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#1 21/10/2017 16h46

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Bonjour,

Quand une SCPI annonce par exemple 12% de frais de gestion et 5% de rendement en 2016, les 5% tiennent-ils déjà compte des frais de gestion? ou bien faut-il les déduire des 5%?

bonne journée

Mots-clés : frais d'achat, frais de gestion, frais de vente, gré à gré, rendement, scpi

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#2 21/10/2017 16h51

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Ils en tiennent déjà compte.

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#3 24/10/2017 07h52

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Attention à ne pas confondre les frais de gestion et les frais de souscription. Les 12% correspondent en général aux frais de souscription. C’est du "one shot", prélevés seulement sur les parts nouvellement créées, donc ces frais s’appliquent sur le capital.

Les frais de gestion sont en général moins de 12% et prélevés sur les revenus de la SCPI. Cela correspond à la rémunération de la SCPI pour sa gestion courante.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#4 24/10/2017 08h13

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Bien vu WhiteTiger, je pensais seulement aux frais de gestion qui sont bien de l’ordre de 12%.
J’ai regardé au hasard sur Corum (13,2%), Immorente (12%), RAP (9,6%) et Primopierre (12%).
Ces montants sont TTC.
Mais en effet il faut que jimbow précise sa pensée.
Pour répondre:
Les 5% de dividende annoncés tiennent déjà compte des frais de gestion et sont calculés sur le prix de part frais de souscription inclus, par contre à la revente on aura la valeur de retrait seulement.

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#5 24/10/2017 08h20

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Bonjour,
Je parlais bien en effet des frais de gestion annuels.
Donc quand une scpi annonce un rendement de 5%, on ne doit pas considérer 5% x (1- % de frais). Ils sont déjà inclus (d’après ce que j’ai compris)

Par exemple, je veux 100k sur une scpi de 12% de frais de souscription et 11% de frais de gestion annuel.

Je paie 100k + 12%=112k
J’ai par exemple un rendement de 5% sur les 100k.
Les frais de gestion sont invisibles, ou plutôt n’ont qu’une valeur indicative sur l’efficacité ou la gourmandise des gestionnaires.

Correct ?

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#6 24/10/2017 08h29

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Bonjour Jimbow.

Non. Quand vous investissez pour 100 000 euros dans une SCPI, vous payez 100 000 euros, Vous aurez 12% (cela dépend de la SCPI mais là je reprends votre exemple) de prélevé sur les 100 000 en tant que frais de souscription.

Pour les frais de souscription, je rejoins Surin et WhiteTiger. Vous avez bien compris.


Parrainage Binck (100€)

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[+1]    #7 24/10/2017 08h37

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Non.
Vous achetez 100k€ d’une SCPI ayant 12% de frais de souscription et des frais de gestion de 8, 10 ou 12%, peu importe.
Si elle annonce 5% de dividende, vous toucherez bien 5000€ de dividende car ce dividende est calculé sur la valeur incluant les frais (soit 100k€).
Ce n’est qu’à la revente que vous toucherez 100k€ - les frais de souscription soit 89285,7€ (si toutefois ces frais sont calculés sur la base de 12% TTC du prix hors frais ou valeur de retrait).

Dernière modification par kc44 (24/10/2017 08h43)

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#8 24/10/2017 10h30

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Ces précisions sont très utiles.
Les frais de souscription sont appliqués sur la valeur des parts au moment de la vente ou de l’achat ?

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#9 24/10/2017 11h17

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Peu importe, vous les payez à la souscription, ils sont alors acquis à la société de gestion. Si vous revendez le mois suivant ils sont perdus.
Précision, pour un achat de 100k€, vous toucherez le dividende de 5k€ si 5% à partir du délai de jouissance seulement, en général entre 2 et 6 mois.

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#10 24/10/2017 11h52

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Je ne suis peut être pas assez précis.

12% de frais de souscription sur 100k.
Si je revends dans 20 ans et mes 100k initiaux valent 130k 20 ans après.
Je vends les parts moins les frais de souscription.
Ces frais de souscription sont tjrs 12%x100k ou bien 12%x130k?

