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#26 14/04/2018 00h33

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Eh non justement Seneque, chaque SdG les calcule comme bon lui semble. C’est à l’investisseur de faire ses calculs sur la même base lorsqu’il fait une comparaison en prenant en compte ce critère.

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#27 13/07/2019 21h18

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Surin a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Les "9%" (chiffre arrondi)

C’est surtout le seul exemple (Epargne Foncière) où les frais annoncés ne correspondent à rien. Le 9% ne se retrouve pas car ils sont dispensés de TVA sur les frais donc ces frais de souscription sont en réalité de 8,109%.

Le pourcentage des frais de souscription se déterminent par rapport au prix de souscription :

Lors d’un retrait, on obtient (valeur de retrait- prix souscription) /prix de souscription, soit aujourd’hui
(749,25-810)/810 = -7.5% . Un retrait immédiat me coûte donc 7.5% qui correspond au prix de souscription HT. (9% TTC). La société de gestion rembourse ou ne compte pas la TVA.
(art 261C 1° e du CGI).
Mais certaines SCPI maintiennent un prix de souscription TTC, entre prix de souscription et valeur de retrait : exemple Corum Origin
(946.39-1075)/1075 = -11.96% Pourquoi ?

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#28 14/07/2019 10h56

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Cela avait été évoqué dans la discussion sur Epargne Foncière :
(2/4) SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ?
La société de gestion étant dispensée de collecter la TVA, probablement du à un statut particulier.

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#29 14/07/2019 11h20

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D’accord ,mais Corum fait également état de l’article 261C.1° e du code général des impôts.

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#30 15/07/2019 18h07

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Et bien, je vais me répondre :
Certaines SCPI expriment les frais de collecte en % TTI : toutes taxes incluses, ce qui sous-entend exonéré de TVA (en application de l’article 261C.1° e du CGI).
les frais de recherche, 2ème composante du prix de souscription , s’expriment en HT majoré de la TVA pour donner un montant TTC non exonéré.
Exemple : Primovie, Rivoli Avenir Patrimoine, Corum
Prenons Primovie : la commission de souscription se répartit en :
Frais de collecte : 8.25% TTI (sans TVA)
Frais de recherche : 0.75% HT, 0.90% TTC
ce qui donne une commission de souscription de 9.15% qui est effectivement l’écart entre Prix de souscription et valeur de retrait

D’autres SCPI comme Epargne Foncière ou PFO2 entrent beaucoup moins dans le détail et garde la notion générale HT, TTC .
Prenons l’exemple d’ Epargne Foncière :  Les frais de souscription sont de 7.50 HT. A titre d’information elle précise "soit 9% TTC"  mais ce qui est gênant c’est qu’elle précise p10/51 des statuts "Ce prix de souscription s’entend net de tous autres frais. La commission de souscription comme précisé au chapitre III - Frais, correspond à 7,50 % HT (soit 9 % TTC au taux de TVA applicable à compter 1er janvier 2014) du prix de souscription, soit 72,90 € TTC, est prélevée sur la prime d’émission." Quel intérêt de donner ce prix TTC ? Bref, la valeur de retrait s’exprime bien avec une commission déduite HT.

On comprend mieux les écarts de frais de souscription entre Corum Origin : 11.96% et EF : 7.5% en passant par Pierval Santé : 10.51%, Primovie : 9.15%, PFO2 : 8.50% ou RAP : 8.39%…

Dernière modification par ddazin (15/07/2019 18h15)

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[+1]    #31 19/09/2019 18h48

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cedREIM a écrit :

Ce n’est plus complètement dans le sujet, mais dans cette même file Surin disait :
"Les sociétés de gestion les expriment différemment, ce n’est pas normé, elles en profitent."
Je n’ai jamais constaté ces divergences. J’ai regardé encore ce jour quelques exemples, et les frais sont toujours exprimé en % du Prix de Souscription.
La seule divergence que je vois est que sur certaines SCPI on supporte le coût HT, alors que sur d’autres c’est le coût TTC. Je regarde le rapport entre le prix de souscription et le prix de retrait pour le déterminer :
- Novapierre Allemagne 10% HT soit 234/260
- Rivoli avenir Patrimoine 8.39% TTC soit 272.99/298

Ce serait du a des choix d’option d’assujettissement à la TVA ou non (tout élément venant affirmer ou compléter ce propos est le bienvenu)

Bonsoir,
J’ai essayé de développer le sujet dans ce message. Les frais de collecte sont tous exonérés de TVA, et la part "frais de recherche d’investissement" quand elle est précisée est soumise à TVA. Il n’ y a pas de SCPI avec des statuts différents qui dispenseraient les unes de collecter la TVA,  et les autres non.
Novapierre Allemagne et Allemagne 2 ont des frais de souscription de 10% (HT car exonérés de TVA)
Primopierre ne semble pas appliquer de Tva sur la part "frais d’étude et d’exécution des programmes d’investissement". Ce qui donne une commission de souscription de 22,08€ soit 10,617% HT qui se décompose ainsi:
9.867% TTI de frais de collecte soit 20,52€
0.75% HT de frais d’étude soit 1,56€  (0.90% TTC, soit 1.87€)

Dernière modification par ddazin (15/11/2019 21h33)

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#32 19/09/2019 21h06

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cedREIM a écrit :

Surin auriez-vous un exemple ?

Toutes les SCPI à capital fixe.

cedREIM a écrit :

(cela concerne peut être une, ou des, SCPI à capital fixe ? que je regarde très peu)

En effet, je ne regarde qu’elles wink

Pour l’histoire de la TVA il y a aussi le cas particulier de La Française qui donne un pourcentage incluant la TVA mais qui au final ne la compte pas dans le prix de retrait, il faut donc réduire le pourcentage de frais annoncés (ex : Epargne Foncière).

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#33 20/09/2019 15h24

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Cela ne concerne pas seulement les SCPI à capital variable; Prenons l’exemple d’ AFFINITES PIERRE, SCPI à capital fixe :
page 12 des statuts : La Société de Gestion percevra une commission de souscription du produit de chaque augmentation de capital, prime d’émission comprise, d’un montant de 10 % TTC maximum (au taux de TVA en vigueur), se décomposant de la manière suivante :
- des frais de collecte (notamment préparation et réalisation des augmentations de capital, placement des parts  de  la  SCPI  et  rémunération  des  distributeurs,  etc…)  de 7 %  TTI (commission  exonérée  de  TVA conformément à l’article 261 c) 1° e) du Code Général des Impôts) ;
- des frais de recherche des actifs immobiliers, ainsi que les frais et honoraires d’intermédiaires et d’experts, d’études, d’audits et de diagnostics etc… y afférents, de 2,5 % HT soit 3 % TTC au taux de TVA en vigueur
.

Dernière modification par ddazin (20/09/2019 15h24)

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#34 20/09/2019 15h29

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Epargne foncière n’est pas un cas particulier : les frais de souscription sont de 7,5% (HT car exonérés de TVA). Les SCPI à capital fixe fonctionnent de la même façon : exemple AFFINITES PIERRE

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