#610 19/05/2018 22h02

Membre (2014)
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Tout dépend de votre rentabilité :
- si elle est bonne (passage à un résultat positif très rapidement),  c’est préférable de passer en charge
- si elle est mauvaise, vous pouvez l’amortir, ça se diluera avec les autres amortissements


Faire et laisser dire

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#611 19/05/2018 23h10

Membre (2016)
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Merci pour vos réponses.

En fait, je comprends bien la différence entre charge et immos. Ma question portait sur le prélèvement à la source. Pour la location nue, avoir un résultat négatif en 2018 n’a aucun intérêt puisque c’est une année blanche fiscalement. Est-ce que c’est la même chose en LMNP? Si oui, passer les frais de notaire en charge en 2018 n’a pas d’intérêt. Qu’en pensez vous?

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#612 19/05/2018 23h22

Membre (2014)
Réputation :   6  

Pour moi cela aurait eu un intérêt …
année blanche ou pas, les amortissments disponibles sont utilisés pour diminuer les revenus BIC 2018.
Dans mon cas, j’avais 23000 euros d’amortissement reportable.
je vais en utiliser une bonne partie pour mettre mon BIC 2018 à 0 (et car mes frais de notaires passent en immo).
S’ils étaient passés en charge, j’aurais eu plus d’amortissement reportables en 2019 donc moins d’impôts …

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#613 06/06/2018 15h35

Membre (2017)
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Bonjour

Quelqu’un aurait il un guide pour l’investissemnt dans un immeuble de rapport. Si j’ai de bonnes connaissances techniques en terme de batiment et de travaux, j’en ai bcp moins sur la norme et la nécessité, le coût d’invidualisation des logements, et de la gestion des logements .. Car par exemple si on achète un immeuble de 4 lots, et qu’il y a un compteur d’eau commun , est on ou  sera t-on obligé de mettre des compteurs individuels d’eaux ? Comment se passe la gestion de l’ensemble ?
Car au final, il ne faut pas oublier que dans ce cas , tout nous appartient, lots et parties communes, donc nous sommes responsables de tout y compris de l’électricité défectueuse dans les parties communes !

Merci d’avance si vous connaissez un livre guide, un pdf, ou des pistes pour enrichir ma (non)connaissance sur ce sujet

Michael

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#614 06/06/2018 15h45

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour

Avant toute chose , regardez la fonction recherche sur le site, le sujet a deja ete abordé sur de multiples formes ..  ( et aussi les sujets epingles plus généraux peuvent etre utiles )

au hasard des premiers resultats de la recherche :

https://www.investisseurs-heureux.fr/t10223

https://www.investisseurs-heureux.fr/t166

https://www.investisseurs-heureux.fr/t7769

bonne lecture

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#615 24/09/2018 11h02

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour tout le monde !

J’ai quelques questions à propos de la fiscalité concernant un éventuel immeuble de rapport. Avant de développer, suis-je bien dans la bonne section pour demander des infos / conseils ?

Merci.

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#616 24/09/2018 11h16

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour

Vous devriez poser une question dans votre étude de cas ou sur une section dédiée au sujet.

Il n’y a pas de fiscalité liée aux immeubles de rapports ( à l’investissement immobilier, à votre situation en particulier   oui )

Cdt

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[-1]    #617 06/12/2018 13h49

Membre (2018)
Réputation :   -1  

Bonjour à tous ,
j’ai 25 ans , j’habite dans les alpes maritimes et comme tout le monde ici je souhaite avoir un revenus complémentaire et je pense à ma retraite (oui déja) c’est pourquoi je me tourne vers le LMNP , actuellement je m’apprête à signer un compromis pour un immeuble de rapport de 4 studios qui sera rénové dans le pas de calais (102500 prix d’achat et 45000 eurois de travaux) et je souhaite investir à 110%.
Mais il y a un hic j’ai déjà fais le tour de plusieurs banque, et j’ai du mal à trouver un financement intéressant entre le crédit agricole , mutuel et la caisse d’épargne qui ne finance pas hors secteur et la LCL qui a eu un retour négatif du crédit logement car trop de travaux d’après eux (mais c’est ça qui me permet d’avoir une belle renta)
l’offre la plus basse (à propos du taux)  est de 1,90% mais je m’attendais à moins contenu de mon statut (pas de credit en cours, logement de fonction et 1850 euros de salaire)
auriez vous des conseils à me donner?
merci d’avance amis investisseurs

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#618 06/12/2018 17h28

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Mon conseil : prenez l’avis d’un courtier.