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#11 24/10/2017 11h56

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Ca sera 12%x130k

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#12 25/10/2017 13h33

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Plus que des frais de gestion, c’est l’ecart entre le prix d’achat et le prix de vente. Rien ne vous empeche de trouver votre propre acheteur, par exemple sur ce forum. La transaction est soumise a des droits d’enregistrement de 5% et des frais (typiquement 100-200 euros) de la SG. Si vous trouvez un acheteur a 92% du prix nominal, il ne payera lui que 92*1.05=96.6% + frais de la SG. Vous y gagnez la difference entre 92% et 88%.

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#13 26/10/2017 13h19

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Encore un détail pour parfaire mes connaissances. :-)

Désolé si ces questions ont déjà été posées (et répondues) plusieurs fois…

Les frais de souscription sont prélevés lors de la vente.
Mais sur le prix de retrait ou le prix de souscription (à la date de la vente)?

En prenant l’exemple de Epargne foncière :
Supposons que j’ai 100 parts.

Prix de souscription: 785,00 euro
Prix de retrait : 726,12 euro.
Frais de souscription: 9%

je récupère donc:
100 parts x 726 x (1-9%) = 66066 eur
ou bien
100 parts x 726 - 100 parts x 785 x 9% = 65525 eur ?

Bonne journée.

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#14 26/10/2017 14h13

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Je n’ai rien compris à votre question, vous vous compliquez les choses.
Il y a un prix de part pour chaque SCPI qui inclut les frais de souscription.
Il y a une valeur de retrait que le vendeur touchera lorsqu’il vendra.
Ca ne va pas plus loin.

Dernière modification par kc44 (26/10/2017 14h13)

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[+1]    #15 26/10/2017 14h19

Modérateur
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@jimbo : Actuellement, en vendant 100 parts de Epargne Foncière en passant par la société de gestion, vous récupérez 100 parts x 726.12€ = 72 612€

Et si vous souscrivez à 100 parts, ça vous coute 78 500€ (et vous attendez le 1er jour du sixième mois après la souscription pour que vos parts entrent en jouissance, donc commencent à générer des revenus).

Les "9%" (chiffre arrondi), c’est la différence entre ces 2 montants. Ça profite à la société de gestion (différence de prix, moins les commissions versés aux commercialisateurs et qqs frais), aux commercialisateurs, et à la SCPI (délai de jouissance, moins délai pour investir les fonds).

Et (pour compliquer un peu plus la chose) il est aussi possible de vendre/acheter de gré à gré (c’est une "cession directe entre associés", comme évoqué en page 5/6 du bulletin trimestriel d’information=), en trouvant vous même l’autre partie, au prix que vous voulez (que l’autre partie accepte), en payant 5% de droits au trésor public, et le "forfait statutaire dû à la société de gestion pour frais de dossier" (en général entre 50 et 200€, je ne sais plus combien c’est pour cette SCPI), et alors la jouissance pour l’acheteur est immédiate.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#16 26/10/2017 14h27

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Parfait. Tout ce que je voulais savoir.
Je me faisais des noeuds au cerveau.
Y a-t-il moyen d’éditer le titre du sujet?

Je viens de me rendre compte de la faute d’orthographe horrible dans le titre…

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#17 26/10/2017 15h02

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GoodbyLenine a écrit :

Les "9%" (chiffre arrondi)

C’est surtout le seul exemple (Epargne Foncière) où les frais annoncés ne correspondent à rien. Le 9% ne se retrouve pas car ils sont dispensés de TVA sur les frais donc ces frais de souscription sont en réalité de 8,109%.

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#18 13/04/2018 14h57

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@Surin
Bonjour,
Alors là, quelque chose m’échappe dans l’échange du 24/10 cité plus haut :
Question de Jimbow : "12% de frais de souscription sur 100k.
Si je revends dans 20 ans et mes 100k initiaux valent 130k 20 ans après.
Je vends les parts moins les frais de souscription.
Ces frais de souscription sont tjrs 12%x100k ou bien 12%x130k?"
Réponse : "Ca sera 12%x130k"

Donc…
J’investis 100k, je ne paye rien au début : très bien. Et les frais de gestion sont "ignorés" dans les calculs du point de vue de l’investisseur. Jusque là, pas de souci.
Je revends 30 ans plus tard, et je paye les frais "de souscription" donc 12%x130k = 15,6k.
Si le prix des parts avait moins augmenté pour arriver à un capital de 125k par exemple, j’aurais payé en sortie 15k, donc moins.

