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#1 06/02/2018 15h44 → Stefka : étude de cas immobilier (prêt pour un investissement locatif, mais déjà endettée) (110%, endettement, immobilier, pret)

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Bonjour,

Je lis et je m’intéresse beaucoup sur l’investissement locatif depuis quelques mois.
J’habite en région parisienne et je viens d’acheter ma résidence principale.
J’ai 29 ans et un CDI dans le privé et revenu de 2000 net, mon mari pareil (CDI et 2000net). Nous avons acheté notre résidence principale récemment avec un prêt sur 25 ans. Notre endettement est de 33%.   

Aujourd’hui je souhaite commencer dans le locatif pour un revenu supplémentaire cash-flow et pour acquérir de patrimoine.
Je suis en recherche d’un bien (je pense d’un studio ou 2 pièces pour commencer) dans une ville de 10-50000 habitants à rénover et louer. Je souhaite commencer par qqch de petit d’un montant inférieur à 100000 travaux compris.
Je ne sais pas encore si ce projet est réalisable dans le locatif sachant que j’ai déjà un prêt pour 25 ans. 

Croyez-vous que c’est possible d’obtenir un prêt pour de locatif dans notre situation ? Nous avons un épargne de 19000 mais je préfère garder en cas des imprévus ou dépenser au minimum.   

Merci pour vos retours.

Dernière modification par Stefka (06/02/2018 15h45)

Mots-clés : 110%, endettement, immobilier, pret

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#2 06/02/2018 18h07 → Stefka : étude de cas immobilier (prêt pour un investissement locatif, mais déjà endettée) (110%, endettement, immobilier, pret)

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C’est moins simple mais c’est pas impossible.
Cette règle des 33% n’est pas une loi mais une "saine habitude" que les banquiers ont. Si vous arrivez à leur faire comprendre que votre budget est soutenable après l’emprunt/achat il vous prêteront.
Lors de la négociation, il faudra donc expliquer clairement (chiffres à l’appui) que le cashflow positif vous laissera un reste à vivre plus important avec le crédit et l’investissement associé que sans.

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#3 06/02/2018 18h51 → Stefka : étude de cas immobilier (prêt pour un investissement locatif, mais déjà endettée) (110%, endettement, immobilier, pret)

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Bonsoir,

Tout dépend de votre banque. Certains réseaux (banque postale, banque populaire, crédit agricole… en tous cas pour celles que j’ai consulté, sachant que selon les régions, les politiques sont différentes) vont effectivement appliquer strictement ce ratio d’endettement.

Par contre, d’autres organismes bancaires (dans mon cas Crédit Mutuel) regarde le "reste à vivre". C’est à dire une fois tous vos crédits, impôts et autres frais fixes payés, combien il vous reste. Et le ratio d’endettement peut alors être plus important.

Néanmoins, il faut que votre projet soit bien ficelé et que vous sachiez où vous alliez. si vous avez des doutes sur la viabilité de votre projet, n’attendez pas de votre banque qu’elle vous suive. Idem, si vous n’avez pas d’expérience en locatif ou rénovation de logement, votre banquier risque de "tiquer" sur votre manque d’expérience en la matière et votre capacité à bien appréhender ce qui vous attend et donc vos projections financières.

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#4 07/02/2018 13h21 → Stefka : étude de cas immobilier (prêt pour un investissement locatif, mais déjà endettée) (110%, endettement, immobilier, pret)

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Pour compléter ce qui a été dit au dessus je suis d’accord c’est pas impossible mais :

- Ca m"étonnerait  que dans cette situation vous trouviez une banque qui financera les travaux

- Il vous faudrait  ne pas "gréver" plus votre taux d’endettement c’est a dire que vous devrez trouver une échéance de prêt qui ne représentera "que" 70% du loyer maximum.

La bonne nouvelle c’est que ce point numéro 2 existe avec… ou sans travaux, ce qui solutionne le point N1 smile

Dernière modification par floppy (07/02/2018 13h22)

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#5 07/02/2018 13h57 → Stefka : étude de cas immobilier (prêt pour un investissement locatif, mais déjà endettée) (110%, endettement, immobilier, pret)

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C’est possible, certaine banque prennent 70% du montant du loyer en capacité de remboursement.
J’ai environ 3000€/mois de salaire avec ma femme et 1000€ de revenu locatif, nous avons réussi a avoir un prêt de 80k€ malgré nos 1400€ mensuel de prêt immobilier

Mon banquier ma expliqué que dans son agence c’est le directeur qui prend la décision pour des prêt de moins de 100k€ et moins de 20 ans il faut donc rester dans ces critères
Il y avait le revenu annuel qu’il multiplie par je sais plus combien pour avoir le montant max prêté

J’ai fait estime mes biens pour lui montre que j’achète pas cher et fait prendre de la valeur a ce que j’achète pour le rassurer sur le fait que j’achète au bon prix et que même si je ne paye pas il pourra largement se rembourser en vendent mes biens ( 150k€ en emprunt pour 350k€ en patrimoine )

Bref il faut défendre son dossier et soit avoir affaire au directeur soit avoir un conseiller qui veux le défendre….

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