"Money is a tool to buy Time"

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#619 06/12/2018 18h42

Membre (2015)
Réputation :   36  

sken06 a écrit :

Bonjour à tous ,
j’ai 25 ans , j’habite dans les alpes maritimes et comme tout le monde ici je souhaite avoir un revenus complémentaire et je pense à ma retraite (oui déja) c’est pourquoi je me tourne vers le LMNP , actuellement je m’apprête à signer un compromis pour un immeuble de rapport de 4 studios qui sera rénové dans le pas de calais (102500 prix d’achat et 45000 eurois de travaux) et je souhaite investir à 110%.
Mais il y a un hic j’ai déjà fais le tour de plusieurs banque, et j’ai du mal à trouver un financement intéressant entre le crédit agricole , mutuel et la caisse d’épargne qui ne finance pas hors secteur et la LCL qui a eu un retour négatif du crédit logement car trop de travaux d’après eux (mais c’est ça qui me permet d’avoir une belle renta)
l’offre la plus basse (à propos du taux)  est de 1,90% mais je m’attendais à moins contenu de mon statut (pas de credit en cours, logement de fonction et 1850 euros de salaire)
auriez vous des conseils à me donner?
merci d’avance amis investisseurs

Vous devriez faire une vraie présentation et un sujet à part pour votre étude de cas.

Il manque la durée du crédit pour répondre à votre question. Et puis aussi de savoir si c’est assurance inclue ou non.

Obtenir un crédit à 110% est déjà une réussite. Sur 150000€ sur 20 ans entre 1,5% et 2% il y a à peine 35 € de différence par mois.

Vous avez un profil standard (vous n’avez rien dit sur votre épargne), mais votre projet à 110% avec travaux  n’est pas sans risque au yeux du banquier, surtout si c’est votre premier investissement. Il rémunère donc son risque.

Dernière modification par petitproprio (06/12/2018 18h54)

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[+1]    #620 10/12/2018 10h47

Membre (2018)
Réputation :   1  

sken06 a écrit :

Bonjour à tous ,
j’ai 25 ans , j’habite dans les alpes maritimes… je m’apprête à signer un compromis pour un immeuble de rapport de 4 studios qui sera rénové dans le pas de calais (102500 prix d’achat et 45000 eurois de travaux)

On fait difficilement plus éloigné géographiquement parlant! Vous n’avez pas peur que ce soit compliqué surtout pour un premier investissement et avec des travaux?
Comment allez-vous faire en cas de problème urgent? Il y a beaucoup de travaux donc la durée doit être importante, comment allez-vous surveiller le déroulement des travaux?

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#621 30/03/2019 08h34

Membre (2013)
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Bonjour,

J’aimerais l’avis de personnes qui ont l’expérience de l’investissement dans des immeubles de rapport.

Voici ma situation. Je souhaite, avec ma soeur, investir dans un immeuble. Nous avons à nous deux 10 000 euros de salaire + un appartement en location pour elle et moi un petit local. Nous ne sommes pas propriétaire de notre résidence principale. Nous nous fixons un budget de 250 000 euros : en province, dans le grand est, c’est envisageable.
L’objectif pour nous : nous sommes au début de la trentaine. On aimerait dans l’idéal se dégager une petite rente, mais plus modestement se constituer un petit patrimoine immobilier.
Mais nous hésitons entre 2 stratégies :

- Cas 1 : viser un immeuble dans des petites villes : 10 à 30 000 hab (voire même moins suivant l’opportunité), en espérant un rendement brut de 10 à 12% minimum. C’est ce qu’on arrive à trouver : immeuble de 3 appartements en assez bon état, offrant des prestations de moyenne gamme, voire "bas de gamme".
Ce que l’on craint : difficulté à la revente (mais le but est de créer une rente, pas de faire une plus value, donc ce n’est pas trop le problème) ; locataires mauvais payeurs, indélicats.. car on serait dans de l’immobilier "bas de gamme" on va dire, pas dans des zones CSP +.
Mais on a rien sans rien : si on veut du rendement, il faut prendre des risques.