Tout cela pour les mêmes loyers perçus pendant les 30 ans puisque c’est le nombre de parts qui détermine cela, et pas leur valeur.

Conclusion qui m’étonne beaucoup : il vaut mieux que le prix des parts n’augmente pas après mon achat ! J’ai forcément raté quelque chose, non ?

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#19 13/04/2018 15h12

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C’est exactement comme le gruyère:
Plus il y a de gruyère, plus il y a de trous.
Pourtant plus il y a de trous, moins il y a de gruyère !
Conclusion, plus il y a de gruyère, moins il y a de gruyère … smile

Vous paierez davantage de frais si le prix de part augmente davantage en effet, 15600€ et non pas 15000€ mais comme c’est proportionnel votre plus-value reste supérieure:
100000€ lors de l’achat contre 125000-15000=110000 donc PV nette=10000
100000€ lors de l’achat contre 130000-15600=114400 donc PV nette=14400
Il vous reste davantage si le prix de part augmente à 130k (et heureusement !).

A noter: vous parlez de 12% de frais en les calculant sur la base du prix frais inclus. Pour ma part je préfère calculer les frais sur la base du prix hors frais donc dans votre exemple ils seront en réalité de 13,6364%.
Il n’y a pas de règle, chaque société de gestion annonce les frais comme elle le veut, à l’investisseur de s’y retrouver pour les comparaisons entre SCPI.

Dernière modification par kc44 (13/04/2018 15h14)

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#20 13/04/2018 15h26

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Hé bien, si mes profs de maths m’avaient parlé gruyère, j’aurais peut-être été meilleur dans cette discipline ! Bref, tout va bien pour ma compréhension générale des SCPI qui n’est donc pas altérée par cette remarque qui m’était venue !
Quand vous dites "frais", à 1,63%, je suppose que ce ne sont pas les frais de gestion (ou pas seuls) : de quoi s’agit-il ? Merci.

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#21 13/04/2018 15h35

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Je parle des frais de souscription.
S’ils sont de 12000€ pour 100000€ de SCPI, il y a 2 façons des les calculer:
_Sur la base du prix frais inclus donc 12000/100000=0,12 soit 12%
_Sur la base du prix hors frais donc 12000/88000=0,136364 soit 13,6364%

C’est 13,636363% et non pas 1,63 comme dans votre message.

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#22 13/04/2018 16h22

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Pour essayer de clarifier un peu, il y a (en pratique) différentes manières d’afficher les frais d’achat/vente sous la forme d’un pourcentage de quelque chose (en général : valeur net vendeur, ou valeur net acheteur, pour Epargne Foncière on ne sait pas trop).

Mais sur le fond, voici une synthèse de ce qui se passe, que j’espère compréhensible :
   [1] Quand de nouvelles parts sont créées (cas le plus fréquent) (c’est à dire quand la SCPI est à capital variable, ou est à capital fixe en période d’augmentation de capital) : l’investisseur débourse 100, la SCPI encaisse seulement 100 moins les frais de souscriptions, et les frais de souscription (moins la TVA associée, qui revient au fisc) sont encaissées par la société de gestion (qui rémunère notamment avec ces fonds son partenaire qui a commercialisé les parts, s’il y en a un)
  [2] Quand aucune nouvelle part n’est créée, pour une SCPI à capital variable, en passant par la SdG : quand un associé vend ses parts, la vente ne s’exécute que s’il y a assez d’acheteurs (ou, si la SCPI a mis en place un "fond de rachat", avec du cash dédié et venant en général de cession d’immeubles, pour racheter plus rapidement des parts, à un prix "à la casse" plus bas, et les annuler, si le vendeur accepte le prix "à la casse") l’investisseur débourse 100 et le vendeur encaisse le montant identique à celui que la SCPI encaisserait dans le [1] 
  [3] Quand aucune nouvelle part n’est créée, pour une SCPI à capital fixe, en passant par la SdG (en dehors d’une augmentation de capital) : la vente ne s’exécute que lorsqu’une confrontation (réalisée périodiquement par la société de gestion) permet d’exécuter les ordres de ventes et d’achats émis à un même prix (fixé par l’offre et la demande, voir détails ici), l’investisseur débourse 100 et le vendeur encaisse 100 moins la commission de la société de gestion (qui payera dessus, outre de la TVA, des droits de mutations au trésor public -5% du prix net vendeur- qui sont applicables à toute cession de parts d’une société à dominante immobilière).
    [4] Quand aucune nouvelle part n’est créée, en cas de cession de gré à gré (un vendeur et un acheteur se mettent d’accord directement sur un prix), l’acheteur paie le prix convenu au vendeur, puis doit encore payer les droits de mutations au trésor public (5% du prix net vendeur), et une commission d’un montant fixe quel que soit le nombre de parts acquises (entre 50 et 300€ selon la SCPI) à la société de gestion (pour enregistrer le changement d’associé).

Dans tous les cas, pour la valeur (ISF ou) IFI des parts, c’est la valeur de retrait (le prix de vente possible, la valeur net vendeur) qu’il est recommandé de prendre en compte.

A noter que dans certains cas, pour une SCPI à capital fixe en augmentation de capital, un acheteur de parts fera sont chèque en pensant se retrouver dans le cas [1], et aura la (bonne) surprise que son ordre soit exécuté selon le cas [3] : il payera ses parts eau même prix, mais en aura la jouissance immédiatement (au lieu de devoir attendre quelques mois). Un acheteur de parts peut dans cette situation aussi passer un ordre à n’exécuter que selon  [3] … mais son ordre risque de ne pas être exécuté s’il n’y a pas de vendeur.

En ce qui concerne les "frais annuels", regarder  juste le simple pourcentage ne suffit pas, car toutes les SCPI n’utilisent pas exactement la même assiette pour calculer ces frais. Ça peut ainsi être
     - un % des recettes encaissées (charges récupérables incluses),
     - un % des loyers facturés (qu’ils soient impayés ou pas, avec ou sans franchises de loyer),
     - un % des loyers encaissés,
     - une combinaison d’un tel %, et d’un "bonus" de performance (par ex pour Edisimmo)
     - etc.
et il y a souvent aussi une rémunération de la société de gestion basée sur les cessions d’immeubles (la aussi pas toujours sur la même assiette).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#23 13/04/2018 18h40

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GoodbyLenine a écrit :

[4] Quand aucune nouvelle part n’est créée, en cas de cession de gré à gré[/b] (un vendeur et un acheteur se mettent d’accord directement sur un prix), l’acheteur paie le prix convenu au vendeur, puis doit encore payer les droits de mutations au trésor public (5% du prix net vendeur), et une commission d’un montant fixe quel que soit le nombre de parts acquises (entre 50 et 300€ selon la SCPI) à la société de gestion (pour enregistrer le changement d’associé).
.

En admettant que le prix de la part ne bouge pas entre mon achat et la vente sur le marché primaire, et qu’on fasse fi, pour simplifier, de la comission a la SCPI :
-Si j’ai payé 12% de frais de souscription une part, disons 100e+12=112e, et que je les revends 5 ans apres a la SCPI, elle sera "reprise" 100e, c’est exact ?
-Si je vends de gré a gré 105e, ca reste interessant a la fois pour moi (je gagne 5e) et aussi pour l’acheteur, qui va payer 105+5% donc 110e (et des brouettes) au lieu de 112e.
Tout cela est-il exact ?


Parrainage LINXEA / MesPlacements / BourseDirect et Wesave:(AG6FA2): Cliquez sur mon nom puis Courriel :" Envoyer un courriel ".

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#24 13/04/2018 18h41

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GoodbyLenine a écrit :

frais annuels… un % des loyers facturés (qu’ils soient impayés ou pas, avec ou sans franchises de loyer)

Confirmez-vous que des frais sont prélevés sur les franchises de loyer (qui n’alimentent pas la SCPI) ? La facture n’est pas de zéro? C’est une arnaque…

Surin a écrit :

plus il y a de gruyère, plus il y a de trous.
Pourtant plus il y a de trous, moins il y a de gruyère !
Conclusion, plus il y a de gruyère, moins il y a de gruyère …

Excellent, l’image du gruyère !

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#25 14/04/2018 00h28

Membre
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@Surin
Ah j’ignorais. Mais l’essentiel si l’on se place dans un cadre de choix/comparaison entre SCPI est que ces frais soient calculés de la même manière dans toutes les notices d’information des différentes SdG… J’espère même que c’est règlementaire ?

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