- Cas 2 : viser un bien dans une capitale régionale (Metz, Nancy).
Les biens sont beaucoup plus difficiles d’accès avec notre budget, le rendement va tourner à 7% brut. Du coup plus difficile de faire une opération blanche et on risque d’avoir du mal à racheter quelque chose par la suite. Par contre, on peut viser une autre population niveau locataires. Et le bien sera plus facile à vendre et peut prendre de la valeur avec le temps.

Voilà le problème que nous nous posons.

Plus simplement, je me pose une question (un peu naÏve, peut être) par rapport aux locataires, ayant peu d’expérience, et aux représentations que l’on peut avoir à ce sujet.
Pour caricaturer : les locataires de classe populaire, à petit revenu, sont-ils plus beaucoup difficiles à gérer (dégradations, impayés) que des locataires un peu mieux lotis ? Ou est ce une légende urbaine, un a priori idiot? Quel est votre opinion sur la question, vos expériences? Je me doute qu’un locataire à 1200 net par moi aura plus de mal à joindre les 2 bouts que celui qui a le double… Mais globalement, j’aimerais avoir l’opinion de personnes qui ont l’expérience de ce genre d’investissement.

Merci.

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[+1]    #622 30/03/2019 09h02

Membre (2018)
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Bonjour,
Lier "grande ville" et plus value à terme est un raccourci un peu rapide.
A Metz, sur 10 ans, malgré l’attractivité du Luxembourg, les prix ont baissé de 11.6%


Gare aux gourous

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#623 30/03/2019 09h18

Membre (2013)
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Merci

Oui, je suis conscient que rien n’autorise à anticiper une augmentation de la valeur du bien  par la suite. Disons que l’on partait du principe que l’on arrivera toujours à revendre sur Metz, et pas forcément dans des petites villes (même si tout se vend à condition de le vendre au bon prix).

Vous semblez avoir des chiffres précis. Excepté la consultation de notaires, d’agents immobiliers, y a-t- il un autre moyen d’obtenir ces chiffres?

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[+1]    #624 30/03/2019 09h26

Membre (2013)
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J’aurai une préférence pour le cas 1, dans votre situation, mais avec le recul peut être même globalement. Une petite ville mais à la condition d’être beaucoup plus ambitieux sur les objectifs de rendement, à 10/12% brut le ratio risque/rendement me semble insuffisant, laissez tomber !

Il faut viser entre 15 et 20%, en achetant un bien dégradé nécessitant pas mal de travaux et difficilement vendable pour ces raisons, c’est tout à fait atteignable. Les coûts des travaux permettent ensuite de n’être pas trop fiscalisé sur ce bon rendement.

Faites attention tout de même à être dans une démographie pas exagérément en déclin, une ville qui ne fait pas fuir tout le monde… La typologie des logements demandés peut aussi être différente, comme ailleurs il faut parfaitement connaître la demande avant de se lancer.

Entre 15 et 20% de rendement, le prix de vente du bien en sortie à peu d’importance si celui-ci intervient au bout de 20 ou 25 ans, faites le calcul.
Ce qui compte c’est l’existence durable d’un marché locatif qui vous permette de choisir de bons locataires. Sur ce type de marché, un bien correctement placé refait avec goût attire systématiquement à lui les meilleurs candidats, encore faut-il qu’il y en ait (une ville < 10 000 hab, c’est peut être un trop petit marché ?)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#625 30/03/2019 09h36

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Je connais bien la Lorraine - donc Metz et Nancy. De façon générale, la région perd des habitants : les vieux riches préfèrent des contrées plus ensoleillées, les jeunes diplômés des régions leur offrant un job à mesure de leur niveau d’études. (sauf exception lessiveuse luxembourgeoise)

Sinon, pas cher, il y a Moyeuvre / Joeuf / Briey. Ces villes perdent des habitants sur le long terme, sont glauques, mais avec de très fortes rentabilités.

Pour connaître les "bons prix", les sources classiques sont les notaires et les annonces en ligne. Les notaires présentent un effet retard, mais comme les prix ne bougent pas beaucoup, cela reste acceptable. Les annonces en ligne englobent les rêves et fantasmes des vendeurs - mais un échantillon important permet d’exclure les anomalies fortes.

Après, je vous conseillerais juste de parcourir (beaucoup) les lieux visés à pied et de ne pas vous précipiter avant de bien connaître le marché.


Gare aux gourous

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